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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 14/10/2019 10h27

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Bonjour,

Je suis sur le point de signer un compromis pour l’achat d’un petit T2 situé en centre ville de la préfecture d’un département rural (ville de 20 000habitants).
T2 de 28m² que j’espère acquérir proche de 30 000€ + notaire 3k€ en très bon état.
Travaux à prévoir : sol à refaire dans la chambre (pose de parquet à la place de la moquette) je compte 400€
Cuisine à refaire je compte environ 1500-2000€ pour l’équiper (avec plaques vitro + micro-ondes amélioré)
Salle de bain à rafraichir je compte 500 à 1500€ maxi
Ameublement et déco : lit, canapé, table tapis et déco diverse… Je compte 2 à 3000€.
Soit un investissement qui pourrait approcher les 40k€ au maxi et donc un rbst de 250€ par mois sur 15 ans.
Taxe fonciere : 400€
Copro 150€ / an (syndic bénévole)
J’ai considéré 350€ de faux frais par an pour notamment l’assurance du bien.
Au total avec le remboursement du prêt sur 15 ans, les charges sont estimées à 4200€ /an.

Ensuite 2 options :
- Location en LMNP à des étudiants ou jeunes actifs et je pense pouvoir limiter les travaux dans ce cas et obtenir un loyer mini de 300€ (c’est pessimiste, je pense que 350€ resterait raisonnable)
Sur la base de 350€/Mois et d’un financement total sur 15 ans, le cash flow avant impôt est nul.
- Location en Airbnb je pense environ 40-45€ Nets de frais de plateforme, je connais des personnes proposant ce type de bien, la demande semble forte, ils sont autour de 70% de remplissage.
Cette formule suppose des travaux et déco plutôt dans le haut des fourchettes indiquées.
Avec un remplissage à 40% les recettes se montent à 5760€ /an pour 5200€ de charges (je considère les frais de chauffage/elec à ma charge pour 500€/an et 500€/an d’entretien supplémentaire)
Le cash flow avant Impot sort positif de 500€/an

Qu’en pensez vous ?
La formule airbnb me semble apporter beaucoup de contraintes pour un gain finalement limité…

Dernière modification par Gentleman Grower (14/10/2019 11h12)

Mots-clés : airbnb, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 14/10/2019 10h54

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Se prononcer sur un investissement sans cash- flow, sans rendement exprimé va être un peu délicat. Arbitrer entre deux hypothèses sans ces données encore plus…
Peut être pouvez vous les calculer pour nous éviter d’avoir à le faire à votre place ? (de toutes façons nous n’avons pas toutes les données)

70% de taux de remplissage en Airbnb sans une commune de 20 k Habitants en milieu rural, c’est énorme ! C’est une ville touristique majeure ? Etes vous certain de vos sources ?

Le budget travaux et l’attente des clients n’est sans doute pas la même dans les deux hypothèses.

A vous lire, malgré le peu de données fournies vous semblez vouloir minimiser les travaux. C’est sans doute une erreur, il faut les intégrer au maximum et les faire financer par la banque. Un appartement au top c’est l’assurance d’avoir les meilleurs candidats et le moins de vacance possible.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#3 14/10/2019 11h13

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Suite au message de DDtee J’ai complété la présentation du projet

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#4 14/10/2019 11h41

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Bonjour,

Je pense que votre CF est bien maigre, aussi quelle valorisation est envisageable pour ce bien au terme des 15 années d’efforts ?
Vos charges sont susceptibles d’augmenter (cf syndic bénévole par ex, travaux sur l’immeuble non évoqués etc) ce qui amoindri encore l’interêt de cet investissement sauf si un "total return" est envisageable.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#5 14/10/2019 11h58

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Si on part sur un projet global à 40k€ avec un loyer de 350€ on arrive à une rentabilité brute de 10,5%.
Cela semble correct à condition d’avoir bien estimé le coût des travaux (devis).

Pour du Airbnb, quelle est la situation du bien ? Est-il situé en plein centre ville ?
Pour une nuité à 40€ et un taux de remplissage de 70%, on arrive à des revenus de 840 €.
En déduisant les frais de ménage, vous devriez arriver à des revenus autour de 600€.

Cela semble beaucoup plus intéressant, à condition d’automatiser au maximum (boite à clefs, femme de ménage, message automatique,…) car cela peut être très chronophage.

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#6 14/10/2019 13h09

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Bonjour,

Pour Airbnb,la rentabilité dépend à la fois du taux de remplissage et du type de séjour dans la zone en question.Si vous arrivez à imposer des séjours d’une semaine (comme en station de ski),la rentabilité est bien meilleure que si vous devez louer des séjours de 2-3 nuits.
Etudiez ce qui est proposé dans le secteur  par les concurrents et le type d’activités touristiques .               De plus en plus,les locataires réservent pour des   courts séjours,ce qui augmente les frais de ménage, blanchisserie ,voire  accueil si vous devez déléguer.

Ce type de location est intéressante ,mais très chronophage si vous le faites vous-même (les locataires arrivent parfois tard ou changent leur heure d’arrivée au dernier moment en fonction du trafic routier,et vous devez être disponible).Si vous déléguez,la rentabilité s’en ressent,mais peut rester bonne suivant la zone et la demande.

Une solution peut être de combiner location étudiante pendant 9 mois et Airbnb l’été là où il y a plus de demandes et donc un taux de remplissage plus assuré.

A voir si la localisation de ce bien s’y prête (proche d’une université ou Ecole supérieure).

Bonne étude de votre projet.

Dernière modification par creusois (14/10/2019 13h44)

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#7 14/10/2019 13h11

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Je trouve les chiffres plutôt bons. Je vous invite à prendre un prêt sur 20 ans plutôt que 15 ans: amélioration cash flow + vous êtes jeune + toujours possible de raccourcir la durée ensuite…

Après, si vous avez le courage, le Airbnb sera, normalement, plus rentable mais c’est une tannée. Vous pouvez commencer sur de la location Airbnb et, si la "vocation" ne vient pas, le basculer en meublé à l’année.

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#8 14/10/2019 15h44

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Les travaux se limitent à de l’embellissement/rafraichissement pour rendre le bien attrayant.
Il est au cœur du centre ville dans une ruelle. (mais il est lumineux pas de soucis de ce coté).
La démographie dans le département et dans la ville sont en déclin lent.
La clientèle visée est plutôt une clientèle d’affaire et de façon très secondaire une clientèle touristique.
L’offre hôtelière de la ville n’étant pas très importante.
Concernant la copro : la toiture est neuve, les communs sont propres et très restreints. Il n’y a que 4 lots dans la copro.
L’idée de louer à des étudiants pendant 10 mois et en AirBnB en été me semble intéressante pour boucher les vacances locatives (bien que l’été n’est sans doute pas la période la plus favorables pour trouver des clients ici…

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