Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 11/08/2017 14h31 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   

Plutôt de que de repartir dans une explication qualitative, qui va encore m’attirer des ennuis, je préfère vous communiquer un exemple chiffré au travers de tableaux.

Voici le contexte :
Un investisseur entend parler d’un plan d’épargne ultra sécurisé dans lequel le rendement de 4% est garanti. Il sait aussi que, pour raisons personnelles, il devra solder son compte dans 10 ans.
Malheureusement il a déjà investi tous ses actifs sur différents supports de placements et se retrouve contraint de demander un emprunt à sa banque, qui accepte moyennant un taux annuel de 3%.
On suppose alors que son seul degré de liberté est le choix de la durée d’emprunt, qui laisse invariant le taux proposé par la banque.

Il se pose alors la question suivante : Quelle est la "meilleure" façon d’investir ?
On supposera également qu’il n’y a pas de droits d’entrée, d’impôts, de déduction ou quoi que ce soit d’autre pour simplifier le problème.

Ci-dessous des tableaux comparant l’impact d’une durée de remboursement de 10 ans avec celui d’une durée de remboursement de 20 ans, suivi d’une synthèse :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13823_10.png
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13823_20.png

BILAN

Scénario 1 :
CF instantané : - 117,23 €
CF cumulé : - 1 172,30 €
CF final en fin d’opération : + 1 480,24 €
Intérêts payés : 172,31 €
Bénéfice = CF (<0) + CF(>0) = + 307,94 €
TRI = 4,20%

Scénario 2 :
CF instantané : - 67,22 €
CF cumulé : - 1 245,56 €
CF final en fin d’opération : 1 480,24 - 573,36 = 906,88 €
Intérêts payés : 245,52 €
Bénéfice = CF (<0) + CF(>0) = + 234,68 €
TRI = 5,38%

En résumé, en remboursant sur 20 ans :
- on diminue le CF sur la durée de l’opération (épargne)
- on augmente les dépenses totales
- on paye plus d’intérêts
- le rendement augmente

D’où la conclusion, que je ne cesse de répéter dans différents fils de ce forum, un rendement seul ne sert à rien ; tout dépend de vos objectifs !

Le scénario 1 génère un plus grand bénéfice en contrepartie d’un effort d’épargne plus important mais d’un rendement plus faible.

Mais le scénario 2 soulage l’investisseur d’une partie de la charge financière tout en augmentant le rendement global de l’opération, ou bien lui permettant, par exemple, de s’endetter pour un autre projet avec un rendement supérieur à 4,20%.

Hors ligne

 

#27 11/08/2017 14h50 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   643 

Caceray a écrit :

En résumé, en remboursant sur 20 ans :
- on diminue le CF sur la durée de l’opération (épargne)

Non, on l’augmente.

Vous faites une erreur basique de mathématique. Vous dites que le cashflow diminue parce sa valeur absolue est moins élevée. Mais -67 est bien un nombre supérieur à -117. Donc quand on passe de -117 à - 67, on augmente le cashflow annuel.

Par exemple, un chef d’entreprise préfère faire un résultat de -10 000 € qu’un résultat de -100 000 €. Le résultat de -10 000 € est plus élevé que celui de -100 000 €, mais si les deux restent des résultats déficitaires.

Décalez le résultat de votre exemple en ajoutant une rente forfaitaire à l’opération et ça sera encore plus évident. Ajoutons que l’opération rapporte 100 € supplémentaire par an.

Avec emprunt sur 10 ans, le cashflow annuel s’établit à -117 +100= -17 €.
Avec emprunt sur 20 ans, le cashflow annuel s’établit à -67 +100 = +33.
Il est clair que le cashflow annuel de +33 € est plus élevé que celui de -17 €. Eh bien 100 € "plus bas", c’est pareil : -67 € est un cashflow plus élevé que -117€.

C’est ce qu’on constate régulièrement sur l’immobilier, et c’est que montre aussi votre exemple lorsqu’il est correctement interprété : en diminuant l’annuité, on augmente le cashflow annuel.

Dernière modification par Bernard2K (11/08/2017 15h06)

Hors ligne

 

#28 11/08/2017 15h04 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   

Ah oui pardon, je m’aperçois que j’étais à côté de la plaque.

Je pensais que l’origine du questionnement de alex44 venait de la conclusion qu’une durée de remboursement plus longue, génère plus d’intérêts à payer, donc plus "d’épargne" à sortir.

Hors ligne

 

#29 11/08/2017 21h29 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   13 

Non non j’avais bien le même schema en tête que Bernard2K, mais vous aviez l’air tellement sûr de vous (et personne n’est à l’abri d’voir tord) que je le demandais comment vous etiez arrivez à cette conclusion et donc insister pour un développement wink

À bon entendeur!

Un conseil, continuez d’argumenter, de développer, et d’airde mais tentez une approche plus soft.
De la même facon que je ne vous ai pas dit : vous avez tort! J’ai cherché à comprendre votre vision, qui était (sur ce point) fausse.

Les lecteurs du forum apprécieront d’avantage, à vous lire et à échanger !


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

Hors ligne

 

#30 13/08/2017 03h22 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   

titoux a écrit :

Nous sommes aujourd’hui sur un TMI de 15%

Au fait, vous n’avez pas précisé sur combien de parts vous êtes et avec quel revenu ?

Si vous êtes sur une TMI de 14% en étant seul avec 3 enfants à charge, vous pourriez passer à une TMI de 30% voire 41% lorsque les petits bouts seront grands et si vous êtes déjà au seuil supérieur des 14% !

Dans 16 ans, lorsque le prêt aura été intégralement remboursé, vos revenus imposables vont augmenter de 15 000 € si vos calculs sont exacts.

Hors ligne

 

#31 13/08/2017 14h14 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   15 

Nous sommes aujourd’hui à 4 parts (PACSE + 3 enfants) avec 70 000€ de revenus.
Je suis à ce jour indépendant (informatique) mes revenus sont donc difficilement évaluables dans 15 ans.
Mais, vous avez raison, quand la fiscalité sera "génante", il sera temps d’essayer de vendre les biens.

Hors ligne

 

#32 15/08/2017 13h59 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   15 

Un petit retour sur la proposition faite…L’agent immobilier m’informe que le propriétaire acceptera une offre à 170 000€ net vendeur.
La commision de l’agent étant fixée à 12 000€. Le projet se monte à 182 000.
Une simulation rapide d’un emprunt à 192 000€ (achat 170 000€ + 12 000 € AI + 10 000€ frais notaires) donne le résultat suivant :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_estimation5.png

Nous arrivons à un cash flow avant impôts tout juste positif.
Après impôts, nous sommes clairement négatif.
Avec le montant emprunté…je n’ai pas encore pu réaliser les travaux de rafraîchissement que je souhaiterais faire…

Je laisse donc couleur à ce tarif là. Je renouvellerai ma dernière offre à 140 00€ net vendeur et tenterai de négocier les frais de l’agent immobilier à 6000€ maximum, chiffre que me semble plus approprié.

Dernière modification par titoux (15/08/2017 14h49)

Hors ligne

 

#33 15/08/2017 16h20 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   279 

Si vous voulez faire de l’agent immobilier votre allié pour faire baisser le prix, il ne me semble pas que la meilleur stratégie soit de lui demander de baisser sa commission. Au contraire, il est souvent plus efficace de lui garantir que celle-ci ne baissera pas si il vous obtient le prix souhaité smile

A l’inverse vous pouvez faire baisser sans doute la commission de l’agence en vous appuyant sur le vendeur… mais demander un effort simultané aux deux me semble la pire stratégie, mais vous avez peut-être des données que je n’ai pas.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

Hors ligne

 

#34 15/08/2017 16h40 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   643 

titoux a écrit :

Une simulation rapide d’un emprunt à 192 000€ (achat 170 000€ + 12 000 € AI + 10 000€ frais notaires)

En général, les frais d’agence sont à la charge du vendeur, et les frais de notaire sont calculés sur le prix FAI.

Frais de notaire : 8 % de 182000 = 14560 €. Arrondissez donc plutôt à 15000 € qu’à 10000 € !

Hors ligne

 

#35 15/08/2017 17h35 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   13 

Ha ben là je suis surpris par votre reponse Bernard,
Il faut demander au notaire de sortir les frais d’agence.
C’est à part et ne rentre pas dans le calcul.
J’ai fait ainsi pour mes 3 immeubles sans aucun problème.

Cependant 8% de 170 cela fait plus de 10k€ on est d’accord.


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

Hors ligne

 

#36 15/08/2017 17h57 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   643 

Il y a deux raisons de mettre les frais d’agence à charge du vendeur :
- depuis la loi ALUR, si le mandat et les publicités (annonces) indiquent que c’est à la charge du vendeur, il est délicat de les mettre ensuite à la charge de l’acquéreur. On en a discuté longuement avec xazh, il considère que cela reste possible car l’AI n’est pas partie à l’acte authentique. Néanmoins cela reste délicat pour l’AI, cf cette page : Les honoraires charge acquéreur, c’est fini ? On peut considérer, comme xazh, que cette incompatibilité avec l’obligation créée par la loi ALUR est le problème de l’AI mais pas celui de l’acquéreur !

- il me semble, mais ça serait à confirmer, que les banques refusent que le prêt couvre la commission d’agence si elle est à charge de l’acquéreur. Ca augmente donc de façon importante l’apport nécessaire.

Il faudrait retrouver cette discussion avec xazh pour plus de précisions.

Dernière modification par Bernard2K (15/08/2017 18h31)

Hors ligne

 

#37 15/08/2017 18h04 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour,
Votre projet ne me semble pas très bon : 18 000 de loyers pour 192 000 d’investissement, soit 9,375% de rentabilité brut dans une petite ville de province, sans l’avantage du déficit foncier de travaux importants (10 000, c’est peu). Personnellement, à 192 000 c’est non, à 180 000 c’est non, à 170 000 je réfléchis et je regarde le dossier, à 160 000 (11,25%), ça commence à être bien. A terme, le manque de travaux laisse un risque de mauvaise surprise, alors que quand on retape vraiment le bien, on est tranquille pour un bon moment question réparations, sans compter les douces conséquences fiscales…
Je précise que je suis sur la région parisienne, où la problématique est très différente. Mais j’ai beaucoup suivi Cri-cri, DDtee, ZX, et je me suis renseigné par moi-même, dans certaines régions. Quoiqu’il en soit, c’est votre projet. Pour la commission de l’agence, de vieux routiers affirment qu’il peut y avoir, comment dire, des arrangements… qui reposent sur la confiance … avec une partie officielle et une autre qui l’est un peu moins…
A votre place, je commencerais par faire traîner la négo, je ne crois pas que ce type de bien attire beaucoup les investisseurs. Faire une offre écrite à 160 000, pour avoir l’air sérieux, et attendre un peu, pour voir si ça mord…
Rastignac.

Dernière modification par Rastignac (15/08/2017 18h07)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

Hors ligne

 

#38 15/08/2017 18h08 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   13 

Les 3 immeubles dont 1 signé un 2016, et l’autre en 2017, avec FAgence à ma charge, ont été financés par la banque (pret à 110%)

Par contre je ne suis pas au courant du changement vendeur/acheteur pour la com. Je me renseigne wink


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

Hors ligne

 

#39 16/08/2017 14h31 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   15 

Rastignac a écrit :

Bonjour,
Votre projet ne me semble pas très bon : 18 000 de loyers pour 192 000 d’investissement, soit 9,375% de rentabilité brut dans une petite ville de province, sans l’avantage du déficit foncier de travaux importants (10 000, c’est peu). Personnellement, à 192 000 c’est non, à 180 000 c’est non, à 170 000 je réfléchis et je regarde le dossier, à 160 000 (11,25%), ça commence à être bien. A terme, le manque de travaux laisse un risque de mauvaise surprise, alors que quand on retape vraiment le bien, on est tranquille pour un bon moment question réparations, sans compter les douces conséquences fiscales…
Je précise que je suis sur la région parisienne, où la problématique est très différente. Mais j’ai beaucoup suivi Cri-cri, DDtee, ZX, et je me suis renseigné par moi-même, dans certaines régions. Quoiqu’il en soit, c’est votre projet. Pour la commission de l’agence, de vieux routiers affirment qu’il peut y avoir, comment dire, des arrangements… qui reposent sur la confiance … avec une partie officielle et une autre qui l’est un peu moins…
A votre place, je commencerais par faire traîner la négo, je ne crois pas que ce type de bien attire beaucoup les investisseurs. Faire une offre écrite à 160 000, pour avoir l’air sérieux, et attendre un peu, pour voir si ça mord…
Rastignac.

J’ai effectivement fait une réponse à l’AI en indiquant qu’ une possibilité d’achat à 160 000€ (Bien + honoraires de l’AI) pourrait commencer à me convenir.
Selon moi, le prix du bien baissera dans un avenir proche et ne partira pas à ce prix indiqué à ce jour.

J’ai cru comprendre que j’étais la première personne à visiter depuis février, il n’y a donc pas moultes personnes intéressées.

J’ai dans tous les cas choisis de laisser au vendeur et à l’AI de voir ensemble la partie honoraires en proposant un prix global.

Si le prix n’évolue pas…tant pis, je passerai à un autre projet.

Je pense qu’effectivement, les frais de notaires devraient s’établir à 11 000 ou 12 000€.

Hors ligne

 

#40 Hier 09h37 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   15 

Nouvel relance de l’agent immobilier pour avoir quelques nouvelles sur ce projet.
Elle m’a dit qu’elle avait fait part de mon offre de 160 000€ (frais agence inclus) aux propriétaires mais qu’elle avait de sérieux doute sur le retour positif.

J’attends…

Hors ligne

 

#41 Hier 13h20 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   69 

Mettez une limite de temps sur la validité de votre offre, une semaine ou dix  jours. Soit ils ont envie de vendre et ils vous feront une contre-offre (165 ou 170), soit ils rêvent un peu et laissent passer. Quand ils reviendront tout penauds vous voir dans un mois ou deux, vous serez descendu à 155…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

Hors ligne

 

#42 Hier 13h53 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   13 

Avez vous bien expliqué à L’AI les raisons de votre offre qu’il considère "basse"?
Car si il n’est pas convaincu par vos arguements, ou ne sait pas les transmettre/expliquer au vendeur, alors oui aucune chance d’un retour positif.

Si il balance juste un "j’ai une offre à 160k€, ça vous tente que on signe?" Bien-sûr c’est mort.

Les AI en sont parfois (désolé d’être aussi direct, mais c’est du vécu)de simple boite au lettre, ils passent les messages, et espère toucher une com.

Suivant les AI, je m’assure qu’il soit d’accord avec mon approche et le prix que je propose, dans ce cas on gère la com à part, sinon je lui donne mon prix FAI max et il se débrouille pour faire le prix (je trouve alors un moyen de faire savoir aux vendeurs, si ils sont là par exemple, mon offre FAI). C’est alors le vendeur qui met la pression à l’AI pour qu’il baisse sa com.

Je prefère travailler avec la première formule bien-sûr.


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

Hors ligne

 

#43 Hier 14h04 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   15 

J’ai de mon côté exposé les arguments qui ont justifié mon offre (Frais notaires + Frais agence + rénovations immédiates et futures) à l’AI.
Je ne sais pas si ceux-ci ont été transmis aux vendeurs…

Pour être franc, j’ai quelques doutes sur l’AI et cela renforce mon idée que lui verser 12 000€ d’honoraires pour servir de relais me ferait un peu mal au coeur…

L’autre solution serait effectivement d’aller voir directement les propriétaires et d’argumenter. Je suis à 3 min de chez eux…alors pourquoi pas…

Pour le moment :

- je vais laisser temporiser, je ne suis pas pressé (merci Rastignac)
- proposer une offre FAI (charges aux vendeurs et à l’AI de voir ensemble les honoraires)(merci alex44)

Dernière modification par titoux (Hier 14h05)

Hors ligne

 

#44 Hier 16h10 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   279 

titoux a écrit :

J’ai de mon côté exposé les arguments qui ont justifié mon offre (Frais notaires + Frais agence + rénovations immédiates et futures) à l’AI.

A mon opinion, le "combien cela me coûte" est tout sauf un bon argument (le vendeur s’en fout éperdument).

Il vaut mieux indiquer factuellement quels sont les biens équivalents dans le secteur (avec des photos de visites effectuées ou des copies d’écran de "patrim" et adresses précises) qui ont été vendu à des prix inférieurs ou équivalent à votre offre. Cela implique une bonne connaissance du marché.

Il faut absolument impliquer fortement votre interlocuteur que ce soit un AI ou un particulier.

Lors de mon avant dernier achat, j’ai promené l’AI dans le quartier pour lui donner les prix d’achat de plusieurs biens en l’amenant devant ces biens et en décrivant l’état, les travaux à faire etc, et c’est cela qui à fait la différence… le dernier achat j’ai envoyé un dossier complet sur le quartier avec des biens référencé au vendeur qui était trop cher à mon goût en lui disant que je serais à sa disposition quand il aurait intégré le prix du marché. Il est revenu pour faire affaire environ 2 mois plus tard !


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

Hors ligne

 

#45 Hier 16h22 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   13 

D’accord avec votre argument, Mais dans ce cas, il est impossible d’acheter en dessous du marché…
Et c’est ce qu’il faut pour avoir de forte renta/ esperer une bonne PV

Pour Moi le "combien cela me coute" est justement toute la difference entre comment vous voyez le bien, et comment le vendeur le voit.
Exemple typique : "aucun travaux à prévoir " le vendeur fait son calcul par rapport au loyer qu’il a (ou qu’il croit que l’on peut avoir et là c’est la cata… Et là je suis d’accord lui montrer la difference entre les loyer/état est une bonne idée)
Vous lui montrez que ses calculs sont faut sur le vrai prix de revient (avec les travaux) et sur le loyer escompté.

C’est mon humble avis

Dernière modification par alex44 (Hier 16h28)


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

Hors ligne

 

#46 Hier 17h03 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   279 

alex44 a écrit :

D’accord avec votre argument, Mais dans ce cas, il est impossible d’acheter en dessous du marché…

Si, bien sûr.

Le vendeur qui tente de vendre trop cher mal estime le prix du marché et ne reçoit pas d’offres. Au bout d’un temps (variable selon les vendeurs) il se dit qu’il s’est fourvoyé ou qu’on (les AI le plus souvent) l’a mal renseigné… mais il n’a toujours pas de prix de référence… La "subtilité" c’est qu’il considère que vos arguments soient alors les bons, même si vous avez un peu présenté les choses en votre faveur en lui présentant les meilleurs affaires du coin et non pas les plus moyennes du marché wink

Il arrive un temps où le vendeur en a souvent marre et veut que l’affaire se fasse, même un peu moins bien que prévue, pour être tranquille.

alex44 a écrit :

Pour Moi le "combien cela me coute" est justement toute la difference entre comment vous voyez le bien, et comment le vendeur le voit.

Les gens raisonnent par rapport à eux, et non pas par rapport aux faits concrets (lisez par exemple la discussion actuelle sur la RP https://www.devenir-rentier.fr/t2709.

Il me semble en conséquence plus efficace de baser toute l’argumentation sur "arriverez vous à vendre ou pas et à quel prix" que sur "combien cela va me coûter d’acheter votre bien"

Dernière modification par DDtee (Hier 17h08)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

Hors ligne

 

#47 Hier 17h54 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   10 

Assez d’accord avec DDtee, le vendeur a déja besoin de se rendre compte par lui même que son bien n’est pas au prix du marché, tant que cette étape là n’est pas franchie, le vendeur n’est pas prêt a entendre ce que ça va coûter pour le remettre en état. A ce stade le vendeur (peut être mal conseillé par un AI) va croire que son bien est au prix du marché dans l’état ou il est.

Pour anecdote j’ai visité un bien sans faire d’offre, puis l’ai suivi pendant presque un an car je savais qu’il n’était pas au prix.
Un an après le vendeur a changé d’agence et le prix affiché avait baissé de 25%. C’est seulement à ce moment là ou je suis intervenu et ai proposé 15% en dessous du prix affiché en mentionnant le montant estimé des travaux.
L’offre a été accepté relativement facilement sans contre offre car l’agent immobilier a fait son travail correctement mais surtout parce que le vendeur a accepté le fait que que son bien n’avait pas été correctement estimé et après un an il se retrouvait perdu en se basant seulement sur l’offre reçue, sans connaitre réellement la valeur de son bien.

Hors ligne

 

#48 Hier 19h17 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   279 

Herrecir40 a écrit :

Pour anecdote j’ai visité un bien sans faire d’offre, puis l’ai suivi pendant presque un an car je savais qu’il n’était pas au prix.
Un an après le vendeur a changé d’agence et le prix affiché avait baissé de 25%. C’est seulement à ce moment là ou je suis intervenu et ai proposé 15% en dessous du prix affiché en mentionnant le montant estimé des travaux.
L’offre a été accepté relativement facilement sans contre offre car l’agent immobilier a fait son travail correctement mais surtout parce que le vendeur a accepté le fait que que son bien n’avait pas été correctement estimé et après un an il se retrouvait perdu en se basant seulement sur l’offre reçue, sans connaitre réellement la valeur de son bien.

C’est plus qu’une anecdote, c’est régulièrement une stratégie gagnante relativement facile à mettre en place notamment avec Historique et Suivi d’annonces immobilières : Castorus


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

Hors ligne

 

#49 Hier 22h06 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

Membre
Réputation :   15 

Dans le cas du bien étudié, je pense que l’agente immobilier a mal fait son job.

Le bien est en vente depuis février.
Fin juilllet, aucune visite n’avait été faite!!

Cela veut tout simplement dire que le bien est trop cher (un bien au bon prix = des visites et/ou des offres) et qu’elle a mal évolué le prix…ou qu’elle n’a pas réussi à convaincre le vendeur que son prix était trop élevé.

=> Elle a déjà mal fait son travail…et pour avoir discuté avec elle, elle ne connait pas le secteur dans lequel elle vend le bien.
Dans le cadre de cette transaction, elle ne m’est d’aucune utilité.

La solution sera à moyen terme, si la situation n’évolue pas, d’aller voir le vendeur qui fera pression sur l’agent immobilier pour qu’elle baisse ses honoraires et que l’on arrive au prix que j’aurais proposé.

Dernière modification par titoux (Hier 22h08)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech