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#1 30/01/2020 21h20

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Bonjour,

Voici ma première étude de cas.

VOTRE PROFIL

Contractuel, 30 ans.Célibataire.
Revenus : 3,3k net mensuel
TMI : 30%
Crédit en cours : Aucun

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de 6 apparts + 2 locaux commerciaux.Total de 450m2
- Année de construction : 1920
logements
1 local commercial utilisé comme stockage par le bar voisin : loyer de 143,66e
1 T3 loué 392,66 euros + 60 euros de charges. 254 euros de versement CAF
1 T2 vide. possible 400e après travaux
1 T2 loué loué 284,88 + 60e de charges. 316e de versement de la CAF
1 T2 vide. possible 400e après travaux
1 T2 loué 250 euros + 70e de charges

En centre-ville d’une ville de 25 000 habitants ou le marché locatif est très tendu. Ma fausse annonce LBC a apporté + de 10 réponses en moins d’un we

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 205k avec frais de notaires
- Loyer en cours :1877,5e
Possible 2700 après travaux

- Travaux immédiats
Le gros hic de cet IDR. J’ai l’impression qu’il a été utilisé comme une vache a lait par le proprio qui le revend après avoir fini de la traire. Isolation KO. Toiture a demi vide et couverte avec une espèce de plaque en caoutchouc. Communs très dégradés, la peinture s’écaille de partout (à cause de l’humidité ? Mais je n’ai pas vu de traces noires). 2 apparts à refaire de 0 (estimation rapide pour ces apparts 20-30ke pour les refaire à neuf chacun). Un autre loué (celui a 250+70) dans le même état. Chaudières en très mauvais états. Un seul appart loué que j’ai pu visiter, en état potable, mais la locataire se plaint de l’isolation et la peinture du plafond s’écaille.

- Taxe foncière : 5K - 1800 prise en charge par un local commercial
- Assurance PNO : pas d’estimation précise mais j’ai pris 600 euros / an pour mes calculs
- Assurance GLI : non

- Rentabilité brute : 10% en l’état. A revoir après une estimation de travaux. J’en suis à me poser la question d’aller plus loin. Le bien a l’air très rentable sur le papier mais en même temps à être une très grosse source de problèmes

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : pas encore pris contact avec les banques
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution : 50K

RÉGIME D’EXPLOITATION

Tout peut être imaginé. Pour le moment tous les baux sont en nus. Les deux appartements vides, je pense à utiliser les deux en LMNP ou un en LMNP et l’autre en LCD. Lorsque les locataires quitteront les appartements, je passerais ce que je peux en LMNP jusqu’à atteindre la limite qui me ferait passer en LMP et garder le reste en nu.

Autre gros problème potentiel, la locataire en place s’est plainte du locataire au dessus d’elle (travaillant au kebab) qui veille tard le soir et fait beaucoup de bruit.

Etant donnés ces informations acquises lors de la première visite. Qu’en pensez vous ? Est ce que le périple en vaudrait la chandelle ou ce serait trop risqué pour un premier investissement ?

Merci pour vos retours !

Mots-clés : aisne, idr, immeuble, immobilier

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#2 30/01/2020 21h42

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La TF qui fait 2,5 loyer mensuel, ça fait mal et cela renseigne sur la typologie de ville…
Tout comme une rentabilité à 10% clefs en main….

Pour autant, c’est un bon plan si:
- vous avez du temps
- vous êtes bricoleur
- vous avez ou saurez trouver un bon réseau d’artisans
- vous habitez à proximité
- êtes à l’aise avec le profil des locataires

Une dernière remarque : passer de vide à LMNP est longuet, pas optimum (cf fdn et d’agence) et un peu pénible au niveau comptable.

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#3 30/01/2020 21h58

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Bonsoir Fortoto.

Pas évident de vous répondre sans connaître le bien, mais d’après ce que vous écrivez, vous en aurez au moins pour près de 100000 euros de travaux, sans compter la toiture, pas sur que ce soit une très bonne affaire, sauf à pouvoir négocier fortement le prix.

Je réagis à votre cas car j’ai visité un immeuble de rapport aujourd’hui dans ma ville, ( 3 appartements existants et possibilité d’en créer 3 de plus, structure saine mais intérieur à renover  de fond en comble). L’agent immobilier m’avait annoncé 120000 euros de travaux, mais l’artisan qui m’a accompagné (entreprise générale de bâtiment) m’a déconseillé de l’acheter me disant qu’un budget de 120000 euros, c’est pour faire du bricolage, mais que si je voulais quelque chose de qualité, il fallait plus de 200000 euros de travaux. Pour un prix de vente négociable de 95000 euros à mon avis, ça m’a effectivement découragé !

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#4 31/01/2020 03h24

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Quelque chose cloche dans votre analyse. Vous ne pouvez pas être sur un marché tendu avec des loyers de 400€ pour un f3  et 250€ pour un t2… ça n’est vraiment pas cher. Comparez le niveau du marché (agences, lbc). Regardez aussi le profil des locataires.

Si on résume : 205+100+toiture isolée = 340
2700×11/340= 8.7% brut
Avec des locations nues à passer en meublé et une renovation totale.

Vous allez finir avec une rentabilité à 6% nette. Donc à fuir.

La seule possibilité de rentabiliser l’opération serait d’obtenir des aides pour la rénovation. Mais je ne suis pas compétent en la matière.


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#5 31/01/2020 06h38

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Pierrot31 a écrit :

La TF qui fait 2,5 loyer mensuel, ça fait mal et cela renseigne sur la typologie de ville…
Tout comme une rentabilité à 10% clefs en main….

Cela vient du fait que les loyers sont extrêmement bas à cause de l’état des appartements et de l’immeuble en général. Si le tout était bien exploité et remis au propre, il serait possible d’en tirer 4000 euros de loyers. Aujourd’hui, le propriétaire a décidé de louer "en l’état", ça donne par exemple deux appartements loués sans dépôts de caution parceque les appartements "sont loués sales". C’est écrits comme ça dans les baux.

Pierrot31 a écrit :

Pour autant, c’est un bon plan si:
- vous avez du temps
- vous êtes bricoleur
- vous avez ou saurez trouver un bon réseau d’artisans
- vous habitez à proximité
- êtes à l’aise avec le profil des locataires

Je n’ai ni le temps et je n’habite pas à proximité mais je peux trouver les bons artisans et je déléguerais le tout et je n’ai toujours pas envie de lâcher l’affaire car je sens qu’en remettant un bon coup de propre, ça peut dégager un très bonne renta à terme. Aujourd’hui le prix moyen du mètre carré dans la ville est 1000e et le loyer moyen de 8 à 10e en fonction des superficies. Le prix affiché est a 422 euros au mètre carré. Ça permet également d’envisager une belle plus value à la revente.

Pierrot31 a écrit :

Une dernière remarque : passer de vide à LMNP est longuet, pas optimum (cf fdn et d’agence) et un peu pénible au niveau comptable.

Ok. Je vais me renseigner. Merci pour l’info.

Transatlantic a écrit :

Pas évident de vous répondre sans connaître le bien, mais d’après ce que vous écrivez, vous en aurez au moins pour près de 100000 euros de travaux, sans compter la toiture, pas sur que ce soit une très bonne affaire, sauf à pouvoir négocier fortement le prix.

Je réagis à votre cas car j’ai visité un immeuble de rapport aujourd’hui dans ma ville, ( 3 appartements existants et possibilité d’en créer 3 de plus, structure saine mais intérieur à renover  de fond en comble). L’agent immobilier m’avait annoncé 120000 euros de travaux, mais l’artisan qui m’a accompagné (entreprise générale de bâtiment) m’a déconseillé de l’acheter me disant qu’un budget de 120000 euros, c’est pour faire du bricolage, mais que si je voulais quelque chose de qualité, il fallait plus de 200000 euros de travaux. Pour un prix de vente négociable de 95000 euros à mon avis, ça m’a effectivement découragé !

Effectivement, l’agent commercial m’a annoncé le même coût des travaux, 100k sans compter la toiture pour arriver à une enveloppe globale de 300k. Je souhaite utiliser la toiture pour négocier le prix.

lachignolecorse a écrit :

Quelque chose cloche dans votre analyse. Vous ne pouvez pas être sur un marché tendu avec des loyers de 400€ pour un f3  et 250€ pour un t2… ça n’est vraiment pas cher. Comparez le niveau du marché (agences, lbc). Regardez aussi le profil des locataires.

Si on résume : 205+100+toiture isolée = 340
2700×11/340= 8.7% brut
Avec des locations nues à passer en meublé et une renovation totale.

Vous allez finir avec une rentabilité à 6% nette. Donc à fuir.

La seule possibilité de rentabiliser l’opération serait d’obtenir des aides pour la rénovation. Mais je ne suis pas compétent en la matière.

Effectivement, les loyers sont très bas, mais c’est parceque le marché est très tendu que le proprio a réussi a louer ces appartements. Le T2 loué a 250e n’est vraiment pas loin de l’insalubrité, murs avec peinture qui s’effrite, kitchenette et toilettes dans un piteux états, fenêtres simple vitrage avec volets à moitié cassés pour donner un petit aperçu. L’appartement est loué sans prise de caution car l’appartement est "loué sale". Pour ce locataire, j’envisagerais de lui offrir un petit billet pour le faire quitter les lieux mais bon ce sera à mes risques et périls j’imagine.
Je n’ai pas vu le F3 mais il doit être dans le même état. Sur le marché, un T2 se loue a 400e et un T3 à 550. Après les locataires ont un profil pas top (à l’image de l’immeuble vous allez me dire). Une personne qui travaille dans le kebab en dessous (le T2) qui veille et fait du bruit selon la voisine et la dite voisine qui vit avec sa famille et se plaint tout le temps au proprio visiblement. Elle annonce qu’elle va bientôt partir (pour l’été) mais bon cette information est à prendre avec des pincettes.

Aujourd’hui, j’ai envie de faire une offre à 150k (prix affiché 190) pour couvrir la réparation de la toiture ou demander à ce que la toiture soit refaite et acheter au prix affiché.

Je ferais les travaux ensuite sur les communs + les deux appartements vides. Je pense éventuellement à passer tous les apparts en doubles vitrages histoire d’améliorer un peu l’isolation et de faire des travaux sur chaque appart une fois qu’ils seront libérés pour augmenter le loyer.

Ca me donnerait au départ (une fois les premiers travaux finalisés) 2700x11/300=9,9% brut

@lachignolecorse lachignolecorse je ne comprends pas comment je passerais de 8,7% brut à 6% nette, étant donné que je ferais beaucoup de travaux tout serait deficalisé et j’arriverais à brute ≈ nette. Ou est ce que je me trompe ?

Qu’en pensez vous ? Est ce que je m’obstine à vouloir faire marcher une affaire vouée à l’échec ou mon raisonnement tient la route ?

Merci pour vos réponses !

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#6 31/01/2020 07h17

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Bonjour Fortoto.
Je suppose que l’immeuble en question se trouve à Laon, chef-lieu de l’Aisne.
C’est à ma connaissance la seule ville de 25 000 h dans ce département.
J’avais envisagé d’y investir il y a quelques années.
Il y a beaucoup de biens en vente.
Je suis un peu étonné que le marché locatif y soit si tendu, si c’est vrai tant mieux pour vous.

Si l’immeuble se trouve dans la ville haute, je serais un peu prudent.
La "montagne couronnée" est magnifique avec tous ses monuments et ses immeubles anciens mais avec ses rues étroites et la difficulté du stationnement, je ne voudrais pas y habiter.
Attention aussi : vérifiez si l’immeuble n’est pas dans le périmètre d’un monument historique, vous pourriez avoir des contraintes pour vos travaux.

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#7 31/01/2020 07h23

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Je vous conseille vivement de faire de vrais calculs sinon votre immeuble deviendra vite un boulet

Entre le brut et le net, vous avez :
’ la taxe foncière (moins la part du commerce)
’ assurance pno
- cfe
- expert-comptable
- …

Idem pour vos loyers, vous envisagez d’augmenter de 20% ça me semble toujours bizarre. En secteur tendu, un t2 est loué 500€ hors charges en environ. Le prix moyen locatif  est de 14€/m2 en france tous secteurs confondus.

Dernière modification par lachignolecorse (31/01/2020 07h23)


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#8 31/01/2020 07h27

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Dans votre calcul, vous ne tenez pas compte de la fiscalité (rentabilité "nette nette" d’impôts ) :
- si vous louez en nu, vous ne paierez pas d’impôts sur les loyers pendant 10 ans max grâce au déficit foncier, tout en diminuant votre impôt sur le revenu.
- si vous louez en meublé, vous pourrez amortir le prix d’acquisition (hors valeur terrain)/frais sur environ 30 ans, et les travaux sur des durées diverses en fonction de la nature desdits travaux. A calculer avec un comptable, mais vous risquez de commencer à devoir payer un peu d’impôts avant les dix prochaines années.

Tout ça pour dire que le régime lmnp n’est pas si miraculeux que ça en terme de fiscalité.

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[+1]    #9 31/01/2020 09h10

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Bonjour,

Si c’est Laon , ça sent fort le permis de louer :

À Laon, pour louer un logement, il faudra bientôt avoir un permis

et là je vous parle pas des ennuis que vous vous préparez ( et je parle en connaissance de cause).

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#10 31/01/2020 10h35

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Bonjour,

Effectivement, le bien en question se site à Laon dans la ville haute. @Miroul, je ne m’inquiète pas pour les autorisations pour les travaux car elles ne sont nécessaire que si l’on change "l’aspect extérieur" de l’immeuble. Aujourd’hui, je ne compte faire des travaux qu’à l’intérieur et remplacer les fenêtres à l’identique pour mettre du double vitrage (je pense que dans ce cas, pas besoin de PC ?). Concernant, la toiture, c’est vrai ils risquent de m’imposer des conditions mais bon je m’adapterais et surtout, il se pourrait selon l’agent commercial qu’ils proposent de me conventionner jusqu’à 50% des travaux. Ca s’est déjà fait sur un immeuble voisin.

Le marché est bien tendu sur la ville par contre : Mesurer la tension locative  à Laon (02)

J’ai fait une offre à 150k. Ca donnerais une renta brute de 13.3% (1880*11.5/160 (150+12 FN) clés en main.

Difficile d’évaluer la rentabilité nette finale sans réellement chiffrer les travaux mais si on part sur une base de 150k (communs + 2 T1 + fenêtres DV + toiture) et les hypothèse suivantes

Loyers mensuels de 2680 (1880 deja en place + 2 T1 à 400e chacun)
Le marché locatif étant tendu, je pense avoir 4% de vacances locatives (1 mois tous les deux ans) : 30820 à l’année
Taxe foncière : 5000-1800 = 3200e à ma charge
Assurance PNO : estimation à 800e
Comptable : estimation à 1000e
Frais de délégation de la location : 8%
Provision pour rénovation : 1500e annuel

(30820*0.92-3200-800-1000-1500)=7%

Rentabilité nette après impôt = rentabilité nette car travaux

Ensuite, au fur et à mesure que les appartements se vident, je pourrais faire des travaux sur les appartements et augmenter les loyers.

On peut prendre comme base 15k de travaux par appartements sur 3 appartements (les 3 appartements n’ont pas la même superficie et pas le même chantier mais je pense que c’est une bonne base)

Dans ce cas, on pourrait monter les loyers de la sorte :
T3 de 392.62e à 500e
T2 de 284.88e à 400e
T2 de 250e à 400e

Il resterait les 2 locaux commerciaux et un appart avec un local commercial que je ne vois pas se libérer de si tôt du coup je ne les inclus pas dans cette prévision.

Ce qui nous emmènerait les loyers totaux à 3044 euros pour une renta nette de 7.2% avec le même calcul

En écrivant tout ça, je me rend compte que ce n’est plus aussi intéressants que je le voyais au début. Mais est ce que ce serait si mal ? Sachant que j’ai pris des hypothèse que je pense haute pour les travaux, une bonne enveloppe de frais de rénovation annuels même après avoir fait des travaux au début et des hypothèses réalistes pour les loyers).

@darkvadehors, est ce que ces permis de louer sont vraiment contraignants ? Même si les appartements viennent d’être rénover ?

Qu’en pensez-vous au global ? Trop compliqué pour pas grand chose ou il y a toujours moyen d’optimiser après avoir rencontré les artisans ?

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[+2]    #11 31/01/2020 11h20

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Pour un immeuble en ruine, insalubre, dans une ville et un quartier de second choix, le prix correct serait de l’ordre de 70 à 100 k€.

A 205 k€, votre vendeur est clairement un piégeur à pigeons. Il a mis son piège en place, et il attend. Donc il n’acceptera jamais de vendre au vrai prix.

De votre part, acheter un immeuble en ruine, dans une ville où vous n’êtes pas, alors que vous êtes inexpérimenté, c’est juste suicidaire.

Même si le vendeur voulait bien vous le vendre au juste prix (70 à 100 k€), ça serait une mauvaise idée d’acheter car vous n’avez pas fini d’avoir des ennuis. De toute façon, les prix de l’immobilier dans la ville ne permettent pas de payer les travaux au tarif normal. Soit vous allez prendre des artisans ayant pignon sur rue, et vous allez manger votre chemise. Soit vous allez chercher à faire des économies de bout de chandelle (travail au black etc.) et vous n’aurez que des ennuis.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#12 31/01/2020 12h09

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bonjour,

je rejoint l’avis de Bernard2k.

Je rajouterais que vous n’abordais pas la partie des locaux commerciaux. Avez vous eu acces aux Baux ?

Ne croyez pas que le location de mur commerciaux est un long fleuve tranquille, notamment si ils sont deja loué.
Prenez le temps de vous renseignez sur les baux commerciaux.
Renseignez vous sur l’impact d’une liquidation judiciaire.

bon courage pour la suite

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#13 31/01/2020 12h15

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Fortoto veut absolument acheter cet immeuble.
Qu’il se lance donc et nous tienne au courant des étapes de ce processus. Ca nous fera un bon feuilleton pour 2020.

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#14 31/01/2020 12h51

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Le bien avait l’air trop beau sur le papier pour être vrai, grâce à vos retours je comprends mieux pourquoi. Merci à tous pour vos retours. Je vais revenir à la raison et abandonner ce projet et reprendre la recherche d’un bien rentable qui ne me fera pas manger ma chemise smile

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#15 31/01/2020 12h53

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Les appartements vides et les lourds travaux à réaliser vont vous demander beaucoup d’efforts et ce pendant une période certaine …

La rentabilité ne sera que la rémunération de vos efforts et votre prise de risque …

Faite-bien les calculs avec des devis concrets et ne négligez pas l’impôt.

La TF est énorme et ne pourra qu’augmenter avec le temps …

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[+1]    #16 31/01/2020 12h59

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est ce que le permis de louer est contraignant ? … de mon experience , indubitablement oui .

Je loue une maison meublée donc avec une rotation relativement plus élevée ( 13 mois / 7 mois ). Je dois faire passer l’organisme en charge A CHAQUE relocation .Par ailleurs , à n’en pas douter , cela crée une pression sur la valeur du bien car je n’investirai plus dans la commune qui m’impose ce genre de contrainte et je me doute bien que nombre d’investisseurs feront comme moi.

Par ailleurs , j’ai eu une discussion très serrée pour faire admettre à mon verificateur la validité d’un choix technique sur la VMC et permettre à mon permis d’être validé.

Pour situer le dossier , sur le bien en question ont été refaits :
la VMC
l’electricité
la plomberie
le chauffage / eau chaude
double vitrage et porte d’entrée
la façade
isolation
revision intégrale de la toiture
toutes les peintures
les revetements de sols

bref du lourd tout cela pour rentrer dans des discussions ridicules et rester aimable avec des gens qui ont un réel pouvoir de nuisance.

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#17 01/02/2020 17h11

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Ah d’accord, effectivement, ça ne donne pas envie d’aller dans une ville qui demande des permis de louer. Pourquoi ne pas vendre votre bien pour réinvestir dans une ville moins contraignante ? Ca vous demandera un réel effort de départ mais après vous serez plus tranquille !

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[+1]    #18 02/02/2020 14h35

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Le problème avec ce type de dossier…c’est que le vendeur n’a absolument rien fait sur ces biens pendant X années.

Lors des visites, il va vous indiquer que tout va bien et vous risquez d’apprendre pas mal de "bidouilles", de vices cachés ou autres tromperies après la vente.

J’ai eu affaire à ce type de vendeur lors de l’achat de mes 5 appartements…et ai eu quelques surprises assez rapidement.

Je serais de vous…même si c’est border line…j’irais discuter un peu avec les locataires…On apprend beaucoup de choses de cette manière.

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#19 03/02/2020 13h12

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@fortoto
On a beaucoup travaillé sur ce bien , et il est vraiment devenu un bien de qualité > décision pas si facile.
L’immobilier ne se revend pas comme une action .

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#20 03/02/2020 13h43

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J’oubliais un truc : l’immeuble en ruine, mais partiellement occupé, quelle galère ! Il faudrait pouvoir faire les grands travaux donc avoir un immeuble vide pour que les entreprises aient les coudées franches ! Or, là, vous avez les locataires dans les pattes ! Soit vous les relogez… Soit vous faites les travaux en plusieurs fois, ce qui va vous coûter plus cher et vous amener plein de complications et de récriminations.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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