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#1 22/08/2019 16h27

Membre (2019)
Réputation :   1  

Bonjour,

Il s’agit de ma première étude de cas, j’espère réussir à être au niveau !

MON PROFIL

- DG d’un Centre ophtalmo
- 42 ans
- 14 %
- 60 k€ annuels
- 3 enfants et propriétaire de ma RP (650 k€ encore 400 k€ de crédit)

MES APTITUDES / MA DISCIPLINE

- Comptables : Niveau moyen + car DESS en Gestion d’Entreprise
- Fiscales : CORRECTES
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : NAZE, je délègue tout à une équipe que je suis en train de constituer.
- Sociales : BONNES
- Temps disponible : IMPORTANT CAR JE ME LÈVE TÔT !

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : APPARTEMENT F2
- Année de construction : 1980
- Étage 1 sur 3 avec une bonne luminosité, surface de 35 m carrez en rectangle basique. Pas d’ascenseur.
- INHABITÉ
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets bois dégueus
- PAS d’Espaces verts dans la copropriété
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels. Télé-relevés
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires, propriétaires à jours de paiement
- Concierge  : NON
- Décoration : VIEILLOTE MAIS PROPRE

LOCALISATION DU BIEN

- Perpignan proche du Centre (8 mins à pied) et de la FAC (5 mins à pied) dans les Pyrénées orientales
- Zone dynamique avec pas mal de commerces, possibilité de se garer gratuitement
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? EN TOUT CAS IL N’EN PERDRA PAS

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 35.7 K€ AVEC 8K€ NÉGOCIÉS
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 570 MINIMUM H.C EN MEUBLÉ
- Taux de vacance envisagé : 0 CAR COMPENSÉ PAR DU COURTE DURÉE SI CA ARRIVE
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0 car AUTO GESTION

- Travaux immédiats : 25 K€ TOUT DE SUITE. REFAIT ENTIÈREMENT HAUT DE GAMME (FENÊTRES, ISOLATION, CLIM, SUITE PARENTALE, CUISINE DE QUALITÉ ETC)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : FAÇADE L’AN PROCHAIN 2750 € EMPRUNTES TOUT DE SUITE ET MIS EN TRÉSORERIE

- Taxe foncière hors TEOM : 650 ENVIRON
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 120 €
- GLI Garantie Loyers Impayés (si pas de possibilité de VISALE) : 156 €
- Expert comptable : 300 €
- CFE : 240 €

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 19 %
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
(6840-926/35700)+(25000+5000) de meubles (empruntés) = 8.20 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 32 euros
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2 %
- Durée du crédit : 25 ans
- Frais de tenue de compte : Aucun. JE CHANGE DE BANQUE
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 6 K€
- Avantage fiscal : LMNP DONC PAS DE FISCALISATION PENDANT 10 ANS SI PAS DE MODIF LEGISLATIVE

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP FRAIS REEL

CASH FLOW

- POSITIF DE 1354 € PAR AN

Je me suis mis une marge sur le loyer. Je dois pouvoir louer 590 € (+20x12).

L’objectif de ce 1 er investissement locatif (hors RP) est de prouver à la banque que je suis crédible. J’envisage déjà d’investir sur des immeubles afin de dégager bcp plus de cash flow.

N’hésitez pas à me donner votre point de vue. Même si je me suis beaucoup formé depuis 6 mois, certaines choses ont pu m’échapper. Je suis conscient que cela fait beaucoup d’effort pour un faible gain. Si je devais m’arrêter à un seul bien, je ne le ferai pas. Je vise désormais un cash flow mini de 500 € par opération.

Merci

Mots-clés : immobilier, investissement locatif, lmnp, renovation, étude de cas

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#2 22/08/2019 17h55

Membre (2019)
Réputation :   1  

Quelques erreurs de frappe dans le message wink
19% de renta brute
32 euros d’apport

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#3 22/08/2019 17h58

Membre (2018)
Réputation :   11  

Bonjour,

pour ma part, je tique un peu sur les 25K de travaux et les 25 ans de crédit (le gain est si intéressant par rapport à 20 ans sur une si petite somme ?).

Fredx

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#4 22/08/2019 18h06

Membre (2019)
Réputation :   1  

@AnneSo : Je ne vois pas d’erreur sur les 19 % selon la formule proposée (sans les travaux) et en effet j’ai bien fait un apport de 32 € seulement ! Merci pour votre contribution en tout cas.

@FredX : 25 k€ de travaux en effet c’est beaucoup mais avec ça je pense être tranquille pendant un moment et je souhaite viser le très haut du marché des jeunes actifs ou des cadres en transition même si cela implique un turnover plus important. Et puis à vouloir faire de petites économies du type ne pas changer le chauffe eau, je risque d’avoir à le faire dans 3 ans mais cette fois à mes frais hors crédit.

La différence de mensualité entre 20 et 25 ans n’est pas énorme en effet mais dans un objectif de maximisation du cash flow ((qui est déjà très mince) c’est logique. D’autant qu’une fois accordée pour une petite somme, la banquière aura plus de mal à justifier une tentative sur 20 ans sur un prochain gros projet. Merci pour votre contribution

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#5 22/08/2019 18h09

Membre (2014)
Réputation :   24  

Votre projet à l’air bien ficelé,
mais 590 euros par mois pour un T2 sur Perpignan c’est beaucoup, est-ce que l’ancien proprio louait à ce prix là?

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#6 22/08/2019 18h16

Membre (2019)
Réputation :   1  

Effectivement, les travaux immédiats n’apparaissent pas dans la formule de la renta brute du modèle. Personnellement, je les inclus, sinon je trouve que cela fausse le résultat.

Pour ma curiosité personnelle, à quoi correspondent ces 32 euros ? Pourquoi pas 0 euro d’apport ?

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#7 22/08/2019 18h40

Membre (2018)
Réputation :   13  

Personnellement je vous trouve très confiant. Le projet est bien… Mais bon.
En calculant rapidement, mensualité 300e? (on a pas le taux de l’assurance), charges diverses 122e, il reste 141e.  Bon cash flow positif.

Mais ça c’est les premières années, si vous n’avez pas d’imprévu (frais de copropriété, vacances locatives) car sur 25 ans, il y en aura forcément. Et au bout de quelques années, les impôts vont arrivés. J’espère que vous avez fait un prévisionnel sur les 25 ans.

Vous ne parlez pas de charges de copropriété à part les travaux, il n’y en a pas ?

Je ne connais pas le marché de Perpignan, mais à ce prix là sur lbc, il y a de magnifique appartement, avec de grandes terrasses, donc il faudra pas se louper sur la rénovation.

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#8 22/08/2019 19h29

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Bonjour Sebdu66,
Vous habitez une jolie région.
Je m’interroge toujours sur le haut de gamme dans un immeuble qui ne le serait pas. Est-ce que tous les copropriétaires de cet immeuble ont la même stratégie que vous ?
Ils promettent qu’ils feront ? Ils font ? Ils ont fait ?
Comment sont les parties communs ?
Il me semble qu’il faut une autorisation de la copro pour installer une clim.

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#9 23/08/2019 10h01

Membre (2019)
Réputation :   1  

@Rollingstone : Le bien n’a pas été loué depuis un moment vu le taudis que s’était. En effet, 590 c’est beaucoup mais je pense qu’il y a de la place pour ce type de produit ou le locataire pose ses valises et profite de prestations haut de gamme. Il est entendu que je ne vise (volontairement) absolument pas les étudiants. Mais comme je l’explique 570 € sera suffisant si je ne trouve pas preneur à 590 €. Le différé de 18 mois des mensualités me permet d’être patient.

@Anneso : En effet, je ne me sert pas non plus de cette formule qui ne veut rien dire mais je me suis plié à l’exercice imposé. La banquière voulait me faire payer les frais de garantie, je lui ai dis non et elle a donc arrondi. Il est resté à ma charge 32 €. Il s’agit donc de 32 € d’apport, c’est plus anecdotique qu’autre chose mais il était important pour moi qu’elle comprenne bien que (selon moi) le principe de l’investissement locatif est de ne rien apporter.

@Nakor26 : La mensualité sera de 310 € assurance comprise (taux à 2.20). Le cash flow devrait atteindre une centaine d’euros par mois.
En ce qui concerne les imprévus (hors façade car déjà budgétée) je compte sur la trésorerie accumulée pendant le différé. Je pense pouvoir amasser 6000 € de loyer pour cela et de toute façon ne pas toucher au cash flow. Je souhaite obtenir une tréso très importante au fil des investissements afin de rassurer la banque.
Les impôts arriveront au bout de 8 à 10 ans si je ne fais pas ne nouveaux travaux. A ce moment là, il faudra peut être arbitrer mais je suis certain de ne pas le garder les 25 ans. Il s’agit d’un investissement, le cash flow n’est déjà pas mirobolant, si en plus il baisse, autant récupérer de la capacité d’endettement.
J’ai estimé les charges de co-pro (non récupérables) à 25 € par mois. Ce qui parait être suffisant aux vues des années précédentes.
Sur Perpignan à 590 € avec cette localisation, les prestations prévues, on est sur le haut du marché mais rien de délirant non plus.

@Range19 : En effet, la région est très belle. L’immeuble, une fois la façade refaite, sera moyen de gamme (donc très propre). Les autres propriétaires ne pratiquent probablement pas la même politique que moi, mais, en réalité, mon locataire n’a que très peu de vision sur la copro en étant au 1er étage et au 1 er appartement d’un palier ou il est seul.
En effet, j’ai fait la demande à la copro pour l’installation du bloc clim, j’ai argué du fait qu’une était déjà en place et que je ne donne pas sur la rue donc pas de nuisance visuelle. J’avoue qu’il s’agit du point le plus risqué pour moi car l’AG n’aura lieu qu’en juin et je n’aurai entre temps qu’un avis du conseil syndical. Mais il faut bien prendre un peu de risque sinon ce n’est pas rigolo !

Merci à tous pour vos commentaires.

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#10 23/08/2019 13h21

Membre (2016)
Réputation :   65  

Je trouve votre taux à 2,20% très élevé. Êtes vous certain que votre banque est bien placée, avez vous pu tester le marché ? Vous indiquez avoir des revenus confortables, il y a donc facilement possibilité de trouver bien mieux même pour un emprunt à 110%.

Sur le financement toujours, sur un montant de 63K empruntés, cela donne :
- en empruntant sur 25 ans mensualité de 277 euros (à 2,20%) pour un total de 20k d’intérêts
- en empruntant sur 20 ans, mensualité de 309 euros (à 1,55%, ce qui est moyen), pour un total de 11k d’intérêts.

Vu le faible écart de mensualité, ne pense vous pas qu’il serait préférable de partir sur 20 ans et ainsi économiser la moitié des intérêts ? Ce ne sont pas, pour un ménage avec revenus importants, ces 30 euros/mois qui changeront grand chose à votre CF. En revanche cela fera une grande différence en cas de revente dans 7, 10 ou 15 ans.

Si les simulations, au départ, envisagent des temps de détention longs, ou même très longs, force est de constater que dans le cadre du locatif rare sont les investisseurs à garder un bien 25 ans. Et que, souvent, les premiers investissements sont les moins rentables, car nous nous améliorons au fur et à mesure.
Enfin, vous achetez un bien dans un immeuble qui a près de 40 ans, il en aura 65 à la fin du crédit.

Sebdu66 a écrit :

- Travaux immédiats : 25 K€ TOUT DE SUITE. REFAIT ENTIÈREMENT HAUT DE GAMME (FENÊTRES, ISOLATION, CLIM, SUITE PARENTALE, CUISINE DE QUALITÉ ETC)

Dernier point concernant le financement : vous indiquez emprunter à 110%, avec la volonté de ne pas mettre un euro dans le projet. Notez toutefois que vous ne pourrez pas financer des meubles pour votre projet par le crédit immobilier. Votre banque débloquera sur factures uniquement, et ne financera pas le lit, électroménager, cuisine, etc.

Concernant le loyer envisagé de 610 euros charges incluses je ne me positionnerai pas (même si cela parait élevé), car je ne connais en rien votre marché. En revanche, cela m’interpelle, en tant qu’investisseur qu’un T2 puisse se vendre à 30K et être loué à ce prix. D’autres personnes, à commencer par des parents ayant des moyens, doivent alors aussi y penser pour loger leurs enfants étudiants. N’est-ce pas là un risque pour vous qui visez le marché haut de gamme?

Dernière modification par dalki (23/08/2019 13h48)


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#11 23/08/2019 14h00

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Vus les montants indiqués, je ne vois pas l’intérêt d’un tel montage si ce n’est pas pour tenter de rembourser un maximum du capital emprunté.
Je ne sais pas si je m’endetterai jusqu’à l’âge de 67 ans pour un gain global aussi faible…
Ne vous persuadez vous pas un peu -beaucoup?- qu’il s’agirait là d’une excellente affaire en vous convaincant que les loyers seraient les bons ?
Faîtes vos calculs avec des hypothèses pessimistes, seules bonnes conseillères.

Dernière modification par Range19 (23/08/2019 14h08)

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#12 23/08/2019 14h27

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Sebdu66 a écrit :

…je pense qu’il y a de la place pour ce type de produit ou le locataire pose ses valises et profite de prestations haut de gamme.
…/…
L’immeuble, une fois la façade refaite, sera moyen de gamme (donc très propre).

Loyer donc haut de gamme, pour un immeuble d’aspect moyen de gamme mais bien équipé (dont partiellement si la copro le veut bien)
Le quartier est-il en adéquation avec ce positionnement ? Les loyers connaissent-ils une tendance haussière, baissière ou stable à Perpignan ?
Vous me semblez un peu optimiste sur les montants de loyers…

Je rejoins des avis déjà émis, faire un emprunt sur 25 ans est une erreur (que j’ai commise pour mon 1er investissement). Il se trouve qu’investir dans excel et dans la vraie vie n’est pas tout à fait identique wink


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#13 23/08/2019 14h34

Membre (2019)
Réputation :   1  

En ce qui concerne le taux, j’avoue traiter avec un courtier que je connais bien car 2 autres + 2 banques en direct m’ont annoncé ne pas faire de 25 ans sur du locatif. Je ne suis donc pas allé plus loin. Je vais m’y re-pencher.
Vous avez raison 30 € d’écart ne changent pas ma vie en passant sur 20 ans mais la rentabilité du projet baisse et comme je l’expliquais l’objectif est de trouver un premier projet avec une bonne renta afin de prouver mes capacités aux banques et pouvoir obtenir du crédit sur de bien plus gros investissements qui dégageront forcément un cash flow plus important.
En ce qui concerne le marché, évidemment il peut évoluer mais ceci est vrai partout et la stratégie d’aujourd’hui ne sera pas celle de demain. Je devrai m’adapter en cas de trop forte concurrence.

@Range19 : cet appartement n’est qu’une marche qui me permettra j’espère, d’acquérir une crédibilité.

@DDtee : les loyers sur la zone évolue de 1,5 % en moyenne mais le marché est plutôt haussier. Le quartier est en croissance car plutôt bien placé.
Pourriez vous argumenter sur l’erreur de credit sur 25 ans ? Selon moi ce qui compte sur un investissement locatif est le cash qu’il dégage tous les mois. Prendre un crédit plus court n’est intéressant que si l’on y ajoute une composante patrimoniale. Ce n’est pas ce que je veux car le jour ou l’imposition réduira le cash flow, je compte bien arbitrer pour investir ailleurs.

Merci pour vos commentaires

Dernière modification par Sebdu66 (23/08/2019 14h43)

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#14 23/08/2019 14h58

Membre (2016)
Réputation :   65  

Sebdu66 a écrit :

E
Vous avez raison 30 € d’écart ne changent pas ma vie en passant sur 20 ans mais la rentabilité du projet baisse et comme je l’expliquais l’objectif est de trouver un premier projet avec une bonne renta afin de prouver mes capacités aux banques et pouvoir obtenir du crédit sur de bien plus gros investissements qui dégageront forcément un cash flow plus important.

Je comprends votre position. Toutefois, si la viabilité d’un projet tient à 30 euros (qui vous permettront d’économiser la moitié du coût du crédit) c’est que le projet n’est pas assez rentable, que vos travaux sont trop chers et/ou que le bien est trop cher.

Si votre banquier est le bon, qu’il comprend ce que vous faites, ce ne sont pas ces 30 euros qui changeront quoi que ce soit dans la "crédibilité" qu’il vous accordera. Même si vous êtes déjà beaucoup endetté. Le seuil des 33% n’est que théorique passé un certain niveau de "reste à vivre".

Vous indiquez vous-même que vous aurez certainement à arbitrer dans l’avenir. Le fait d’emprunter sur 20 ans (ou même 15 ans) permettra un CRD nettement plus interessant en cas de vente dans 10 ans qu’un crédit sur 25 ans, où vous ne remboursez quasiment que des intérêts lors des premières années. Voilà le principal intérêt.

Dernière modification par dalki (23/08/2019 15h04)


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#15 23/08/2019 15h06

Membre (2014)
Réputation :   24  

C’est un beau projet et vous semblez motivé, comme c’est votre premier bien locatif vous verrez qu’en cours de route et en augmentant au fil de l’eau vos compétences et vos connaissances vous aurez vite fait de changer quelques points de stratégie.
Ne vous fixez pas trop sur le cash-flow positif, c’est une donnée qui revient souvent mais il est possible d’investir différemment. Sur plusieurs de mes biens je suis en cash-flow négatif et la banque me suit quand même à 110 % sur chaque bien. Parfois j’en revends certains à mi-course, parce que le quartier change, la copro perd en tenue… j’empoche une partie et je rachète autre chose.
Pour le haut de gamme j’en fais moi-même mais attention la clientèle en veut pour son argent : frigo/congélo, lave-linge séchant, tv au top etc…je mets les draps, serviettes pour dépanner au début, multiprises, rallonges, ampoules de rechanges et jusqu’à la machine N…what else?
C’est vraiment un marché de niche et l’emplacement est primordial, là où je le fais, à deux rues près c’est fichu.
N’hésitez pas à nous donner la suite de votre aventure, car vraiment je pense que 950 euros de loyer, pour Perpignan c’est beaucoup, je connais un peu le secteur et je suis très curieuse de savoir si au final c’est possible où pas.

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#16 23/08/2019 15h51

Membre (2019)
Réputation :   1  

Merci Rollingstone, c’est en effet la niche que je vise.
Je suis le marché du meublé sur le bon coin depuis des mois et je pense que c’est fort jouable. Si ca ne l’est pas je ne prends pas un gros risque sur ce type de montant.
Quand à l’opportunité d’emprunter sur 20 ans plutôt que 25 je vais le revoir posément. Merci Dalki.

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#17 23/08/2019 19h18

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Je n’ai jamais considéré la rentabilité de mes opérations sous le prisme exclusif du cash flow positif qui a souvent pour parallèle un endettement excessivement long et pas toujours très productif si on ne va aps au terme.
Certains pratiquent une forme de cavalerie financière par ce biais. Se méfier d’être trop tenté…

J’ai arbitré presque tous les biens achetés à mes débuts bien avant de les avoir possédés 20 ans et n’ai pas regretté de n’avoir jamais dépassé une durée de crédit de 15 ans et le plus souvent entre 7 et 10. À la revente, j’étais toujours gagnant.

Pensez-vous par ailleurs que la part de ce cash flow sur l’ensemble de vos revenus va vous offrir plus de crédibilité ?
Qu’être obligé d’envisager un endettement sur une aussi longue durée pour une aussi petite somme est un bon signal ?
La mesure de votre crédibilité proviendra plus sûrement de votre patrimoine, endettement global (votre RP est liée à un emprunt de quelle durée ? J’imagine que les mensualités ne sont pas négligeables), épargne et capacité d’épargne ainsi que du capital restant du de chacun de vos prêts.
J’ai peur que si vos ambitions sont plus grand, plus gros, plus fort, il faille vous faire les dents sur quelque chose effectivement de"petit" mais qui ne plombe pas les projets plus ambitieux.
Une seule solution selon moi: obtenir une excellente rentabilité non pas avec des loyers potentiellement disproportionnés mais avec un projet au prix ultra contenu dans une approche la plus réaliste possible voire un tantinet pessimiste.
ça passe soit par se retrousser les manches, soit par un excellent contrôle des professionnels (loin d’être facile), soit par un excellent réseau et le plus souvent les trois.

Dernière modification par Range19 (24/08/2019 08h29)

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#18 03/12/2019 09h04

Membre (2015)
Réputation :   4  

@Sebdu66 où en êtes vous de votre projet ?

Je suis moi aussi intéressé par Perpignan car j’ai des attaches dans la région.

Benjamin

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[+1]    #19 03/12/2019 09h53

Membre (2019)
Réputation :   1  

Le projet est quasi terminé. J’ai réussi à tenir le budget travaux (20 k€). Mise en loc d’ici qqs semaines pour me laisser le temps de peaufiner les détails de l’ameublement et faire des photos de qualité.
Si Perpignan est une bonne zone ou il y a des affaires à faire, selon ce n’est pas la panacée et on peut les faire quasiment partout de la même façon si on enlève les quelques très grandes villes françaises.

Je m’oriente maintenant vers l’achat d’un IDR pour scaler rapidement mais les produits sont rares et souvent trop chers.

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#20 09/12/2019 13h42

Membre (2014)
Réputation :   24  

Merci pour votre retour et bravo pour le respect du budget travaux car ce n’est jamais le plus simple. Donnez-nous des nouvelles au moment de la mise en location, je suis très curieuse de connaître les profils qui vous contacterons. Pour un IDR, il y a encore du choix à Perpignan, cherchez-vous en centre ville?

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#21 09/12/2019 15h06

Membre (2019)
Réputation :   1  

Non, pas de Centre ville. La population intéressée est bien trop défavorisée pour ma stratégie haut de gamme. Je laisse ce type de bâtiment pour les propriétaires fans des versements CAF directs !

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#22 05/02/2020 15h22

Membre (2014)
Réputation :   24  

Où en êtes-vous de votre projet Sebdu66? L’appartement est-il loué?

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