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#1 27/04/2016 07h59

Membre
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Bonsoir à tous, je me permet de vous solliciter au sujet d’un second investissement que j’aimerais réaliser avec ma compagne.

Données :
28 ans
Pacsés sans enfants
Revenus : 18K et 26K
Crédits en cours :
     1500€ pour premier investissement ( cash-flow positif : 700€ Brut)
     260€ credit consommation sur ma tête.
Propriétaire de notre RP sans crédit.

Second investissement

Prix d’achat : 240 K€ FAI
Frais de notaire : 18 K€
Travaux d’amélioration : 10 K€
Loyers mensuels : 2036€

Composition :
1 studio
2 F2
1 F3
1 F4
1 garage 2 places

Loyers sous évalués, travaux d’amélioration à prévoir dans certains appartements si changement de locataire ( tout les lots sont actuellement loués ).
Acquisition sous forme de SCI IS.

Le problème

Comme beaucoup ici, nous nous heurtons aux problèmes du financement d’un second investissement locatif et particulièrement au taux d’endettement.

Nous avons eut un premier avis favorable de la banque avec qui nous avons traitée pour notre première acquisition, mais le taux proposé ne nous satisfait pas pleinement ( 1,80% sur 15 ans, cash-flow positif 400€ Brut ).

Nous avons donc démarché un courtier, qui ne nous a pas caché " la difficulté de notre dossier " par rapport à notre taux d’endettement.
Il nous a quand même fait une offre sur 20 ans ( cash-flow 800€ ), et m’a ensuite confier que je devrais accepter la proposition de la banque pour un financement sur 15 ans.

J’attends des réponses d’autres courtier, mais ne suis pas persuadé de recevoir de meilleures nouvelles.

Ma compagne ne cesse de me dire " demande des avis sur ton forum, demande des conseils ", donc j’écoute sagement et compte sur vous pour savoir ce que vous feriez, ou prendre des conseils.

A savoir que la solution de prendre le second immeuble avec la première sci pour sécuriser l’un avec l’autre n’est selon moi pas une vraie solution.

Merci
Smad

Message édité par l’équipe de modération (27/04/2016 14h28) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : courtier, financement, immobilier

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#2 27/04/2016 09h18

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Bonjour,
quelles sont les revenus locatifs déjà en place ?

A priori 2200€/mois. Est cela les 26k des revenus ?
Donc vous n’avez que 18k de revenus salariés ?

Niveau endettement, j’avoue être un peu perdu.

Sinon, les 280€ de crédit consommation à quoi correspondent ils ?
Rembourser ce crédit pourrait être une solution.

Autre remarque : négociez le bien.
La règle de calcul appliqué semble être un 10% brut en prix d’affiche.
Négocier au moins d’inclure FdN et travaux pour obtenir 10% brut.

Dernier point : en ce moment, avec un dossier un peu compliqué, obtenir 20 ans est difficile.
Sur le dernier immeuble, je suis resté sur 15 ans. (le taux était bon, l’auto-financement présent).

Au passage, pourquoi acheter avec une SCI IS ?
Ce montage risque de complexifier la demande de crédit.

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#3 27/04/2016 09h38

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Réputation :   72  

Bonjour gunday,

Les 26k revenus sont ceux de ma compagne.

Le credit consommation sur ma tete correspond à un besoin de trésorerie ( pret à 1%) et j’aimerais ne pas avoir à le solder.

Le bien à été négocié de 10K déja, difficile de négocier plus, il a été acheté 365 K€ en 2007.

Le montage Is est une décision que nous prenons pour ne pas subir une trop grosse fiscalité. Pensez vous que cela influe réellement sur l’avis d’un prêteur ?

Merci
Smad

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#4 27/04/2016 10h21

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Smad a écrit :

Les 26k revenus sont ceux de ma compagne.

Donc en revenu, vous avez :
- 26k de madame
- 18k de vous
- 26,4k du 1er investissement ? (1500+700)*12

En crédit vous avez mensuellement 1.500 pour le 1er investissement, 260€ pour le crédit conso.
Donc en calcul simple revenu retenu niveau bancaire : 26+18+26,4*.7 : 62,5k
Crédit : 21k.
Donc taux d’endettement actuel : 34%.

Avec le futur bien :
Revenu : 62,5 + 2*0.7*12 => 79.3
Crédit : 21+1,6*12 => 40,2
Donc taux endettement futur : 51%

Donc tendu côté endettement.
Pour info, je fais la calcul basique qui n’est pas forcément celui de la banque.

Smad a écrit :

Le credit consommation sur ma tete correspond à un besoin de trésorerie ( pret à 1%) et j’aimerais ne pas avoir à le solder.

Vous admettez face à un banquier que vous avez du faire un crédit pour avoir de la trésorerie.
Conclusion logique du banquier : risque d’impayé.
Donc c’est pas forcément un point positif.

Smad a écrit :

Le bien à été négocié de 10K déja, difficile de négocier plus, il a été acheté 365 K€ en 2007.

Dans ce cas, rendement de 9%, c’est correct mais sans plus.
Le bien est en vente depuis longtemps ?

Smad a écrit :

Le montage Is est une décision que nous prenons pour ne pas subir une trop grosse fiscalité. Pensez vous que cela influe réellement sur l’avis d’un prêteur ?

Pour moi, oui.
Plus le dossier est compliqué, moins il y a de conseiller qui monterons le dossier.
Donc en plus de la paperasse de l’investissement précédent, vous aurez les statuts de la SCI en plus.
A voir d’autres avis, mais je crains que ça alourdisse le dossier et finalement vous gène.

Dernière modification par gunday (27/04/2016 10h22)

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#5 27/04/2016 10h24

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Bonjour,

Perso je calcule rapidement :
Revenus :  18+26 = 44
Crédits : 21 120€
Soit un taux d’endettement de 48%

Si on réintègre vos revenus fonciers bruts (positifs) de votre premier investissement, on trouve 34%

Question à ce sujet, quel est votre reste à vivre mensuel ?
Car si je comprends bien, votre premier investissement paye pour le moment tout le crédit immo.
Donc, devant la banque, on pourrait très bien tourner le discours suivant :
Avec ce cash flow positif sur le premier immo, si l’on considère uniquement l’emprunt conso, vous êtes à 7% d’endettement.

D’autant plus que vous êtes propriétaire de votre RP sans crédit…

Concernant le bien, nous avons 9,1% de rentabilité brute et vous indiquez être en cash flow positif. Et votre banque vous suit ainsi que le courtier.

Qu’est-ce qui vous embête ? vous gêne ?

Vu le taux et la durée (15 ans) proposé par votre banque et votre volonté de faire une SCI IS, j’aurais tendance à aller avec eux, car potentiellement vous aurez remboursé votre crédit avant l’amortissement totale du bien, même si le cash flow est moindre (mais positif quand même !)
Cf la file SCI IS / IR avec les comparatifs.

A la vue des résultats du comparatif, il apparaît aussi évident qu’il vous faut une SCI par bien. C’est plus facile à gérer.

Pour finir sur la SCI, avez-vous la possibilité de faire gérer l’usufruit de la nouvelle SCI qui serait à l’IR par une société à l’IS.
Ainsi comme le suggérait Xa, vous profiteriez d’une SCI IR dans 15 ans, avec un régime IS pendant 15 ans ?

A voir avec les autres membres, mais je ne sais pas si votre première SCI IS peut avoir l’usufruit de la nouvelle SCI (IR donc) pendant 15 ans ?

Setanta

Dernière modification par Setanta (27/04/2016 10h25)

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#6 27/04/2016 11h19

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Bonjour
J’ai quelques soucis d’arithmétique:

Dans le revenu de 2036 euros par mois, avez vous déduit les charges , taxe foncière etc…

Dans le financement je conclus que votre apport personnel finance les frais de Notaire. Est ce vrai?

Le taux de 1,80% est assurance comprise?
Si oui et compte tenu de votre profil cela me semble un taux intéressant. Accessoirement à combien est l’assurance
Si non, je ne trouve pas le cash flow indiqué.

Smad a écrit :

Le montage Is est une décision que nous prenons pour ne pas subir une trop grosse fiscalité.

et accessoirement de dégager un flux de trésorerie positif.
L’IR obligerait à débourser chaque mois 300 euros au lieu d’en empocher 400.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#7 27/04/2016 22h36

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Est-ce que votre premier bien est aussi en SCI IS ?

Que deviennent les "cahsflows positifs bruts" que vous indiquez ? Autrement dit, est-ce que votre SCI actuelle et votre future SCI vous versent des dividendes ou une autre forme de revenu ?

Parce qu’un cashflow positif qui reste dans la SCI, ce n’est pas un revenu pour vous.

Dernière modification par Bernard2K (27/04/2016 22h40)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#8 28/04/2016 07h52

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Merci à tous pour vos réponses.

Setanta : ce qui nous gênes avec la proposition de la banque c’est le cash-flow, certes il est positif, mais à notre sens insuffisant pour être serein et anticiper correctement les vacances et autres travaux. 500€ de CF serait notre minimum.

J’attend encore des nouvelles du banquier, mais si nous prenons cette option, il faudra absolument changer d’assurance pour le prêt ( j’ai entendu parler d’un courtier a 0.05 % ).

Concernant les montages is mère/ir fille, je n’ai aucune connaissance dans ce domaine, il est donc temps d’y remédier.

CyberPapi : notre apport finance les frais de notaire et autres frais de banque, etc etc .

Le taux de 1,80% n’est pas assurance comprise, mais le cash-flow restant ( loyers - mensualité ) est assurance comprise .

Le revenu de 2036€ est brut.

Bernard2K : la première sci est effectivement à l’is, mais en déficit comptable actuellement. Impossible donc pour l’instant de tirer des revenus, effectivement.

Smad

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#9 28/04/2016 08h30

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Ca ferait une différence notable entre l’investissement en nom propre et l’investissement SCI IS. Dites-moi si je me trompe, car je n’y connais vraiment pas grand chose aux SCI :

En gros, pour un investissement en nom propre, le banquier considère que 70 % des revenus locatifs bruts s’ajoutent aux revenus salariés. Donc plus on achète de biens locatifs, plus le revenu, tel qu’il est pris en compte par le banquier pour déterminer le taux d’endettement, augmente. Même si, évidemment, au bout de 2 ou 3 opérations, on va coincer quand même si le banquier s’arqueboute sur 33 % de taux d’endettement maxi. Pour continuer à acheter, soit il accepte de dépasser 33 % en regardant plutôt le reste à vivre ; soit il est sensible à l’argument que les biens s’autofinancent et dégagent même un cashflow positif.

En SCI IS, on ne se verse pas de dividendes, au moins les premières années, pour ne pas aggraver le déficit comptable de la SCI. L’avantage, c’est qu’on ne paie pas d’impôts supplémentaires, l’inconvénient, c’est qu’on n’a pas de revenu supplémentaire non plus.
Donc, le taux d’endettement maxi à 33 % donne une capacité d’emprunt qui n’augmente pas, puisqu’il est calculé sur les mêmes revenus de 44 k€ qui ne sont pas du tout augmentés par des revenus de la SCI. On coince donc dès la 2e opération.

C’est bien ça ?

Les gens expérimentés avec les SCI IS : comment fait-on pour dépasser ce problème ?

Dernière modification par Bernard2K (28/04/2016 08h34)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#10 28/04/2016 08h59

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Bonjour,

La nuit porte conseil et je me souviens que pour mon appartement, j’avais réussi à avoir une assurance payable en prime unique ! C’est beaucoup, beaucoup moins cher. Comme vous êtes dans la même région, peut être devriez vous regarder ce côté ?

L’inconvénient, c’est qu’il faut payer cash au début, mais à titre de comparaison pour un prêt de 130k, j’avais payé à la Generali l’assurance du prêt (Décès, invalidité, ITT) en prime unique un montant de 1300€ approximativement.

Concernant la SCI IS, le déficit n’est que comptable, j’imagine qu’il est notamment dû aux charges et amortissements des travaux, amortissements du bien, intérêts du prêt etc.

Mais la trésorerie doit bien être positive non ? Vous êtes en excédent tréso de combien / mois ?

Setanta

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#11 28/04/2016 23h12

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Et saviez vous combien vous auriez payé si c’était mensuel ?

Oui le déficit n’est que comptable, le compte lui, approche des 15K€.
Le cash-flow mensuel est de 700€ brut.

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#12 29/04/2016 00h45

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OK, donc si je comprends bien, votre SCI a un casflow positif, donc un compte en banque qui augmente. Mais elle ne peut pas verser de dividendes parce qu’elle est comptablement en déficit pour cause d’amortissement de l’investissement initial.

Si c’est bien ça, ça confirme le problème que je citais ci-dessus :
- quand on investit en nom propre, les banquiers peuvent prendre en compte 70 % des revenus locatifs bruts (ce qui est même, souvent, un peu optimiste). Ca augmente les revenus totaux annuels, donc améliore les calculs de taux d’endettement.
- en SCI IS, les revenus restent dans la SCI tant qu’elle n’a pas de bénéfice comptable. Le banquier, dans ses calculs sans doute trop simplistes, prend en compte uniquement vos revenus salariaux.

C’est quand même fâcheux d’avoir théoriquement davantage de sous en SCI IS (puisqu’on est moins imposé) et de ne pas arriver à le faire prendre en compte par le banquier ! Je repose la question : comment fait-on pour dépasser ce problème ?

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2016 01h14)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#13 29/04/2016 01h06

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Je crois bien que tant qu’il n’y a pas de bénéfice comptable (dans l’exercice, ou des bénéfices mis en réserves des exercices précédents), le montant distribuable est de 0€. Donc l’AG ne peut pas décider de distribuer un dividende, même s’il y a de la trésorerie (Il est juste possible de rembourser des éventuels CCA)…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 29/04/2016 01h13

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GBL, vous avez raison : le temps de chercher l’info, et j’ai corrigé mon message en conséquence.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#15 29/04/2016 08h53

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Smad a écrit :

Et saviez vous combien vous auriez payé si c’était mensuel ?

Oui, c’était un prêt à 3,07% sur 15 ans à l’époque, l’assurance m’aurait ajouté 31,75€ sur la mensualité, soit 5715€ en 15 ans…

Bernard2K a écrit :

C’est quand même fâcheux d’avoir théoriquement davantage de sous en SCI IS (puisqu’on est moins imposé) et de ne pas arriver à le faire prendre en compte par le banquier ! Je repose la question : comment fait-on pour dépasser ce problème ?

Ne peut-on pas utiliser cette SCI pour participer à une autre SCI ? (pure question rhétorique je n’ai absolument pas approfondi ce type de question pour le moment)

Setanta

Dernière modification par Setanta (29/04/2016 08h55)

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#16 01/05/2016 19h31

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Petit débriefing de mon rendez vous de samedi matin chez une grande enseigne de courtier.

Une gentille demoiselle a l’air motivée par mon dossier, financement à 110%, pas de problèmes d’endettement, se renseigne sur l’assurance en une fois, bref, un super rendez vous.

Je prépare le dossier et vous tiendrai au courant de la suite. Si elle est aussi compétente qu’elle le dit. Je la recommanderai volontiers au Meurthe et Mosellans ( parrainage en bonus, 300€ à partager ).

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#17 08/06/2016 22h57

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Aprés un mois et demi, et beaucoup de paroles, le taux annoncé est de 1,95%.

Comment dire, c’est décevant, les belles promesses des 1,40% se sont vite transformées en pas moins de 1,60, etc etc

Du temps et de l’énergie de perdu, retour à la case départ ….

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#18 08/06/2016 23h44

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Bonsoir.

Je pense pas que se soit du temps et de l’énergie de perdu mais plutôt de l’expérience de gagner .

Par contre, si cela peut aider, je renégocie mes prêt actuellement à 1.30.
On me propose 1.35 mais j’essais d’avoir un peu plus. …
Le tout sur 20ans .
Région Midi pyrenee.


Maintenant je profite !!!

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#19 12/06/2016 12h52

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Dans quel établissement renégociez vous vos prêts ?

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#20 12/06/2016 13h54

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ACE … Je passe par un courtier .
J’ai essayé par moi même d’avoir des taux intéressants mais j’ai toujours 0.3 à 0.5 de plus quand je passe par moi même. ..

Par MP je peux vous passer le portable de ma courtiere .


Maintenant je profite !!!

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