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#1 01/09/2017 21h18 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif T3) (frontalier, immobilier, locatif)

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Bonsoir,

Je suis frontalier a Genève dans l’Ain. Je vis en collocation et je paye 700€ tcc/mois. Je gagne 3600 chf net/mois imposé à la source.

J’ai trouvé un T3 en plein centre ville dans une petite ville de 12 000 habitants a 15min de la frontière suisse. Il fait 74m2 et le prix de vente est de 225 000 €.
Il est situé au 2eme étage sur 3. Pas de place de parking, pas de cave, pas de copropriété, pas d’ascenseur. Il ya un parking à 200m et pleins de places non payantes le long de la route.
Au rdc il ya un café qui est calme. Le bâtiment est très ancien. Le propriétaire n’a pas su me dater. Il a acheté en 2015 l’a rénové et le loue actuellement 1400€/ mois avec 100€ de charges. Tout est électrique Avec cuisine équipé et toilette séparé. Il vend car il a besoin de liquidité pour acheter une maison.

La taxe foncière est de 464€ et la taxe d’habitation est de 736€. Les frais de notaire dans la région sont de 7.5%. Les frais de dossier d’environ 800€ et la garantie crédit logement d’environ 2500€. Pas de frais d’agence.

L’objectif serait de le louer en LMNP avec 2000€ pour le mobilier au prix de 1400€/mois Comme le propriétaire précédent qui continuerai à le louer si il navait pas eu besoin d’argent. Pas de travaux à prévoir vu qu’il a était remis à neuf en 2015. Il ya une cheminé que le proprietaire a fermé pour eviter des sources de problemes mais en etat.  Juste faire vérifier la toiture et la façade par un expert je pense au cas ou. Ya t’il d’autres choses a vérifier ?

J’aimerai faire un crédit sur 20 ans avec seulement les frais de notaire à 16900€ comme apport. Toutes les banques sont d’accord ppur me suivre avec un taux entre 1.87 et 2.10%. Je pense que le mieux serait que je contacte un courtier pour faire baisser le taux.

En chiffre ca donne 6.17% net la 2eme année et un cash Flow positif de 108€/mois avec un taux de 2%.

Je suis vraiment emballé par le projet. Comme c’est  un premier investissement je manque peut être un peu de perspectives. Qu’en pensez vous ? Ai je oublié des choses ?

Merci de m’avoir lu.

Mots-clés : frontalier, immobilier, locatif

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#2 01/09/2017 23h59 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif T3) (frontalier, immobilier, locatif)

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Bonsoir,

Il doit y avoir un os :

En chiffre ca donne 6.17% net la 2eme année et un cash Flow positif de 108€/mois avec un taux de 2%.

Pour moi 246800 * 6,17% = 15 228 €, soit 1 269€/mois => peut-être avez vous inclus les impôts entre les deux ?

Globalement, le rendement brut (loyer annuel/investissement) ne me semble pas très bon, mais je dois avouer que je me suis focalisé sur les immeubles de rapport… y a-t-il une raison particulière, autre que financière, de choisir ce bien ?

Votre étude ne semble pas tenir compte de travaux de rénovations à long terme, de vacance locative ou de frais de gestion pour une LMNP (cabinet comptable, CFE, etc…), c’est du détail normalement mais compte tenu du "faible" rendement vous en ressentirez davantage les effets.

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#3 02/09/2017 07h47 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif T3) (frontalier, immobilier, locatif)

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Bonjour,

Merci de votre réponse. J’utilise l’application Rendement locatif et en effet les impôts sont pris en compte a hauteur de 8500€ environ. J’ai mis 54 000€ de revenus annuels (salaire en rajoutant impôts et en convertissant en € + loyers ) ca fait une grosse TMI..
La mensualité du crédit serait de 1214€/mois.

Il n’y a pas de raisons particulières. Je cherche un bien autofinancé et dans la région c’est assez compliqué sans apport. Le prix au m2 étant assez elevé je pense que je peux oublier les immeubles de rapports a moins de chercher des biens a 2h ou plus de route de chez moi.

Pour la vacance locative, comme c’est une zone tendu il n’y en a pas et les biens se louent très vite. Mais pour le reste je ne sait pas trop comment l’évaluer en chiffre.

Dernière modification par SorlaG (02/09/2017 07h53)

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