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#1 15/09/2018 13h56 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Bonjour,

Je viens vers vous pour vous présenter le bien que je suis en train d’acheter. Le compromis vient d’être signé. C’est le premier bien que j’achète.

- Statut, age, TMI, revenus :
Celibataire, sans enfants, 27 ans, 40k de revenus annuels

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Faibles
- Fiscales : Faibles
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Moyenne
- Sociales : Bonnes
- Temps disponible : 3 jours complet par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison avec un mur commun
- Année de construction : Ancien corps de ferme rénové, année environ 1850
- Étage : RDC, 1 sous sol aménagé, 1 etage. AU sol 77m2 avec jardin et surface de 80m2 habitable.
- Déjà occupé ? Inhabité ? Habitable en l’éta
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Chauffage individuel
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Pays de Gex dans le 01, proche de Geneve
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? oui

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 207 000 + 16 000 euros
- Loyer envisagé de 1500 hors charges
- Taux de vacance envisagé : 0
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0

- Travaux immédiats : 33 000 euros
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) Facade et toiture faites il y a 5 ans. Trés bon état actuel.

- Taxe foncière hors TEOM : 450 euros

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 7.5%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 16 000 euros
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit sans assurance : 1.65 (en cours de negociation par le courtier ) +0.2 pour l’assurance.
- Durée du crédit 25 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

LMNP au reel

CASH FLOW

Mensualités d’emprunts : 972 euros
Loyer : 1500 euros
CF de 528 euros dés la deuxième année avec TMI de  30%  en utilisant l’application Rendement locatif.

Ma question est : Est ce que j’ai bien tout pris en compte ? J’ai peur de passer à coté de quelque chose qui ferait exploser mon cashflow. Merci de m’avoir lu.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement

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#2 16/09/2018 17h15 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Avez-vous pris en compte les charges suivantes dans les simulations?
- PNO
- CFE
- 1/3 (CGA + Comptabilité)
- Rajouter la TOM

Ainsi que les frais augmentant le coût d’acquisition :
- Meubles et équipements
- Frais bancaires
- Caution crédit

La description du bien est correcte mais celle de l’activité est insuffisante :
- Colocation?
- Quid des charges d’eau, d’électricité et de chauffage? Lesquelles seront à votre charges? A combien estimez-vous les charges récupérables?

Cela vous permettra de définir le loyer TTC demandé aux locataires
Et vérifier que le prix demandé est cohérent avec le service

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#3 16/09/2018 20h10 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Votre cashflow calculé est égal, à l’euro près, à "loyer - mensualité d’emprunt".

Ce qui signifie que vous n’avez pris en compte aucune charge et aucune imposition ! Reprenez vos calculs !

Dernière modification par Bernard2K (16/09/2018 20h12)

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#4 16/09/2018 21h56 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Tenez nous au courant, j’aimerai beaucoup savoir quelle banque finance du locatif sur 25 ans?

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#5 05/10/2018 12h52 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Bonjour,

Alors je reviens vers vous avec de nouvelles informations.

En fait pour le pret sur  25 ans, je vais le faire passer pour une résidence principale. C’est mon premier achat et je suis locataire a 10 min de la localisation du bien. Le courtier m’a dit que je pourrai ensuite le louer aprés les travaux qui dureront 1 mois 1 mois et demi.

Ensuite concernant la maison en elle meme, les travaux que je souhaite faire permettront d’avoir une grande chambre de 17m2 et 2 chambres de 9m2. Il yen avait qu’une seule a la base. Les 2 petites chambres ont une hauteur sous plafond de 2m05.

Je pense donc soit faire de la collocation, soit un couple avec enfant(s) a qui la maison pourrait plaire.

Le cout total de mon projet serait donc :

207 000 euros pour la maison
28 000 de travaux
3 000 pour un poelle
2 000 pour une cuisine

16 000 euros de frais de notaire en apport
510 euros de frais de dossier en apport
1500 euros de frais de courtage en apport
2760 euros de frais de garantie en apport
5 000 euros de mobilier a ma charge

Au niveau du pret on me propose : (PTZ pas possible)
Un pret de 30 000 euros sur 180 mois au taux de 1% soit 175.8 euros/mois (183.8 avec assurance)
Un deuxieme pret de 210009.38 euros au taux de 1.5% a 752.16/mois (808.16 avec assurance sur 180 mois puis une écheance de 962.96 (991.96 avec assurance) sur les 120 mois restant.

Ce qui ferait un pret de 991.96 euros/mois sur 25 ans. iSI je calcule ca ferait un pret de 1.34% sur 25 ans avec 0.25% d’assurance.
QU’en pensez vous ?

Ensuite au niveau de la futur location :

Loyer : 1650 euros TTC
Charges : 150 euros
Credit : 991.96 euros
TF : 37.5 euros (par mois)
PNO : 8.5 euros
GRL : 45
Comptable : 42 euros
CGA 12 euros
CFE 21 euros

Soit un CF de 342 euros/ mois.

Qu’en pensez vous ? Ai je tout compter ? AI je oublier des choses ?
Merci

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#6 05/10/2018 16h18 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Bonjour,

Vous financez votre bien avec une partie en PTZ. Connaissez vous les conditions de location d’un bien financé par un PTZ?

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#7 05/10/2018 16h27 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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SorlaG a écrit :

Bonjour,

Alors je reviens vers vous avec de nouvelles informations.

En fait pour le pret sur  25 ans, je vais le faire passer pour une résidence principale. C’est mon premier achat et je suis locataire a 10 min de la localisation du bien. Le courtier m’a dit que je pourrai ensuite le louer aprés les travaux qui dureront 1 mois 1 mois et demi.

Ensuite concernant la maison en elle meme, les travaux que je souhaite faire permettront d’avoir une grande chambre de 17m2 et 2 chambres de 9m2. Il yen avait qu’une seule a la base. Les 2 petites chambres ont une hauteur sous plafond de 2m05.

Je pense donc soit faire de la collocation, soit un couple avec enfant(s) a qui la maison pourrait plaire.

Le cout total de mon projet serait donc :

207 000 euros pour la maison
28 000 de travaux
3 000 pour un poelle
2 000 pour une cuisine

16 000 euros de frais de notaire en apport
510 euros de frais de dossier en apport
1500 euros de frais de courtage en apport
2760 euros de frais de garantie en apport
5 000 euros de mobilier a ma charge

Au niveau du pret on me propose : (PTZ pas possible)
Un pret de 30 000 euros sur 180 mois au taux de 1% soit 175.8 euros/mois (183.8 avec assurance)
Un deuxieme pret de 210009.38 euros au taux de 1.5% a 752.16/mois (808.16 avec assurance sur 180 mois puis une écheance de 962.96 (991.96 avec assurance) sur les 120 mois restant.

Ce qui ferait un pret de 991.96 euros/mois sur 25 ans. iSI je calcule ca ferait un pret de 1.34% sur 25 ans avec 0.25% d’assurance.
QU’en pensez vous ?

Ensuite au niveau de la futur location :

Loyer : 1650 euros TTC
Charges : 150 euros
Credit : 991.96 euros
TF : 37.5 euros (par mois)
PNO : 8.5 euros
GRL : 45
Comptable : 42 euros
CGA 12 euros
CFE 21 euros

Soit un CF de 342 euros/ mois.

Qu’en pensez vous ? Ai je tout compter ? AI je oublier des choses ?
Merci

Vous avez oublié la partie fiscal.

Impôts.
Prélévement sociaux.

En fonction de votre TMI, cela peut influencer beaucoup votre cashflow.

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#8 05/10/2018 23h54 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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C’est du détail mais:
1. La PNO me semble faible pour cette surface avec jardin (sans info, j’aurai mis 12 euros)
2. La CFE me semble faible pour ce niveau de recette (j’aurai mis au moins 40 euros - à partir de la deuxième année)
3. Le CGA c’est 140 euros mais les 2/3 sont en réduction d’impôt donc j’aurai mis 4 euros (comptabilité même principe). Mais si vous utilisez rendementlocatif il gère cela tout seul donc mettre les 100% du coût annuel.
4. La GRL n’existe plus. GLI?

Mais peut être que vous vous êtes déjà renseigné pour les montants  1. et 2.

Le financement me semble très bon en terme de taux obtenu et de lissage vis à vis de l’activité LMNP.

Question en vrac :
Comment allez vous amortir les travaux?
Bail séparé si colocation? Si oui combien pour chaque chambre?
Les chambres avec peu de hauteur sous plafond ne vont-elles pas être difficile à remplir pour un loyer >500 euros?
A quoi correspondent les charges de 150 euros/mois?

Si colocation prévoir aussi un minimum de vacances pour éviter les surprises.
De même pour un couple, il doit avoir envie de s’installer "rapidement" avec ses propres meubles?
Etes vous en situation pour assumer la fiscalité si vous passez en location nue rapidement?
Quel en serait le cash flow?

Je pense que vous sous estimez le prix du mobilier. Il vous faut un minimum de standing pour ce prix. Et en comptant tout les détails, remplir 80m2 avec 3 chambres + jardin… Je viserai au moins 7.5 à 10k.

Car à 2k la cuisine, je pense que vous ne pourrez pas l’équiper complètement.

Dernière modification par Philref92 (06/10/2018 00h05)

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#9 09/10/2018 07h20 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Bonjour,

Merci pour vos réponses.
Alors pour la PNO, la CFE, la CGA, et la GRL/GLI je me suis basé sur les chiffres que proposait l’application rendement locatif mais c’est vrai que je vais devoir affiner, Je men suis servi comme base.

Comment allez vous amortir les travaux?
Bail séparé si colocation? Si oui combien pour chaque chambre?
Les chambres avec peu de hauteur sous plafond ne vont-elles pas être difficile à remplir pour un loyer >500 euros?
A quoi correspondent les charges de 150 euros/mois?

Pour les travaux il faut que je vois avec un comptable pour que ce soit fait correctement.  Si collocation, les 2 petites chambres se loueront à 500 euros CC. Et la grande à 700 euros CC. C’est le prix bas de la region.
Les charges que j’ai précisé correspondent à toutes les charges de la vie courante, eau électricité, chauffage, internet.

Je pense que vous sous estimez le prix du mobilier. Il vous faut un minimum de standing pour ce prix. Et en comptant tout les détails, remplir 80m2 avec 3 chambres + jardin… Je viserai au moins 7.5 à 10k.

Car à 2k la cuisine, je pense que vous ne pourrez pas l’équiper complètement.

Le prix de la cuisine n’est pas compris dans le mobilier, mais dans le pret que j’effectue. Je financera le mobilier avec mes fonds propres car je ne peux pas les faire passer dans le pret.
Petite question concernant la fiscalité ? Rendement locatif me donne 0 en impôts et 0 en prélèvement sociaux avec une location en LMNP au réel, est ce juste ? Est ce que je peux demander au comptable de déduire les travaux ainsi que le mobilier si je garde les factures ? Est ce qu’il peut se charger de tout ça ?

Bonjour,

Vous financez votre bien avec une partie en PTZ. Connaissez vous les conditions de location d’un bien financé par un PTZ?

Bonjour, il n’y a pas de PTZ dans mon prêt. Qu’est ce qui vous faire dire ça ? Je suis en zone A et jachère dans l’ancien avec travaux.

Merci pour votre aide, J’ai l’impression de mettre lancé un peu vite sur cette affaire sans maîtriser toutes les informations et que cette operation soit negative. J’aii peur d’obtenir au final un CF négatif tout en ayant investit 25k de fonds propres..

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#10 09/10/2018 10h02 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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SorlaG a écrit :

2 chambres de 9m2. Il yen avait qu’une seule a la base. Les 2 petites chambres ont une hauteur sous plafond de 2m05.

Je pense donc soit faire de la collocation,

Attention, il me semble que ce n’est pas légal si la chambre fait moins de 2m20 de hauteur sous plafond.
C’est sujet à interprétation car il y aurait bail solidaire (moins de 14m²) et donc on pourrait prendre en compte la surface des parties communes dans le calcul, mais bon….

PAP.fr a écrit :

Un logement décent : pas moins de 9 m²
Outre des précisions sur les éléments de confort du logement, le décret de 2002 fixe la surface précise en deçà de laquelle il n’est pas possible de donner en location un bien immobilier.
Une surface minimale à respecter
Un logement donné en location doit disposer d’au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m. Le décret permet toutefois la location d’un logement de moins de 9 m² si son volume fait au moins 20 m3.

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#11 09/10/2018 16h46 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Attention, il me semble que ce n’est pas légal si la chambre fait moins de 2m20 de hauteur sous plafond.
C’est sujet à interprétation car il y aurait bail solidaire (moins de 14m²) et donc on pourrait prendre en compte la surface des parties communes dans le calcul, mais bon….

Oui je les pris en compte et au niveau des travaux il y aura une excavation pour obtenir 2m20-2m30 de hauteur. Les chambres feront 9.5m2 au sol quand à elles.

D’autre part je me suis renseigné au près d’une expert comptable qui connaît très bien la LMNP ai réel et le droit des frontaliers France suisse au niveau imposition.
Ses tarifs sont de 840 euros/an non déductibles. Cela reviendrait à 70 euros/mois. Qu’en pensez vous ? J’ai eu un très bon feeling au téléphone et elle m’a desuite mis en garde que si je signais en 2018 l’idéal serait de louer en meublé en 2018 ou alors de repousser le tout en 2019 histoire de pouvoir défiscaliser les 16 000 euros de frais de notaire.

Et elle ma confirmé que je ne paierai ni impôts, ni prélèvement sociaux, ni augmentation de cotisation au régime de la sécurité social  (8%  de tout les revenus brut pour les frontaliers). Du coup le calcul du cashflow se précise de plus en plus. Je le posterai pour avoir votre avis et vos conseils.

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#12 09/10/2018 17h03 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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@stinky
La caisse d’épargne  fait du locatif sur 25 ans par contre faut jouer le jeu assurance chez eux

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#13 09/10/2018 17h55 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Je suis pourtant à la caisse d’épargne ^^ mais dur dur de faire passer du locatif sur 25 ans, par contre sur 20 ans aucun problème

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#14 09/10/2018 18h25 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Concernant les meubles, l’estimation me paraissait juste tout comme pour la cuisine, indépendamment de leur financement.

Oui pas d’impôt à court/moyen terme vue la renta "normale".

Par contre pour le coût du comptable, s’il est français et que vous déclarez vos revenus en France, il devrait être au 2/3 déductible des impôt et au tiers passé en charges (tout comme le CGA). Le prix est dans les standard+ puisque normalement déductible.

Comptez 3% des recettes pour la CFE.

Pour les charges notariales et travaux, vous les passerez en charges 2018 si vous louez en 2018. Pas d’impact de l’année blanche en LMNP…

Ne vous focalisez pas trop sur le cash flow si vous avez les reins un minimum solides. La rentabilité du projet et donc l’enrichissement ne changera pas. C’est soit dans votre poche soit dans le bien ;) Le crédit sur 25 ans apporte plus de flexibilité (car moins d’endettement mensuel) pour un coût relativement faible.

Le principal axe à travailler c’est la valorisation/louabilité des chambres maintenant.

Car c’est cela qui fera votre rentabilité.

J’ai en effet l’impression que vous êtes allez un peu vite mais nous sommes là pour vous aiguiller.

Dernière modification par Philref92 (09/10/2018 18h52)

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#15 10/10/2018 11h13 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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J’ai en effet l’impression que vous êtes allez un peu vite mais nous sommes là pour vous aiguiller.

Tout dabord merci pour votre aide precieuse Philref92 et d’accorder de l’importance a mon projet. Je fais partie des personnes qui ont besoin de pratique pour apprendre. Une fois que j’ai compris l’aspect global d’un système, l’apprentissage des détails en théorie m’intéressent moins. J’ai saisi l’occasion de me lancer car dans la région il est assez rare de trouver de la rentabilité.

Concernant les meubles, l’estimation me paraissait juste tout comme pour la cuisine, indépendamment de leur financement.

D’accord je vais partir sur 10k avec l’électroménager. Je m’occuperai de chiffrer une fois que j’aurai bien établi et signé les travaux exact.

Par contre pour le coût du comptable, s’il est français et que vous déclarez vos revenus en France, il devrait être au 2/3 déductible des impôt et au tiers passé en charges (tout comme le CGA). Le prix est dans les standard+ puisque normalement déductible.
Comptez 3% des recettes pour la CFE.

Je vais lui demander une simulation de ma situation sans les détails (si cela est possible) avant de m’engager avec cette expert comptable pour mettre au clair ce point.

Pour les charges notariales et travaux, vous les passerez en charges 2018 si vous louez en 2018. Pas d’impact de l’année blanche en LMNP…

Pouvez vous apporter plus d’informations a ce niveau s’il vous plaît ? De ce que j’ai compris de l’explication de l’EC, il faudra soit signer en 2018 et lancer la LMNP reel en  2018 ou tout reporter en 2019 pour bénéficier des charges notarials au niveau imposition.

Le principal axe à travailler c’est la valorisation/louabilité des chambres maintenant. Car c’est cela qui fera votre rentabilité.

Vous avez raison. A ce niveau là maison se situe dans une zone tendue ou la demande locative est très forte. Je compte proposer un bien qui sortira un peu du lot. Je suis locataire dans cette région d’un T3 et j’ai visité beaucoup de bien pour louer, je pense connaître le niveau de standard attendu et demandé.
Meilleursagents annonce 1400€/mois HC pour ce type de bien et Rendementlocatif.com est à 1430€/mois HC. Jai fais une moyenne sur Leboincoin sur 32 biens entre 70 et 90m2 et j’obtiens pour un 81m2 un loyer de 1501€. A 1500€/mois pour un bien juste rénové et meublé moderne je serai dans le prix moyen je pense.

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#16 11/10/2018 01h15 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Y a pas de quoi, moi aussi je suis allé un peu vite au début et je reste un "débutant".

Essayez de faire une estimation de meubles principaux pour chaque pièce et nécessaire en électro ménagé. Cela va très vite.

Vous déclarez vos revenus en France? Si oui, à moins que la loi n’ait changée, c’est déductible des impôts. Sinon cela passera en charges. Je vous conseille de prendre contact avec d’autres EC, comme vous le feriez pour des artisans.

Pardon pour l’année blanche (rien à voir, tout comme mon commentaire sur la durée du crédit), j’avais oublié que nous sommes déjà en octobre! Il sera peut être nécessaire de décaler en 2019 puisque ce qui compte c’est la date (donc l’année) de mise en location, or vous voulez passer des charges de 2018. La signature est prévue pour quand? Demandez d’autres avis pour voir.

Si vous pensez pouvoir louer à peu près au même prix à un couple avec enfants, pas la peine de faire la colocation (coût d’équipement, gestion, risque de vacances plus importants). Il faudra alors être un minimum flexible pour certains meubles comme les lits.

Le bien se situe en (proche) centre-ville?

Dernière modification par Philref92 (11/10/2018 01h16)

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#17 02/11/2018 15h46 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Bonjour,

Petit rebondissement dans mon projet immobilier.
La signature du compromis à était faite le 11 septembre et la signature définitive devait normalement être faite le 11 décembre.
Je devais signer le pret la semaine prochaine qui était accepté par la banque. Je passe par un courtier.
Le bien comporte une maison de 80m2 ainsi qu’un terrain attenant de 25m2 environ comprenant une terrasse et une place de parking.
Le problème c’est que  j’ai reçu un appel de la notaire hier pour m’informer que la place de parking n’appartenait pas à la propriétaire actuelle mais elle est pourtant bien stimulée sur le compromis. Elle n’était pas au courant elle même lors de son achat 12 ans plus tôt.  En gros je perdrai 9m2 de terrain.

Du coup pour moi cela change tout. Je voulais savoir quelles étaient mes moyens de me désengager de la vente et quels en seraient les frais. J’ai à ce jour verser 400€ au notaire ainsi que 10 350€ qui correspondent au frais de garantis à hauteur de 5% du prix de la maison.

D’après mes recherches personnelles, le compromis en l’état serait caduque et il faudrait signer un avenant à ce contrat (rdv mardi prochain avec la notaire et la proprietaire pour discuter de la situation). L’avenant me permettrait de bénéficier dune période de 7 jours de rétractation par courrier recommandé.  Cela me permettrait de me désengager sans avoir de frais autre que les 400€ d’emolument du notaire.
Que pensez vous de mon raisonnement ? Est il juste ? Ai je oublié des choses ?

Merci de m’avoir lu.

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#18 02/11/2018 16h07 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Bonjour,

1 - Un point me semble pas très clair : vous parlez d’une maison de 80 m2 et d’un terrain de 25m2 occupé par une terrasse et une place de  parking. Le problème évoqué porte t’il sur le terrain de 25m2 ou uniquement sur la place de parking?

2 - Avez vous regardé le cadastre afin de déterminer sur combien de parcelles s’étend l’ensemble ? De quelles parcelles est réellement  propriétaire le vendeur ? Les références des parcelles doivent figurer sur le compromis. L’identité du propriétaire de la parcelle de la place de parking est elle connue?  Vous pouvez demander la fiche d’immeuble de la parcelle auprès du service de la publicité foncière pour connaitre le nom du propriétaire - à ma connaissance, il y a une fiche pour toutes les parcelles bâties, mais je n’en suis pas certain pour les parcelles non bâties (FIDGI a pu changer la donne sur le sujet).

3 - Le problème réside t’il dans la propriété du sol ou d’une absence de déclaration de l’aménagement du parking ? Cela change la nature du problème.

4 - Si le terrain n’est pas possédé par la propriétaire, est il possible d’invoquer la prescription trentenaire, c’est à dire prouver que les occupants de la maison ont utilisé le terrain comme un propriétaire pendant plus de 30 ans ?

5 - Si le compromis a été signé devant le notaire, je pense que vous pouvez demander le remboursement de l’ensemble des sommes, y compris les 400 euros. Si vous décidez de renoncer à ce bien, je pense que ni le notaire ni le vendeur ne feront de difficultés pour annuler le compromis.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (02/11/2018 17h07)

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#19 03/11/2018 09h43 → SorlaG [01] : étude de cas immobilier (1er investissement dans un T3 de 80 m2) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Compte tenu de la situation, qui n’est pas de votre fait, pourquoi ne pas tenter une baisse de prix pour la maison ?
En disant qu’en l’état cela ne vous intéresse plus, et en proposant de signer un avenant incluant une baisse de X euros. A vous de définir cette somme.

Si c’est accepté, ce qui est probable car sinon le propriétaire aura perdu beaucoup de temps et devra recommencer le processus de mise en vente, vous ferez une bonne affaire.

Sinon, vous vous retirez.

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