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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 18/08/2017 21h45 → Kanwulf : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (cash flow, immobilier, revenue)

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Bonjour, je suis propriétaire depuis un an avec un taux d’endettement relativement faible (en ayant déjà réfléchit a mon 1er investissement locatif)
mon objectif étant de me genérer un cash flow positif et me créer un patrimoine par la meme occasion.

Homme 25 ans  TMI 14%, 20K€/an

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables
- Fiscales
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) OUI
- Sociales NON
- Temps disponible SOIR ET WEEK END

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison,
- Année de construction 1930
-  Inhabité
-  individuel  gaz
- Volets
- Espaces verts dans la copropriété ? NON

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville Pas de Calais a CARVIN
- Centre-ville,
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? je pense pas

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)
Utilisation de l’application rendement locatif
BIEN A 70 0000 E
loyer de 500€
VACANCE 1 MOIS PAR ANS
Apport de 25 000
CREDIT SUR 20 ans
- Taux du crédit avec assurance 1,8 ET 0,36Assurance valeur de l’application

score invest 7/10
RENDEMENT BRUT 7,69 ET RENDEMENT NET 4,2%

regime fiscal : le mieux je pense dans ma stuation micro foncier

- Assurance PNO (propriétaire non occupant) NON
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés NON

CASH FLOW POSITIF DE 20€ PAR MOIS. soit 240e annuel

voila qu’en pensez vous a savoir que l’apport ne me sert pas a grand chose sur mes comptes.
merci de votre aide et point de vue

Mots-clés : cash flow, immobilier, revenue

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#2 18/08/2017 22h15 → Kanwulf : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (cash flow, immobilier, revenue)

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Bonjour kanwulf,

Gardez votre apport sur votre compte, ça vous fait de la trésorerie (on sait jamais ce qui peut arriver) et ça rassure les banques. En plus si vous vendez dans quelques temps au même prix ce sera de l’argent perdu puisque d’après vous le marché n’évoluera pas dans le bon sens dans le futur. Autant que ce soit sur votre compte.

A votre place je ferai un appartement meublé sous le statut loueur meublé non professionel, l’avantage par rapport au micro bic c’est que vous pouvez déduire vos charges et amortir votre bien sur plus de 20 ans, les travaux sur 10 ans et les meubles sur 5 ans. Ainsi vous ne paierez pas d’impôts pendant plusieurs années.

En louant en meublé vous pouvez aussi augmenter votre loyer jusqu’à 25%, ce qui vous génèrera un cash flow encore meilleur.

Avec ces conditions vous pouvez vous permettre de faire un crédit sur 25 ans, ce qui diminuera le prix du crédit et augmentera votre cash flow.

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#3 18/08/2017 22h37 → Kanwulf : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (cash flow, immobilier, revenue)

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Sur 25 ans cela augmentera fortement le "prix" (en fait le cout) du credit, mais c’est vrai en baissera sensiblement la mensualité.

Pour moi 20 ans est le maximum (et souvent pour les banques aussi) pour de l’investissement locatif.


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

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#4 19/08/2017 02h41 → Kanwulf : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (cash flow, immobilier, revenue)

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Bonne remarque de Alex, je déconseille comme beaucoup ici un crédit sur 25 ans qui est plus difficile à obtenir, augmente le coût du crédit contrairement à ce qu’affirme @fetes et la différence de mensualité par rapport à 20 ans n’est du coup pas si importante du fait des intérêts supplémentaires.
Comparez les 2 et vous verrez ce qui vous semble le mieux.

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#5 19/08/2017 08h03 → Kanwulf : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (cash flow, immobilier, revenue)

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merci de vos conseils,

Pourquoi me conseillez vous de conserver mon apport si cela me permet de générer plus de cash flow positif en sachant que je dispose de presque 50K€ et que les 25K€ investit me rapporteront plus que mon placement assurance vie (Euro a boursorama)

Concernant le statut de LMNP au réel (et non micro bic moins avantageux d’après l’application rendement locatif) en espérant que je puisse utiliser ce régime. par rapport a mes revenue? et qu’il s’agit d’une maison a meubler d’une superficie de 65m².
j’ai un meilleur rendement en effet je passe a 5,6 net soit un cash flow de 110e ( 20 euro précédement) (avec l’hypothese d’un apport de 25K€ négociable en fonction de vos conseil )

merci de vos conseils

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#6 19/08/2017 08h32 → Kanwulf : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (cash flow, immobilier, revenue)

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Concernant le statut de LMNP au réel (et non micro bic moins avantageux d’après l’application rendement locatif) en espérant que je puisse utiliser ce régime. par rapport a mes revenue? et qu’il s’agit d’une maison a meubler d’une superficie de 65m²

Le statut LMNP est lié à vos revenus BIC et non vos revenus professionnel par conséquent il n’y a aucun soucis de votre coté.

Par contre vérifiez tout de même qu’il y ait une demande locative pour une ce type de meublé.
Je vous conseille également de négocier le prix au maximum, personnellement je ne connais pas le coin mais je ne trouve pas la rentabilité très bonne.

Dernière modification par Herrecir40 (19/08/2017 08h34)

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#7 19/08/2017 09h11 → Kanwulf : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (cash flow, immobilier, revenue)

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Si le bien est situé à Carvin, le bassin est certes porteur en possibilités d’emploi.
Toutefois, il faut réellement se poser la question de la demande locative notamment en meublé.

Quelle est la typologie de la maison ?T2 ? T3 ?
Quid du stationnement ? Dans ce type de ville, la voiture est indispensable… Donc à minima une place de parking, idéalement un garage.

Vous n’aurez pas de locataires étudiants. Peut être des travailleurs pour première installation ou en mobilité. Quelques familles également.
C’est pour cela que le meublé n’est pas forcement recommandable.
L’avantage est que vous n’aurez pas de rush principalement en septembre et les autres mois vides…
Il faut peut être tester la demande locative.

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#8 19/08/2017 09h18 → Kanwulf : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (cash flow, immobilier, revenue)

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Sauf erreur de ma part, l’assurance PNO est maintenant obligatoire.

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#9 19/08/2017 09h39 → Kanwulf : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (cash flow, immobilier, revenue)

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il s’agit d’une maison type T2  stationnement dans la rue.
Apres concernant la fiscalité LMNP.
je peux le proposer en meubler mais si le locataire ramene ces meuble il n’y a pas de problème je peux quand même faire un bail en LMNP non ? du moment que le loyer n’est pas trop chere et que tout le monde s’y retrouve?
concernant l’assurance PNO oui je pense la souscrire par obligation.

Dernière modification par kanwulf (19/08/2017 10h24)

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#10 19/08/2017 09h46 → Kanwulf : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (cash flow, immobilier, revenue)

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Avant de vous faire rattrapé par la patrouille du Forum wink, faites une recherche sur le status de lmnp en haut.
Vous aurez réponse notamment sur les charges!


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

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#11 19/08/2017 10h53 → Kanwulf : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (cash flow, immobilier, revenue)

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En effet Alex j’ai rectifier mon message.
Je reviens a la première question du tout début sur l’apport vous me conseillez quoi ?
Car pour avoir du Cash flow positif il faut mettre de l’apport en tout cas même si d’autre personne disent le contraire moi je ne trouve pas de solution dans mon secteur pour investir dans un bien locatif avec un petit budget.

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#12 19/08/2017 11h17 → Kanwulf : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (cash flow, immobilier, revenue)

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Sur l’apport:
Il vous faut de quoi faire face aux éventuelles difficultés donc vous devez garder le nécessaire sur vos comptes. Il vaut mieux en avoir trop sur vos comptes peu/pas rémunérés que pas assez, c’est cela qui définira la base de ce que vous gardez. Le reste vous pouvez le mettre en apport. Vous n’avez pas le droit à l’erreur dans ce sens.
Ensuite il n’est pas nécessaire de garder 15k ou 25k€ qui ne vous serviront pas sur vos comptes et sur lesquels vous serez rémunéré à 1% alors que cela vous coute 2% via le crédit et l’assurance.
Oui mais: garder cet argent peut aussi vous permettre d’investir plus facilement dans un 2ème bien dans le futur, si vous mettez trop d’apport tout de suite, il vous faudra reconstituer une base servant d’apport à un 2ème achat.
Bref, la théorie dit qu’il vaut mieux investir à 110% mais dans la pratique c’est selon votre situation et vos projets.

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#13 19/08/2017 11h24 → Kanwulf : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (cash flow, immobilier, revenue)

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Il faut conserver un minimum de réserve en cas d’imprévu, le montant de cette réserve est fonction des besoins (et des moyens) de chacun.
Mais avec les taux actuels, il vaut mieux emprunter au maximum.
L’histoire du cash-flow positif est une vue de l’esprit : si vous ne faites aucun emprunt, le cash-flow est certes positif mais le placement reste à 4 % net ce qui n’est pas terrible.
Vous ne bénéficiez pas de l’effet de levier du crédit pour votre enrichissement personnel.
Si votre cash-flow devient négatif de 110 euros par mois, vous pouvez prendre chaque mois 110 euros sur votre réserve de 25000 euros pendant presque toute la durée du crédit. Ou vous pourrez vous en servir pour profiter d’une opportunité.

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#14 19/08/2017 11h57 → Kanwulf : étude de cas immobilier (1er investissement locatif) (cash flow, immobilier, revenue)

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@kanwulf
Je me permets de re-soulever la question du potentiel locatif, notamment en meublé.
Il existe des communes peut-être un peu plus "sexy" sur le secteur : seclin, phalempin, …
Egalement, quid de la proximité de la gare : si vous tombez sur un locataire qui travaille à Lille, il va tout faire pour prendre le train et on en comprend aisément les raisons…
Il ne me semble pas judicieux de proposer du meublé, qui finalement va être meublé par votre locataire. C’est compliqué pour tout le monde ce genre d’histoire.
Aussi, type 2 : votre cible sera donc les célibataires ou couples sans enfants (et ceux-là s’intéresseront peut-être à une chambre bébé ?!).

Il me semble qu’avant de penser au financement d’un bien, il faut étudier le marché.
De même, avant d’acheter un stock de mini-ventilateurs à prix imbattables, il faut pouvoir s’assurer de les vendre ! Clairement, les mini-ventilateurs se vendront bien en ce moment dans le sud-est mais chez les chtis ce seront plutôt les parapluies. Vous feriez donc toujours une meilleure affaire à acheter des parapluies (même un peu chers à l’achat) que des mini-ventilateurs… Vous me suivez ?

Peu importe à mon sens le prix d’achat, vous pouvez faire une bonne affaire, mais si vous ne trouvez pas preneur ou avec des vacances locatives importantes ou à devoir baisser le prix de location…
C’est notamment une question que je cherche à creuser sur ce forum et partager des expériences de locations en dehors des grandes villes.
J’ai ouvert une discussion sur l’étude de marché et la demande locative ce matin justement…

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