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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#26 28/12/2011 13h31

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dkee34 a écrit :

BorderLine a écrit :

Attention alors, car connaissant relativement bien le secteur, un bien hors Montpellier n’a pas du tout le même attrait qu’un bien dans la ville. Je parle pas des villas sur les plateaux de castelnau….

Les villages en 1ere couronne sont très attrayant (Castelnau, St Clément, St Gely, St jean de vedas) les prix y sont même supérieur à beaucoup de quartier de Montpellier! la demande y est très grande.
Le bien se trouve dans un de ces villages, c’est bourgeois, calme et à 7mn de voiture ou 15mn de bus de l’entrée de Montpellier.

BorderLine a écrit :

Et des méga complexes, beaucoup essaient et le succès n’est pas toujours là, exemple flagrant d’odysseum qui est une réussite….trés trés modérée.

Le complexe d’Odysseum marche du feu de dieu !
Les parkings sont tous devenus payant, et ils restent malgré tout tous complet, on fait la queue pour se garer, les restos et bars sont plein, le cinéma affiche complet comme le reste, le WE c’est l’enfer, sans parler du méga décathlon, de IKEA ou du Mc do. Si Apple si est installé ce n’est pas pour rien.

Je vous conseille de lire plus attentivement le Midi-Libre ou la Gazette au sujet d’Odysseum.

Concernant l’emplacement, tout dépend quel type de locataires vous cherchez, étudiant, famille, personnes en difficultés et quelle type de location vous envisagez (meublé, nu…)?

Un exemple tout simple, l’influence du refus de la candidature de Montpellier pour l’IDEX a des chances d’être catastrophique pour le marché étudiant.

Cela dit, Montpellier a l’avantage d’avoir acquis une taille assez importante pour ne pas trop craindre les vacances locatives hivernales. Mais je ne peux pas m’avancer pour des biens hors de Montpellier, étant seulement spécialisé dans des appartements de l’Écusson.

Concernant le prêt, changer de crémiére est souvent une bonne solution. Un dossier sous le bras, et vous faites toutes les banques de la comédie (ou ailleurs…), il y en a bien une qui vous fera une proposition.

Dernière modification par BorderLine (28/12/2011 13h32)

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#27 28/12/2011 13h34

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Merci pour les réactions.

Refus de cetelem, qui n’ont visiblement pas les mêmes critères de calcul car ils me sortent 40% de taux d’endettement.

La conseillère, qui avait l’air de si connaitre bien, me dit que chaque projet été viable et intéressant, mais avec une vu d’ensemble, ca passé pas sans apport et nantissement d’épargne (1/3 du projet)

Mais avec mes 15000/20000 € d’épargne, je n’ai même pas de quoi payer les frais de notaire sur un immeuble.

Mais elle m’a laissé entendre que si j’apporté 1/3 du projet pour un studio à 50000+frais elle montée le dossier.

Semi-encouragent

Philippe30 a écrit :

Petite histoire de banque et de courtier :
J’ai démarché une banque ( bnp ) dans mon petit village du Gard pour obtenir un crédit , refus de la banque car comme je ne voulait pas domicilier mon compte , je ne souhaite pas changer de domiciliation bancaire à chaque crédit …et puis il n’était pas trop chaud pour me prêter
Je passe par meilleuxtaux , c’est la seule fois , je l’ai expliqué précédemment qui m’envoie sur la bnp de mon petit village et j’ai pu obtenir un crédit sans domiciliation
Allez comprendre …..

Pour mon 1er credit, j’ai monté mon dossier à la BQ postale du 8eme arrondissement de paris, ils me proposés 3.95%, je suis aller à la BQ postale du 19eme arrondissement en leur disant que j’avait deja eu une proposition à 3.95, ils m’ont fait 3.75 !

Dernière modification par dkee34 (28/12/2011 13h46)


La liberté, c'est avoir d'autres solutions possibles, à peine moins bonnes que la premiere.
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles.

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[+1]    #28 28/12/2011 14h11

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Les banquiers savent aussi qu’il y a une saisonnalité dans l’investissement immobilier locatif, et si les démarches de recherche de financement ont lieux à l’automne (donc la signature authentique en début d’année), c’est que l’emprunteur ne maîtrise pas 100% du sujet.

En effet, du point de vue des locataires : décembre-janvier-février est très difficile ; plusieurs raisons à cela : il fait froid pour les déménagements, la taxe d’habitation est à payer pour le locataire dans les lieux le 1er janvier, tout le monde se remet financièrement des fêtes de noël, il n’y a aucune rentrée scolaire,que de rares mutations professionnelles, les vacances aux sports d’hiver, le 1er tiers des impôts arrive, etc etc.

Du point de vue du bailleur : le meilleur timing est de faire des recherches de biens l’été, de démarcher les banques quand elles en sont à la moitié de leurs objectifs commerciaux annuels (plus facile d’obtenir des prêts si elles sont pas dans les clous) de signer chez le notaire à l’automne de faire les premiers gros travaux avant les grands froids (octobre novembre car c’est plus facile), faire les travaux de finition décembre janvier février pour mettre en location au printemps, où les gens sont plus actifs et mobiles, les journées longues pour faire les visites, le soleil donne le sourire, une nouvelle vie recommence etc.

Du point de vue fiscalité c’est parfait car les frais de dossier de la banque, certains frais de mutation, les intérêts d’emprunt les plus gros, les premiers gros travaux sont déductibles sur un exercice fiscal et augmentera donc la trésorerie, les autres travaux passent sur un autre exercice fiscal. (pour ceux qui travaillent avec des artisans ça peut être gagnant gagnant de facturer un seul chantier sur deux exercices fiscaux). Il convient donc avec cette saisonnalité d’informer la banque sur ce choix chronologique pour obtenir plus facilement une franchise partielle sur le prêt (paiement de seulement les intérêts d’emprunt pendant les 6 premiers mois par exemple).

Certains banquiers connaissent bien leur sujet et peuvent rigoler quand des demandes de prêts immo locatifs arrivent en octobre-novembre-décembre.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#29 28/12/2011 14h24

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Dkee34 a écrit :

Pour mon 1er credit, j’ai monté mon dossier à la BQ postale du 8eme arrondissement de paris, ils me proposés 3.95%, je suis aller à la BQ postale du 19eme arrondissement en leur disant que j’avait deja eu une proposition à 3.95, ils m’ont fait 3.75 !

Sachant qu’en changeant d’arrondissement vous pouvez gagner 0.20 % , il aurait fallu faire l’ensemble des 20 arrondissements de Paris…..

Dkee34 , vous avez une progression intéressante en terme d’investissement mais vous arrivez au point d’équilibre au delà duquel les banques rechignent à prêter car vos revenus personnels ne peuvent plus couvrir un problème de paiement.

J’ai connu ce point d’équilibre qui vous fait passer du petit investisseur au gros investisseur dont les mensualités de crédit sont supérieures à vos revenus MAIS dont l’équilibre financier est assuré par les autres revenus locatifs.

Ce point d’équilibre peux être passer en allant dans un autre établissement car chaque banque à ses propres critères de calcul et ses propres ratios de prêts.
sinon n’hésitez pas à passer par un courtier , pas meilleuxtaux ou autre mais un vrai courtier local et vous pourrez passer à 110 % sur le prêt.

Philippe


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Favoris 1    #30 28/12/2011 14h28

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Sky a écrit :

Les banquiers savent aussi qu’il y a une saisonnalité dans l’investissement immobilier locatif, et si les démarches de recherche de financement ont lieux à l’automne (donc la signature authentique en début d’année), c’est que l’emprunteur ne maîtrise pas 100% du sujet.

Du point de vue du bailleur : le meilleur timing est de faire des recherches de biens l’été, de démarcher les banques quand elles en sont à la moitié de leurs objectifs commerciaux annuels (plus facile d’obtenir des prêts si elles sont pas dans les clous) de signer chez le notaire à l’automne de faire les premiers gros travaux avant les grands froids (octobre novembre car c’est plus facile), faire les travaux de finition décembre janvier février pour mettre en location au printemps, où les gens sont plus actifs et mobiles, les journées longues pour faire les visites, le soleil donne le sourire, une nouvelle vie recommence etc.

Du point de vue fiscalité c’est parfait car les frais de dossier de la banque, certains frais de mutation, les intérêts d’emprunt les plus gros, les premiers gros travaux sont déductibles sur un exercice fiscal et augmentera donc la trésorerie, les autres travaux passent sur un autre exercice fiscal. (pour ceux qui travaillent avec des artisans ça peut être gagnant gagnant de facturer un seul chantier sur deux exercices fiscaux). Il convient donc avec cette saisonnalité d’informer la banque sur ce choix chronologique pour obtenir plus facilement une franchise partielle sur le prêt (paiement de seulement les intérêts d’emprunt pendant les 6 premiers mois par exemple).

Certains banquiers connaissent bien leur sujet et peuvent rigoler quand des demandes de prêts immo locatifs arrivent en octobre-novembre-décembre.

Votre remarque n’est pas inexacte concernant la période tant pour les travaux , pour la location , pour les objectifs de la banque.
Sauf si le bien est déjà loué.
Sauf si le bien est une grande surface moins sujette à la saisonnalité.
Quand à dire que les banquiers connaissent , je n’iraient pas jusque là mais bien au contraire ceux que j’ai rencontré ne connaissent pas grand chose à part prêter de l’argent et vendre leur produit. 
Oui pour l’approche fiscal de la période

Philippe


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#31 28/12/2011 15h05

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Encore une fois merci à tous,

Je vais laisser passer les fetes et me "remettre en chasse" en debut d’année pour me tourner vers je pense un studio ou des garages de plein pied, la demande est grandissante.

à ce moment la je partirais avec mon dossier sous le bras faire le tour des BQ.


La liberté, c'est avoir d'autres solutions possibles, à peine moins bonnes que la premiere.
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles.

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#32 05/10/2020 11h20

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Les recommandations adoptées fin 2019 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) conduisent les banques à refuser davantage de dossiers de prêts cette année (de plus, la crise Covid n’arrange rien).

Les investissement locatifs sont les plus concernés (46% de dossiers acceptés contre 59% en 2019), les professions à risque sont aussi fortement pénalisées (51% de dossiers acceptés contre 72% pour les professions peu risquées).

Les Echos fait le point, extraits :

Les Echos a écrit :

Le resserrement des conditions d’octroi du crédit immobilier par les banques depuis le début de l’année empêche certains emprunteurs de réaliser leurs projets. Et la crise sanitaire n’a fait qu’accentuer le phénomène. Selon le courtier en crédit Pretto, 8 % des emprunteurs qui auraient pu contracter un prêt immobilier en 2019 voient désormais leur dossier refusé par les banques, soit 95.000 ménages.
En réalité, ce sont 12,2 % des projets dont la faisabilité est impactée par les nouvelles règles sur l’endettement maximum (33 %) imposé par les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fin 2019. Mais un ajustement du montage permet à 4,2 % des dossiers de devenir à nouveau finançables en allongeant la durée et/ou en augmentant l’apport. Ainsi, l’indice global de finançabilité connaît une perte de 5 points entre 2019 et 2020. Là où 73 % des dossiers étaient finançables en 2019, ils ne sont plus que 68 % en 2020.
…/…
Depuis fin 2019, le HCSF a émis des recommandations aux établissements de crédit « en considération de ses missions de prévention des risques systémiques et de préservation de la stabilité financière ». Concrètement, le taux d’endettement des ménages ne doit pas dépasser 33 % et ne pas s’étaler sur plus de 25 ans.
Les différences d’accès au crédit sont importantes selon le profil des emprunteurs. Ainsi, les banques acceptent de prêter à 72 % des dossiers de « professions facilement finançables » en 2020 (salariés du secteur privé, titulaires de la fonction publique, professions libérales), contre 51 % pour les « professions difficilement finançables » (indépendants, intermittents du spectacle,
artisans).
Les écarts sont également significatifs entre les résidences principales d’une part et les résidences secondaires et l’investissement locatif d’autre part.
Ces dernières sont les principales victimes des recommandations du HCSF. Dans le détail, l’indice de finançabilité chute de 3 points seulement pour les résidences principales (passant à 73 % des dossiers finançables en 2020)
alors qu’il chute de 12 points pour les résidences secondaires (à 43 %) et de 13 points pour l’investissement locatif (à 46 %).

Le taux d’endettement maximal constitue un réel blocage à de nombreuses demandes d’investisseurs pourtant dotés de revenus élevés et d’un « reste à vivre » confortable.


Les investisseurs locatifs, jusqu’ici chouchous des banques, sont désormais considérés, comme des clients plus risqués car ils cherchent à s’endetter au maximum pour profiter de l’effet de levier du crédit. Si en 2019, les banques acceptaient de financer sans apport les investisseurs locatifs, « elles demandent désormais au minimum 15.000 euros d’apport. Et elles mettent parfois l’accent sur l’épargne de précaution à avoir en cas d’imprévu, à savoir entre 20 et 30 % du prix du bien », explique Martin Menez, président de Bevouac, spécialisé dans l’investissement locatif en ligne, qui assure pourtant que « la demande reste soutenue ». Au final, ces nouvelles conditions ont favorisé les plus fortunés. « L’investissement locatif est désormais réservé à une clientèle plus patrimoniale, ceux qui ont un matelas de sécurité assez conséquent pour convaincre les banques », conclut Martin Menez.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#33 05/10/2020 16h43

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Ce qui m’étonne, c’est que logiquement on peut penser que ceci aurait dû entrainer un tassement des prix. Moins de demandes -> Marché moins tendu. Au moins pour les biens typés locatifs (ceux vendus avec locataires en place par exemple).

Or, au niveau du retour terrain, c’est l’inverse : au-delà de la raréfaction des biens à vendre, tout se vend très vite et à des prix sensiblement supérieurs à ceux de l’an dernier, y compris dans des villes de province jusque-là assez épargnées par la frénésie d’investisseurs locatifs.

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