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Forums des investisseurs heureux

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#1 13/06/2017 19h02 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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Bonjour à tous,

Je suis actuellement propriétaire de ma RP, et les aléas de la vie font que je vais devoir la quitter à plus ou moins court terme (d’ici la fin de l’année).
Je me demande donc si je dois la revendre ou si je la loue en LMNP.

Ma situation :
- parisien, 32 ans
- en couple (d’où les aléas de la vie)
- TMI à 30%
- 65k de revenus bruts
- patrimoine : 10k en AV, 11K sur PEA, 7k sur LA (la plus grosse partie de mon patrimoine est parti dans l’achat de cette RP)

Le bien en question :
- appartement de 2 pièces de 38m2 à Paris (Haussmannien d’avant 1900)
- acheté 324k mi-2015, emménagement en novembre
- 24k de travaux
- 21k de frais de notaire
- 100e de charges mensuelles
- 525 euros de taxe foncière

Le prêt :
- prêt initial de 242k à 1.75% sur 18 ans.
- renégocié il y a 4 mois à 1.11% sur 17 ans avec un capital restant dû à 226k. Les mensualités sont de 1265e assurance incluse.

Mes options :
- à la location, avec le plafonnement des loyers, le loyer maximum hors charges est de 1165e pour du meublé
- à la revente, après visite de 3 agences, il semblerait que la fourchette soit entre 370 et 385k. J’attends un 4ème retour pour affiner le tout. Un des agences annonçait une fourchette plus basse à 350-360k.

En partant sur un loyer à 1200e, la location semble donner une rentabilité brute de 4% qui est, si j’en crois ce que j’ai lu sur le forum, trop basse.
Rajouter à cela la fiscalité (3200e/an d’après les simulations), les travaux de copro (il y en a régulièrement), les vacances locatives et les réparations…
D’un autre côté j’ai cru comprendre que je pourrais effacer l’imposition sur le bien en le louant au réel avec l’amortissement foncier et la prise en compte des travaux.

En cas de revente la somme serait placée sur sur PEA (sur ETFs) et sur AV en fonds euros.
En cas de location, je profite de ce taux d’emprunt intéressant.

J’ai l’impression que la revente s’impose, mais étant totalement novice en investissement locatif je ne suis pas sûr de mon raisonnement.

Bref je suis un peu perdu !

N’hésitez pas s’il vous faut d’autres informations.

Merci beaucoup pour votre aide.

Mots-clés : immobilier, location, revente

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#2 14/06/2017 09h30 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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Bonjour,
à première vu, la revente semble être l’approche la plus rentable!

Car avec un loyer de 1165 pour un bien à 370k (j’ai pris entre les 2 estimations, et le prix que vous avez payé), c’est effectivement un rendement brut de 3,8%.
En supposant que la moitié des charges de copro sont à votre charge, et en ajoutant la TF, on tombe sur une rendement de 3,4%
Et il reste encore l’assurance PNO, ainsi que les travaux d’entretien et de rafraichissement à prendre en compte.

Donc je confirme, avec un net qui risque de descendre en dessous de 3% avant imposition, la revente est financièrement la meilleure approche.

Après, un investisseur n’est pas une machine, et il n’y a jamais que le financier qui rentre en ligne de compte! wink
Quelles sont vos objectifs ?

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#3 14/06/2017 09h42 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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Ne pas oublier qu’il y a un emprunt à rembourser, ce qui fait que vous n’obtiendrez que difficilement une meilleure rentabilité en tenant compte de tous les paramètres avec un autre placement.
_Si vous vendez, et le moment est propice, il vous faut une stratégie claire de réallocation de la somme obtenue. Si c’est pour la mettre en bourse au plus haut et en AV au moment où les rendements sont au plus bas, vous ne ferez pas de miracles.
_Si vous gardez, c’est pour longtemps, il vous faudra gérer un locataire et assurer l’entretien du bien. Il y aura un risque en cas de locataire indélicat, prenez le temps de bien le choisir et assurez-vous qu’il ait une caution solidaire fiable et solide. Vous risquez de passer à côté de l’opportunité de tirer malgré tout un bon prix de votre investissement si jamais les prix venaient à perdre quelques dizaines de pourcents sur les 5 - 10 ou 15 ans à venir, hypothèse qui s’éloigne mais qui reste du domaine du possible.

Vous avez renégocié votre crédit, c’est dommage de revendre, une rentabilité à 4% (au moins car on ne connait pas le prix de vente) n’est pas mauvaise vu l’emplacement. Je serais moins catégorique.

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#4 14/06/2017 11h12 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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Je raisonnerais famille le cas échéant
avez vous des proches travaillant à Paris susceptibles d’être des locataires de confiance ?
Vous garderiez le bien
et qui sait si vous voudriez le récupérer à moyen ou long terme ?
à moins qu’il y ait trop de mauvais souvenirs évidemment…


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#5 14/06/2017 14h18 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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Merci pour vos retours.

Pour la location, les points qui m’inquiètent :
- j’ai fait les travaux sans penser à la location. Les équipements sont dans la fourchette haute. Je ne sais pas si l’appartement serait assez "résistant" pour éviter une dégradation rapide du fait d’un locataire (parquet en pointe de hongrie, plan de travail en bois dans la cuisine…)
- les travaux de copro. Je suis déjà passé par 2 AG, et j’en suis à 5000e de dépenses pour le moment. Je sais que sous 5 ans la toiture et une des façades risquent de devoir être faites.
- je suis d’un naturel assez stressé. Je ne sais pas comment j’appréhenderais la gestion d’un locataire et les ennuis qui vont avec. J’ai fait du Airbnb dans l’appartement et il m’a fallu un certain temps pour bien le vivre.

Pour la revente :
- est-ce que je serai finalement moins stressé en voyant mon capital faire le yoyo en bourse, ou subir un crash ?
- comme vous le dites @kc44, la perte de ce taux d’emprunt à 1.11% m’embête

En cas de revente, effectivement je n’ai pas à l’heure actuelle de plan clair pour réinvestir le cash récupéré (140-150k donc).
J’étais parti pour répartir entre PEA et AV. Une fois ma situation stabilisée je pensais chercher un investissement locatif, avec des mensualités plus faibles pour ne pas me mettre rapidement dans le rouge en cas de problème. J’aime bien commencer petit sur un type d’investissement que je ne connais pas.

J’avais pensé de manière assez simple pouvoir obtenir de meilleures performances sur 17 ans à la revente. Est-ce qu’un rendement de 3,5-4% en ayant un mix ETF/fonds euros sur 17 ans paraît trop élevé comme hypothèse de calcul ?
Je me disais qu’en plaçant le cash récupéré + les économies réalisées (environ 4-5k par an pour impôts + taxe foncière + 500/1000e de travaux de copro) j’y serais gagnant à la revente par rapport à la location sur une période de 17 ans. Est-ce que mon calcul est faux/simpliste ?

J’ai de plus basé toute ma réflexion sans prendre en compte l’hypothèse frais réel que je maîtrise très mal. Si j’élimine les impôts de l’équation, je m’y perds un peu plus !

@Job, malheureusement pas de famille sur Paris.
Par contre aucun biais personnel sur l’appartement, je peux donc le garder à court, moyen ou long terme smile

@gunday, au niveau des projets, comme ma situation familiale est "instable" (en couple depuis 2 ans et une idée d’enfant qui fait doucement son chemin), nous pensons prendre une location pour un 3P.
Ma copine est également propriétaire de son 2P (acheté quasiment en même temps que moi juste avant notre rencontre). Elle se sent coincée par cette situation et souhaiterait que nous ayons un vrai "chez nous", et pas "chez l’autre".
A long terme, après avoir bien parcouru ce forum et ouvert les yeux sur mes finances personnelles, j’avoue que la notion d’indépendance financière me tente bien (qui ne le serait pas). J’aimerais voir la boule de neige grossir pour m’en rapprocher doucement. La décision de vente/location est donc purement motivée par cet objectif.

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#6 14/06/2017 14h51 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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Bonjour,

En optant pour la location dite traditionnelle de votre RP, vous ne prenez pas plus de risque sur le plan de la dégradation physique du bien qu’en le louant via AirBnB.

Avez-vous pensé à de la location meublée/saisonnière ? La rentabilité est bonne à ce qui parait. Mais attention, la gestion est chronophage. Si vous avez le temps de vous en occupez cela pourrait être une option à envisager.

Si vous êtes strictement dans un objectif d’indépendance financière, je vous conseil de ne pas garder le bien, il vous coutera plus cher que ce qu’il vous apporte en location traditionnelle. Vous avez mieux à faire avec votre capital.

Vu votre TMI je vous conseil de constituer une SCI à l’IS si vous voulez vous lancer dans l’investissement locatif. De plus, si vous voulez dégager un complément de revenu immédiatement investissez partiellement les fonds issus de la vente, mais ce n’est pas ce que je ferai personnellement. Vous êtes jeune, vous pouvez emprunter.

Vu les taux d’emprunt, je profiterai de l’effet de levier du crédit. Avec ce capital, vous n’aurez aucun mal à convaincre votre banque de vous financer. Emprunter à 110% si vous le pouvez (intégration des frais de notaire dans le financement).

Etant moi même dans une logique rentière et ayant déjà réalisé plusieurs investissements locatifs, je réfléchis actuellement à l’acquisition d’un immeuble de rapport, mais j’ai 6 ans de plus que vous.

J’espère que mon analyse vous aura été utile.

Cdt,
Jpr du blog jepenseriche.com


Objectif 40KE de revenus passifs avant mes 55 ans. Mon aventure sur www.jepenseriche.com

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#7 14/06/2017 15h37 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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Solution plus dynamique:

Si la garantie sur votre bien est une garantie non hypothécaire, alors le notaire va alimenter votre compte via virement.
Vous devez contractuellement rembourser l’emprunt mais si l’argent arrive sur un autre compte, personne ne verra rien.

Après mentalement, êtes vous d’attaque pour voir un capital varié en bourse VS une mensualité de 1200 pendant 17 ans…


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#8 14/06/2017 16h05 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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Flyz57 a écrit :

dynamique

Ou plutôt "borderline", "suicidaire", "à (haut) risque".
Autant nommer correctement les choses. Le terme "dynamique" est employé par les commerciaux pour vendre les placements les plus risqués, il vaut mieux être précis dans le vocabulaire, être dynamique n’a rien à voir avec le fait de prendre des risques inconsidérés et pas assez mesurés.

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#9 14/06/2017 20h01 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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HariSeldon : il vous faut poser précisément les calculs, dans les deux cas :
1) Si revente :
tel prix - 6 à 7 % d’honoraires d’agence - IRA - remboursement du CRD - imposition sur la plus-value = tant d’euros net restant après l’opération.
Prenez le temps de bien calculer l’imposition sur la PV. Notez que les travaux ne sont déductibles de la PV que s’ils ont été faits par une entreprise et que vous avez gardé les factures (cela exclut donc les achats de matériaux pour des travaux faits par vous-mêmes ; cela exclut aussi tout ce qui est meubles et électroménager non solidaire du bâti). Lisez ceci pour savoir ce que vous pouvez déduire ou non : RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d’acquisition

2) si location :
tel régime fiscal, telles charges, telle imposition, tel revenu net net, telle rentabilité nette nette.

Supposons par exemple que le résultat du 1) soit 110 k€. 110 k€ placés à 5 % nets (déjà très optimiste) : 5,5 k€ par an.

Supposons que dans le cas 2) vous arriviez à seulement 2% de rentabilité nette sur une valeur estimée de 370 000 €. Ca fait 7,4 k€ par an.

La solution 1) vous donne un moindre revenu, mais l’avantage d’être désendetté. La solution 2) vous donne un revenu net légèrement supérieur.

Ca serait à refaire avec les chiffres exacts mais je ne vais pas faire les calculs à votre place, c’est votre boulot.

jpr67 c’est aberrant de proposer la location saisonnière à Paris comme rémunératrice et peu risquée ! C’est très encadré donc cela présente un risque considérable de se prendre une amende bien gratinée ; la seule solution légale est d’acheter de la commercialité pour compensation, ce qui coûterait quelque chose entre 40 et 150 k€ dans le cas présent.

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#10 14/06/2017 20h32 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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kc44 a écrit :

Autant nommer correctement les choses. Le terme "dynamique" est employé par les commerciaux pour vendre les placements les plus risqués

Evident
quand j’étais enfant c’était même le nec plus ultra des skis
Dynamic VR17

Dernière modification par Job (14/06/2017 20h36)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#11 14/06/2017 21h05 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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jpr67 c’est aberrant de proposer la location saisonnière à Paris comme rémunératrice et peu risquée ! C’est très encadré donc cela présente un risque considérable de se prendre une amende bien gratinée ; la seule solution légale est d’acheter de la commercialité pour compensation, ce qui coûterait quelque chose entre 40 et 150 k€ dans le cas présent.

Vous serez aimable de ne pas travestir mon propos.

Relisez moi. Je dis que la location dite traditionnelle n’est pas plus risqué que la location saisonnière/meublée en réponse à HariSeldon qui disait craindre la dégradation de son appartement en location traditionnelle mais qui par ailleurs loue déjà son appartement via AirBnB.

En ce qui concerne la rentabilité c’est une évidence. Un appartement meublé à nécessairement un rendement locatif plus important.


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#12 14/06/2017 21h11 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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OK vous n’avez pas dit ça, vous avez juste recommandé d’envisager la location saisonnière à Paris, sans un mot d’avertissement sur le fait que c’est illégal et très activement pourchassé par la mairie de Paris. Un léger oubli de votre part quand même, non ?

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#13 14/06/2017 21h37 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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Pardon mais ni la location saisonnière ni la location meublée n’est illégal.

Toutes deux sont encadrées. Si à chaque fois il faut rappeler que les règles doivent êtres respectées…

Cdt,
Jpr


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#14 15/06/2017 13h25 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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La revente me paraît la meilleure option !

Dernière modification par paulpoule (15/06/2017 13h25)

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#15 15/06/2017 13h28 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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Vos retours me montrent que j’ai encore énormément de choses à apprendre, c’est une bonne nouvelle smile
Je pensais que la vente serait clairement conseillée, et le constat est bien plus partagé que ce que j’avais anticipé.

Je vais donc essayer d’affiner le plus possible les calculs en prenant différents panels d’hypothèses.

En cas de location au réel, est-ce que les travaux effectués avant la mise en location de l’appartement peuvent être amortis ?

@Bernard2K : l’appartement étant ma RP, si je ne me trompe pas je n’ai pas d’impôts sur la PV ? Je pensais essayer de le vendre moi-même comme je peux libérer du temps pour les visites. Les 20-25k de frais d’agence me refroidissent un peu. Je pense qu’il faut aussi tenir compte des intérêts composés pour un placement mobilier.

@kc44 : concernant l’investissement en bourse, il me semblait que des apports lissés dans le temps limitaient le risque. Sur 17 ans vous pensez qu’il reste contre-productif d’investir maintenant une somme importante sur des trackers ? Si effectivement je n’ai aucun placement "attractif" en remplacement autant garder l’appartement loué.

Pour la location AirBnb, avec la limite des 120j/an je serais mécaniquement en-dessous d’une location classique. Cela a par contre l’avantage de me laisser libre de stopper/revendre à tout moment. Mais cela implique une grosse disponibilité de ma part (à moins de tout déléguer, ce qui a un coût).

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#16 15/06/2017 14h31 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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En effet vous pouvez revendre cette RP sans plus-value, ne tardez pas trop tout de même à partir du moment où vous emménagez officiellement avec votre compagne à une autre adresse.
Concernant la bourse je ne peux vous conseiller, n’ayant pas de compétence particulière et ne trouvant aucune utilité à avoir un PEA dans ma situation.

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#17 16/06/2017 06h31 → HariSeldon [75] : étude de cas immobilier (revente ou location RP) (immobilier, location, revente)

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Comme le dit kc44, pas d’imposition sur la PV sur une RP. Désolé, j’avais zappé cette information dans l’analyse de votre cas.

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