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#1 20/11/2016 09h43 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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Bonjour et bon dimanche à tous,

Je me pose une question et j’aimerai avoir des avis de personnes ’’confirmées’’.

Je souhaite acheter un appartement à finir de rénover (15 à 20k € de travaux fait par moi-même avec un previsionnel de 4 mois de travaux) dans le ville de Thoissey dans le 01. Il était affiché à 65000 euros par une agence immo, j’ai proposé 47000 et nous sommes tombés Ok pour 50 000 (rien de signé, accord verbal).

Je pense pouvoir le louer entre 450 et 480 par mois ou le revendre aux alentours de 90 000 ou 95 000 euros.

J’emprunterai la totalité, j’ai rdv mardi à ma banque.

Salaires annuels 40 000 euros(avec madame)
Revenus fonciers 5400 euros annuels
1 enfant à charge

Quel shéma est selon vous préférable? Le louer ou encaisser une petite plus-value? Ou ni l’un ni l’autre?

Merci par avance de vos réponses.

Message édité par l’équipe de modération (21/11/2016 20h51) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, location nue, plus-value


''Ils ne savaient pas que c'était impossible, alors ils l'ont fait''.

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#2 20/11/2016 10h41 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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Il manque plein d’informations pour pouvoir analyser ce cas : surface, nombre de pièces, charges de copro, location nue ou meublée, TMI…

Si vous êtes toujours en union libre : qui achète : vous seul ? Monsieur et Madame en indivision ?

Le modèle de demande sert à ça : Modèle de demande d’avis d’un achat locatif

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#3 20/11/2016 16h25 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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VOTRE PROFIL

Salariés dans le privé (ma conjointe et moi),
27 ans tous les 2,
TMI de 14%,
revenus: 26 000 (Mr) + 16 000 (mme) + 5 400 euros de revenus fonciers = 47 400 euros annuels

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement T3
- Année de construction: 1900
- Étage 1 sur 3, luminosité ok, surface 65m², sans ascenseur
- A finir de rénover
- syndic bénévole
- Chauffage individuel électrique
- Volets persiennes
- Espaces verts dans la copropriété : Non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires: NON
- Concierge : NON
- Décoration : moderne après rénovation

LOCALISATION DU BIEN

- 01 Thoissey
- Centre-ville
- environ 1500 habitants, commerces, bar restaurant, camping et une grosse entreprise qui s’agrandi à moins de 2 km (entreprise Fermob célèbre pour ses mobiliers de jardins en métal)

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire: 50 000 FAI + 5100 de notaire
- Loyer envisagé : 450 à 480 euros
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Gestion locative par mes soins

- Travaux immédiats = entre 15 000 et 20 000
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent= néant

- Taxe foncière: 400e
- Assurance PNO : 120e

- Rentabilité brute : 7.2% dans le pire des cas (20 000 travaux et 450 loyers)
- Rendement opérationnel brut : 6,75%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance: 2.2%
- Durée du crédit: 25ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: 3 000 euros

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue foncier réel

CASH FLOW

- Cash flow positif moins de 100euros

VENTE ESTIMÉE

- entre 90 000 et 95 000 euros


''Ils ne savaient pas que c'était impossible, alors ils l'ont fait''.

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#4 21/11/2016 01h02 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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Bonjour,
En première lecture, j’ai tendance à vous conseiller de vous contenter de le louer et en faire un investissement sur le long terme.
Vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier et le marché ne doit pas être très liquide dans ce coin, il faut donc s’armer de patience lorsqu’on vend un bien et ne pas le surestimer.
Vous pensez acheter un bien 55000€ et le revendre après 4 mois de travaux et 15-20k investis entre 90000 et 95000€.
Sur meilleursagents.com je fais une recherche sur un bien rue de l’Hôtel de Ville de 65 mètres carré en bon état aux caractéristiques que vous décrivez, je trouve 81000€ en prix moyen.
Votre projection est donc optimiste. Tout cela pour gagner - si tout va bien - 6000€.

Vous pourrez toujours tenter de le revendre au prix que vous voulez mais vous n’aurez pas de visites sérieuses et resterez avec un bien en vente qui vous coûtera car en attendant, il ne sera pas loué.
Avez-vous déjà vendu un appartement? L’acheteur providentiel n’existe pas et si l’on veut vendre rapidement, il faut se mettre au prix du marché et tenter d’évaluer son bien de façon objective, on a toujours tendance à le surestimer car il correspond à ce que l’on aime et que l’on a choisi mais dans la réalité il en est tout autre.

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#5 21/11/2016 09h09 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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Je plussoie sur ce que dit kc44. Quelques remarques supplémentaires :
Pour la location :
- vous ne comptez aucune charge de copropriété ? Il n’y a pas un peu d’électricité pour la cage d’escalier, quelques travaux d’entretien ou de peinture des parties communes ?
- vous ne calculez pas la rentabilité nette de charges et d’impôts. C’est quand même utile de faire un calcul de rentabilité précis.
- autant on recommande sur le forum d’emprunter à long terme, autant 25 ans, ça se paie cher au niveau des intérêts. Un foreumeur avait calculé que, par rapport à un emprunt sur 20 ans, 2 ou 3 ans, sur les 5 supplémentaires, servaient à rembourser le surcroît d’intérêts. Ramener l’emprunt à 20 ans serait peut-être judicieux s’il vous permet d’abaisser significativement le taux.

La revente : attention à la requalification en marchands de biens.
Pour faire simple, cela tient à deux choses :
1) l’habitude. L’habitude peut commencer à deux, donc si c’est votre première revente, ça ne vous laisse plus beaucoup d’opérations à faire ensuite.
2) l’intention spéculative, c’est à dire avoir la volonté, dès l’achat, de revendre. Pour éviter cela, c’est simple : faites tout comme si vous alliez louer. Présentez-le à la banque comme un investissement locatif, quand il est fini publiez des annonces de location…. Gardez des impressions papier de toutes ces démarches.
Si vous deviez le revendre, vous pourrez toujours dire que malgré X mois de mise en location, vous n’avez pas trouvé de candidat, donc vous revendez. Donc vous n’aviez pas, initialement, l’intention spéculative.

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#6 21/11/2016 09h17 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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pia69 a écrit :

(15 à 20k € de travaux fait par moi-même avec un previsionnel de 4 mois de travaux) […]
nous sommes tombés Ok pour 50 000 (rien de signé, accord verbal).

Je pense pouvoir le louer entre 450 et 480 par mois ou le revendre aux alentours de 90 000 ou 95 000 euros.

Bonjour,
une question, comment un appartement vendu 50k€ par une agence (comptez 3 à 15% de moins en prix net vendeur), pourra se revendre 90k€ ?
Même les 20k de travaux me semble un peu léger pour expliquer l’augmentation du prix!

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#7 21/11/2016 19h17 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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Pour les rendements réels avec impôts, vu que cette partie n’est pas mon fort, j’utilise l’application ’’rendement locatif’’.

Je pensait emprunter sur une longue durée afin que le cash flow soit le plus possible positif. Après il est vrai qu’il n’y a guère de différence de mensualité entre 25 et 22 ou 20 ans.

Pour cette opération, je pensait faire ainsi:

-Monter le dossier auprès de la banque en locatif
-Faire les travaux
-Le mettre en vente  en faisant un appartement dit "coup de coeur".
-Le prix moyen des appartement au m² pour cette ville est de 1277 euros et 1642 euros pour la moyenne haute. En vendant à 90 000 euros je tombe à 1380 euro / m². Je ne trouve pas cela excessif. Vos avis?
-Si la vente tardai à se faire, le passer en location.

Je précise que je n’ai jamais vendu d’appartements.

En allant sur meilleuragent.com, je voit que le prix au m² bas est de 762 euros.
Pour le coup c’est le prix que je vais payer (50 000 euros au lieu des 65 000 affichés).
Les travaux à faire sont faisable par moi même, il reste joints de placo, parquet à poser + réagréage dans la cuisine/salon, appareillage électrique et plomberie. Les réseaux eau / électricité sont déjà tirés.

J’ai rendez-vous demain avec ma banque pour affiner un peu plus le financement et vérifier mes capacité d’emprunt. Si le projet est viable, avant de signer un compromis, je ferai une estimation de revente et une locative par une agence immo différente.

gunday a écrit :

pia69 a écrit :

(15 à 20k € de travaux fait par moi-même avec un previsionnel de 4 mois de travaux) […]
nous sommes tombés Ok pour 50 000 (rien de signé, accord verbal).

Je pense pouvoir le louer entre 450 et 480 par mois ou le revendre aux alentours de 90 000 ou 95 000 euros.

Bonjour,
une question, comment un appartement vendu 50k€ par une agence (comptez 3 à 15% de moins en prix net vendeur), pourra se revendre 90k€ ?
Même les 20k de travaux me semble un peu léger pour expliquer l’augmentation du prix!

Je pense acheter en dessous du prix du marché et revendre dans la fourchette moyenne/haute. J’ai vérifier les prix sur meilleuragent. Après si le projet est finançable, je ferai des estimations, dans le but de me ’’rassurer’’ car le prix du marché ne veut rien dire, ce qui compte, c’est le prix que sont prêt à y mettre les acheteurs.

Dernière modification par pia69 (21/11/2016 19h23)


''Ils ne savaient pas que c'était impossible, alors ils l'ont fait''.

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#8 21/11/2016 19h40 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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pia69 a écrit :

-Le mettre en vente  en faisant un appartement dit "coup de coeur".
(…)-Si la vente tardai à se faire, le passer en location.

Je vous invitais pourtant à faire l’inverse !

Vous avez 27 ans, ça sera votre première vente, mais sans doute pas la dernière. Or, les impôts peuvent utiliser plusieurs opérations, même distante de plusieurs années, pour prouver le caractère habituel des achats-revente. Il vaut donc mieux éviter de commencer par une opération où l’intention spéculative est apparente.

Dans le même ordre d’idée, je ne demanderais pas un écrit pour l’estimation de la valeur de revente. Posez la question à l’oral pour ne pas laisser de trace écrite.

Après, les cas de requalification en marchands de biens ne sont pas légion, mais pourquoi prendre le risque si on peut l’éviter ?

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#9 21/11/2016 20h18 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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Ah bon? Moi qui croyait que nous avions le droit à une operation d’achat revente par an…. Ah les légendes urbaines.

De toutes façons je pense que ce projet sera le dernier avant quelques années puisqu’il nous reste encore pas mal de capital à rembourser car en moins d’un an nous avons acheté la RP, un appartement, et peut être bientôt un autre projet, d’où l’envie de faire achat revente pour rembourser un peu de capital.

Mais plus je lis les avis des personnes exéerimentées de ce forum, plus l’option de la location me semble préférable.


''Ils ne savaient pas que c'était impossible, alors ils l'ont fait''.

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#10 22/11/2016 00h16 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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Si vous êtes sûr que c’est une opération isolée, vous pouvez faire un achat-revente.

La règle "un par an" n’existe pas, pure légende urbaine.

L’administration fiscale regarde l’habitude et l’intention spéculative ; le juge également. Cf. :
BIC - Champ d’application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Opérations imposables
Jurisprudence d’opérations requalifiées : BIC - Champ d’application et territorialité - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Décisions doctrinales ou jurisprudentielles précisant les opérations imposables – Opérations réalisées par des  personnes physiques et considérées comme habituelles et spéculatives
D’opération non requalifiées : BIC - Champ d’application et territorialité - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Décisions doctrinales ou jurisprudentielles précisant les opérations imposables - Opérations réalisées par des personnes physiques et considérées comme non habituelles et spéculatives

Après, à chacun de se faire son idée.

Cela dit, il semblerait que les achats-reventes répétés sont mieux tolérés sur la RP (qui présente en outre l’avantage de l’exonération de PV), surtout si l’on a une raison familiale pour revendre : changement de travail, besoin de plus grand…ou divorce.

Dernière modification par Bernard2K (22/11/2016 00h19)

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#11 22/11/2016 09h45 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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pia69 a écrit :

Je pense acheter en dessous du prix du marché et revendre dans la fourchette moyenne/haute. J’ai vérifier les prix sur meilleuragent. Après si le projet est finançable, je ferai des estimations, dans le but de me ’’rassurer’’ car le prix du marché ne veut rien dire, ce qui compte, c’est le prix que sont prêt à y mettre les acheteurs.

Si vous achetez, ce n’est pas en dessous le marché, mais à un prix de marché (le marché étant constitué de l’ensemble des achats).
Par contre attention aux comparaisons.
Entre 2 biens, même de surfaces identiques, les prix peuvent varier selon l’étage (plus c’est haut, plus ça se vend mieux), la luminosité, l’exposition, la finition, ….
Donc on achète un compromis de défauts et de qualité.

Je met juste en garde sur ce point, car le prix d’achat est sûr, le coût des travaux ira plutôt en augmentant, alors que le prix de vente risque d’aller en diminuant.
Sans compter les frais de notaire, de copro, …

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#12 22/11/2016 20h43 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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Je sors du RDV avec ma banque qui me propose un financement intégral sur 20 ans pour une mensualité assurance incluse de 384 euros. Elle vérifie cependant si la société de cautionnement peut garantir le prêt.
Après réflexion, je me pose la question s’il ne vaut pas mieux investir dans un bien en location saisonnière. Car le cash flow positif net d’impôts est assez faible dans la location nue.


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#13 22/11/2016 20h59 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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pia69 a écrit :

Après réflexion, je me pose la question s’il ne vaut pas mieux investir dans un bien en location saisonnière.

Ce n’est pas du tout le même boulot ! Ca vous demande énormément de temps pour les réservations (ça passe maintenant beaucoup par des centrales comme AirBnb), les questions, les départs/arrivées etc. Nombreux témoignages à lire sur le forum en commençant par : Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ?

Car le cash flow positif net d’impôts est assez faible dans la location nue.

Il vous avait été signalé sur une étude cas précédente l’intérêt du LMNP au réel pour diminuer la fiscalité… La location meublée à l’année, plutôt sur de petites surfaces, peut être très rémunératrice, tout en étant comparable en temps passé à la location nue et donc beaucoup moins consommatrice de temps que le saisonnier. Lisez les retours d’expériences de divers foreumeurs à ce sujet (dont cricri77700 ). C’est un peu plus compliqué au niveau de la comptabilité, à confier à un exper-comptable, et au niveau de la déclaration auprès du SIE (cf : Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP… ).

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#14 22/11/2016 21h33 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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Effectivement le LMNP peut être intéressant, mais pour le coup peut-être pas pour un T3 de 65m².


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#15 23/11/2016 17h31 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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Bonjour,

Pour la revente je tiens à vous alerter sur le calcul de la plus value.
Pour m’être déjà posé la question il me semble que si vous réalisez les travaux vous même, vos factures de matériaux ne rentrerons pas dans le calcul de plus value.

Autrement dit :
Achat du bien 50 k€
Notaire 5 k€
Matériaux 20 k€
Frais annexes 4 k€
soit un prix de revient réel de : achat 50 + notaire 5 + matériaux 20 + frais annexes 4 = 79 k€
Vente à 90 k€

Vous allez payer une plus value sur le delta (90 - 50 achat - 5 notaire) = 35 k€ x 34.5 % soit environ 12 k€ de retenue.


En vendant à 90 k€ vous perdez de l’argent ( 90 -12 = 78) !


Les frais annexes ça monte vite, exemple de montants :
Si emprunt : frais de dossier 200 , intérêts 500, assurance emprunteur 100, frais de garanties 500 , IRA 500 …  (si pas d’emprunt c’est trésorerie immobilisée)
Assurances PNO 100
Charges copro 300
Taxe foncière 500
Abonnements elec eau 300
Etat daté syndic 300
Diagnostics revente 200
etc …

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#16 23/11/2016 20h45 → Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2) (immobilier, location nue, plus-value)

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Très bonne remarque de Tom.

Les travaux qui majorent le prix de l’acquisition, pour le calcul de la plus-value sont :
- dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration
- réalisées par une entreprise.

Or,
- s’agissant d’un appartement, la plupart de vos dépenses vont plutôt relever des dépenses d’entretien et de réparation. Donc, elles ne peuvent pas majorer le prix d’acquisition.
- De plus, vous comptez faire les travaux vous-même ; or, les matériaux ne peuvent pas être retenus pour majorer le prix d’acquisition.

Pour l’impôt sur les revenus fonciers (loyers de la location nue), les dépenses déductibles sont celles d’entretien et de réparation ; et, spécifiquement pour les logements, celles d’amélioration. Contrairement à la PV, le coût des matériaux est éligible (sur facture) lorsqu’on fait les travaux soi-même.

Du coup, la solution est de faire financer partiellement vos travaux par le mécanisme de la déduction des revenus fonciers :
- faire les travaux, puis louer
- déclarer au réel (option irrévocable pour 3 ans) pour que vos travaux soient déductibles de vos revenus fonciers et, si le déficit dépasse 10700 € la première année, reporter le déficit sur l’année suivante.
- revendre au bout de 3 ans minimum pour éviter un douloureux rappel sur les déficits déduits. Pour être précis, il faut conserver l’immeuble au moins jusqu’au 31/12 décembre de l’année N+3, N étant celle où l’on impute un déficit foncier.

Au bout de ces 3 ans, vous pourrez revendre. Les travaux ne seront toujours pas pris en compte dans la majoration du prix d’acquisition, mais au moins ils vont auront été partiellement financés par l’économie d’impôts.

Si vous conservez 5 ans avant de revendre, c’est encore mieux, car il y a alors un forfait de 15 % pour travaux, qui vient majorer le prix d’acquisition sans besoin de justificatifs.

Source sur le calcul de la plus-value :
RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d’acquisition (voir notamment les points 100 à 180)
Source pour les différentes catégories de dépenses et celles déductibles des revenus fonciers :
Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

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