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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/05/2018 18h37 → Apollon : étude de cas immobilier (location de sa RP ou revente ?) (achat, appartement, biens, location, maison, projet, prêt, ptz, résidence principale, studio, vente)

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Bonjour à tous

J’aimerai avoir quelques conseils d’experts concernant un projet d’achat d’une maison dans minimum 4 ans.

Situation :


Mon âge 26 ans.
En terme de résidence principale je possède 1 appartement F3 neuf situé dans la région de Rouen acheté en Novembre 2016.
Montant : 124 123€
Apport personnel : 10 000€

Découpé en plusieurs prêts (contracté en 2015)
PTZ : 32 271€
Prêt à taux fixe : 62 893€
Prêt patronal 1% : 20 000€

En terme d’investissements locatifs j’ai en ma possession 3 biens locatifs.
1 Studio
2 Maisons F3 accolées

Au niveau des impôts sur le revenu j’ai pas de frais réels (3km entre trajet travail/résidence)

Résultat espérés :


D’ici 4 ans soit en 2022 : projet d’achat d’une maison.
Avec soit :
1. Une revente de ma RP actuelle
2. Une location de ma RP
3. Une nouvelle acquisition d’un investissement locatif.

Questions :


Au moment de l’achat de la maison, louer ou vendre ma résidence principale actuelle ?

Si location quelle serait votre meilleure suggestion pour garantir un auto-financement ?

- Mettre prêt immobilier à taux fixe sur 20 ans au lieu de 15 ans
- Transférer PTZ sur la nouvelle acquisition en RP ?
- Au bout de 6 ans demander l’accord de la banque pour continuer à rembourser ?
- Faire acheter l’ensemble des prêts à une autre banque y compris PTZ.

Si vente de l’appartement :
- 40 000€ d’apport (remboursement depuis 6 ans du prêt et éventuellement plus-value sur la vente)

Racheter une maison de ville pour un investissement locatif (Eviter les frais de copro) ?
Mettre 10 000€ des 40 000€ afin de faire effet de levier pour l’achat locatif et garder les 30 000€ pour l’achat de la RP.

Merci pour votre aide et vos expériences.
Salutation

Mots-clés : achat, appartement, biens, location, maison, projet, prêt, ptz, résidence principale, studio, vente

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#2 10/05/2018 23h43 → Apollon : étude de cas immobilier (location de sa RP ou revente ?) (achat, appartement, biens, location, maison, projet, prêt, ptz, résidence principale, studio, vente)

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Le choix entre louer ou vendre la RP actuel dépend des critères suivants :
    - êtes-vous capable de financer la nouvelle RP en conservant (louant) l’ancienne ? (emprunter suffisamment)
    - rendement locatif de l’ancienne RP : (loyers - charges propriétaire) / (prix net vendeur - impôts sur PV - IRA)
    - rendement d’autres biens dans lesquels vous pourriez investir
(or rien dans votre description ne permet d’évaluer un de ces critères, donc … complétez avec ces infos si vous voulez pouvoir choisir)

Je ne suis pas sur qu’un PTZ soit "transférable" sur une nouvelle RP (un PTZ a vocation à aider un primo-accédant à acheter sa première RP, pas les suivantes), idem pour un prêt 1% patronal, et il est bien possible que passer l’actuelle RP en locatif, ou la vendre, vous oblige à … rembourser immédiatement ces 2 emprunts.

Pour le prêt à taux fixe de 62 893€, c’est sans doute pareil (sauf s’il comporte une clause permettant de le transférer sur un autre bien, ce qui n’est pas le cas en général), mais avec un accord de la banque il pourrait être transférable. Mais pas sur que ce soit à votre avantage : négocier un nouveau prêt vous permettrait d’avoir une durée de prêt plus longue, un taux et une prime d’assurance différents (avantageux ou désavantageux pour vous, on ne le saura qu’une fois que la banque vous aura fait une offre dans 4 ans), il faudra négocier une dispense d’IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé) pour l’emprunt actuel (ce sera assez facile si c’est la même banque qui propose le nouveau prêt), et enfin il faut prendre en compte les garanties assurant le prêt actuel comme le nouveau prêt qui peuvent générer pas mal de coûts (par ex. si l’emprunt actuel est garanti par une hypothèque, il faudra peut-être lever cette hypothèque).

Je vous suggère de bien relire vos contrats de prêt, pour identifier ce qu’ils indiquent en cas de cession du bien financé, ou dans le cas où ce bien n’est plus votre RP.

Sinon, pour faire un choix parmi les scénarios que vous envisagez, il faudra avoir des chiffres plus précis à pas mal de niveaux (cf mes remarques précédentes), chiffres que vous n’aurez pour la plupart que dans 4 ans, même si dès maintenant vous pouvez faire des hypothèses et élaborer des scénarios dessus.

En lisant les discussions répertoriées sur site:www.devenir-rentier.fr revendre louer rp - Google zoeken , vous constaterez ne pas être le premier à se demander s’il faut louer ou vendre son ex-résidence principale, et verrez comment d’autre ont raisonné sur cette problématique.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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