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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 22/06/2018 11h19

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Réputation :   1  

Bonjour, je souhaites partir  l’étranger pour quelques années et je me demande si je dois revendre ou mettre en location mon bien actuel. Voici les informations:

Maison
80m2
3 chambres
piscine

Prix achat 155 000€ il y a 4 ans
Valeur actuelle 220 000€ (je l’ai rénové mais je ne peux pas justifier de facture)

Estimation de location 1000€ par mois secteur très demandé en location.

Crédit restant 95 000 soit 765€ par mois

Impôt foncier 800€ par ans
Bonus panneau pholtaique 2 000€ par ans

Crainte si je met en location: plus value si je souhaite revendre dans 2 ans.

Qu’est-ce que vous en pensez?

Mots-clés : immobilier, location, revente

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#2 22/06/2018 11h35

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Réputation :   200  

1000€/mois soit 12k€/an soit une rentabilité brute (en faisant confiance à vos estimations qui semblent assez pifométriques, sans vacance locative et sans travaux) de 12/220 = 5.4%.
En réintégrant les panneaux solaires on passe à 14k€/an soit 6.3% brut. C’est mieux.
À vous de faire le calcul de cash flow qui sera forcément négatif.
Si vous êtes à l’étranger vous allez avoir des soucis pour gérer, avec un rendement qui sera loin d’être génial. Il est probablement intéressant de vendre.

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#3 22/06/2018 11h42

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Surtout si vous envisagez de vendre dans 2 ans.
Aujourd’hui vous savez ce que vous touchez en vendant. Dans 2 ans c’est l’incertitude totale, il y a probablement plus à perdre qu’à gagner.

Si c’est pour garder c’est envisageable de mettre en location si vous avez la certitude de louer facilement et sans soucis de gestion. Une maison avec piscine, il faut tout de même des locataires de confiance qui sauront d’en occuper, il ne faut pas vous louper.

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[+1]    #4 22/06/2018 11h50

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S’ajoute la question de l’exonération (ou au contraire de l’imposition) de la plus-value que vous dégagerez en cas de vente :

- Cette maison constitue, semble-t-il, votre résidence principale actuelle : vous ne serez pas taxé sur votre plus-value si vous vendez maintenant.

- Ce ne sera pas le cas si vous la mettez en location et décidez de la vendre plus tard.

Ceci milite également pour une mise en vente avant votre départ à l’étranger…

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#5 22/06/2018 11h52

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C’est l’inconvénient de prendre le prix de vente pour calculer une rentabilité, on finit par dire des âneries.

Le cashflow sera positif (1000-765)×12-800+2000=+4020. Ça vous laisse de quoi payer une agence, quelques travaux, pno et un peu de vacance.

Par contre, je ne vois pas l’intérêt de garder le bien si c’est votre rp. Si c’est le cas, vous êtes exonéré de pv si vous vendez avant de partir alors que si vous la mettez en loc et la vendez dans 2 ans, vous allez payer la pv…

Votre seul intérêt de conserver le bien serait de le reutiliser en tant que rp à votre retour (ou le conserver comme bien locatif).

Dernière modification par lachignolecorse (22/06/2018 11h56)


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#6 22/06/2018 14h29

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Bonjour

J’ai ete dans votre situation il y a quelques années.

il est tres rare deja en restant en France, qu’une RP devienne un bon investissement locatif .

dans votre cas , les 2 points poussent vraiment a vendre :
- PV defiscalisée
- Difficulté de gestion a distance et  imposition sur l’immo Physique des non résident.

Si vraiment vous souhaitez rester exposé a l’immo physique dans votre marché local, il vaut mieux chercher un bien pour investissement. ( mais vous verrez la difficulté si vous n’avez personne de confiance en local.

Bon voyage smile

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#7 22/06/2018 15h07

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Merci pour vos réponses, j’ai l’impression que tout le monde est d’accord pour dire qu’il vaut mieux revendre. Je vais surement faire ce choix. Comment vous choisissez l’agence immobilière pour la mise en vente?

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#8 22/06/2018 17h40

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Je ne pense pas que confier son bien à une seule agence soit judicieux sauf vous connaissez bien l’agent. Mais ça ne semble pas être votre cas.
Confier son bien à 2 ou 3 agences maximum, permets de multiplier le nombre de potentiels acquéreurs.

Rencontrez des AI pour des estimations puis vous deciderez au feeling à qui vous pouvez confier votre bien.
Ne signez surtout pas d’exclusivité, c’est inutile et bloquant.

Vous pouvez également vendre par vous même.


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#9 23/06/2018 10h37

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Ce point de vue se discute.
Il faut en effet éviter l’exclusivité pour une agence que l’on ne connait pas ou sans vrai recommandation par son entourage.
Par contre les agences sérieuses et efficaces (j’en connais par exemple une seule sur les douzaines de disponibles sur mon secteur) et je suis certain qu’ils demandent une exclusivité car en général les biens qu’ils mettent en vente se vendent rapidement.
Par contre, je trouve que c’est une très mauvaise idée de faire appel à plusieurs agences, on se retrouve au final avec 3 ou 4 annonces sur leboncoin avec des prix différents pour un même bien.
Personnellement je vois ca, j’en déduis immédiatement que le vendeur a de grosses difficultés a vendre.

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#10 23/06/2018 10h48

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Je suis d’accord avec le fait d’éviter de multiplier les agences. Pour moi ça indique un vendeur qui a des difficultés à vendre ou qui va avoir des difficultés à vendre car il n’arrive pas à se décider sur le prix. Dans ma (toute petite) expérience localement, c’est vrai à chaque fois : les seuls biens qui sont dans plus d’une agence sont ceux qui sont en vente depuis un an ou plus et qui vont le rester encore longtemps car très au-dessus du prix du marché.

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[+1]    #11 23/06/2018 12h53

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La mise en concurrence motive l’AI à une commission d’agence correct et à une vente rapide. Si il est le seul a avoir votre bien il peut prendre son temps. Alors que si il se sait en concurrence il sera content d’avoir la vente même si sa commission est amoindrie.

En région parisienne, où je vis et ai travaillé en tant que négociatrice immobilier, les biens sont en général mis dans plus d’une agence et ce n’est pas vu comme un indice quelconque de bien difficilement vendable.
Évidemment si vous voyez 8 annonces pour le même bien, il y a fort à penser que les propriétaires sont pressés.
Pour moi l’exclusivité rime avec perte de temps mais je ne connais pas le marché en province et les habitudes immobilières.

Pour info, afin de garantir une cohérence quand on met en concurrence plusieurs agences, on peut demander que le bien soit mis au même prix sur les différentes annonces.


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#12 23/06/2018 13h22

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Peut-être que deux, voire trois agences en concurrence au même prix serait la meilleure solution d’après vous ?

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#13 23/06/2018 15h14

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C’est certain !

Faire venir plusieurs agences pour estimations du bien.
Puis choisir au feeling et en fonction de la cohérence des estimations, 2 au 3 agences maximum.
Bien les informer de la mise en concurrence et de la demande de cohérence des prix.

Et essayer de vendre par soit même en triant au téléphone les potentiels acquéreurs pour ne pas perdre trop de temps (comme pour de futurs locataires).


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#14 23/06/2018 19h20

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Tout depend du marché. Trouvez déjà un AI sérieux qui ne vous fait pas miroiter un prix hors marché. Ensuite je suis contre l’exclusivité sauf si elle est très limitée comme 1 mois. Sinon pas d’exclusivité mais une seule agence sérieuse sur le coup et relance hebdomadaire pour avoir le retour des visites. A vous d’estimer ensuite si vous avez misé sur le bon cheval…

Dans les contrats, toujours se garder la possibilité de vendre par soi même.

Recherchez sur le forum, il y a plein d’exemples de ventes. A vous de trouver ce qui vous semble le plus efficace par rapport à votre situation. Vous pouvez essayer de vendre par vous même, c’est un challenge qui peut vous faire gagner un peu d’argent si vous arrivez jusqu’à la vente.


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