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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/06/2017 21h39 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Bonsoir,
Je vous sollicite pour une étude de cas relativement simple pour une connaissance. La personne en question a acheté un logement Pinel à 280k€ qui vient d’être livré. Suite à une séparation, la question se pose de la revente.

Voici quelques données :
- mensualités : 1460€/mois
- loyer : 750€/mois
- crédit Pinel : 2%/an soit 5600€/an
- TF : 750€
- vacance : 1 mois
- TMI : 14%
- prix de marché : 260k€
- investissement initial : 4k€ (cuisine)

En faisant quelques calculs, je trouve un résultat étonnamment positif pour la location.

Le rendement brut est très mauvais (3,2%). En ajoutant le crédit d’impôts, le rendement équivalent est de 5,2%.

Le cashflow est négatif de 500€ environ calculé comme suit:
750€*10=7500€ de loyers encaissés, TF déduite
5600€ de crédit d’impôts
Vs
7500€*0,3*(0,14+0,155)=1550€ d’IR+PS
17520€ de mensualités

En partant sur un prix de marché à 9 ans de 260k€, le CRD est de 167k€ et donc un patrimoine de accumulé de 93k€. Le TRI équivalent est de 10% pour 500€ d’épargne mensuelle.

Dans le cas de la revente, il faut donc sortir 20k€ (achat 280k€ et revente 260k€). Dans le cas de la location, le rendement de l’épargne est de 10% (5% si revente à 240k€).

Certes, j’ai oublié l’assurance PNO et peut être quelques frais d’entretien mais tout de même, l’opération location parait la meilleure.

Qu’en pensez-vous ? Me suis-je trompé grossièrement ?

Adrien

Mots-clés : immobilier, location, revente

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#2 08/06/2017 22h28 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Bonjour,

Il manque une donnée essentielle, la localisation.

En effet, bon nombre d’investissements Pinel sont très mal placés, et la location a long terme peut être désastreuse… Sans vouloir vous inquiéter.

Concernant le calcul de l’impôt, je ne vois pas a quoi correspond le *0.3

Le calcul de l’impôt est:

loyers : 750*12= 9000
intérêts : 3.000€ environs
TF: 750

Soit 5.250€ de revenus foncier, et donc 1549€ d’impôts (la première année il y aura d’autres frais a déduire, mais qui n’annuleront pas les revenus).

Cash flow : 9.000+5.600-1.549-750-17.520=-5.219€
Soit 435€ a injecter tous les mois.

La location ne me semble pas particulièrement intéressante.

Quant a la vente, il y a forcement de la perte, entre les frais de notaires, baisse du prix du bien et investissement.

A+

Ohe

Dernière modification par ohennequin (08/06/2017 22h48)

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#3 08/06/2017 22h49 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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"suite à une séparation" : première question : est-ce que votre "connaissance" est bien propriétaire, seule et en nom propre ? Si le bien a été acheté en indivision ou en mariage (tout régime hors celui de la "séparations de biens" et hors le cas particulier du réemploi de fonds propres), ce n’est pas le cas.

Ensuite, votre calcul est faux et mal foutu, de bout en bout. Apprenez à faire un calcul d’imposition de revenus fonciers au réel avant de vouloir aider cette "connaissance" !

Pour cela, vous trouverez de nombreux exemples sur les études de cas et dans les fils traitant du Pinel.

Dernière modification par Bernard2K (08/06/2017 22h57)

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#4 09/06/2017 07h27 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Wouf, vous êtes dur  Bernard2K…
J’ai écrit ça rapidement en faisant quelques approximations, je le conçois, mais tout de même. Suis-je complètement à côté de la plaque ? Ou alors, je suis trop fatigué.

Alors oui on parle bien de propriété mais à 50-50. Pour le moment, les 2 parties sont d’accord pour réfléchir à la meilleure option. En pratique, je ne suis pas là pour conseiller ou aider mais son cas m’a interpellé et j’ai voulu faire le calcul pour voir.

Ensuite, la localisation est en banlieue de Lyon et il est bien difficile de se projeter sur l’évolution. Aujourd’hui, le bien a été surpayé d’environ 10% en regardant les transactions et castorus.

J’ai pris l’abattement micro foncier à 30% pour le calcul rapide (plutôt pessimiste). Il est vrai que même à taux bas, le réel est plus intéressant. Dans l’exemple d’Ohennequin, le CF est plutôt de -435€ au lieu de -500€ d’ailleurs.

En moyenne sur 9 ans, les intérêts sont de 4500€/an soit 50% des revenus fonciers et prenons 50€/mois d’assurance soient 600€/an. Les revenus imposables sont donc encore plus faibles, 2400€ en l’occurrence donnant un impôt de 700€ (inférieur au micro foncier). Je sépare volontairement le crédit d’impôt Pinel dans les calculs même si ce n’est pas élégant d’un point de vue comptable.

On a donc 7500€+5600€-700€-17520 soit 425€ de mensualités.

Ensuite, j’ai pris le cas de la vente au prix de marché actuel (10% de moins que le prix d’achat donc 252k€) et je calcule un TRI bien supérieur à 10% pour une vente à 9 ans.

En fait ce qui m’interroge c’est le rendement que je trouve en fin de compte plutôt très bon pour ce Pinel lorsqu’on lit ici et là que ça ne peut être qu’une mauvaise opération. Je suis aussi d’accord pour dire que tout dépend du prix de vente mais si le bien a été seulement surpayé 10% à l’achat, il y a moyen d’avoir quelque chose de correct, non ?

Ma question est : est-ce que j’oublie quelque chose d’énorme pour trouver un si bon rendement ?

Adrien

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#5 09/06/2017 07h39 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Il n’est pas dur, il en a marre d’aller à la pêche aux devinettes que vous posez en n’expliquant pas suffisamment vos calculs et en affirmant vos résultats avec conviction malgré tout.
_Comment faites-vous ce calcul de TRI?
_Un achat 280k revendu avec 10% de décote=252k? Quid des frais?
Je n’ai pas trouvé de combien était le crédit.
Pour un calcul de TRI on compte le flux, pas uniquement le CF. Si votre CF vous rapporte 10% à la condition que vous revendiez le prix que vous estimez/espérez et qu’il n’y a pas de charges que vous auriez oublié, alors faites-vous plaisir en pensant que c’est un bon investissement mais n’essayez pas de le faire croire aux autres svp.

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#6 09/06/2017 07h47 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Adrien a écrit :

Wouf, vous êtes dur  Bernard2K…
J’ai écrit ça rapidement en faisant quelques approximations

Donc, vous, vous faites ça rapidement avec plein d’erreurs, et nous, on doit ensuite vous expliquer le B.A.BA de la fiscalité immobilière parce que vous n’avez pas fait l’effort. Dites, c’est la connaissance de qui ? C’est bien votre connaissance que vous voulez aider ? Vous trouvez ça normal de nous demander de faire les efforts que vous refusez de faire ?

Suis-je complètement à côté de la plaque ?

Oui. Bourré d’erreurs, je vous l’ai dit. Comme je suis trop bon, je vous liste les principales erreurs :

1) TMI : 14% : c’est loin d’être évident que les deux co-indivisaires soient encore à 14 % après séparation. Ca se vérifie. Si au moins l’un passe à 30%, ça change beaucoup le résultat.

2) "J’ai pris l’abattement micro foncier  à 30%" : vu que les charges sont probablement supérieures à 30 % (y compris assurance et intérêts de l’emprunt), il faut prendre le réel, plus avantageux.

3) vacance : 1 mois : normalement, un Pinel, vu le loyer bas et le fait que c’est neuf, se loue comme des petits pains. Une gestion adéquate devrait permettre de louer 12 mois par an.

4) 7500€*0,3 : ce calcul sous-entend qu’on déduit d’abord une charge (la TF spécifiquement), avant d’appliquer un abattement de 70 % (et non pas 30 % comme prévu dans le régime micro). Depuis quand déduit-on des charges avant d’appliquer le micro ? Depuis quand l’abattement est-il de 70 % ?
C’est n’importe quoi. Quatre erreurs se cumulent donc à ce stade : TMI non vérifié, micro au lieu de réel, vacance irréaliste, et micro mal appliqué. Même si on applique le micro ce qui n’est pas avantageux, il devrait se calculer sur 750x12x0,7, pas 7500x0,3

5) "j’ai oublié l’assurance PNO et peut être quelques frais d’entretien".
- et les charges de copro. Ben oui, c’est une erreur conceptuelle de ne pas déduire les charges. Le régime micro ne fait pas disparaître les charges. Ces charges ont été réellement payées donc il faut les déduire dans les calculs de rentabilité et de cashflow.
- Votre connaissance fait partie des 0,1 % des acheteurs de Pinel qui n’a pas signé un mandat de gestion d’une agence et une GLI ? Vous êtes tout-à-fait sûr ?

6) le dispositif Pinel est une réduction d’impôt et pas un crédit d’impôt.

7) revente à 260 k€ net vendeur d’un bien Pinel payé 280 k€ : j’aimerais bien voir ça !

Liste non limitative.

Je vous donnerai mon avis sur ce projet quand je verrai un calcul correct, conforme à un régime fiscal bien compris.

Dernière modification par Bernard2K (09/06/2017 08h06)

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#7 09/06/2017 09h22 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Bernard2K a écrit :

7) revente à 260 k€ net vendeur d’un bien Pinel payé 280 k€ : j’aimerais bien voir ça !

Et que devient la réduction d’impôts à la revente ?
Car en cas de revente, il faut rembourser les réductions d’impôts déjà encaissé sur ce dispositif!

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#8 09/06/2017 13h26 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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gunday a écrit :

Bernard2K a écrit :

7) revente à 260 k€ net vendeur d’un bien Pinel payé 280 k€ : j’aimerais bien voir ça !

Et que devient la réduction d’impôts à la revente ?
Car en cas de revente, il faut rembourser les réductions d’impôts déjà encaissé sur ce dispositif!

Bonjour,

Effectivement, mais s’il y en a eu, le bien n’étant pas encore loué a ce que j’ai compris. Donc c’est effectivement le moment de se poser la question.

Mais je pense aussi que comme le dit Bernard2k, que la surévaluation du bien est bien supérieure a cela: le prix pourrait être plutôt aux alentours de 220K…

Concernant les calculs, je ne suis pas sur que abattement de 30% soit bien intéressant dans ce cas.

Et des intérêts a 4.500€/an sur 9 ans en moyenne, c’est énorme! L’emprunt est sur 25ans? a quel taux, 3%?

A+

Ohe

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#9 09/06/2017 20h27 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Bonjour,
Je me permets de le redire, à vous lire, il ne faut pas être susceptible… J’apprécie l’exigence de ce forum donc j’accepte. Les réponses tranchées sont légitimes car j’ai en effet commis plusieurs erreurs (non par méconnaissance mais par rapidité) mais il arrive à tout le monde de se tromper. En fait, je voulais juste faire un calcul d’ordre de grandeur et non une démonstration précise. Le problème de ce genre de calcul c’est qu’on fait ça vite sur un coin de tableau et que parfois, on se trompe.

Passons donc aux réponses et précisions des points de Bernard2K :
1)    Après vérification, le couple (même salaire) était dans la tranche des 30% nettement mais avec le jeu des parts de parents isolés, ça doit être en limite de 14% Je vais prendre le cas de 30% pour la suite.
2)    Tout à fait d’accord. Partant sur du neuf, j’avais opté pour le micro foncier mais dans mon second message, je suis passé au réel, plus avantageux.
3)    Tout à fait d’accord, en prenant 1 mois de vacance cela me semblait surestimé car avec un loyer si bas, on doit faire mieux.
4)    Double mea culpa sur cette double erreur grossière.
5)    Pas de charges de copro car c’est une maison qui n’est pas en copropriété. Par contre, il y a des charges inhérentes à l’entretien qui ne sont pas récupérables. Je ne les connais pas, disons 30€.
Je confirme l’absence de gestion de mandat et GLI.
6)    Nouveau Mea culpa pour cet abus de langage.
7)    Trois annonces sur LBC (professionnels) dont deux maisons situées à une centaine de mètre datant de quelques années avec en plus double mitoyenneté et moins de jardin. De même, les biens castorus qui ne trainent pas longtemps sont dans cet ordre de prix. Aussi étonnant que cela puisse paraitre, la surcote maison semble inférieure à la surcote appartement. Ça me semble raisonnable de partir sur une décote de 10% à 9 ans.

A gunday, une revente à 9 ans de location ne doit pas entrainer la perte de l’avantage fiscal il me semble.

Concernant les intérêts, le prêt est de 280k€ à taux fixe de 2%. Les frais de notaire ont été offerts. En pratique, cela doit plutôt être une déduction sur le prix de vente mais passons car cela va dans le sens d’une minoration du résultat.

Voici donc les calculs :
-    Prix d’achat : 280k€
-    Emprunt : 280k€ à 2% sur 20 ans soit 1416€/mois dont 4500€/an d’intérêts en moyenne sur 9 ans et 25€/mois d’assurance
-    Loyers : 750€*12=9000€/an
-    TF : 750€
-    Vacance : 1 mois (pessimiste)
-    Charges non récupérables : 30€/mois ?
-    TMI : 14%
-    Revente après 9 ans à 252k€ ou 228k€

Flux positif annuel :
-    Loyers-vacance : 8250€

Flux négatif annuel
-    Mensualités : 17292€
-    Charges : 360€
-    TF : 750€
-    Impôts : (8250-4500-750-360)*(0,3+0,155)=1201€
-    Réduction d’impôts : 5600€ (la somme des impôts issus des revenus du travail et des revenus fonciers est supérieure au plafond de 5600€)

Cashflow annuel : 8250+5600-17292-360-750-1201=-5753€ soit 480€/mois d’épargne
Cet investissement demande donc 480€ d’épargne/mois en moyenne durant 9 ans.

Le bien est revendu au bout de 9 ans sachant que le CRD est de 168k€.

Pour un prix de vente de 252k€, le patrimoine accumulé est de 84k€.
Pour un prix de vente de 224k€ (-20%), le patrimoine est de 56k€.

Ensuite, je calcule un rendement équivalent sur

Epargne capitalisée

Dans le premier cas, le rendement est de presque 11%
Dans le second cas, le rendement est de 2%

J’en arrive à la conclusion que la mauvaise perception du Pinel est liée à l’achat surcoté, souvent avéré. En faisant une MV de 10%, le résultat reste très bon et si la MV est à -20%, le résultat est mauvais.

Alors peut-être que l’évaluation du prix de marché Castorus est fausse et que les prix de vente affichés sont faux également mais, dans le cas contraire, la décision est discutable pour ce cas. En première approche, je ne pensais même pas réfléchir et puis finalement, après quelques calculs rapides, je pensais que la question méritait d’être posée.

Adrien

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#10 10/06/2017 08h15 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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On y voit plus clair. Questions subsidiaires :
- A quel stade est ce bien : livré ? Loué ?
- des frais ont-ils déja été déduits des revenus fonciers (intérêts intercalaires par exemple) ?

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#11 10/06/2017 08h42 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Bonjour,
Le bien vient d’être livré et n’est pas encore loué. C’est donc le moment pour prendre une décision entre prendre sa perte aujourd’hui ou s’engager pour a minima 9 ans de location.

En effet, des frais ont déjà été engagés en payant les intérêts intercalaires depuis 18 mois (je n’ai pas le montant) mais non déduits car pas encore de revenus fonciers.

C’est compliqué car il manque 2 inconnues pour trancher : le prix de vente aujourd’hui (on a une petite idée) et le prix de vente à 9 ans.

Adrien

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#12 11/06/2017 23h29 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Bonsoir,

pour le prix de revente : n’oubliez pas qu’un bien affiché à tel prix dans une annonce par un pro s’est probablement vendu 10 % moins cher en net vendeur. En effet, on peut déduire 3 % de rabais de négociation et 7 % d’honoraires d’agence (ou 4 % de négo et 6 % d’agence ; c’est en tout cas l’ordre de grandeur).

Je me permets d’insister sur l’importance de vérifier que M. et Mme X. n’ont rien déduit. En revenus fonciers au rée, ils auraient pu déduire en charges les frais liés à l’achat et les intérêts intercalaires, alors même que la maison n’était pas encore louée, comme expliqué ici : Pinel et déclaration d’impôts : faut-il passer par un CGP pour la déclaration ? . Dans ce cas, le fait de vendre la maison pose un problème : puisque cette maison n’est pas mise en location, ils ont déduit à tort, donc ils doivent de l’argent aux Impôts.

Si vraiment M. et Mme X. n’ont rien déduit et que le bien n’est pas loué, celui-ci n’est pas encore un "Pinel". C’est une erreur d’analyse d’inscrire ce bien comme étant un "Pinel" alors qu’absolument rien n’engage M. et Mme X. dans le dispositif Pinel à ce jour. En fait, c’est une maison neuve qui vient d’être livrée, et qui peut certes être mise en location en Pinel, mais qui peut aussi devenir n’importe quoi d’autre (habitation d’un des co-indivisaires, location meublée, revente…).

Concernant le Pinel, il faut bien voir qu’on en prend au moins pour 6 ans, et tant qu’à faire 9 ans. Mais ensuite ce n’est pas fini. On se retrouve bloqué avec ce bien, qui est occupé et loué trop bon marché, ce qui est très défavorable pour revendre. Et on ne peut pas faire partir le locataire non plus. Et vu que le locataire a une belle maison pour un loyer nettement en-dessous des prix du marché, il y a de fortes probabilités qu’il reste longtemps. Je l’ai expliqué longuement ici : Achat locatif d’un T2 à Bastia en loi Pinel…

Regardons ce qui se passe si revente à 9 ans pile (dès que l’engagement de location est fini) et que la maison est vendue occupée. Un investisseur bailleur va chercher au moins du 5 % brut. Donc 750x12x100/5 = 180 000 €. Voilà le problème : même si la maison, vide, donc utilisable en RP, vaut 252 k€, a priori la même maison occupée par un locataire à loyer bas vaut beaucoup moins.

Concernant la rentabilité, je ne sais pas comment vous faites vos calculs de rentabilité pour arriver à 11 %. D’après votre calculateur, 280 k€ placés pour 9 ans à 11 % produisent un capital total de 716 250 € ; on en est loin me semble-t-il. Or, ce sont bien 280 k€ qui ont été placés. Le recours à l’emprunt n’efface pas le fait que M. et Mme X. sont exposés à 280 k€ (comme ils s’en rendront compte en cas de forte moins-value !).

Pour ma part, j’aurais tendance à raisonner sur la vraie rentabilité du capital investi (en reprenant vos chiffres) :
Durant la période de location :
revenus bruts : Loyers-vacance : 8250€
Réduction d’impôts : 5600€

Charges (vous oubliez encore la PNO, soit dit en passant)
-    Intérêts : 4500 €
- Assurance de l’emprunt : 300 €
-    Charges : 360€
-    TF : 750€
-    Impôts 1201€
Revenu net net : 6739 €
Rentabilité nette nette : 6739/280000 = 2,4 %

Après revente : plus-value à la revente : 252-280-1,7 (IRA) = -29,7 k€
en 9 ans soit -3,3 k€/an soit 1,2 % de rentabilité en moins.

Rentabilité réelle corrigée du prix de revente : 2,4 -1,2 = 1,2 %.

Bizarre que vous arriviez à une rentabilité de 11 % et moi à 1,2 % avec les mêmes chiffres ?

Mon calcul est conforme à la méthodologie de l’article du Revenu posté ici : (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…

Si en plus la revente se fait à moins de 252 k€, comme c’est probable si la maison est vendue occupée, la rentabilité va devenir très mauvaise voire devenir négative.

Si vraiment la maison (vide) peut se revendre avec une faible décote, je pense qu’il vaut mieux la revendre dès maintenant. D’une part, la rentabilité du Pinel n’est pas bonne ; d’autre part, des personnes qui se séparent n’ont vraisemblablement pas l’envie de gérer un bien en indivision pendant une dizaine d’années voire plus. Partir pour 10 ans d’un bien géré en indivision, en repoussant les décisions à dans 9-10 ans (relouer ou non ? Vendre maintenant ou non ?) ne me semble pas adéquat.

La gestion en indivision est assez lourde : pour bien faire, il faut un compte dédié, et il faut que chacun supporte sa part des charges et de l’effort d’épargne ; de plus, il faut faire des calculs chaque année pour que chacun puisse établir sa déclaration d’impôts et bénéficier de sa quote-part de la réduction d’impôt… De nombreux documents devront être signés par les deux indivisaires (un nouveau bail par exemple) ce qui peut s’avérer très lourd si les deux personnes sont éloignées physiquement ou sont en mauvais termes.
On peut certes désigner un "gérant" (de préférence par une convention d’indivision signée devant notaire), mais encore faut-il que l’autre conjoint lui fasse confiance ; et, si cela résout le problème des prises de décision et de signature des actes, cela n’exonère pas d’avoir un compte bancaire spécifique à l’indivision et de faire une comptabilité simple mais précise pour être rigoureux dans la gestion et pour pouvoir établir la déclaration annuelle d’IR de chacun des ex-conjoints. Et ce gérant risque de trouver assez rapidement qu’il n’est pas très normal qu’il se tape tout le boulot gratuitement…
Et encore, on ne parle que de la gestion normale et courante. Imaginez un locataire qui se met à ne plus payer les loyers… ou un défaut de construction qui nécessite d’agir en justice contre le promoteur…

Ainsi, M. et Mme X. se retrouvent encore "mariés" par le fait de devoir gérer en commun un bien indivis pendant de longues années. C’est assez contradictoire avec le principe d’une séparation…

Il n’y a pas que la rentabilité d’un investissement, il y a très probablement aussi le besoin de tourner la page et de reconstruire sa vie chacun de son côté.

D’après ma compréhension du Bofip, points 20 et 30 ici :
IR - Réductions d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire - Dispositifs « Duflot » et « Pinel » - Champ d’application - Opérations concernées
… à partir du moment où le bien est neuf et n’a jamais été occupé d’aucune façon, le second acheteur (en cas de revente maintenant) pourrait bénéficier du dispositif Pinel. S’il est prévu de revendre à un acheteur "Pinel", il faudrait tout de même faire valider ce point auprès des services des impôts.
Si c’est vérifié, cette maison pourrait intéresser aussi bien des personnes souhaitant en faire leur résidence principale, que des investisseurs à la recherche d’une défiscalisation.

Donc, moi je serais partisan de la revendre dès maintenant pour pouvoir tourner la page et pour ne pas gérer pendant 10 ans un bien en indivision. Pour résumer les inconvénients de garder la maison : la complexité de la gestion en indivision, rester "mariés" autour de ce bien ; avec un faible rendement, mais aussi un risque en capital à cause de l’inconnue sur le prix de revente in fine.

A mon sens, l’indivision est le principal problème. Avez-vous déjà parlé à des gens qui gèrent un bien indivis loué, pendant plusieurs années après une séparation ? Quel est leur retour d’expérience ? Je ne pense pas que beaucoup d’entre eux disent que c’est simple et que tout se passe bien.

Attention quand même au "coût" de cette revente immédiate. Le résultat de l’opération "prix de revente net vendeur -CRD - frais (notamment IRA)" risque d’être négatif, de 20 à 40 k€ environ. Si M. et Mme X. n’ont pas l’épargne de précaution pour encaisser cette perte, ils ne peuvent pas revendre sauf à faire un emprunt pour couvrir cette perte…

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2017 10h20)

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#13 12/06/2017 18h16 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Bonjour,
Je suis plutôt d’accord avec vous sur ces points. Pour le prix de vente, l’idée serait d’avoir un petit coup de chance en vendant sans agence à moins 10%. Psychologiquement, je conçois que ça  puisse être difficile à avaler et ils n’ont pas passé le creux de la courbe de deuil pour ceux qui connaissent ce concept.

Ce ne sont pas des pro de l’immobilier (1er investissement) et je suis quasi certain (à vérifier tout de même) qu’il n’y a pas eu de déclaration foncière.

En effet, un achat pour résidence principale est également une cible envisagée. J’avoue que j’avais négligé l’engagement associé à la location et la difficulté qui en découle pour vendre à 9 ans pile.

Concernant les calculs, je pense qu’il y a un biais dans votre approche qui n’intègre pas le levier. La rentabilité que j’ai calculée l’est sur l’épargne réelle (480€/mois dans mon exemple) et non sur le capital immobilisée. Votre approche est intéressante car elle montre que le capital immobilisé travaille mal mais son résultat n’est pas comparable au mien.

Néanmoins, elle semble comporter une erreur. Je ne retrouve pas vos 6739€ mais j’ai refait le calcul suivant votre proposition et j’obtiens à peu près le même résultat (2,17% Vs 2,4%). Selon moi, l’écart provient de l’oubli de la réduction Pinel de 5600€. Je ne la retrouve pas ou alors vous n’en intégrez qu’une partie (je rappelle qu’il gomme des revenus du travail en partie).  Si je supprime l’avantage Pinel alors le résultat devient négatif car le CF négatif passe de 480€ à 942€/mois.

Rentabilité brute
9000/280000=3,2%

Rentabilité nette de charges
Total charges = 750 (TF)+360(charges)+750(vacance)=1860€
(9000-1860)/280000=2,55%

Rentabilité nette d’impôts
Intérêts=4500€
Assurance emprunteur=300€
Base imposable : 9000-4500-300-1860=2340€
IR+PS : 2340*(0,155+0,3)=1065€
(7140-1065)/280000=2,17%

Adrien

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#14 12/06/2017 20h21 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Concernant les calculs, je pense qu’il y a un biais dans votre approche qui n’intègre pas le levier. La rentabilité que j’ai calculée l’est sur l’épargne réelle (480€/mois dans mon exemple) et non sur le capital immobilisée. Votre approche est intéressante car elle montre que le capital immobilisé travaille mal mais son résultat n’est pas comparable au mien.

Vous avez raison, ces personnes ne se sont jamais endettées à 280 k€ pour acheter un bien de ce prix. Ce n’est pas du tout comme si elles étaient exposées à l’immobilier à hauteur de ce montant. Elles ne paient qu’un effort d’épargne.
Si jamais l’immobilier perd 50 % de valeur, ça n’impactera bien sûr que leur effort d’épargne. wink

Néanmoins, elle semble comporter une erreur. Je ne retrouve pas vos 6739€ mais j’ai refait le calcul suivant votre proposition

Pourtant, faites la somme, issue de vos propres chiffres je le rappelle :

revenus bruts : Loyers-vacance : 8250€
Réduction d’impôts : 5600€

Charges (vous oubliez encore la PNO, soit dit en passant)
-    Intérêts : 4500 €
- Assurance de l’emprunt : 300 €
-    Charges : 360€
-    TF : 750€
-    Impôts 1201€
Revenu net net : 6739 €

Résultat : 8250+5600-4500-300-360-750-1201 = 6739 €

Selon moi, l’écart provient de l’oubli de votre part des 300 € d’assurance d’emprunt dans votre premier calcul d’imposition :

Impôts : (8250-4500-750-360)*(0,3+0,155)=1201€

Je suis vraiment désolé de reproduire vos propres erreurs !!! J’aurais refaire tous les calculs pour corriger vos erreurs. Je m’excuse platement.

Bon, blague à part, je constate que vous vous apprêtiez à condamner ces personnes qui se séparent à gérer un bien en indivision pour 10 ans, en fonction d’une rentabilité élevée mais totalement fantaisiste, et d’un prix de revente irréaliste d’un bien probablement occupé au moment de la revente, ce qui limite très fortement la capacité de revente, ce que vous aviez "négligé". Quand je vous point le problème, vous trouvez alors des erreurs dans mes calculs, qui viennent en fait de votre propre erreur que j’ai "bêtement" reproduite.

Je m’arrête là, et chacun prend ses responsabilités. C’est votre "connaissance", pas la mienne.

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2017 20h34)

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#15 13/06/2017 07h28 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Alors reprenons en corrigeant 2 erreurs (intégration des primes d’assurance et de la PNO dans les charges et maj du calcul d’IR+PS). Cela va finalement peu changer le cashflow mais ce sera plus rigoureux.

Revenus bruts : Loyers-vacance : 8250€
Réduction d’impôts : 5600€

Charges
-    Intérêts : 4500 €
-    Assurance de l’emprunt : 300 €
-    PNO : 150€
-    Charges non récupérables : 360€
-    TF : 750€

Impôts : (8250-4500-300-150-360-750)*(0,3+0,155)=997€

Revenu net net = 8250+5600-4500-300-150-360-750-997=6793 € soit 2,4% de rentabilité sur le capital emprunté ce qui est très faible. Ce rendement ne correspond pas au rendement sur l’épargne mensuelle qui, pour sa part, va être supérieur grâce au levier.

En prenant en moyenne, 4500€ d’intérêts sur les 9 premières années, le désendettement est à hauteur de 17292(mensualités)-4500=12792€. Sur ce désendettement,  calculons la contribution de l’investisseur 6793-12792=5999€. C’est bien là l’intérêt (et le risque qui va avec) du recours à l’emprunt car en mettant 1, on désendette 2 à peu près.

Je vous laisse calculer à nouveau le rendement de 500€ d’épargne/mois sur 9 ans en fonction du prix de revente. Le point 0% de rentabilité est à 220k€ (167k€ de CRD+500*12*9=53k€ d’apport) soit -22% par rapport au prix de vente (pas d’IRA dans le calcul).

Il y a surement des experts matheux ou financiers qui sont déjà entrés plus en profondeur dans ces calculs de levier car il semblerait que ce soit fortement non linéaire. Peut-être suis-je totalement dans l’erreur conceptuelle sur cette approche de rendement de l’épargne, dans ce cas merci de me l’expliquer.

Pour finir, je ne m’apprêtais aucunement à encourager la conservation du bien, bien au contraire. Je voulais faire les calculs pour démontrer qu’il était plus intéressant de prendre les pertes aujourd’hui. Malheureusement, je n’ai pas réussi à le démontrer franchement par calculs notamment à cause du prix de vente difficile à estimer. En oubliant le rendement, il apparaît néanmoins plus sain de s’en séparer au plus tôt.

Adrien

PS : une pause dans le bashing serait la bienvenue
PS2 : en relisant certains posts, je me demande si je n’ai pas été pris pour un vendeur de Pinel…si c’est le cas, croyez-moi ou pas, ce n’est absolument pas le cas et une étude de mes précédents posts le démontrera.

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#16 13/06/2017 07h46 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Je réponds sur le PS2, je laisse B2K répondre sur les calculs smile
Non vous n’avez rien du vendeur de Pinel et je suis persuadé que l’on vous estime bien plus que cela, y compris Bernard. C’est plutôt à la lecture de vos posts précédents (sur lesquels nous n’avons pas hésité à vous mettre +1 car ils étaient de qualité) que l’on peut être surpris du manque de rigueur de vos premiers messages dans cette discussion. C’est peut-être ce qui a pu déclencher un ras-le-bol dans le ton mais ne vous formalisez pas plus que cela, votre réaction en répondant point par point tout en essayant de corriger les erreurs est la bonne et nul doute que cela vous permettra d’être convaincu du résultat final.
En immobilier il n’y a pas autant de "crêpages de chignon" que sur les discussions en bourse car la stratégie est plus limpide, les calculs donnent un résultat irréfutable alors que les stratégies en bourse sont bien plus diverses et illimitées. Normalement vous devriez finir par tomber d’accord.

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#17 13/06/2017 07h59 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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2,4% de rentabilité sur le capital emprunté ce qui est très faible.

On est d’accord. L’erreur ne portait que sur l’épaisseur du trait, puisque je trouvais aussi 2,4 % malgré le fait que j’avais repris vos chiffres erronnés (oubli de la PNO et oubli de charges déductibles des revenus fonciers imposables).

Néanmoins, je répète qu’en prenant en compte la moins-value probable à la revente, le rendement équivalent est de 1,2 %, et même beaucoup moins car la revente à 252 k€ d’un bien vieux de 9 ans et occupé est irréaliste (à marché constant). En fait, il suffit de considérer une revente, net vendeur, à 28 k€ de moins (224 k€) ce qui est tout à fait probable pour un bien occupé et loué trop bon marché, pour arriver à un rendement nul. 10 ans de galère (et de risque) pour arriver à un rendement zéro.

Je vous laisse calculer à nouveau le rendement de 500€ d’épargne/mois sur 9 ans en fonction du prix de revente.

Je répète : vos calculs de rendement sur l’effort d’épargne n’ont pas de sens. Avec de tels calculs, un bien à cashflow nul ou positif a un rendement infini !

Pour finir, je ne m’apprêtais aucunement à encourager la conservation du bien, bien au contraire. Je voulais faire les calculs pour démontrer qu’il était plus intéressant de prendre les pertes aujourd’hui.

Tant mieux !

Malheureusement, je n’ai pas réussi à le démontrer franchement par calculs

Mes calculs le démontrent amplement. Cessez de raisonner sur un pseudo-rendement calculé sur l’effort d’épargne et votre problème sera résolu.

Cette fois-ci, je m’arrête là pour de bon ! wink

Dernière modification par Bernard2K (13/06/2017 08h05)

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#18 13/06/2017 08h21 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Adrien a écrit :

En partant sur un prix de marché à 9 ans de 260k€, le CRD est de 167k€ et donc un patrimoine de accumulé de 93k€. Le TRI équivalent est de 10% pour 500€ d’épargne mensuelle.

Dans le cas de la revente, il faut donc sortir 20k€ (achat 280k€ et revente 260k€). Dans le cas de la location, le rendement de l’épargne est de 10% (5% si revente à 240k€).

Adrien a écrit :

Ensuite, j’ai pris le cas de la vente au prix de marché actuel (10% de moins que le prix d’achat donc 252k€) et je calcule un TRI bien supérieur à 10% pour une vente à 9 ans.

Pour mettre fin au débat du calcul du TRI sur l’effort d’épargne, cela a déjà été débattu notamment à partir du message #59 ici: (3/3) Rentabilité de l’investissement immobilier grâce à l’endettement ?
Vous-même aviez écrit un message très clair en lien peu après. Ce qui compte est le rendement calculé sur le prix de l’appartement, faire une estimation sur un prix supposé de revente dans 9 ans et si et si et si (pas occupé, marché pas en berne, respect des conditions de défiscalisation etc…) est hautement aléatoire. Calculer un rendement sur cash-flow sert surtout à se rassurer.

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#19 13/06/2017 13h49 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Bernard2K a écrit :

Néanmoins, je répète qu’en prenant en compte la moins-value probable à la revente, le rendement équivalent est de 1,2 %, et même beaucoup moins car la revente à 252 k€ d’un bien vieux de 9 ans et occupé est irréaliste (à marché constant). En fait, il suffit de considérer une revente, net vendeur, à 28 k€ de moins (224 k€) ce qui est tout à fait probable pour un bien occupé et loué trop bon marché, pour arriver à un rendement nul. 10 ans de galère (et de risque) pour arriver à un rendement zéro.

On reste sur une conjecture qui s’appuie sur votre expérience, probablement bien supérieure à la mienne. J’avoue que c’est agaçant de ne pas avoir la fin du film.

Bernard2K a écrit :

Je répète : vos calculs de rendement sur l’effort d’épargne n’ont pas de sens. Avec de tels calculs, un bien à cashflow nul ou positif a un rendement infini !

Ceci reste votre point de vue que je ne partage pas totalement. Les deux calculs sont complémentaires à mes yeux.

En tout cas, c’est une bien mauvaise opération qui se profile pour ces personnes. Je pense que la discussion est close à présent.

Adrien

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#20 18/07/2017 17h47 → Adrien [69] : étude de cas immobilier (revente ou location) (immobilier, location, revente)

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Suite (et fin) de l’histoire: une offre au prix de vente à savoir 270k€ net vendeur a été reçue donc "ça limite la casse".
Compromis à signer dans les 2 semaines.

Adrien

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