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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 30/03/2022 08h40

Membre (2022)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je sollicite vos lumières humblement, conseils à propos de mon prochain investissement.

Mon idée : achat petit appart sur Paris - Apport 50/60ke. Location saisonnière / hôtelière (type airbnb). L’idée c’est aussi de profiter de la coupe du monde rugby de 2023 et surtout jeux olympiques 2024 à Paris.

Je pensais créer avec mon épouse (et peut être une part pour ma fille) une SCI à l’IS et de procéder à l’achat avec l’apport en compte d’associé. Complexifié le montage avec holding etc me semble trop lourd par rapport au périmètre du projet actuel. Mais peut être me trompe je!

Problème : ce sont les barrières mises en place à Paris pour la location hôtelière! ca à l’air incontournable. En particulier l’histoire de la compensation. Je suis locataire de notre appartement à Paris et pas d’autres biens sur paris, impossible de compenser. D’où ma recherche de conseil et de compréhension. Est ce que certains ont cette activité actuellement à Paris? Comment naviguer avec ces règles, enregistrement, compensation etc?
Heureux de discuter avec vous de cet humble projet. Merci d’avance!

Mots-clés : location hôtelière, location saisonnière paris, sci is

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#2 01/04/2022 18h17

Membre (2022)
Réputation :   0  

… Je n’emporte pas beaucoup l’intérêt de la communauté… Petite tentative de remontée du sujet smile

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#3 02/04/2022 03h58

Membre (2017)
Réputation :   7  

Vous semblez avoir bien compris la loi, et donc il importe sans doute de changer votre stratégie. Il est probable que la législation se durcisse davantage au vu des faibles résultats de la municipalité et des revendications des habitants sur les locations courte durée.
Si le but est juste de miser sur 2 événements sportifs, vous pouvez acheter et louer votre RP une fois partie en vacances.

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[+1]    #4 02/04/2022 04h24

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La compensation est désormais l’une des données du problème. Vous savez donc qu’en plus de l’achat du bien lui-même, vous devez ajouter entre 500 et 5000 €/m² d’achat de commercialité (c’est très variable d’un arrondissement à l’autre). Il n’y a donc aucun problème ! Il y a une règle, il suffit de faire avec. C’est un peu comme si vous disiez "j’envisage d’acheter une voiture de grosse cylindrée, mais le problème c’est le malus à l’achat. Comment naviguer avec ces règles ?". Il n’y a pas à "naviguer", il y a à en tenir compte et à savoir si vous voulez toujours acheter votre grosse voiture malgré le malus.

L’autre problème, c’est le règlement de copropriété. Ca serait ballot d’être en règle vis à vis de la ville de Paris mais de se faire pourrir par la copropriété. Là, je n’ai pas de solution.

La coupe du monde ou les jeux olympiques ne devraient pas orienter votre choix. Sur 20 ans ou plus, votre rentabilité viendra du choix d’un logement bien placé, d’un ameublement et équipement nickel, d’un service nickel, et d’un taux de remplissage proche de 100 %. Avec le recul, d’ici 10 ou 20 ans, les évènements qui auront permis d’augmenter temporairement les prix ne seront qu’une anecdote. Pour autant, si l’on veut raisonner dans la durée, on pourrait tenir le raisonnement suivant : "l’un des pôles d’attractivité durable en IDF, c’est le stade de France : concerts, évènements sportifs, etc. Comment pourrais-je en profiter en louant un meublé orienté "stade de France ?". Ce n’est pas bête car les arrondissements de Paris proches du stade de france sont aussi les moins chers au m² et en commercialité aussi. Voire même à l’extérieur de Paris (Saint-Denis, Aubervilliers), mais d’une part je ne connais pas les conditions d’obtention de l’autorisation de changement d’usage dans ces communes, et d’autre part ce sont des communes qui ne font pas rêver, notamment pour les étrangers (Paris will always be Paris, n’est-ce pas ?). Pour autant, depuis le temps que le stade de France existe, vous n’êtes sûrement pas le premier à y penser donc il faut aussi voir comment vous vous positionnez face à la concurrence. Allez sur une célèbre plateforme et recherchez dans ces coins-là, possiblement sur le mot-clé "stade", pour voir qui sont vos futurs concurrents et à combien ils louent. Ne pas oublier non plus que les gens qui viennent voir un match ou un concert en profitent souvent pour se lâcher, donc dégradations et odeur durable de vomi sont des choses avec lesquelles il faudra compter.

Dernière modification par Bernard2K (02/04/2022 08h13)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#5 02/04/2022 19h22

Membre (2022)
Réputation :   0  

Merci beaucoup pour vos premières réponses… Mon intention n’était pas de contourner les règles mais d’en comprendre la portée et la manière de se mettre en règle justement. Acheter de la commercialité sur le même arrondissement est si je comprends bien une manière de procéder. Mais comment cela doit se faire? Acheter un local commercial en même temps dans la SCi?

vous avez sans doute raison sur les deux évènements et surtout le revers de la médaille. Sans doute en misant sur un top service, la proche banlieue est une alternative à la stratégie et si j’ai bien compris les règles, elles sont moins contraignantes que dans paris.

Une autre question mais peut être devrai je ouvrir un nouveau sujet, c’est la manière d’optimiser au mieux les différentes aides et avantages pour la rénovation énergétique.

il y a beaucoup de bien à vendre et solder à cause de l’interdiction de louer des biens avec un très mauvais bilan énergétique (G par exemple). Il y a des plateformes qui vendent en ligne des formations pour savoir calculer et utiliser la forêt des aides. j’avoue me méfier de ce types de "services". Mais je n’ai pas trouver la manière dont une SCI peut bénéficier de certaines aides ou peut être que ce n’est tout simplement pas possible…

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#6 03/04/2022 03h33

Membre (2017)
Réputation :   7  

Le plus sécurisé semble d’acheter un appartement déjà munie de la commercialité. Une denrée qui semble convoitée. Par ailleurs comme l’a souligné B2K, le risque copropriété restera toujours présent et je vois mal comment il pourrait en être autrement, il faut se mettre à la place des copropriétaires qui occupent à titre bourgeois leur appartement et doivent payer pour les diverses nuisances engendrées par des gens de passage ( représailles à prévoir ). Par ailleurs, au delà de la législation et la fiscalité fluctuante, vous misez sur le fait que les plateformes vont apporteront toujours beaucoup de clients rentables. Cela fait beaucoup d’hypothèses.

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[+1]    #7 03/04/2022 09h24

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SebNuk, le 02/04/2022 a écrit :

Acheter de la commercialité sur le même arrondissement est si je comprends bien une manière de procéder. Mais comment cela doit se faire? Acheter un local commercial en même temps dans la SCi?

Je vous signale que vous avez un problème de manque de volonté et de méthode. Si vous voulez faire cet investissement (ou tout autre investissement), à un moment, il va falloir vous remonter les manches.

Sur ce sujet en particulier :
- approche volontaire et méthodique : "d’abord, je tape les mots-clés "achat commercialité paris" dans un moteur de recherche. Je lis pendant une heure en prenant des notes. Si et seulement si il me reste des questions, je les pose sur mon nouveau forum préféré".
- approche  : "je vais directement sur le forum demander "Mais comment cela doit se faire?"".

Vous n’aurez jamais un appartement rémunérateur avec cette seconde approche. Trouver le bien, le meubler, obtenir le changement d’usage, le mettre en location, résoudre les problèmes un par un, ça se fera avec l’approche "volonté et méthode", pas avec la seconde approche.

En vous disant cela, j’espère sincèrement vous rendre service, dans l’optique "apprendre à pêcher plutôt que donner un poisson".

joe75 a écrit :

Le plus sécurisé semble d’acheter un appartement déjà munie de la commercialité. Une denrée qui semble convoitée.

J’appelle cela "acheter les idées des autres". D’une manière générale, ça coûte plus cher que d’avoir les idées soi-même et faire le travail soi-même. Donc, je suggérerais plutôt de faire le changement d’usage soi-même.
De plus, pourquoi une personne vend-elle la poule aux oeufs d’or ? Certes, l’appartement est muni de la commercialité donc il peut être loué sur les plateformes. Mais n’y a-t-il pas un autre loup ? Par exemple, il pourrait y avoir la situation suivante : la copro, excédée par les allées et venues, va mettre à exécution sa menace, qui était restée orale jusqu’ici, d’attaquer en justice pour usage contraire à l’usage "bourgeois" prévu dans le règlement de copropriété.
Autres raisons possibles :
- la concurrence a explosé donc le taux de remplissage a chuté. Pour le rendre plus attractif, il faudrait refaire toute la déco (un billet de 15000 €) et baisser le loyer néanmoins, ce qui fait chuter la rentabilité.
- - la concurrence a explosé donc le taux de remplissage a chuté. Or, le bien a un défaut irrémédiable (trop loin des transports en commun, vue sur la cour fréquentée par les rats qui résistent à toutes les dératisations, etc). Il n’y a rien à faire, ce bien restera entaché de cette tare.

Dans ces exemples, c’est muni de la commercialité mais est-ce un bon investissement pour autant ? Il faut toujours se demander pourquoi la personne vend la poule aux oeufs d’or ; et se dire qu’elle ne vous dira jamais la vraie raison.

Dernière modification par Bernard2K (03/04/2022 09h42)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#8 04/04/2022 04h05

Membre (2017)
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Le temps c’est de l’argent B2K. L’instruction peut durer de 4mois à 2ans et plus selon les informations que j’ai pu lire, et tout porte à croire que la mairie peut faire traîner les choses volontairement. Les informations sont assez nébuleuses, et tout porte à croire que les règles pourraient changer entre le début d’instruction d’une demande et sa fin.
Par ailleurs, pour ce qui est du travail à faire "soi même":  sur le marché parisien, il y a toujours des affaires à réaliser sans être tributaire de la mairie, beaucoup de vendeurs n’ont pas forcément conscience de la valorisation possible de leurs biens.
Pour en finir, le métier d’hôtelier n’a pas grand chose à voir avec celui d’un investisseur immobilier, donc je vais éviter de m’étaler sur un  métier que je ne maîtrise pas.

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#9 05/04/2022 12h09

Membre (2022)
Réputation :   0  

Bernard2K, le 03/04/2022 a écrit :

Je vous signale que vous avez un problème de manque de volonté et de méthode. Si vous voulez faire cet investissement (ou tout autre investissement), à un moment, il va falloir vous remonter les manches.

Sur ce sujet en particulier :
- approche volontaire et méthodique : "d’abord, je tape les mots-clés "achat commercialité paris" dans un moteur de recherche. Je lis pendant une heure en prenant des notes. Si et seulement si il me reste des questions, je les pose sur mon nouveau forum préféré".
- approche  : "je vais directement sur le forum demander "Mais comment cela doit se faire?"".

Vous n’aurez jamais un appartement rémunérateur avec cette seconde approche. Trouver le bien, le meubler, obtenir le changement d’usage, le mettre en location, résoudre les problèmes un par un, ça se fera avec l’approche "volonté et méthode", pas avec la seconde approche.

En vous disant cela, j’espère sincèrement vous rendre service, dans l’optique "apprendre à pêcher plutôt que donner un poisson".

Merci Bernard. Vous avez raison. Je vais travailler le sujet comme il se doit et il faut bien penser à long terme. Mes questions étaient vraiment pour savoir comment se conformer aux règles et réfléchir les aspects financiers. Je n’aurai pas le budget pour acheter de la commercialité donc je vais travailler le sujet autour des contraintes réglementaires.
Comme je le disais aussi avant il me faut travailler les questions de rénovations énergétiques. En SCi cela semble très limité pour bénéficier des dispositifs.

Merci

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#10 06/04/2022 07h57

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SebNuk, le 05/04/2022 a écrit :

Je n’aurai pas le budget pour acheter de la commercialité donc je vais travailler le sujet autour des contraintes réglementaires.

Bien sûr que si, vous avez le budget pour la commercialité. Si l’on va sur les arrondissements les plus proches du stade de France, qui sont aussi ceux où la commercialité est la moins chère, elle ne coûte qu’environ 10 %, relativement au prix d’achat. Il suffit de prendre un bien 10 % plus petit qu’envisagé initialement, et donc environ 10 % moins cher, et cette diminution de surface donc de prix paie la commercialité.
Après, avez-vous la disponibilité de trésorerie, sachant qu’il peut paraît peu probable que la banque vous fasse un prêt pour cela, c’est une autre question. Mais enfin, pour démarrer, vous pourriez commencer par un bien "bon marché", par exemple avec un studio de 20 m² dans le 19e, ça va chercher dans les 20x10000 = 200 000 € à l’achat et 20x500 = 10000 € de commercialité. Le prix de la commercialité est presque négligeable.

Dernière modification par Bernard2K (06/04/2022 08h02)


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[+3]    #11 07/04/2022 03h56

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Je vais laisser un pro s’étaler à ma place, au delà des règles municipales, la jurisprudence aussi évolue dans le durcissement :
https://www.demeuzoy-avocat.com/regleme … cat_v2.pdf

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#12 07/04/2022 08h57

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Très intéressant. La parcourant rapidement, je relève 3 solutions :
1) louer sa RP (dont on est propriétaire) moins de 120 jours par an. Comme cela a été relevé par un intervenant plus haut, si votre objectif est de profiter des tarifs élevés lors des grands évènements seulement, cette solution est adaptée. Il faut pouvoir aller dormir chez quelqu’un ou partir en vacances à ce moment-là. Un certain nombre de gens font cela.
2) acheter un local commercial et obtenir le changement de destination (cf page 51). En effet, un local commercial seul ne suffit pas, la justice ayant déjà condamné un propriétaire pour changement de destination non autorisé, car il a été considéré que le local avait été transformé en habitation sans autorisation (on voit l’ampleur de la chasse aux sorcières : on reproche aux propriétaires de logements d’y exercer une activité commerciale ; et on reproche aux propriétaires de locaux commerciaux de les avoir transformé en logements sans autorisation)
3) obtenir l’autorisation de la ville de Paris avec achat de la commercialité ET vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas cette activité. L’analyse de l’avocat conforte ce que je disais plus haut : acheter la commercialité, ça se fait, et c’est la bonne solution ; et c’est un peu comme acheter une voiture avec malus écologique. Par contre, la copropriété, c’est plus compliqué, car il faut savoir analyser des règlements de copropriété anciens, dont la rédaction n’est pas forcément explicite. De plus, la jurisprudence tend à confirmer que la clause d’habitation bourgeoise simple suffit à interdire l’activité ; il faut donc l’absence de toute clause d’occupation bourgeoise ; en pratique, ça voudrait dire qu’il faut que le règlement autorise l’activité professionnelle et commerciale à tous les étages ; ce qui est très rare en pratique. En général, seuls les locaux du RDC ont l’autorisation d’exercer une activité commerciale. On voit la puissance d’un règlement de copropriété. C’est le contrat qui encadre ce que vous pouvez faire de votre bien. De même qu’on ne devrait pas s’associer dans une société sans lire ses statuts, il ne faut pas acheter un lot de copropriété sans lire le règlement !

Dernière modification par Bernard2K (07/04/2022 10h16)


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#13 07/04/2022 09h57

Membre (2022)
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C’est très intéressant! Merci à tous les deux!

Actuellement, je creuse les pistes suivantes :
- l’achat de commercialité pour compenser. Grâce aux remarques de Bernard, je cible les arrondissements que je connais bien à Paris tel que le XIXe arrondissement, où la compensation semble bien moins onéreuse;
- la manière de pouvoir faire des travaux de réfection énergétique et de bénéficier au mieux des dispositifs existants. Il y a actuellement à Paris et ailleurs, vous avez pu tous le voir, des biens fortement décotés car avec un diagnostic énergétique qui les empêchent d’être loués à partir de septembre 2022.
C’est un gros point et bien difficile de débroussailler les multiples dispositifs aux différents échelons. Une réalité, pas tout à fait logique, une SCI rentre dans très peu de dispositifs si ce n’est quasi aucun.
- À ce propos, la copropriété est également déterminante car une partie des travaux améliorant l’efficacité énergétique passe par la copropriété, donc là aussi il faut travailler l’étude des procès-verbaux.
- Le règlement de copropriété est une clé, clairement.
- Étant chef d’entreprise je réfléchis aussi sur une piste : faire d’une de mes sociétés le locataire professionnel auprès de la SCI du bien acheté.

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#14 07/04/2022 10h52

Membre (2018)
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Bonjour,

Il ne semble pas que le plan B, la location à l’année, ait été abordé. En cas d’impossibilité de louer en saisonnier ou de changement de stratégie, vous devriez également calculer votre renta sur avec ce mode de location. Les loyers étant encadrés à Paris, le rendement maximal que vous pourrez obtenir est limité.

Ces remarques sont également valables pour Aubervilliers, Saint-Denis et Saint-Ouen, les 2 premières pouvant nécessiter en plus un permis de louer.

Xavier.

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#15 07/04/2022 11h00

Membre (2022)
Réputation :   0  

Bonjour Xavier,

En effet je suis en train de faire le calculs avec différentes options :
- location long terme et aussi en meublé simple
- achat bien ancien avec travaux ou bien neuf (donc efficacité énergétique assurée)

Il me faut faire les calculs précis comme Bernard le soulevait avant. J’ai un modèle que j’ai construit pour la maison détenue avec mes frères en SCI, basculée à l’IS cette année, et mise en location quasi-hôtelière (ou saisonnière si on veut), avec intégration des coûts de conciergerie par exemple.

Sébastien

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#16 07/04/2022 11h15

Membre (2015)
Réputation :   61  

Bonjour,

Bien que n’étant pas en recherche particulièrement active, je n’ai pas encore observé sur Paris de décote significative sur les passoires thermiques, du moins sur les prix affichés sur les annonces (reste effectivement à voir ce que cela donne sur les prix auxquels se concluent les transactions mais il va falloir attendre un peu que ceux-ci soient publiés). Un membre a partagé ici même, sur le forum, une étude montrant un léger frémissement à la baisse des prix des biens flanqués d’un DPE avec une étiquette F ou G mais la décote me paraissait bien faible (quelques %) et à mon sens sans commune mesure avec le prix d’une rénovation énergétique sérieuse.

Ceci étant dit, je vous invite à ne pas nourrir trop d’espoir sur le niveau des aides que vous pourriez mobiliser. Pour vous donner un exemple concret, je suis éligible au barème "rose" de Ma Prime Renov : les simulations que j’ai faites en ligne montrent que le montant des aides est proprement ridicule, même en envisageant une rénovation énergétique globale, et qu’il est probablement très inférieur aux surcoûts que sont susceptibles d’entraîner les exigences de l’ANAH (et je ne parle même pas des lourdeurs administratives et des délais induits par le montage des dossiers de demande de subvention).

Je crois plus rentable d’essayer de miser sur une rénovation énergétique permettant d’atteindre le niveau de performance minimum exigé par la loi Climat & Résilience avec des travaux d’ordre privatif qui ne nécessitent pas d’interventions lourdes et ne vous rendent donc pas (trop) dépendant de la copropriété (exemples : pompes à chaleur monobloc dont j’ai découvert l’existence grâce à un membre du forum et qui semblent avoir un effet très positif sur les DPE ; VMC double flux décentralisées ; ITI si cela ne suffit pas sachant que l’ITI vous fera perdre de précieux m2…). Si vos revenus et votre situation vous placent dans le barème "rose" de Ma Prime Renov, je ne crois pas intéressant de tenter de mobiliser les aides publiques. Enfin, rien ne vous interdit de tenter d’embarquer la copropriété dans un projet de rénovation des parties communes (ex : ITE, isolation des combles, amélioration du chauffage si celui-ci est collectif…), mais il est sans doute plus raisonnable de ne pas compter dessus.

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