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Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 24/07/2022 20h28

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonjour

Je dispose de liquidités à placer ainsi que d’un peu de capacité d’emprunt.
Je suis sur Paris et ne peux malheureusement pas investir en province dans l’immédiat car je ne dispose pas d’un temps suffisant pour faire une recherche et une gestion à distance.
J’ai consacré pas mal de temps à trouver une bonne opportunité sur Paris, à proximité de mon logement actuel, qui est environ 15-20 % en dessous des prix du marché, à 8 400 euros/m2 pour une zone à 10 200, différence qui s’explique en partie par les travaux à faire, notamment pour atteindre une bonne performance énergétique (actuellement dans un f bien marqué)
J’ai eu d’autres opportunités avant qui étaient moins intéressantes et qui sont pourtant parties très vite, achetées par des investisseurs (même pas des particuliers en résidence principale). C’est en partant de ce constat que j’ai un peu mis de côté mes calculs de rentabilité en me disant que si d’autres personnes trouvent ça si intéressant je ne peux pas me tromper.
J’ai pu être influencé aussi par Patric Artus : « avec une telle inflation qui va durer, il faut s’endetter au maximum ».
A noter que je ne compte pas rester sur Paris sur le long terme, les contraintes qui m’y ont amené étant dissipées.
Mon idée était que avec une "bonne affaire" je n’y perdrais pas même si un éventuel arbitrage dans quelques années m’amenait à le revendre.
Je n’ai pas de grosses contraintes financières et peux garder cet investissement sur le long terme, dans l’hypothèse où celui-ci ait du sens.
Cependant en couchant tous les paramètres sur le tableur (entretien, charges, hypothétique suivit des loyers sur une inflation à 2%,…), la rentabilité n’a tout de même vraiment pas l’air extraordinaire, avec un TRI à 3% en LMNP si je garde le bien au moins 10 ans (sûrement un peu plus si je fais un emprunt).
Je me questionne donc sur le réel intérêt de l’opération, notamment comparé à d’autres supports, comme des SCPI ou en bourse ; j’ai déjà plusieurs placements immobiliers qui me permettent de pouvoir prendre un léger risque sur ces sommes là.
Le contexte actuel, bourse qui a déjà baissée, l’immobilier cher qui va certainement baisser avec la montée des taux, et le désamour pour Paris suite au covid/confinements/télétravail/DPE/encadrement des loyers, irait en faveur de la bourse, au moins temporairement ; en revanche il m’a été difficile de trouver une telle opportunité.
J’ai déjà rénové un appartement, l’opération était intéressante et rentable (avant qu’il n’y ait l’encadrement des loyers), électricité, carrelage, plancher, suivit des artisans pour le reste… ; en revanche je sais l’implication en temps et énergie que cela prend, et j’ai d’autres points importants dans ma vie à faire avancer/résoudre.
J’ai déjà des éléments de réponse via la conversation https://www.devenir-rentier.fr/t21535 cela dit je me permets de vous soumettre mon cas particulier !

Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par Highlicoptere (24/07/2022 23h17)

Mots-clés : immobilier, investissement, locatif, paris

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#2 04/08/2022 20h40

Membre (2020)
Réputation :   16  

J’en pense que pour une étude de cas vous êtes très radin sur les détails pour avoir de bonnes réponses.

A Paris il vaut mieux calculer une rentabilité intégrant la PV potentielle et non le seul rendement locatif.

Je raisonne au prix de revient au m2 achat plus travaux et frais.

Dans votre exemple si vous achetez 8400 du mètre, ajoutez les frais d’acquisition vous êtes à 9000. Si vous faites 1000€ de travaux au m2 vous arrivez à 10k du mètre. Sauf baisse du marché à Paris dans la décennie ou gros travaux à réaliser vous avez un bon investissement patrimonial.

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#3 05/08/2022 15h43

Membre (2013)
Réputation :   0  

J’apprécie votre retour sur la validité d’un investissement patrimonial à Paris.
Vous avez raison je ne donne pas assez de détails pour prendre position sur l’intérêt de cet appartement comparé aux autres du marché parisien, car je pense déjà que le prix est intéressant.
En fait mon interrogation est plutôt de savoir si un investissement patrimonial à Paris a toujours un sens, les prix ayant atteint leur plafonds du moment et la situation évoluant ; dans cette optique j’aurai peut-être plutôt du poster sur la conversation dédiée à l’investissement sur Paris.

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#4 05/08/2022 16h18

Membre (2020)
Réputation :   92  

Déjà, vous n’achetez pas 15% en dessous du prix du marché si vous devez mettre 1200€/m en rénovation - ce qui est raisonnable à Paris.

Ensuite, il existe de nombreuses sociétés qui peuvent gérer pour vous un investissement en province (recherche, travaux, gestion…).

Pour ma part, j’ai tout revendu à Paris au regard de la trajectoire générale de la ville et de la politique du logement qu’elle adopte.

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