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#1 09/05/2018 12h42 → Jaylis [88] : étude de cas immobilier (héritage) (conseil gestion agence, immobilier, travaux à distance)

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Bonjour, je vais bientôt faire mon premier investissement locatif (26 ans), que je vais reprendre de mes grands parents, une maison divisé en 2 appartements (possibilités d’aménagés des combles, et d’avoir un studio).
Pour le tout d’une surface total de 170m², on a un appartement de 70 m² et un autre de 100m².

On me vend la maison à un prix " famille " et ma mère me donne sa part, du coup le prix total vendeur du bien est de 80 000€ mais il m’en couteras 67 000€ , probablement 72 000€ avec les frais de notaires. Je ne pense pas faire de prêt, car cela diminuerait ma rentabilité net, et ce n’est pas comme si je me coupais un bras à acheter ce bien.

Une énorme demande locatif sur ce bien d’après ma grand mère, qui n’a quasi jamais eu de vacances locatives. Je lui fait confiance, effectivement, il est placé près d’un hôpital et tout près de St Dié les Vosges, qui un peu la "capital" des Vosges.

Le plus grand appartement n’est pas loué, depuis que mon grand père est tombé malade, mes grands parents n’ont pas recherché de locataire.
Il louait les deux appartements à 450€ (ce que je compte changer, ils estimaient qu’il fallait mettre un loyer plus faible mais que le locataire reste plus longtemps, . La taxe foncière n’est pas cher, même si je n’ai pas la donné exact.

Le bien est une vieille maison, ou mon grand père a énormément bricolé dedans, il a presque tout fait de ses mains. Il est possible que certaines choses ne soit pas aux normes. Probablement quelques travaux de rafraichissement. Je me demande comment je vais pouvoir gérer ces choses à distances, ou bien je vais être obligé d’être sur les lieux pendant un petit moment (ce que je peux me permettre).

Mes grands parents louaient en location nue, apparemment il y à très peu de demande en meublé dans le secteur, mais quand je vois les avantages du meublé, je me demande si il est tout de même possible de mettre des fournitures, et si elles ne plaisent pas aux gens, les enlever mais quand même louer les appartements en meublé, car la loi est quand même plus souple pour les bailleurs en meublé, et on gagne 1 à 1.5 points de renta net selon les travaux à effectuer, j’aimerais bien savoir ce qu’en pense certains membres du forum.

J’habite dans le Morbihan (56) en Bretagne, je pense donc faire gérer les appartements par une agence.

Je n’ai pas de question précises, je sais que c’est un bon investissement avec une renta avoisinant à 15% brut.
Bon en net, avec la gestion de l’agence, la PNO, taxe foncières etc.. et impôts, je m’attends à viser 7,5%-8,5% .

J’imagine qu’il y à pas mal de vétérans sur le forum, en espérant que si ils passent par là, ils puissent me donner des conseils qui me permettent de réfléchir à des choses auquel je n’ai pas pensé, m’éviter de faire des erreurs ou bien d’optimiser le bien.

Merci à vous d’avoir pris le temps de me lire.

Jaylis.

Mots-clés : conseil gestion agence, immobilier, travaux à distance

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#2 09/05/2018 13h14 → Jaylis [88] : étude de cas immobilier (héritage) (conseil gestion agence, immobilier, travaux à distance)

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Bonjour,

mes remarques :
- bonne rentabilité, semble globalement un bon plan.
- attention au prix "famille", si c’est vraiment sous-évalué vos grand-parents risquent un redressement fiscal.
- il y a eu une demande locative élevée parce que le loyer était très bas. C’est assez facile d’avoir des locataires si on est 50 ou 100 € en-dessous du prix de marché !
-avec ou sans jardin ? Le jardin impose de l’entretien (ce qui peut être difficile/coûteux à gérer à distance) mais est un gros plus pour les locataires qui aiment le calme, le jardinage, ou qui ont un animal domestique.

Sur le dilemme location nue/location meublée :
- pour le meublé, il faudrait probablement scinder la maison en appartements plus petits. C’est bon pour la rentabilité, mais c’est coûteux et complexe en travaux (compteurs électriques, plomberie, etc.). A voir si vous voulez vous lancer là-dedans, mais à distance, ça risque d’être vraiment scabreux. Et vos grand-parents seront peut-être attristés de voir que vous "massacrez" leur maison, en vieillissant on devient réticent au changement.
- pour la location nue, certes c’est plus fortement imposé mais c’est tellement plus simple : peu de travaux, locataires qui restent longtemps effectivement…

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2018 13h15)

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#3 09/05/2018 17h59 → Jaylis [88] : étude de cas immobilier (héritage) (conseil gestion agence, immobilier, travaux à distance)

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Bonjour Jaylis.

Vous devriez faire un emprunt.
Les intérêts sont déductible et les taux sont très bas donc autant en profiter.

En payant cash vous n’utilisez pas l’effet de levier et payez plus d’impôts c’est dommage.

Je pense que vous devriez tenter le bail meublé en mettant le minimum mais si vous passez par une agence comment allez vous faire pour sortir les meubles si le locataire ne souhaite pas les meubles?

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[+1]    #4 09/05/2018 18h30 → Jaylis [88] : étude de cas immobilier (héritage) (conseil gestion agence, immobilier, travaux à distance)

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Bonjour Jaylis,

En étant si loin du bien, je ne chercherai pas à aménager les combles :
- Créer un appartement dans des combles peut être onéreux surtout s’il s’agit d’une création ex-nihilo : distribution des pièces, contraintes d’évacuations pour la plomberie, électricité aux normes nfc 15-100, isolation phonique du plancher probable, isolation thermique en sous pente si vous refaites la toiture…. Ajoutez à cela, s’il s’agit d’un bâti ancien que les combles doivent respirer et donc il faut faire des travaux adéquates.
- Côté administratif : règles urbanismes à respecter, Enedis pour un nouveau compteur, peut être des contraintes ABF (si par exemple, vous avez besoin de velux).
- C’est très chronophage. On est au delà d’un rafraîchissement ou d’une remise en l’état.

À moins d’être dans une zone où le prix/m2 est élevé, à titre personnel, je considère qu’il s’agit d’un faux bon plan.

Niveau fiscalité, il n’y a pas photos: LMNP au réel c’est tip-top!

Pour le plus grand, à votre place, je rénoverai avec goût : nouveau sol si nécessaire, un coup de peinture, cuisine tout équipé du suédois et je respecterai les éléments listé dans la loi Alur pour un meublé.

Je mettrai le niveau du loyer proche de la fourchette basse à moyenne d’un loyer en nue sur la zone et je signerai avec les nouveaux locataires un bail où tout le mobilier est listé. Pour finir, je leur donnerai la clef des combles pour y mettre les éléments qui ne veulent pas (mais je ne veux pas en entendre parler). Une dernière chose, je ne déballerai pas le mobilier (et encore moins la couette). Mais il est à leur disposition s’ils le souhaitent.

En faisant cela, vous aurez le choix dans les locataires, ils seront susceptibles de rester longtemps (important quand on habite loin) et vous aurez une fiscalité douce.

Pour le plus petit, j’adapterai ce que j’ai dis à propos du plus grand. J’irai discuter avec le locataire actuel pour voir comment le faire passer en meublé quitte à lui offrir une cuisine du suédois ou des radiateurs ou une nouvelle sdb…. Généralement, ça passe nickel sauf cas particulier (personne âgé sous tutelle par exemple….)

Comme dis précédemment, il faut emprunter le maximum car les taux sont bas + les intérêts sont déductibles + vous gardez votre cash pour les imprévus ou d’autres opérations.

Kenavo,

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#5 10/05/2018 04h14 → Jaylis [88] : étude de cas immobilier (héritage) (conseil gestion agence, immobilier, travaux à distance)

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J’ai encore quelques remarques :
- j’ai du mal à comprendre "héritage" "on me vend", "ma mère me donne sa part", " reprendre de mes grands parents". Si vous êtes sûr de comprendre et/ou ne souhaitez pas détailler, laissez comme ça, mais si ça ne vous dérange pas de satisfaire ma curiosité, j’aimerais bien comprendre à qui est cette maison exactement, si oui ou non il y a eu héritage, et comment ça se fait que votre mère ait une "part" de la maison de vos grand-parents.
- je disais qu’un prix sous-évalué représentait un risque pour le vendeur ; mais pour vous, ça représente aussi 1) un moindre amortissement, si LMNP au réel, donc davantage d’impôts à payer ; 2) une imposition plus importante sur la plus-value, en cas de revente. 3) sur un plan plus personnel, un risque de brouille familiale si des héritiers potentiels s’estiment lésés par cette ristourne dont vous aurez bénéficié. Au total, si vous n’avez pas de difficulté pour financer cet achat à son juste prix, il faut regarder s’il n’est pas préférable de le payer au juste prix, pour toutes les raisons précédemment développées.
-Jaylis a une très bonne idée qu’on peut résumer en "officiellement meublé, mais en pratique c’est au choix du locataire". J’avais tendance à penser "vraiment meublé", donc plutôt petites surfaces, donc travaux importants pour scinder la maison. Mais sa solution est pragmatique et bien adaptée à votre cas. Pour prévenir tout risque fiscal, il importe que les papiers soient en règle (les services des Impôts contrôlent presque toujours les papiers mais pas la "vraie vie"), à savoir : bail de type meublé ; liste des meubles annexée à l’état des lieux (et conforme au décret bien sûr), le tout dûment signé par le locataire. Et enfin, factures des meubles entrées dans la compta LMNP et amorties.
- chaque solution a un coût et une rentabilité, qui se calculent. Par exemple, scinder la maison en petits appartements loués meublés peut sembler pertinent car cela augmente la rentabilité et optimise la fiscalité ; mais s’il faut 100 k€ de travaux et des mois de complications, c’est peut-être une fausse bonne idée. Je pense qu’il faut prendre le temps de mettre cela sur le papier (ou plutôt dans un tableur excel) pour objectiver ces différentes solutions. Ca permet d’objectiver, de sortir de l’affectif qui entoure forcément les biens familiaux, et d’être certain de prendre la bonne décision sans se demander ensuite "je me demande si je n’aurais pas dû plutôt faire ceci ou cela…". Par exemple, pour une certaine maison, je trouvais qu’il serait super pertinent de créer plusieurs petits logements pour optimiser le revenu locatif. Mais une fois tout calculé, eh bien ça n’en vaut pas le coup.

Dernière modification par Bernard2K (10/05/2018 04h20)

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#6 10/05/2018 09h43 → Jaylis [88] : étude de cas immobilier (héritage) (conseil gestion agence, immobilier, travaux à distance)

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Bernard2K a écrit :

-Jaylis a une très bonne idée qu’on peut résumer en "officiellement meublé, mais en pratique c’est au choix du locataire". J’avais tendance à penser "vraiment meublé", donc plutôt petites surfaces, donc travaux importants pour scinder la maison. Mais sa solution est pragmatique et bien adaptée à votre cas. Pour prévenir tout risque fiscal, il importe que les papiers soient en règle (les services des Impôts contrôlent presque toujours les papiers mais pas la "vraie vie"), à savoir : bail de type meublé ; liste des meubles annexée à l’état des lieux (et conforme au décret bien sûr), le tout dûment signé par le locataire.

Bonjour,

Petit aparté au passage. Il y a 10 ans, j’ai loué un appartement avec ma compagne où la propriétaire nous avait fait signé énormément de paperasse. Avec le recul (et ce que j’ai pu apprendre sur ce forum), je me rends compte que cet appartement était un meublé avec peu de mobilier (évier, cuisine, table, salle de bain avec meuble de rangement et c’est tout) mais que l’état des lieux incluait plus d’éléments. Une façon de se couvrir sûrement vis-à-vis du fisc. Ou peut-être parce que l’accès au logement (sous combles avec un escalier en colimaçon) rendait son ameublement difficile smile

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#7 10/05/2018 20h04 → Jaylis [88] : étude de cas immobilier (héritage) (conseil gestion agence, immobilier, travaux à distance)

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Merci à tous pour vos réponses, on voit que vous êtes vraiment calé sur le sujet, j’espère qu’avec le temps je gagnerais toutes ses connaissances.
Cela va être difficile de faire une réponse complète à tout les commentaires, j’ai besoin vraiment de les relire encore et encore, mais je vais quand même soulever quelques points qui m’ont été demandé ou qui m’intrigue (Je ferais à post plus détaillé quand j’aurais plus de temps).

- Quand je parle d’héritage; mon grand père est décédé, et ma grand mère veut donc vendre le bien car elle a assez d’argent et ne veut plus s’embêter à gérer ça seule (le bien était géré par mes grands parents et non une agence), et récupérera donc sa part (50%) et les autres part sont repartis entres ma mère et ses deux sœurs (50%/3), ma mère me donne sa part  16.6% je vais devoir donc payer le bien de 80 000€ + frais de notaire à 67 000€ + frais de notaire.

- A un prix famille, on va dire que le prix au m² dans le secteur vaut le bien, mais si on compte le fait qu’il y ait un jardin, une forte demande locative à cause de son emplacement spécial (proche d’un hôpital), le bien serait au pire 20 000€ plus cher, et encore c’est vraiment difficile à dire, et d’ailleurs, je pense peut être même la faire évaluer, car j’ai beau dire des chiffres, je ne suis ni notaire, ni spécialiste en estimation, j’imagine que leur métier est quand même un poil plus compliqué que balancé des chiffres sur des arguments qui ne sont peut être pas pertinent pour eux. (Le plus petit appartement est déjà loué à du personnel de l’hôpital à 450€/mois)

- Il n’y à 0 embrouille dans la famille, beaucoup ne veulent pas s’embêter avec ça, ou n’ont pas les moyens de le racheter, et mon grand père aurait vraiment aimé que je reprenne le bien, j’aurais aimé pouvoir lui dire.
Et puis il faut dire que tout n’est pas servi sur un plateau, il y à des petits travaux à prévoir, des soucis qu’il faudra surement gérer, et ça le reste de la famille en a conscience.

- J’ai du mal à saisir l’utilité de faire un prêt, car certes les intérêts sont déductibles, mais il ne me semble pas à 100% ? A part, amputer ma capacité à emprunter sur de futurs acquisitions.
(De toute façon, je ne peux pas faire de prêt, car ma micro entreprise est trop jeune, je suis un ex expatrié du Royaume-Uni).

Même si je paye moins d’impôts, en faisant un crédit, l’investissement total est quand même plus couteux et fait baisser ma renta net.
Si je n’avais aucune épargne, ou très peu, je comprendrais le choix d’un emprunt. Mais là je n’en vois pas le but.
Peut être que ma logique est fausse quelque part, je suis vraiment novice dans le domaine, même si je commence à me renseigner un peu partout depuis quelques mois.

-Alors pour les travaux, c’est sûr que si on part sur une division du bien ça risque d’être couteux. Et je vais réfléchir à ça, y à vraiment possibilité de faire 3 ou 4 appartements au lieu de 2. Et qui serait plus adapté à une location meublé.
Mais sinon, à part des remises aux normes d’électricités, et du rafraichissement, je ne pense pas que ça ne va pas dépasser 10 000€ .

Si on commence à optimiser, il faudrait que je fasse des devis, et je ne sais pas comment ça se passerait pour les travaux, vu que je suis à distance, et que j’ai vraiment 0 expérience de ce genre de chose, mais bon faut bien un commencement.

Encore Merci pour vos réponses et remarques qui me sont très utiles et m’aide dans mon projet.
Je vous tiens au courant, et hâte de passer pour lire vos précieux conseils.

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