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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 28/03/2017 14h44 → Kbeh [83] : étude de cas immobilier (studio ou local commercial) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, rendement)

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25 ans, célibataire, j’habite dans le Var, je suis fonctionnaire.

Approche en terme de flux :

-Salaire ; 1400+ de base mais de grosse prime sont possible pendant mes déplacement
- Revenu imposable l’an dernier 17k.
-Revenus locatifs : 0 pour le moment.
-Dépenses courantes :  +/- 300E/par mois + 200 de loyer
-Prêts à la consommation ; Aucun, et je n’y songe pas.
-Capacité d’épargne mensuel  500 Euro/par mois sur livret A + 50 sur PEL (j’épargne chaque moi le plus possible mais ces données sont des données de virement automatique je vide mon compte courant chaque fin de mois dans mon Livret A)
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables  Basique
- Fiscales Je préfère faire gérer.
- Artisanales Je préfère faire gérer.
- Sociales Avec plaisir ^^
- Temps disponible Correct

- Type : Local commercial dans une grande ville du sud de la france.
proche centre, appartement en rez de chaussé de 28m2 propre. aucun locataire

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 35 000 Euro
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 350 Euro en Meublé ou 300 en local commercial
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 1 mois comme couverture
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 7%
- Taxe foncière : 400 Euro
très faible charge a 20Euro/mois car le bien n’utilise pas les communs
- Rendement opérationnel brut :8.18% En local commercial et 8.46% en transformation studio meublé

- Montant de l’apport / financement souhaité a 110%
- Type de crédit : amortissable,
- Durée du crédit : 20 ans ou 25
- Épargne de précaution: 5 000 e.

Problématique

- J’ai deux option qui s’offre a mois, garder le bien en location nue (local commercial donc aucun travaux a prévoir) pour ainsi envisager un loyer de 250 a 300 maximum par mois avec comme projet de financer ce bien sur 20 ans, cash flow négatif a -68 EURO par mois géré par une agence. renta brute 9.07%.

_Ou Alors,  partir sur de la location meublée LMPNP et la par contre, + de 8000 Euro de travaux a prévoir(selon le dernier devis fait par le marchand de bien), car c’est un 28m2 vide.
Création d’une salle de bain avec toilette + cuisine.
Cette solution me parait intéressante cela dit il y a un soucis, pour modifier la façade du local, il faut faire une demande de permis de construire, l’agent immobilier et moi même avons donc pensé qu’il serait intéressant de simplement mettre un rideau sur la façade vitré du local (qui donne sur la rue) et de changer la porte d’entré.  je n’es pas les dimensions en tête mais la baie vitré commence a environ  1m du sol et fait +/- 1m30 de haut pour 2m de largeur.
j’ai aussi pensé a teinté la baie vitré mais un second problèmes s’offre a mois ^^’ il n’y aura pas beaucoup d’aération en partant dans ce schéma et je pence que le fait de ne pas avoir de fenêtre peut faire fuir les possible locataire
avec ce modèle là j’ai, sur 20 ans au prix de 35 000euro un cash flow négatif de -115Euro
en partant sur 10 000 euro de travaux, toujours géré par agence a 7% et avec 1 mois de vacance locative. J’utilise le site RendementLocatif

Voila j’aurais souhaité avoir l’avis d’investisseur car c’est un premier projet et mes compétences sont encore très faible.
En vous remerciant d’avance.

Dernière modification par kbeh (28/03/2017 14h55)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, rendement

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#2 28/03/2017 15h02 → Kbeh [83] : étude de cas immobilier (studio ou local commercial) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, rendement)

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Bonjour,

Pour être bailleur de mur de bureau et de studio, les deux sont extrêmement différents.

Le local commercial est l’outil de travail de votre locataire. Il demande de la visibilité, de l’accessibilité, du passage, du stationnement aisé ou une zone piétonne. Le bail sera soit commercial, soit professionnel. Il est impératif de se faire accompagner par qqn de compétent pour le rédiger.

Le studio est le logement de votre locataire. Il demande de la surface, un emplacement proche des transports, une bonne distribution, et du calme. Si possible de la vue, un petit extérieur, une cuisine aménagée, … mais surtout qu’il se sente chez lui.
Je vous laisserai lire

Réglement Sanitaire Départemental du VAR a écrit :

40.1. Ouvertures et ventilations
Les pièces principales et les chambres isolées doivent être munies d’ouvertures donnant à l’air libre et
présentant une section ouvrante permettant une aération satisfaisante.
a) pièce de service possédant un ouvrant donnant sur l’extérieur ; ces pièces doivent être équipées d’un orifice
d’évacuation d’air vicié en partie haute. En sus, les cuisines doivent posséder une amenée d’air frais en partie basse.
b) pièce de service ne possédant pas d’ouvrant donnant sur l’extérieur; ces pièces doivent être munies d’une
amenée d’air frais, soit par gaine spécifique, soit par l’intermédiaire d’une pièce possédant une prise d’air sur
l’extérieur.
L’évacuation de l’air vicié doit s’effectuer en partie haute, soit par gaine verticale, soit par gaine horizontale à
extraction mécanique conforme à la réglementation en vigueur.
Lorsque ces pièces de service sont ventilées par un dispositif commun à l’ensemble du logement, ce dispositif
doit être réalisé conformément à la réglementation en vigueur.
40.2. Eclairement naturel
La surface d’éclairement naturel devra correspondre au 1/6 de la surface au sol de la pièce.
40.3. Superficie des pièces
L’une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969
supérieure à neuf mètres carrés.
Les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à sept mètres carrés. Dans le cas d’un
logement comportant une seule pièce principale ou constitué par une chambre isolée la surface de ladite pièce doit
être au moins égale à neuf mètres carrés.
Pour l’évaluation de la surface de chaque pièce principale, les salles de bains ou de toilettes ainsi que les
parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à 2 mètres ne sont pas prises en compte.
40.4. Hauteur sous plafond
La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,50 m

Quoi qu’il en soit, les deux usages sont complètement différents.

Pour avoir eu une amie qui avait loué un ancien commerce transformé en habitation, avec des grands rideaux pour cacher les baies vitrées, après 2 cambriolages, elle a déménagé, malgré un loyer attractif, et un bon emplacement.

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#3 04/04/2017 12h42 → Kbeh [83] : étude de cas immobilier (studio ou local commercial) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, rendement)

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Bonjour, merci pour cette avis cela ma grandement aidé a faire mon choix et donc de continué a faire des visites, je vais donc faire dans la continuité de mon poste et je souhaite avoir vos avis sur un nouveau projet, qui je le pence, est une bonne affaire.

Je suis en pleine réflexion pour un appartement en pleine rue pietonne dans une grande ville du sud de la france au pris de 77 000 Euro (je vais proposé 62 000 Euro sachant qu’il est fort possible que le prix final soit entre 65 et 67K)

il comprend : un f1/ 1er étage de 30m2 Loué en meublé au pris de 310 Euro/ +40E de charges/m
cette appartement est loué a une personne ayant des problèmes mentaux (elle souhaite rester dans l’appartement et les revenues sont en quelques sorte assuré c’est un organisme qui paye)

et 1 local commercial de 18m2 avec cave de 4m2 avec au fond du local un coin fermé WC+lavabo
Anciennement loué 280 E/m + charge 20 Euro

Taxe foncière de 500 euro pour l’appartement et l’agent immobilier ma dit que celle du local commercial sera déduit avec le mode de location (des info la dessus ?)

j’ai donc simulé un projet sur l’appli RendementLocatif.com au pris de 62 000 Euro avec un revenue mensuel approximatif de 550 euro ( F1 310+ local 240 (minimum)) je vise plus haut bien sur smile

sans Apport :Sur 20 ans taux de 1.80 Cash Flow négatif de -41Euro par mois
Rendement brut de 9.14  et Net de 5.13

Avec Apport (8000Euro) :Sur 20 ans taux de 1.61 Cash Flow positif de 2 Euro par mois
Rendement brut de 9.14 et net de 5.08

A noté que :
_C’est mon premier Achat
_Un financement sur 25 ans est compliqué car l’appartement n’es pas vide et je ne peux donc pas simuler ça pour une résidence principal)
_J’ai dosé le pris de la gestion locative par agence de 10% (pour voir large)
_Il y a150 de prévision de frais chaque année (plombier etc)
_J’ai compris 3% d’assurance loyer impayé

Voila a mon sens et du peux d’expérience dont je dispose il s’agit d’un bien rare a la vente et je pence faire une offres a 62k dans les jours qui vienne..

Vos avis m’intéresse !

Dernière modification par kbeh (04/04/2017 12h50)

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#4 04/04/2017 13h12 → Kbeh [83] : étude de cas immobilier (studio ou local commercial) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, rendement)

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Message supprimé par son auteur, par erreur !

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2017 15h53)

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#5 04/04/2017 13h39 → Kbeh [83] : étude de cas immobilier (studio ou local commercial) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, rendement)

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Bonjour l’appartement et le local sont deux entités bien différentes ils ont 1 compteur chaqu’un désolé pour le manque d’info

De part mon activité professionnelle je suis malheureusement obligé de faire gérer par agence, dans le futur aussi j’ai l’intention de partir vivre à l’étranger.

Au sujet des 150 euro, ce sont des frais en plus que je prévois pour des interventions abituel tell que plomberie etc

Au niveau des charge annuelle je n’es pas plus d’infos que ça je recontacterai mon agent dans la journée
Je sais cependant que le locataire paye 40 euro de charge mensuel, j’ai les PV AG des 3 dernières années il n’y a pas l’air d’y avoir de problème actuellement

L’état du local et plus que correct, j’ai prévus +/- 1000 euro pour les sanitaires et un léger coup de peinture
La façade est propre l’entrée est en voute avec une vitrine correcte

Je pence avoir les fonds pour gérer une vacances locative de quelques mois pour le local commercial, mais cela dit, j’aimerais avoir l’avis d’autre investisseur dans le commercial, le local et propice au bureaux, boutique, profession libérale, par contre pas de commerce de bouche ou nuisance sonore.
Est ce un investissement intéressant?

Dernière modification par kbeh (04/04/2017 14h10)

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#6 04/04/2017 14h17 → Kbeh [83] : étude de cas immobilier (studio ou local commercial) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, rendement)

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Bonjour voici mon retour et conseil basé sur ma maigre expérience dans l’investissement en local commercial:

1- taxe foncière: il est courant de mettre tout ou partie de la taxe foncière à la charge du locataire. Soit en mensualisant le coût soit en transmettant le montant de la taxe foncière au locataire de façon annuelle. Cela dépend de négociations avec le locataire directement. Attention en cas de gestion avec une agence, bien leur préciser car certaines semblent ignorer ou de ne pas appliquer par défaut.

2- passer un local vers un bien d’habitation nécessite un accord de la copropriété et de la municipalité et repose sur le PLU. En fonction des communes cela est souvent refusé.
3- Bail 3.6.9: il est possible de louer un local en bail commercial appelé "3.6.9". En bref, le locataire loue le bien pour des périodes reconductibles de 3 ans. S’il souhaite rompre le bail avant une date anniversaire il m’engae alors à:

A-Trouver un nouveau locataire en cédant le bail
B-Payer une partie du montant due jusqu à la fin du bail
C-Plus tristement clore son activité

Ceci constitue souvent un attrait des baux commerciaux, une sécurité et stabilité dans la location. Attention toutefois à proposer un loyer en ligne avec le bien (emplacement, taille, proximité des transports) car en cas de location trop basse l’augmentation des loyers est relativement limitée.

En terme de rendement, celui ci est alors amélioré si la taxe foncière est repercuté sur le locataire.

Concernant la vacance locative, il est frequent qu’elle soit plus longue que pour des biens d’habitations. Neanmois, cela est à nuancer et depends de plusieurs facteurs (emplacements, type de commerces possibles…).

J’espère que ces quelques infos vous aideront dans votre choix.

Dernière modification par Soma247 (04/04/2017 14h21)

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#7 04/04/2017 15h37 → Kbeh [83] : étude de cas immobilier (studio ou local commercial) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, rendement)

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Bonjour, je vous remercie pour ces informations elles vont m’être d’une grande aide, j’ajoute au info du bien que la copropriété demande 440 euro annuellement pour les charges ( bien-entendu succeptible d’augmenter ou diminuer).

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#8 04/04/2017 15h54 → Kbeh [83] : étude de cas immobilier (studio ou local commercial) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, rendement)

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kbeh a écrit :

j’ajoute au info du bien que la copropriété demande 440 euro annuellement pour les charges

C’est bien d’avoir le montant, mais j’écrivais :

Obtenez l’info sur les charges de copropriété sur les 3 années précédentes et leur répartition bailleur/locataire.

A connaissance, les appels de charges envoyés par les syndic de copro distinguent les charges "locatives" ou "récupérables" pour faciliter la vie des propriétaires bailleurs. Si vous demandez et obtenez les feuilles d’appel de charges, vous n’aurez pas seulement un montant annuel, mais aussi leur composition exacte ainsi que cette répartition bailleur/locataire.

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2017 18h28)

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#9 04/04/2017 17h08 → Kbeh [83] : étude de cas immobilier (studio ou local commercial) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, rendement)

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J’ai reçu les PV age des 3 dernières années, est ce de cela dont vous parlez?
En les lisant j’ai en effet remarqué qu’il y avait des "demandes" au niveau des charges

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#10 04/04/2017 17h40 → Kbeh [83] : étude de cas immobilier (studio ou local commercial) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, rendement)

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Je parle des appels de charge (ou appel de fonds). Chaque copropriétaire reçoit normalement un appel de charges, comme une facture qui détaille les charges qu’il doit à la copro.

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2017 18h28)

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#11 04/04/2017 17h54 → Kbeh [83] : étude de cas immobilier (studio ou local commercial) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, rendement)

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Entendu, je vais me renseigner alors😅

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