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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 15/12/2020 22h41

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VOTRE PROFIL

- Statut : concubinage, 1 enfant
- age : 39
- TMI : 41%
- revenus 125K€/an fixe

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : normales
- Fiscales : moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : les bases
- Sociales : faibles
- Temps disponible : très peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : local commercial
- Année de construction : ?
- plein pieds, faible luminosité, surface de 1500m²
- Bail commercial avec Basic Fit début octobre 2020 pour durée de 12 ans ferme (pas de 3-6-9) avec caution de la maison mère
- travaux effectués par BF pour aménagement neuf complet du local yc devanture et enseigne (environ 800K de travaux)

LOCALISATION DU BIEN

- 79, 10K habitants
- local en hyper centre avec grand parking gratuit en face
- bassin d’emplois de 20/25K personnes
- La valeur du local, faible sans locataire, est élevée du fait de la qualité du Preneur

RENTABILITÉ DU BIEN

- 880K€
- Loyer : 70K€HT/an
- Taux de vacance envisagé : 0 (bail de 12 ans ferme et caution de la maison mère au Pays-bas)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 5%
- charges copro payées à 100% par locataire

- Travaux immédiats : aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : aucun (pris ne charge par locataire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : aucun (non modélisé)
- Entretien annuel : 5% des loyers (forfaitaire)

- Taxe foncière hors TEOM : 0 prise en charge par locataire
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 5000 euros/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 0

- Rentabilité brute : 8%
- Rendement opérationnel brut : 7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.50%
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : 600€
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 1 trimestre de loyer (via décalage du prêt de 1 trimestre)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : 0

RÉGIME D’EXPLOITATION

- SCI à l’IS avec amortissement du bati (90% de la valeur) sur 20 ans
- bail commercial

CASH FLOW

- taux Is à 15%
- déficit fiscal sur 14 premières années
- Cash flow positif tous les ans, entre 7K€ et 9k€ les 20 premières années puis 50K€ après paiement du prêt total
- TRI infini

=> sur le papier c’est parfait
Le seul risque que je vois : le bail n’est pas renouvelé au bout de 12 ans, j’ai accumulé 100K de tréso après IS dans la SCI et il me reste à rembourser 335K€ => quid si la valeur du local vaudra a minima 335-100 = 235K€ sans présence d’une signature forte?
Dans ce cas, possibilité de découper en 2 ou 3 locaux pour commerce type alimentation bio hyper centre ou autre.

Mots-clés : bail commercial, immobilier, sci is

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#2 16/12/2020 07h34

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Bonjour,

Avantage, pour avoir travaillé pour BF, les travaux sont de qualité, surtout sur le renouvellement d’air neuf, c’est la base de leur métier.

Inconvénient, BF sont fermés depuis Mars 2020 cause Covid, si le Franchisé qui a les locaux n’a pas les moyens de survivre, votre centre BF fermera aussi vite qu’il a ouvert.

Quant au siège de BF, il est de droit Néerlandais. Votre avocat devra prendre un avocat Néerlandais

Pour le reste suis pas un spécialiste.

Pascal

Dernière modification par bascarol (16/12/2020 07h36)

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#3 16/12/2020 08h39

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Le seul risque que je vois : le bail n’est pas renouvelé au bout de 12 ans

L’analyse des risques est déjà faite. Elle est concise, ciselée, parfaite !

D’ailleurs, vous ne nous posez aucune question et vous n’appelez pas non plus aux remarques et critiques.

Vous posez là un projet tellement parfait qu’il n’y a plus rien à ajouter.

Alors, je vous souhaite un très bon investissement !

Dernière modification par Bernard2K (16/12/2020 08h48)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#4 16/12/2020 09h08

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Bonjour et bienvenue,

vous allez sans doute me trouver négatif, mais je ne suis guère enthousiaste sur ce projet pour plusieurs raisons :

vous louez sans doute à un franchisé : je ne crois pas un instant que la société mère soit ducroire du bail ! c’est plutôt une "caution en carton" d’une filiale quelconque style amicale des franchisés sans assise financière… vous aurez compris que je ne partage pas du tout votre analyse sur la qualité du preneur !

600€ du m2 pour un local ancien et vacant en province à l’achat : sans connaitre votre coin ni le bien, sur du hangar industriel usagé avant covid on dépassait parfois les 500, depuis, bien malin qui peut dire ce que ca vaut….d’où l’attrait de la sci IS sur ce type de projet par ses amortissements !

une PNO de 5 ke au vu du descriptif surface me parait très très chére : mais c’est un moindre souci

votre plan B de redécouper en 2 ou 3 magasins bio risque de se heurter à plusieurs problèmes : affectation d’usage, autorisations de création commerce, et surtout trouver preneur….

le parking gratuit est un gros plus, encore faut-il qu’il le reste aussi longtemps que votre projet : on voit beaucoup de réaménagements de centre ville modifiant les données sans grande concertation avec les commerçants du coin et peu alignés avec les intérêts des bailleurs.

Comme B2k vous l’a dit, 8% brut sur ce type de projet ne paye pas du tout le risque réel du projet : on est loin de la facilité de relouer à un coiffeur comme typologie et sans doute loin d’un emplacement numéro 1 qui même à ce jour arrive à finir sur LBC, du jamais vu pour moi…

deux autres points plus perso à vous soumettre :

- pour le locataire quel est l’intérêt d’investir à la rubrique comptable "construction sur sol d’autrui", autrement dit à fonds perdus ? un cas lourd que j’ai connu était un gars qui faisait aménager sa maison à peu près en même temps et par les mêmes sociétés que son local … économies d’échelle ou abus de bien social, chacun y verra ce qu’il veut..

- j’ai souvenir d’une ancienne cadre partie avec un gros chèque s’étant lancée il y a environ 10 ans dans une métropole de province comme franchisée d’une autre enseigne que celle que vous citez en salle de sport (elle a payé un aménagement lourd avec douches à l’italienne etc…)  pour l’avoir interrogée en mode Columbo sur la rentabilité du concept, elle m’avait répondu 6 semaines sans sourciller… elle a tenu à peine 6 mois avant la LJ…. c’est un business très difficile avec des immo très importantes et la motivation principale de rester locataire est la limitation du risque et surtout de la caution perso du dirigeant, clé de voûte de la relation bancaire qui a bien identifié la faiblesse de ce métier.

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#5 16/12/2020 09h39

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Bonjour

Sans allez plus loin dans le détail de votre étude puisque vous ne posez pas de question, je me dis spontanément :

880ke investit au même endroit pour une rentabilité brut de 8% avec les risques que comportent mon projet ( 1 lieu, 1 seul locataire, prix loyer post covid, prix de vente post covid) et je m’arrête la.

A ce montant, je diversifie en secteur, en type de baux, en typologie de locataire ect….

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#6 16/12/2020 09h56

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Merci pour vos avis.
Je ne pose pas de question mais c’est implicite : trop beau pour être vrai, il est où le loup?

BF assure son développement en propre et non en franchise. Ils ont une stratégie d’investir sur le marketing et les installations, pas sur le foncier (je trouve ça bizarre mais bon…!?) Apparemment la stratégie low cost de BF est payante, avec comme objectif de déployer des points de vente partout, un peu à la mac do il ya plusieurs années : "un BF à moins de 15 min de chez vous partout en France"

Le bail est accompagné d’une caution de la maison mère au Pays-Bas, écrit noir sur blanc. Donc a priori rien en carton?
Le loyer est donc payé peu importe que le local soit ouvert ou fermé ou exploité. Le preneur du bail est BF France, cautionné par BF Pays-Bas. Il n’y a pas de franchisé.

Mais seule crainte est d’acheter de la renta papier en payant une blinde un local car belle signature mais dont la valeur intrinsèque ne vaut rien

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[+1]    #7 16/12/2020 10h25

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bipbip306 a écrit :

Je ne pose pas de question mais c’est implicite : trop beau pour être vrai, il est où le loup?

Ah bon, vous voulez vraiment savoir ?

Il y a plusieurs problèmes :
- manque de diversification comme l’a bien relevé laucyn. Comme il le dit : pas besoin d’aller plus loin, c’est déjà rédhibitoire. Mais bon, allons plus loin :
- rentabilité médiocre pour un local commercial dans une petite ville de province. 8 % ce n’est pas assez. Donc le prix demnadé est trop élevé.
- 3e vague du covid à venir de 15 janvier à fin mai (environ). Il y a forcément le risque de non-paiement de loyer (peut-être avec la bénédiction du gouvernement).
- Je n’arrive pas à croire qu’une entreprise telle que celle-là s’engage à payer le loyer sur 12 ans "quoi qu’il en coûte". Il y a forcément dans les documents signés une porte de sortie genre "force majeure" ou autre. Cherchez mieux.
- si l’entreprise BF va mal, quels clubs vont-ils ferme en premier ? Les moins rentables. Rentabilité d’un club dans une ville de 10000 habitants qui a déjà deux autres clubs de fitness ? Fermer un club où l’on vient de faire 800 k€ d’investissement peut être pertinent dans une logique purement financière.
- cela reste un prix bas et un loyer bas (moins de 4 €/m² /mois), ce qui indique que ce local est très difficile à fourguer. Si le locataire actuel saute, vous pouvez avoir 1,2 ou 3 ans de vacance locative. Baisser le loyer n’est pas toujours suffisant pour retrouver un locataire ; parfois, il n’y a juste plus aucun candidat à la location, quel que soit le prix. Avez-vous les reins pour supporter cela ? C’est le genre de choses qu’on supporte à condition de mutualiser, de diversifier, or à 900 k€ le morceau vous ne pourrez pas diversifier, cf premier tiret.
- votre incompétence. Votre seule expérience est un Scellier (dispositif que vous n’orthographiez même pas correctement…). En face de vous, un groupe néerlandais avec tous les avocats nécessaires.
- vous prévoyez d’amortir 90 % de la valeur. Or, on est censé prendre la vraie valeur du terrain. Valeur d’un terrain constructible de 1500 m² en hypercentre ? Peut-être 300 €/m². Prix payé ? Environ 600 e/m². En théorie vous ne devriez donc amortir que la moitié de votre prix d’achat. Cf (2/6) LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP… Redressement très peu probable, mais quand même, vous aurez dans votre SCI IS une petite bombe à retardement dont vous aurez posé le fondement vous-même dès le début.

PS : j’ai déjà parlé d’un local commercial dans un ville de taille moyenne (de l’ordre de 100 000 habitants) et au dynamisme économique bof bof, mais dans un quartier correct, que je surveille parce que je le trouve très représentatif. Après une période poule aux oeufs d’or avec un locataire type mutuelle/assurance/banque, le propriétaire a essuyé 2 ans de vacance locative malgré des baisses de loyer successives.
Dernières nouvelles : après 2 ans, il vient de retrouver un locataire du même acabit. Sauf que c’est un bail précaire pour 12 mois, le temps que leurs autres locaux soient rénovés. Et ensuite ? Louer 1 an sur 3, ça ne fait pas beaucoup. Heureusement, ce bailleur a fini de payer l’emprunt de l’acquisition, car sinon il aurait bien mal aux dents…

Dernière modification par Bernard2K (16/12/2020 14h25)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#8 16/12/2020 16h35

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Bipbip, je reçois régulièrement du basic fit, j’en ai retrouvé dans mes dossiers pour vous donner des idées de comparaison
Le 2 est pur comme le votre, même surface et pas bien placé

1/ recu avril 20 : plein centre Chambery
BF loyer 160k . Basic fit à un bail de 10 ans avec 9 ans ferme avec caution de la maison mère, signé en juillet 2019
Vie claire : 60k classique 3/6/9
Prix demandé  2900k + hono 2%HT + notaire, soit 7% AEM

Le prix demandé pré covid était de 3100k + hono 4% HT + notaire

2/ recu février 20 : aglo perpignan
Loyer annuel = 190.000€ HT/HC
Durée de 10 ans avec engagement ferme de 9 ans (le bail a débuté le 1/5/2018) avec caution de la maison mère
Il y a une caution solidaire du groupe Basic Fit
Surface : 900m2 au rez et 50m2 sur la mezzanine, plus sous-sol de 840 m² offre 40 places de parking, auxquelles s’additionnent 10 places disponibles en extérieur

Prix demandé 2.850.000€ HT honoraires incluse dans ce montant
Offre possible 2.55M€ net vendeur HT plus 5% d’honoraires (prix plancher)

Ca fait env 6,6% AEM

3/ Dernière idée, on me propose actuellement du local d’activité mal placé avec locataire AAA à 9% AEM

Dernière modification par Tssm (16/12/2020 16h39)

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#9 17/12/2020 09h29

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Merci pour les exemples de propal.

Au final, j’en conclue que le loup est d’acheter de la renta sur table et non une valeur intrinsèque au bien. LE problème ne se situe donc pas dans les premières années, mais après, lorsque le locataire peut partir ce qui fait drastiquement baisser la valeur du local à un niveau qui pourrait être inférieur au capital restant dû du prêt…
D’ailleurs, après petite enquête, j’ai appris que "mon local" était sous promesse de vente (par la foncière qui me le vend, donc elle fait un très rapide achat/revente) avec un rapport prix achat / prix revente de x9!

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[+1]    #10 17/12/2020 11h05

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Je crois que vous ne saisissez pas le risque de non paiement du loyer les premières années: la caution BF, vous y croyez vraiment? Sérieusement? Envisagez d’aller vous défendre dans un tribunal au Pays bas…
(les belges disent: quand t* serres la main a un Hollandais, recompte bien *es doigts….)

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#11 17/12/2020 14h55

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Juste une question, c’est quoi leurs revenus en ce moment à BF ? quelle est leur résultat prévu ?

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