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#1 05/03/2017 16h35 → Proust : étude de cas immobilier (location nue ou meublée) (déficit, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location nue)

Membre
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Bonjour,

J’hésite entre la location meublée ou nue en tant que débutant dans le locatif.

J’ai aujourd’hui un actif d’envrion 70m2 (3 pièces) à Paris que j’ai acheté partiellement à crédit. Cet actif nécessite une rénovation complète (40K Euros).

Je comptais initialement l’habiter mais vais finalement faire les travaux en vue de le louer.

En parallèle je touche un salaire d’environ 6000 euros par mois net et paie donc plein pot mon impot sur le revenu.

Bref: avec mes charges d’emprunt (1700 euros - interets faibles: 1.6% sur 25 ans) et mes travaux (40k) et le loyer de 2200 euros HS je vais faire du déficit sur la durée…!

Je constate partout sur internet que tous les sites poussent à la location meublée (car on peut tout "déduire" … frais de notaires, frais d’agence…) mais est ce a dire que la location vide n’a plus d’atouts?

Tout conseil est bon à prendre et je vais de ce pas soliciter de mon coté des experts comptables spécialistes du domaine pour monter en connaissances sur le sujet.

Excellent week end a vous tous:

P

Dernière modification par Proust (05/03/2017 17h04)

Mots-clés : déficit, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location nue

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#2 05/03/2017 17h04 → Proust : étude de cas immobilier (location nue ou meublée) (déficit, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location nue)

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Au vue des objectifs que vous vous fixez, la location en LMNP me parait effectivement la plus intéressante pour vous.
Mais la question qui me vient à l’esprit, c’est : est-ce facile de trouver des locataires en meublé pour un 3 pièces ?
Sur Paris, je m’autorise à penser que oui.

Mais je laisse les plus expérimentés vous éclairer aussi.

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#3 05/03/2017 19h37 → Proust : étude de cas immobilier (location nue ou meublée) (déficit, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location nue)

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"jissay" a écrit :

est-ce facile de trouver des locataires en meublé pour un 3 pièces ?

c’est exactement la réflexion que je me faisais. je pense qu’effectivement la location vide est privilégiée.

Pour moi l’essentiel est de déduire outre les charges classiques, les travaux, les interets puis idéalement les frais de notaire et d’agence… donc a priori pas le choix: faut tenter le meublé.

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#4 05/03/2017 19h42 → Proust : étude de cas immobilier (location nue ou meublée) (déficit, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location nue)

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Un meublé de 70m2 à Paris c’est parfait pour une collocation d’étudiants si l’agencement s’y prête !

Ensuite il faut voir si vous êtes à l’aise avec ce mode de location.

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#5 05/03/2017 20h08 → Proust : étude de cas immobilier (location nue ou meublée) (déficit, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location nue)

Modérateur
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Proust a écrit :

l’essentiel est de déduire outre les charges classiques, les travaux, les interets puis idéalement les frais de notaire et d’agence… donc a priori pas le choix: faut tenter le meublé.

… et les amortissements du bien (hors foncier), que vous semblez avoir oubliés, bien que ce soit souvent le plus gros avantage du meublé.


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#6 05/03/2017 20h16 → Proust : étude de cas immobilier (location nue ou meublée) (déficit, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location nue)

Membre
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Proust a écrit :

Bref: avec mes charges d’emprunt (1700 euros - interets faibles: 1.6% sur 25 ans) et mes travaux (40k) et le loyer de 2200 euros HS je vais faire du déficit sur la durée…!

Sur quelle durée ? Ca se calcule !
Avec 26400 € de revenus fonciers, vos travaux vont être bouffés très rapidement :
année N : disons 40 % de charges + 40 k€ de travaux.
revenu net après charges et avant travaux : 15840 €
moins 40 k€ de travaux = 24160 de déficit.
11700 € sont imputés sur votre revenu.
A reporter année N +1 = 12460 €
Année N+2 : disons 30 % de charges
revenu net après charges et avant travaux :18480 €
-12460 € de déficit reportable :
6 k€ environ de revenus fonciers imposables.
Et dès l’année N+3 vous payez des impôts et PS plein pot sur vos revenus fonciers !

C’est là qu’il serait intéressant de passer en meublé (après 31/12 de l’année N+3 sous peine de rembourser l’avantage du déficit foncier), mais ça ne sera peut-être pas l’avis de votre locataire. S’il se trouve bien et veut rester 20 ans de plus en location nue, vous n’avez pas le choix !

Tout ça se calcule et se réfléchit !

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#7 05/03/2017 21h26 → Proust : étude de cas immobilier (location nue ou meublée) (déficit, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location nue)

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Merci Bernard2K!

Pour les calculs je vais m’y coller.

en lisant vos commentaires je comprends que l’essentiel réside aussi dans le juridique.

Le meublé permet en théorie plus de reprendre le bien plus facilement et de pouvoir "sortir" un locataire indélicat plus aisément.

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#8 06/03/2017 07h24 → Proust : étude de cas immobilier (location nue ou meublée) (déficit, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location nue)

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Proust a écrit :

Le meublé permet en théorie plus de reprendre le bien plus facilement et de pouvoir "sortir" un locataire indélicat plus aisément.

Je ne pense pas qu’on puisse dire cela.

A partir du moment où c’est la résidence principale du locataire, la loi de 1989 s’applique et elle est quasiment aussi protectrice du locataire en meublé que du locataire en location nue.

Un bail d’habitation principale se renouvelle tacitement, donc il ne se termine jamais, pour ainsi dire (la seule exception étant le bail meublé réduit à 9 mois pour étudiant, pour lequel il n’y a pas de renouvellement tacite).

Le bailleur ne peut donner congé, à la fin du bail (en respectant un délai de préavis avant la fin du bail de 3 mois en meublé et 6 mois en location nue), que pour 3 raisons :
- pour habiter (lui-même ou un membre de la famille très proche),
- pour vendre (et il doit faire une offre de vente au locataire en location nue ; mais pas en meublé)
- pour motif légitime et sérieux (grave manquement du locataire).

Dans la mesure où le bail en meublé a une durée de 1 an contre 3 ans pour la location nue, la date fatidique où l’on peut donner congé passe plus souvent et le délai de préavis est plus court ; mais les motifs pour lesquels on peut donner congé sont tout aussi restrictifs.

Il y a une protection supplémentaire en location nue : l’acheteur d’un bien occupé ne peut pas donner congé avant minimum 2 ou 3 ans après l’achat selon la nature du congé.

Cf. articles 15 (location nue) et 25-8 (location meublée) de la loi de 1989.

Dernière modification par Bernard2K (06/03/2017 08h28)

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#9 06/03/2017 16h16 → Proust : étude de cas immobilier (location nue ou meublée) (déficit, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location nue)

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Erreur.

Dernière modification par Flyz57 (06/03/2017 16h17)


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