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#1 07/06/2019 23h08

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Bonsoir,
Après plusieurs mois de recherche d’1 nouvelle maison à louer, je suis tombé sur une annonce sur pap.fr qui a suscité mon intérêt:
* bien rénové (avec des matériaux de qualité) et beaucoup de cachet, avec un petit jardinet sympathique.
* dans un bourg qui me plait bien, où l’offre locative est assez faible.
* A un prix légèrement supérieur à ce que j’avais en tête soit 800€/mois charges comprises, mais que j’estime à 25% en dessous du prix du marché locatif et avec une surface aussi beaucoup plus importante que ce que je recherchais (T5 de 125m2, au lieu d’1 T3 recherché initialement).
* disponible dans plusieurs semaines, me laissant le temps de déposer mon préavis de départ.
En creusant un peu, je m’aperçois que l’annonce est dans 3 rubriques: à la location, à la location saisonnière (à la nuit), à la vente pour 185K€.
Je m’interroge, j’appelle pour la location ou pour l’achat? Finalement, quelques jours + tard, il ne reste plus que l’annonce de location nue, j’appelle donc pour une visite.
Bon contact avec le proprio qui y habitait avec femme + 3 enfants, mais suite à mutation de son épouse dans le sud-ouest de la France, doit partir. L’appartement est beau et vaste et je montre mon intérêt pour la location (il me dit qu’il décidait de ne plus vendre pour peut-être en profiter lors de ses vieux jours).
Fin de la visite. Quelques jours plus tard, le proprio me rappelle et me dit que mon profil l’intéresse même si atypique. Je ne lui ai pas déposé de dossier lors de la visite, juste montré quelques pièces justificatives et que si j’étais toujours intéressé, c’était bon pour lui et que je pouvais déposer mon préavis pour quitter mon logement actuel.
Dont acte, je dépose mon préavis à l’agence qui gère mon logement actuel, ravi, avec pour idée notamment de changer l’adresse du siège social pour ma société (donc en faire mon siège social) avec un bureau dédié pour ma société dans 1 des chambres, installer une salle de sport/jeu dans un autre espace…

Quelques semaines plus tard, il me dit au tél qu’il veut louer l’appartement en meublé (pour faire du LMNP je pense) mais que, comme j’ai sûrement déjà mes meubles, il me laisserait des meubles a minima (j’entendais qu’il n’était pas au fait des obligations légales) . Je lui est répondu que je devais revoir l’appartement pour voir ce qui pouvait m’intéresser.
Je ne blâme pas sa décision, qui me semble bonne pour ses propres deniers, regrette juste une décision tardive. A noter que le montant du loyer reste à l’identique, en tout cas rien de contraire n’a été abordé.

J’en viens donc à mes interrogations que je dois lever rapidement, la nouvelle visite des lieux/présentation des documents de mon dossier/et signature du bail étant proche.
1/ Avec un bail meublé, d’après ce que j’ai lu, du fait d’une liste définie par le législateur des meubles obligatoires et d’un inventaire les stipulant lors de l’état des lieux, je ne pense pas que le propriétaire puisse faire ce qu’il souhaite faire, à savoir ne laisser que quelques meubles.
Mais certains de ses meubles ne m’intéressent peut-être pas, d’autres m’intéresseraient sans doute potentiellement.
Donc comment faire et lui annoncer?

2/ Louer en meublé (surtout sans complément de loyers suppl.) a l’avantage de me permettre de renouveler certains de mes meubles devenus obsolètes, mais a également des inconvénients, à savoir:

une instabilité pour moi et le siège de ma société

Pour m’auto-citer :

Dav26 dans ce fil a écrit :

Difficultés en location immobilière
(…)
> C’est un sentiment que j’ai mais désolé je n’ai pas de source sur ce sujet, mais j’imagine que les bailleurs en location meublée admettent davantage des profils hors salariés, simplement du fait du nombre plus réduit de locataires recherchant ce type de location (une simple histoire de concurrence).
L’inconvénient de ce type de location pour un travailleur indépendant est l’instabilité à rester dans ces lieux un temps certain, la durée du contrat de bail étant d’1 an. Il hésitera encore davantage à y domicilier sa société, faire les démarches de changement d’adresse de siège social ayant un coup certain.

Lui annonceriez-vous (avant signature) mon désir de siège social à cette adresse et voyez-vous un moyen de contourner cette situation instable ?

un défaut de droit de priorité pour se porter acheteur

(si le bien revient à la vente)
De plus, je viens de découvrir ici que dans le cadre du meublé, contrairement à la location nue, "Le congé pour vendre délivré par le bailleur ne donne pas un droit de priorité (droit de préemption) à son locataire pour se porter acheteur du logement."

Comment réagir selon vous dans cette situation?

BàV,

Dernière modification par Dav26 (08/06/2019 07h19)

Mots-clés : changement type de location, meublé, nu


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[+1]    #2 08/06/2019 09h34

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Il n’y a pas de précarité du bail meublé, car c’est en fait une durée d’"un an indéfiniment renouvelable". En effet, les motifs pour lesquels le bailleur peut donner congé au renouvellement du bail sont aussi drastiques que pour la location nue. Donc, je ne vois pas de raison de vous inquiéter à ce sujet.

Par ailleurs, effectivement, il n’y a pas le droit de préemption pour le locataire à la vente. Ce ne semble pas vraiment un problème si l’on réfléchit posément aux conséquences.

Concernant le bail et les meubles, tout se négocie. Du fait qu’il vous impose cela, vous pouvez partir sur l’argumentation ’écoutez, ce n’est pas ce qui était convenu, ça change les choses pour moi, je ne tiens pas à arriver dans un appartement déjà meublé, alors voilà ce que je vous propose pour atténuer cet inconvénient pour moi". Dans la mesure où il est surtout intéressé par la carotte fiscale du LMNP au réel, il devrait accepter tout ce que vous lui proposez.

Si c’était pour moi, voilà ce que je négocierais :
1) "vous me rachetez mes meubles. Comme ça j’ai mes meubles que j’aime bien, et je ne suis pas dépaysé, et vous, vous avez l’EDL avec la liste complète des meubles obligatoires, pour bien moins cher que si vous deviez tout acheter neuf ; n’oubliez pas qu’il y a la couette, la vaisselle etc. ça fait un fatras et ça fait des sous, donc ça vous arrange bien quand même. Quand je repartirais, eh bien on en rediscutera : soit vous gardez les meubles s’ils vous conviennent et sont encore en état, soit vous me les revendrez."
2) "vous m’autorisez expréssément dans le bail à domicilier le siège social de ma société, voire de mes sociétés si j’en crée d’autres".
Notez qu’il faut aussi vérifier que le règlement de copropriété ne l’interdit pas. Demandez-lui copie du règlement de copropriété (sans lui dire pour quoi c’est faire) et lisez-le attentivement.

Dernière modification par Bernard2K (08/06/2019 09h36)


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#3 08/06/2019 09h45

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Je me pose une question : si on loue un logement en meublé et qu’une partie du logement sert de bureau (le siège de la société),  est-il possible de passer un prorata du loyer en charge de la dite société?

En nue,  je pense que le comptable est ok mais en meublé,  j’ai un doute…

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#4 08/06/2019 12h53

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Toujours des réponses de bon sens de Bernard2K, j’apprécie. Je dois donc réfléchir à ma négociation, sans froisser/effrayer le propriétaire si je ne veux pas qu’il renonce à me louer son bien…tricky comme situation.
* s’il m’autorise le siège social dans l’appartement qu’il loue, sur de la location meublée, c’est bien un bail de location meublé que je devrai signer, le contrat de bail mixte professionnel (que je scrutais pour éventuellement lui proposer) semblant incompatible avec du meublé.
Je vois des versions différentes sur le net, mais en me raccrochant à la loi Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, j’interprète l’incompatibilité (n’hésitez pas à corriger si j’ai tord)

Article 2 de la LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 107 au titre du Titre Ier : Des rapports entre bailleurs et locataires ET NON au titre du Ier bis pour les logements meublés a écrit :

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation

Si on reste donc sur un contrat de location meublé, avec une clause stipulant XXXXXXXX
Certes, Bernard2k dit qu’il n’y a pas de précarité du bail meublé, car c’est en fait une durée d’"un an indéfiniment renouvelable", mais je serai plus à l’aise en sachant que mon bail court au moins sur 3 ans (même si le bailleur veut vendre).
Le ’au moins un an’ (ci-dessous) me permet de croire que la durée de bail est négociable auprès du bailleur, même pour un contrat de location de meublé (d’autant plus du fait de sa décision tardive de passer en meublé).

Article 25-7 de la LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 8 au titre des logements meublés résidence principale a écrit :

Le contrat de location (…) est conclu pour une durée d’au moins un an.
Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.

Pour les meubles, comme dit dans mon 1er fil, les miens sont à renouveler, à la fois canapé que électroménager . J’attendais justement de changer de lieu de vie pour ce renouvellement.
Je ne vois pas l’intérêt pour le bailleur en meublé de me racheter mon réfrigérateur par ex. qui même si robuste, devrait voir sa fin de vie sous peu, du fait de l’obsolescence programmée. Comme ce sera un contrat en meublé, il devra en racheter un autre pour être toujours dans son obligation de me fournir les éléments de mobilier du Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
A la sortie du bail, les meubles stipulés dans l’inventaire seront siens si je ne m’abuse, donc si c’est moi qui les renouvèle, ça ne m’arrange pas ici…

@ Pierrot31: je ne vois rien qui stipule un traitement différent entre location nue et meublé pour imputer en charges sur sa société une quote-part de son loyer (+ autres frais annexes, tel que contrat Internet par ex.).

BàV.


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#5 08/06/2019 15h07

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Vous compliquez inutilement. On peut tout à fait domicilier le siège social d’une société dans une habitation. Donc pas de bail spécifique.

En fait, si rien ne s’y oppose spécifiquement dans le bail et dans le règlement de copropriété, vous avez le droit de faire une domiciliation temporaire. Vous écrivez au bailleur que vous avez l’intention d’installer votre siège social, et vous ne lui demandez pas l’autorisation. Dans ce cas, c’est parti pour 5 ans.

Le fait de demander à rajouter dans le bail une clause vous autorisant à domicilier le siège social, ça sert à vous donner une domiciliation permanente, au-delà des 5 ans.

Par contre, notez bien que domicilier le siège social veut dire : y établir l’endroit où l’on fait la gestion administrative de la société. Ca ne donne pas l’autorisation d’exercer au même endroit une activité commerciale, qui peut comporter des nuisances supplémentaires, comme recevoir des marchandises ou de la clientèle (ça dépend bien sûr de la nature de l’activité). Donc, suivant l’activité réelle que vous comptez exercer à domicile, vous pourriez alors demander à ce que la clause vous permette d’exercer cette activité à domicile (en plus d’y établir le siège social).

Oui, c’est un an minimum, donc on peut faire un bail meublé de 3 ans ou de 10 ans. Ca limite les droits du bailleur, puisqu’il n’y a certaines possibilités qui ne sont offertes qu’à l’échéance du bail. Mais c’est le genre de truc qui peut braquer le bailleur, juste par ignorance (parce qu’il croit mordicus que ça doit faire un an).

Je n’avais pas vu que vous vouliez changer vos meubles. Dans ce cas oubliez la possibilité qu’il achète les vôtres.

@Pierrot31 : je ne vois rien de spécifique à la location meublée à ce sujet. Par contre, comme pour toute sous-location à sa société d’une partie de son logement lui-même loué à un bailleur tiers, on pourra utilement se poser les questions suivantes :
- faut-il un bail écrit pour sous-louer à sa société une partie de son logement loué ?
- si oui, logiquement, il faut que je demande à mon bailleur l’autorisation expresse (dans le bail) de cette sous-location ?
- si j’ajoute une charge à ma société, ce qui diminue son résultat donc son IS, il faut en contrepartie que je me compte un revenu personnel (qui a la nature d’un revenu foncier a priori ; à moins que je n’opte pour la location de bureaux équipés, ce qui le classe en BIC mais qui pose d’autres problèmes) ; ce revenu foncier étant imposé dans mon IR, est-ce vraiment intéressant au total ?

Questions auxquelles je laisse les personnes intéressées répondre pour elles-mêmes. wink

Dernière modification par Bernard2K (09/06/2019 12h49)


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#6 11/06/2019 23h21

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Un petit doute avant la négociation…même si comme le dit Bernard2K, je complique peut-être inutilement, mais vaut-il mieux être prudent (et ne pas se faire plumer) ou en toute confiance (et le regretter après coup)?
Si je signe pour un meublé et que le propriétaire, d’un commun accord, ne me laisse pas / peu de meubles, cela signifie que les meubles présents à l’inventaire d’entrée (donc y compris ceux non présents physiquement) devront être signifiés à l’inventaire de ’sortie’, et donc appartiennent toujours au bailleur. Même si je pars du principe que ce dernier est honnête, je dois juste sécuriser cet aspect pour qu’il n’y ait pas de litige (au cas où je me trompe sur la personne…) en fin de contrat.
Des suggestions?

Dernière modification par Dav26 (11/06/2019 23h36)


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#7 11/06/2019 23h53

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Dav26 a écrit :

Si je signe pour un meublé et que le propriétaire, d’un commun accord, ne me laisse pas / peu de meubles, cela signifie que les meubles présents à l’inventaire d’entrée (donc y compris ceux non présents physiquement (…)

Je n’y comprends plus rien. Vous me disiez plus haut ne pas vouloir garder vos meubles. DONC, le propriétaire fournira les meubles "normalement".

Mais maintenant vous envisagez le cas où il ne fournirait pas certains meubles. Ah bon ?

La solution "normale" est pourtant très simple :
- le propriétaire fournit tous les meubles de la liste obligatoire, puisque c’est une obligation légale.
- le propriétaire et vous établissez un état des lieux qui correspond très exactement aux meubles présents, car vous n’avez pas envie de vous rendre coupable de faux et usage de faux.

Je ne vois pas ce qu’il y a à chercher d’autre.

Même quand j’envisageais que vous vendiez quelques meubles au proprio, il s’agissait de lui vendre des meubles d’occasion tout ce qu’il y a de plus officiellement et légalement, pour que le propriétaire puisse ensuite les indiquer sur l’état des lieux tout ce qu’il y a de plus officiellement et légalement. Je ne vous ai jamais encouragé à inventer des meubles qui n’y sont pas.

Je ne vois pas où vous êtes allé pêcher cette idée d’avoir un état des lieux non conforme à la réalité. Oubliez-là car vous avez tout à y perdre.

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2019 00h02)


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#8 12/06/2019 00h32

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Re,
J’ai dû mal m’exprimer:
le propriétaire souhaite profiter du statut LMNP et en même temps garder ses meubles pour son futur emménagement (c’est le principe de vouloir le beurre et l’argent du beurre).
Personnellement, je souhaite juste louer son appartement: s’il y a des meubles qui lui appartiennent, tant mieux, s’il n’y en a pas, tant pis. S’il n’y en a pas (ou peu), j’ai bien compris qu’en signant un contrat et un inventaire en meublé, je signerais un faux, ce que je ne souhaite pas.
La seule solution semble effectivement la solution de respect de la loi par le bailleur (même si du coup il y a risque d’augmentation du loyer).


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#9 12/06/2019 08h16

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Je n’avais pas compris ou plutôt j’avais oublié.

Je vois plusieurs solutions (j’ai une imagination fertile) :
- accepter son deal. Vous ne risquez pas grand chose, pour que le faux soit condamnable, il faut une intention frauduleuse, or c’est seulement le propriétaire qui fraude (les Impôts et vous) ; vous, vous ne fraudez personne. Néanmoins, c’est à éviter.
- lui dire d’emblée que vous êtes d’accord avec sa solution de louer meublé, qu’il y a une liste de meubles obligatoires et qu’il doit absolument la fournir parce que c’est la loi. S’il dit "mais dans ces conditions, je ne vous loue pas à vous", lui répondre "monsieur, si vous ne me louez pas à moi, ça veut dire que vous comptez arnaquer le prochain locataire pareillement en ne lui fournissant pas les meubles malgré votre obligation légale, puis en lui faisant signer un faux, ce que je ne laisserais pas faire. Donc, si vous me louez pas à moi, je vous dénoncerai aux impôts, qui viendront relever l’arnaque et vous contrôler pour fraude fiscale. Alors, vous préférez quoi, acheter quelques meubles en plus, ou bien un contrôle fiscal ? Soyez raisonnable, la location meublée est super avantageuse fiscalement, le coût des meubles, vous le retrouverez très largement dans les économies d’impôt, donc autant faire les choses comme il faut".
- même idée, mais en plus subtil. Ne pas le menacer directement. Lui dire "vous savez c’est dangereux ce que vous voulez faire. Si quelqu’un vous dénonce aux impôts… un voisin jaloux… un locataire éconduit…"
- trouver un prétexte pour signer le bail d’avance, sans l’état des lieux. On peut signer le bail avant la date d’entrée dans les lieux. Dites que par rapport au fait que vous avez donné congé, mais qu’il est encore temps d’annuler ce congé ce qui sera de moins en moins vrai avec les jours qui passent, vous avez besoin d’être rassuré que vous ne serez pas à la rue. Ce qui vous rassurera, c’est le bail signé, donc c’est urgent, et puis ça le rassure aussi, il est sûr d’avoir trouvé son locataire. Par contre, refusez l’état des lieux, dites que ça se fait forcément le jour de l’entrée dans le bien, si jamais il y a quelque chose qui change d’ici là. Le jour de l’entrée dans le bien : dites, "ah mais il manque des meubles, je les raye donc sur l’état des lieux ?" Il répond "non surtout pas", vous lui répondez : "donc il va falloir les fournir, je signerai l’état des lieux quand il sera conforme à la réalité, je ne signe pas des faux moi monsieur."

Etc. Il y a forcément des solutions pragmatiques pour sortir de ce mauvais pas.

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2019 08h22)


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