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#1 06/07/2021 13h28

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je suis devant un dilemme et j’aimerais avoir votre aide sur ma problématique:

Suite à une mutation professionnelle à bordeaux (actuellement propriétaire sans crédit en cours à Guyancourt 78), je me pose la question si je dois louer mon appartement en meublé ou nue mais surtout sous quel régime sachant qu’une partie de mon loyer (40%) à bordeaux sera pris en charge par mon employeur.

quelques données complémentaires:

résidence principale : 200k€ sans crédit achetée en 2018
travaux réalisés:        20K€ 
prix de location possible du bien: 850€ à 900€
TMI                           14%
revenus                     45K€ (un seul revenu)

l’idée est de devenir locataire à Bordeaux sur une période moyen court terme (3/5 ans) en attendant de voir si on va rester dans la région. on souhaiterait plus tard si besoin revendre ou pas notre bien à Guyancourt si on a besoin d’apport plus conséquent ou si l’équation location n’est plus aussi avantageuse fiscalement.

VOTRE PROFIL

- Marié, sans enfants, 33 ans, TMI 14%, revenus 45K€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables  correcte
- Fiscales        mauvaise
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie)  débutant
- Sociales       ok
- Temps disponible  quelques weekends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel :appartement
- Année de construction 2018
- Étage (1er/3étages), luminosité, surface (45m²), ascenseur
- Déjà occupé (J’occupe mon logement)
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage  individuel gaz
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété : oui
- Concierge  non
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département 78, ville Guyancourt
- périphérie
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? oui
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? non pas spécialement

Merci pour votre éclairage

Mots-clés : immobilier, location meublée, location nue

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#2 06/07/2021 14h22

Membre (2014)
Réputation :   116  

Bonjour

S’agissant d’une RP , vous devez choisir si il vaut mieux vendre ou louer tout d’abord.  Il conviendrait d’avoir une estimation ( plusieurs ) d’un prix de vente.

Si vous partez sur de la location, ( si le marché existe) vous n’avez pas vraiment d’alternative au LMNP au risque de payer beaucoup d’impot ( c’est le seul calcul a faire )

Mettez tous les couts dans la location , pas juste le loyer esperé ( syndic, travaux , hypothese de vacances,  IMPOT , trajet ou delegation  puisque vous serez a distance).

et vous comparez ca par rapport a vendre et placer sur une AV en fond euros  ( ensuite vous pouvez voir d’autres placements)

cdt

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#3 06/07/2021 15h01

Membre (2021)
Réputation :   0  

Timinel a écrit :

S’agissant d’une RP , vous devez choisir si il vaut mieux vendre ou louer tout d’abord.

j’y avais pensé par contre je me suis dit que l’AV n’est pas le meilleur placement si on a besoin du capital sur 5 ans ?

Après petite simulation:
en location nue je suis à un rendement de 2.6% net
en location meublée je suis à un rendement de 2.9% net

les rendements sont ridicules.

pensez-vous que la vente soit la meilleure option ?

cdt

yves

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#4 06/07/2021 15h09

Membre (2019)
Réputation :   31  

yves78 a écrit :

en location nue je suis à un rendement de 2.6% net
en location meublée je suis à un rendement de 2.9% net

les rendements sont ridicules.

Ridicule par rapport aux soucis que peut poser la location ? Sûrement, surtout si vous pensez qu’il n’y aura pas en plus de prise de valeur du bien.

Ridicule par rapport aux autres placement possibles ? Pas forcément, la bourse permet de meilleurs rendement au prix de plus de volatilité, tandis que les placements sûrs auront un rendement plus faible

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#5 06/07/2021 15h16

Membre (2014)
Réputation :   116  

Bonjour

Je pense qu’il manque beaucoup de chiffres ( ceux que j’ai demandé et d’autres que j’ai du oublie )  pour savoir ce qui est mieux.
Je ne sais pas les hypotheses derriere vos calculs de rendement ( vacance, charge, taxe fonciere , deplacement, travaux .. )

Vous avez une niche fiscale sur la Plus value de la RP , est elle interessante a utiliser ? pourquoi ne pas reinvestir ailleurs ( a cote de bordeaux ? ) la renta serait elle pire ( j’en doute ). Avez vous des attaches fortes a guyancourt ?

je n’ai pas les elements pour avoir une opinion reelle.

Vous n’avez pas deja une AV ouverte ? un PEA  ?

cdt

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#6 06/07/2021 15h48

Membre (2014)
Réputation :   93  

Plusieurs éléments pour alimenter votre réflexion:

yves78 a écrit :

par contre je me suis dit que l’AV n’est pas le meilleur placement si on a besoin du capital sur 5 ans ?

L’assurance vie fait certainement partie des meilleurs placements pour disposer rapidement de liquidités et financer un achat. Une assurance vie sera généralement bien plus facilement mobilisable qu’un logement loué en meublé et le montant pourra s’ajuster au besoin.
Regardez parmi les meilleur fonds € et faites vos simulations.

Votre RP est sans doute en plus-value, vous pouvez donc profiter de l’effervescence actuelle des prix pour vendre votre bien, sauf à parier sur une montée importante des prix dans les prochaines années avec le grand Paris.

Vous n’avez actuellement aucun emprunt, il pourrait être intéressant de profiter des taux actuels pour acheter un bien locatif vers Bordeaux. Cela vous protégerait également en partie contre une hausse des prix et des taux d’ici 3/5 ans si vous décidiez de passer à l’achat. Vérifiez cependant que l’offre en LMNP n’est pas déjà surchargée avec le retour des Airbnb.

Commencez à estimer le montant d’apport que vous destineriez à un achat sur Bordeaux, il ne sera pas forcément utile d’immobiliser l’intégralité de voter capital pour cet achat, ce qui vous permettra d’envisager une stratégie patrimoniale à plus long terme via des actions en PEA par exemple.

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#7 06/07/2021 17h16

Membre (2021)
Réputation :   0  

Kromoz0hm a écrit :

Ridicule par rapport aux soucis que peut poser la location ? Sûrement, surtout si vous pensez qu’il n’y aura pas en plus de prise de valeur du bien.

dans le quartier où nous sommes on peut espérer une croissance du prix de 1 ou 2% par an pas plus. donc ça couvre l’effet de l’inflation tout simplement…

Timinel a écrit :

Je ne sais pas les hypotheses derriere vos calculs de rendement ( vacance, charge, taxe fonciere , deplacement, travaux .. )

Vous avez une niche fiscale sur la Plus value de la RP , est elle interessante a utiliser ? pourquoi ne pas reinvestir ailleurs ( a cote de bordeaux ? ) la renta serait elle pire ( j’en doute ). Avez vous des attaches fortes a guyancourt ?

je n’ai pas les elements pour avoir une opinion reelle.

Vous n’avez pas deja une AV ouverte ? un PEA  ?

cdt

j’ai refait le calcul détaillé j’arrive aux chiffres ci-dessous, qu’est-ce que vous en pensez ?



je me demande si la vente n’est pas la meilleure option, moins de prise de tête et possibilité de ne pas être taxé sur la PV.

sinon aucune attache à guyancourt, plus un attachement pro…

j’ai un PEA de moins de 2 ans.

Merci encore Timinel pour votre éclairage

Dernière modification par yves78 (06/07/2021 17h53)

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#8 17/07/2021 16h08

Membre (2021)
Réputation :   1  

Si je peux me permettre quelques commentaires sur vos calculs :

1) Pourquoi appliquez-vous le régime du micro foncier (abattement de 30%) alors que le régime réel est plus intéressant dans votre simulation en location nue ?

2) Les 2000€ annuels de meubles me paraissent élevés dans votre simulation LMNP

3) Pour calculer votre rendement j’intègrerai également les travaux réalisés à 20k

4) Pour apprécier l’opération dans son ensemble il serait (peut être) intéressant de prendre en compte le fait que vous avez habité cet appartement durant 3 années. De mon point de vue (cela se discute), vous avez déjà commencé à amortir les frais de notaires réglés lors de l’achat.

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