Inquiétudes autour de la défiscalisation Pinel : faut-il investir ?

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Dernière modification par kc44 (02/02/2017 22h53)

Comment investir sans passer par les promoteurs alors?

J’y vais de ce pas !

Dans un Pinel, outre le promoteur (qui lui y gagne quasiment toujours), il y a aussi souvent le locataire qui fait une bonne affaire : il arrive à se loger à un prix décent dans un bien auquel il n’aurait jamais pu avoir accès autrement.

Sans oublier le commercial ou le CGP qui vous vend du pinel : lui est gagnant à 100%, il fournit ses services "gratuitement" et touche sa commission

Bigbil a écrit :

Pour résumé, dans le Pinel je vois 2 gagnants et 2 perdants:

Gagnants:
Promoteur et le locataire

Perdants:
Bailleur et l’Etat

Est on vraiment sur que L’état est perdant ?

Sur une nouvel construction qui n’aurait pas eu lieu si pas de Pinel,
l’état va toucher :

A la fin de la construction :
- 20% de TVA sur la construction
- Une taxe Locale d’équipement
- Des impots et taxes variées des gens qui auront contribué à la construction

Pdt la location :
- La CSG sur Les Loyers
- La TMI correspondant du revenus des Loyers.
- La taxe foncière chaque année.

Et cela Pour Zéro Risque :
- Pas de perte en capital de l’état si le prix du bien baisse au moment de la revente
- Pas de risques d’impayés
- Pas d’investissement Initial si l’état devait prendre en charge de nouveaux HLMS
- Pas de frais de rénovation.

Au final, je ne suis pas vraiment sur que l’état soit perdant dans l’opération.

Juste une question à méditer :

" pourquoi autant de gens auraientt souscrit à ce type d’investissement s’ils étaient aussi mauvais ? "

Bien sur qu’il y a un risque comme dans tout investissement, mais si vous choisissez correctement le secteur, et que vous ne souhaitez pas forcément revendre à la fin du dispositif il n’y pas de perte et vous diminuez le risque, et puis en ce qui concerne l’effet ciseau de l’imposition, c’est sur que si vous ne vous renseignez pas et ne mettez pas une solution en place avant la fin du dispositif, bien sur que vous paierez des impôts en plus comme tous bailleurs.

Simple piste de réflexion, il n’y a pas que les promoteurs et les cabinets d’experts qui vous vendent des PINEL, certaines banques le font également, en fournissant d’autres services et d’autres garanties.

Je ne suis pas Pro PINEL au contraire j’investis plus dans l’ancien, mais j’ai souscrit à un programme PINEL via une Banque, et contrairement à ce qui a été dis ic, ils tiennent compte des charges et des Taxes foncières.

N’hésitez pas à vous renseignez et à vous faire votre idée par vous même.

Cordialement.
Geo.

Dernière modification par VisionEntrepreneurs (03/02/2017 14h31)

VisionEntrepreneurs a écrit :

" pourquoi autant de gens auraientt souscrit à ce type d’investissement s’ils étaient aussi mauvais ? "

Avec un bon commercial, en enjolivant la situation, on arrive à vendre du forex et des options binaires alors pourquoi pas de l’immobilier à un prix surgonflé ( "l’immobilier ne baisse jamais", "la pierre c’est du solide" … )

Dernière modification par ZeBonder (03/02/2017 15h35)

J’avoue ne pas comprendre le lien avec des actions boursières. De plus, personne a dit qu’il n’était pas rémunérateur.

Que signifie liquide pour vous? Disponible à tout moment?

De plus, vous parlez de placement alors il me semble qu’on considère l’immobilier comme un investissement. La finalité moyen / long-terme n’est pas la même.

Enfin ce que m’embête dans la réflexion c’est la non prise en compte de l’objectif.

Je vous conseille de vous poser les bonnes questions afin de vous orienter vers le bon dispositif.

Dernière modification par Seb78 (03/02/2017 15h58)

Surin a écrit :

La solution qui consiste à ne pas vendre pour ne pas perdre me rappelle ceux qui s’obstinent en bourse.

Je suppose que vous voulez dire "qui s’obstine à garder une action qui baisse".
Dans ce cas là, la raison est simple: l’investisseur qui achète une action qui baisse s’est trompé dans son analyse. Vendre, c’est faire l’analyse que l’action va continuer à baisser.
Comment l’investisseur peut-il faire confiance dans sa seconde analyse quand il s’est planté dans la première ?

C’est simplement ridicule, le but d’un placement est d’être rémunérateur et liquide, s’il n’a ni l’un ni l’autre, on passe à autre chose.

Pour la liquidité, je ne vois pas ce que ça a à faire dans l’histoire: une start-up, une micro-cap ou une rente d’asurance ne sont pas liquides, mais elles restent des supports d’investissement valable.

Avant d’être un Pinel, un appartement est un bien immobilier.
Si sa rentabilité brute est de 3%, il est rémunérateur. Même si un appartement ancien à coté se loue à 6%.
Choisir un rendement de 3% au lieu d’un 6% semble bizarre, mais parfois on a ses raisons (rationnelles ou non). Le seul fait d’être moins rentable n’est pas suffisant pour justifier que personne ne devrait l’acheter.

DDtee a écrit :

Quel est l’intérêt de surpayer, en connaissance de cause, un investissement ?

En fait, je crois qu’il y a un point à éclaircir:
Quand j’achète un appartement neuf donné, est-ce que je le paye plus cher si j’utilise un montage Pinel dessus ou si je le loue "normalement" ?

Dans ma compréhension, les logements susceptibles d’être "Pinel-isés" souffrent d’une surcote. Mais j’ai l’impression que cette surcote ne dépend pas de si on le "Pinel-ise" ou non.
Est-ce que je me trompe ?

Pour moi les logements proposés en Pinel souffrent toujours d’une surcote et d’une piètre rentabilité.
Ce type de programme est accompagné de différents intermédiaires qui font monter les coûts, c’est sans doute la raison de la surcote. D’autre part acheter neuf est sans doute une erreur pour l’investisseur…

Cela fait maintenant plusieurs années que je demande et attends un exemple contraire. Si vous avez un exemple à me proposer je suis prêt à changer d’opinion.

La vertu ne s’adressait évidemment pas aux qualités morales de l’investisseur mais aux qualités que l’on peut attendre d’un investissement… facile à trouver mais pas rentable car payé trop cher au m2 est un investissement pour moi non vertueux.