Comment créer une société autour de l'immobilier, mais seul ?

Merci pour votre réponse,

En incluant un membre à  hauteur de 1% de part de ma SCI, on est d’accord que la banque va demander au deux personne de se porter "responsable" à hauteur du total emprunter ? (J’ai eu se son de cloche chez Crédit Foncier qui à était racheter visiblement.)

De plus j’ai lu quelque part que l’avantage de la SCI c’était de pouvoir "emprunter plus" notamment car on est deux et que la capacité d’emprunt est plus élevé c’est vraiment vrai ?

Valentin,

Bonjour PassMoiLeSel,

Vous avez la même problématique que moi : J’ai 3 appartements loués en nu et je cherche aussi à acheter un immeuble de rapport en étant à l’IS l’an prochain. Mais je ne suis pas sûr que les avantages d’être à l’IS soient plus grand que le simple fait d’être en nom propre avec déficit foncier. En effet, tous les avantages liés à la possibilité de pratiquer des amortissements et d’être imposé à seulement 15% sont largement contrebalancés quand, à la revente, il faut payer 30% sur la plus-value (amortissements déduits!) + 30% en PFU pour toucher le cash.

Une remarque : vous dites ne pas vouloir vendre l’immeuble. Il faut penser qu’au bout de quelques années vous en aurez peut-être marre de gérer tous vos locataires. Vous aurez peut-être d’autres projets, vous aurez peut être déménagé et vous voudrez peut-être revendre et placer l’argent en bourse pour avoir plus de temps.

20 ans c’est long. Et puis, une rénovation, ça tient plutôt 10 ans que 20. Pourquoi ne pas faire un plan plus court, disons sur 6 ans, en se servant du mécanisme de report du déficit foncier comme pierre angulaire du projet? par exemple :

_Achetez en nom propre un immeuble à 200.000€ + 200.000€ de travaux. Si on table sur une rentabilité de 10%, vous aurez environ 40.000€ de loyers bruts annuels. Après les différentes charges (TF, intérêts d’emprunt, entretien, primes d’assurances etc) il vous restera au plus 30.000€  de RF nets de charges. Or comme vous aurez fait 200.000€ de travaux, vous pourrez reporter le déficit sur 6,6 ans (200.000/30.000).
Si vous avez pris un crédit de 400.000€, sur 18 ans, à 1,50%, ce qui est possible sans compromettre l’autofinancement vu l’absence de fiscalité, vous aurez remboursé 120.000€ de capital restant dû au bout de 6 ans.
Au terme de ces 6 années vous revendez, disons, à 600.000 vu que vous aurez fait de gros travaux et que vous aurez un immeuble en très bon état. Vous payez 72.400€ d’impôt sur la plus-value (36,2% X 200.000). Il vous reste 527.600€. Vous remboursez la banque à qui vous ne devez plus que 280.000.
Conclusion, vous avez gagné 247.600€ en 6 ans. (527.600-280.000)

Vous les placez en bourse et, sur la base d’un rendement de 4%, vous touchez une rente de 825€ par mois à vie sans entamer capital.

Bien sûr il faut affiner les calculs, savoir maîtriser un chantier de 200.000€, savoir convaincre la banque, savoir où et quoi acheter, mais en se penchant sur la question on peut arriver à quelque chose. Et puis il me semble que vous être un peu dans le bâtiment.

Lachignolecorse, en êtes-vous sûr?

Il me semble que pour les particuliers  la valeur d’achat retenue pour le calcul de la plus-value est le prix d’achat augmenté des frais de mutation et des travaux.
Que le coût de ces travaux vienne réduire le résultat imposable est une autre histoire qui n’a rien à voir. Non?
Mais je ne saurais pas donner de source.