Investir dans un appartement via la loi Pinel ?

Canyonneur75 · #176

Une petite recherche sur internet m’a permis de localiser l’immeuble et obtenir quelques précisions (c’est pas très difficile, certaines agences ont publié des photos présentant le panneau publicitaire du programme…).

Il s’agit d’une résidence étudiante de plus de 200 logements (T1/T2) avec des services partagés au rez de chaussée… Le programme devait être éligible à un dispositif fiscal "résidence de services". Certaines annonces locatives précisent que les locations sont réservées aux étudiants… et on retrouve la présentation du projet sur deux sites de cabinets d’architecture…

Coté prix de vente, on est très décalé avec la fourchette de prix de meilleurs agents pour Villeneuve la Garenne : 2 882 € (fourchette : 1 914 € - 3 996 € ) mais assez en phase avec l’évaluation pour l’adresse en question. J’ai aussi trouvé une annonce pour un T2 de 37m2 dans la résidence à 150000 euros, soit moins de 4100 euros/m2.

En revanche, j’ai pas trouvé d’information sur le statut actuel de la résidence : le gestionnaire a t’il jeté l’éponge ? Mode de gestion actuel de la résidence ? Compte tenu du statut initial de la résidence, il est possible que le prix d’achat ait été particulièrement élevé… Les plus curieux pourront obtenir la fiche d’un des lots vendus auprès du service de la publicité foncière…

Canyonneur

PS : j’ai volontairement pas donné l’adresse pour laisser les IH s’exercer à la localisation sur internet…

Dernière modification par Canyonneur75 (04/06/2021 12h21)

Tlaloc · #177

Bernard2K, le 02/06/2021 a écrit :
Beau boulot. J’ajoute juste un petit détail concernant l’hypothèse de revente.

La location nue est en fait un bail indéfiniment renouvelable.

Et le congé pour vente ?

eureka38 · #178

Oblible, le 03/06/2021 a écrit :
Sur une des annonces ils indiquent 1ke de charges annuelles, si vous rajoutez la taxe foncière et les autres frais, vous aurez une rentabilité < 1%.

Je ne comprends pas que des gens achètent avec une telle rentabilité. Même moi qui n’ai pas forcément fait des affaires lors de mes achats, je suis largement au dessus.

Bernard2K · #179

Tlaloc a écrit :
Bernard2K, le 02/06/2021 a écrit :
Beau boulot. J’ajoute juste un petit détail concernant l’hypothèse de revente.

La location nue est en fait un bail indéfiniment renouvelable.
Et le congé pour vente ?

Il était implicite, et il a été largement évoqué par la suite.

C’est long : Il faut donner congé (au moins) 6 mois avant la fin du bail. Si par malchance le bail se renouvelle 1 an avant la fin de la période d’engagement, vous allez donc devoir attendre 2 ans après la fin de la période d’engagement.

C’est lourd : le congé vaut offre de vente, ça veut dire que 6 mois avant de donner congé, vous savez déjà exactement à combien vous voulez vendre. Si ensuite vous trouvez un acheteur qui vous fait une offre sous le prix et que vous êtes prêt à accepter, ou si vous baissez le prix affiché, vous devez faire une nouvelle ofrre, et le locataire a à nouveau 1 mois pour accepter ou non…

Les acheteurs de Pinel étant des gens à la recherche de la simplicité, j’aimerais savoir quelle proportion d’entre eux arrivent à donner un congé pour vendre, pile au bon moment et en respectant les formes.

Tlaloc · #180

lechatquiroucoule, le 03/06/2021 a écrit :
Bonjour,

Je ne sais pas s’il existe des statistiques mais j’ai trouvé un cas intéressant à côté de chez moi. En glanant les annonces du bon coin, les mêmes photos revenaient sur plusieurs biens, ce qui m’a intrigué.
Il s’agit de Pinel car c’est même indiqué dans une des annonces, l’immeuble date de 2011…

Tous ces biens sont des studios de 21/22m2 dans la même tranche de prix, certains ont disparu depuis mais il reste une dizaine à ce jour.

Sur un des bien, le loyer indiqué est de 320€ CC. Les prix de vente s’échelonnent entre 108k (loué) et 122k (libre).

Recherche leboncoin en question

Xavier.

Il n’y a aucun appartement à louer à moins de 600 euros dans la commune sur lbc.
Du coup, le rendement n’est pas si affreux que ça.

Timinel · #181

C’est encore pire puisque le loyer est de 320 euros sur les offres. ( mais on devie du sujet )
1) c’est encore une residence services ( et donc le preneur mets les 300 euros dans sa poche )
2) ce n’est plus une residence …. mais il faut suivre les augmentations legales de loyer etc pendant quelques années.

Dernière modification par Timinel (04/06/2021 14h27)

Adrien · #182

Jeff33, le 03/06/2021 a écrit :
C’est un débat sans fin cette histoire de Pinel.

Il faut arrêter de dire " le Pinel, c’est pas bien, le Pinel ceci, le Pinel cela…"

Il y a tout simplement 2 types de catégories de personnes :
- les gens qui recherchent de la rentabilité, du cash flow, du déficit avec des travaux… : ce sont principalement la catégorie de personne de ce forum. Mais cela demande du travail, de la négociation, de la patience, des visites et des visites (certains parlent de plus de 20 visites par mois), des travaux (synonyme de tracas si on n’est pas un minimum bricoleur)…..
- et puis il y a des gens qui ne veulent pas s’embêter avec tout ça, qui veulent du clé en main….

Le pinel a ses avantages (clé en main, réduction d’impôt, pas de recherche, pas de temps perdu, pas de travaux, pas de….) et ses inconvénients (largement discuté ici et que tout le monde connaît).

J’ajouterais que celui qui a investi dans une métropole et dont les prix ont augmenté de 40% en 10 ans voit l’écart comblé avec le prix de l’ancien lors de l’achat (de l’ordre de 20-25% dans ma zone). En effet, tout le marché a profité du marché haussier et l’investisseur aurait pû faire mieux. Néanmoins, au final l’investisseur perçoit :
- 2% de renta soit 1-1.5% nets
- 2% d’avantage fiscal
- une PV à la revente
sans compter l’effet de levier du crédit.

Allez lui dire qu’il est un abruti car il aurait pû faire beaucoup mieux.

Il me semble que le fait d’investir en Pinel dans un marché haussier induit un très gros biais de perception. En effet, le TRI est bon au final même si d’autres options auraient été plus rémunératrices. En outre, investir en immobilier est perçu comme plus sûr par ce type d’’investisseur’ novice en général et l’épargne forcée serait probablement aller sur des livrets ou AV avec des rendements de 1 à 2% max.

RadioInvest · #183

Je suis tout à fait d’accord avec les réflexions d’Adrien et Jeff33.

Je rajouterai qu’in fine, il y a 3 grandes visions qui répondent à des objectifs complètement différents :

- Investisseur voulant "créer" du patrimoine en partant de 0 car revenus peu élevés et peu d’épargne => investisseur à la dure ciblant les biens décotés avec travaux, gros travail de recherche/de gestion personnelle non déléguée avec immeubles de rapport à forte rentabilité immédiate et cash-flow élevé.

- Investisseur voulant "simplement" diversifier son patrimoine et placer son épargne en dehors des livrets remplis, utiliser sa grande capacité d’emprunt, issue de revenus élevés pour faire un peu mieux que l’inflation => investissement sur des produits peu rentables avec délégation maximale car peu de temps et d’envie à y consacrer.
Un cash-flow négatif de 400 ou 500 € / mois s’obtient pour certains en une journée de travail donc il est facilement "relativisé".
La simplicité a un coût, celui de la faible rentabilité mais cette donnée est connue dès le départ.

- Investisseur avec revenus élevés et l’envie / capacité de faire de l’investissement à la dure => résultats au rendez-vous car forte capacité d’épargne et d’endettement + cash flow élevés pour multiplier les projets (le meilleur des deux mondes précédents réunis).

Il s’agit simplement de ne pas aller contre sa propre nature et de se connaître soi-même.

Et puis, il y a vraiment un marché très disparate de produits immobiliers de défiscalisation ; il n’y a aucun rapport entre un appartement acheté en 1ère couronne parisienne ou autre grande métropole française (mais c’est un pari, aucune assurance d’obtenir +40% d’augmentation du prix de l’ancien à 10 ans, certaines villes ont réussi) et un appartement acheté dans une ville moyenne à démographie déclinante avec saturation de l’offre locative et absence d’augmentation du prix de l’ancien sur les 10 ans.

Elessor · #184

Il manque le profil suivant : investisseur de la classe moyenne qui a fini de payer sa RP, qui grimace chaque année au moment de faire son chèque aux impôts, qui n’a confiance que dans la pierre car "ça ne peut pas baisser" et qui par absence d’expérience et manque de curiosité prendra pour argent comptant la simulation Pinel que lui fera son conseiller bancaire.
Il ne prendra même pas la peine de faire le bilan de son opération à la fin et ne s’apercevra pas que son TRI à été famélique voir négatif (de toutes façon il ne sait pas ce qu’est un TRI).

Je connais 3 propriétaires de Pinel, et les trois ont à peu près ce profil.

Il s’agit également du profil qui, par absence d’intérêt pour le sujet et absence de craintes pour l’avenir (RP payée, bon niveau de revenu) ne va pas chercher des solutions d’épargne plus performantes et aurait donc tendance à consommer le cash flow en excès.
Je rejoins donc ce qui a été dit au-dessus : l’opération à au moins l’avantage de générer de l’épargne forcée, même si le rendement final est médiocre.

Dernière modification par Elessor (04/06/2021 20h42)

Tof91 · #185

bonjour,

Je vais décrire ici mon cas concret d’appartement PINEL qui vient d’être livré:

c’est en Essonne, le programme a été initié en 2018,
L’appartement est un T2 de 43,6m2 acheté à 179 000 euros et l’emprunt porte sur 187000 euros avec tous les frais.

Souvent en début de programme, il y a toujours un appartement moins bien exposé et moins cher que les autres T2 ,donc j’ai pris celui ci devançant une dame qui à 9H du matin attendait devant la porte de la première journée de lancement du promoteur …
J’avoue avoir surveiller sur tous les programmes neufs du coin pour voir les prix de cet appart moins cher.

Dans tous les programmes neufs du coin la même surface était toujours à 208000 euros et j’ai surveillé cela pendant 3 ans, il me semble en avoir vu une fois un à 195000 euros dans une ville proche mais rien à 179000.

L’ obtention du prêt est en date de juin 2018,
il y a eu des intérêts intercalaires au fur et à mesure des appels de fonds
pendant 3 ans de juin 2018 jusqu’ en juin 2021.
Pendant les 3 ans ces intérêts intercalaires ( de 100 à 300 euros par mois) ont été déduits des impôts comme des intérêts d’emprunts pour faire baisser les revenus fonciers globaux des autres appartements "loués en nu", c’est toujours ça de pris le temps de la construction.
Ce n’est pas possible si on n’ a pas de bien loué nu à coté.

Le loyer maximal Pinel pour la zone A est donc de 663 euros + 92 euros de provisions pour charge.

-Le crédit sur 25 ans est de 794 euros à partir de septembre 2021.
-1200 euros de charges/an (à confirmer mais c’est du classique )
-La Taxe foncière est exonérée pendant 2 ans je crois mais j’ai compté un mois

Coté défiscalisation ,le PRU qui sert de base est donc de 187000 euros et sur cette base les 21% de la defisc sur 12 ans est donc 39270 euros,
on ne peut pas conclure pour autant que le prix d’achat est 147730 euros (au passage c’ était l’ordre de grandeur du prix de l’ancien dans cette ville pour la même surface il y a 3 ans)
ce qui fait -3272,5 d’impôts par an pendant 12 ans.

Cette defisc s’appliquera sur le montant d’impôts sur le revenu "en dernier lieu" c’est à dire après le calcul de l’impôt issu des salaires +revenus fonciers "classiques" des autres biens + LMNP + revenus fonciers du bien Pinel.
(c’est comme ça qu’on me l’ a vendu je verrai ça dans la déclaration de l’année prochaine)

D’après le site que j’utilise pour les estimations des biens la valeur de cette appartement serait à 183500 aujourd’hui (à voir dans le temps…)

Coté livraison du bien : pas de mauvaise surprise le promoteur à été réglo.
Je n’ai pas eu d’impact coté mise en place du prélèvement à la source.

Les points négatifs :
-il était cher par rapport au prix de l’ancien mais moins cher que les autres neufs …
-Retard de 6 mois
-un quartier que je sens mal pour l’avenir mais c’est juste une intuition
-L’attente, en fait pendant 3 ans vous n’avez pas de loyer et le banquier doit l’intégrer dans l’endettement quand vous sollicitez un prêt dans la même banque.
-j’ai pu "caser" un bien LMNP démarré l’année dernier pour compenser la perte des 3 ans mais je n’anticipais pas d’acheter un bien LMNP dans les 3 ans.

Les points positifs :
-il est "déjà" valorisé au prix d’achat mais il faut rester prudent (pas évident dans le neuf) car le covid l’aurait fait passer de 147000 à 183500 en 3 ans! donc méfiance
-la defisc
-Un petit cash flow avec la defisc
-cet appart s’inscrit dans la stratégie: pas beaucoup d’opportunité d’acheter bas mais tous les appartements sont dans le même coin , surface raisonnable et je connais bien ce coin.

Je ne le referai pas mais l’engagement était pris.

Range19 · #186

Tof91, le 02/09/2021 a écrit :
D’après le site que j’utilise pour les estimations des biens la valeur de cette appartement serait à 183500 aujourd’hui (à voir dans le temps…)

Vérifiez mais la plupart de ces sites font des estimations frais d’agence inclus.

Oblible · #187

La défiscalisation ne devrait pas être incluse dans le calcul de la rentabilité ?

Sinon en Essonne la taxe foncière fait mal ( je payais 1ke pour un appart de 60m² ).

Tof91, le 02/09/2021 a écrit :
-Un petit cash flow avec la defisc

Tof91 · #188

@Oblible
si bien sur, la defisc est incluse dans le calcul de la rentabilité mais je voulais simplement dire qu’elle s’applique sur l’ensemble de l’impôt et pas forcément sur le bien en lui-même et c’est même ça qui me console un peu .

Sinon en Essonne la taxe foncière fait mal ( je payais 1ke pour un appart de 60m² ).

j’ai 680 euros de TF pour 2 T2 de 46m2 dans l’ essonne mais la ville est "active" en terme d’entreprises
mais je verrai ça pour cette ville car c’est le premier bien dans cette ville.

@Range
Je ne savais pas merci pour ce point !
c’est logique quand on y réfléchit, c’est aussi pour pousser à la vente en passant par le site.
du coup je rajoute combien de % à l’estimation pour le prix réel?
j’ai fait ces estimations sans rentrer le détail des spécificités de chaque appartement me limitant à rentrer uniquement les surfaces.
C’est bien pour approximer le ratio patrimoine net/patrimoine brut et savoir si on se trompe beaucoup ou pas.

Caskman · #189

Range19 a écrit :
Tof91, le 02/09/2021 a écrit :
D’après le site que j’utilise pour les estimations des biens la valeur de cette appartement serait à 183500 aujourd’hui (à voir dans le temps…)
Vérifiez mais la plupart de ces sites font des estimations frais d’agence inclus.

Celui que j’utilise (meilleursagents) donne des estimations "net vendeur", donc hors frais d’agence…
Peut-être devez-vous comparer les estimations de plusieurs sites?

Dernière modification par Caskman (03/09/2021 10h06)

Tof91 · #190

Oui c’est celui-ci que j’ utilise aussi.
je le trouve assez pertinent pour ma ville "principale"

je vais en chercher d’ autres

InvestisseurHeureux · #191

Ces paragraphes corroborent de nombreux podcasts écoutés ces dernières semaines :

TheConversation a écrit :
Le retour des carottes locatives ?

Nouvelle manifestation de l’ambivalence de la classe politique dans la gestion des niches le même texte proroge ou élargit de nombreux dispositifs dérogatoires comme l’exonération des pourboires, la réduction des dons de l’impôt sur le revenu et les réductions Malraux et Denormandie pour l’investissement immobilier.

Le dispositif Pinel permet aux résidents fiscaux français – sous certaines conditions très strictes – de réduire leur impôt sur le revenu via l’acquisition d’un bien immobilier neuf à mettre en location. Pour un coût de 1,5 milliard d’euros par an, cette exonération constitue un cas d’école des contradictions insolubles de la gestion des niches dans le cadre de la fiscalité actuelle des particuliers.

En 2019, un rapport commandé en 2019 par le gouvernement à l’Inspection générale des finances déconseillait la suppression de ce dispositif, car il favorise la mise à disposition de logements neufs pour les ménages, tout en militant pour sa limitation.

Par la suite, le rapport annexé au PLF pour 2022 prônait sa disparition progressive qui a finalement été actée dans le PLF pour 2024. Au plus mauvais moment. En effet, la politique du logement ayant été largement délaissée sous le premier quinquennat du président Emmanuel Macron, le nombre de logements mis en chantier est tombé de 437 000 (dont 113 000 dans le parc social) en 1915 à 358 000 en 2022 (dont 48 000 dans le parc social). Pour 2023, on attend encore à une chute de 30 % du fait notamment de la hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt.

La France reste donc très loin des 350 000 nouveaux logements nécessaires chaque année pour éviter une crise majeure de l’offre de plus en plus visible chez les locataires et des 500 000 qui permettrait de résoudre la crise du logement. En effet, le nombre de ménages mal logés s’élève à plus de 4 millions, les demandeurs en attente d’un logement social atteignent le chiffre inédit de 2,42 millions, et les personnes sans domicile seraient environ 330 000.

Or, on peut d’ores et déjà parier sur la poursuite de la crise dans le secteur de la construction qui devrait perdre 180 000 emplois en 2024. Son poids dans l’économie étant de 5 %, une contraction de 20 % du secteur obérerait le PIB de 1 %, ce qui générerait des pertes fiscales sans commune mesure avec le coût du dispositif Pinel.

C’est pourquoi une nouvelle niche fiscale compensant la fiscalité la plus lourde des pays riches sur l’immobilier des particuliers semble désormais inévitable…

Source : Loi Pinel, FIFA et titres-restaurant : trois symboles des contradictions de la gestion des niches fiscales

arkamoon · #192

Surtout avec une partie des logements qui devrait disparaitre du parc locatif avec les DPE pas suffisant, dans des zones ou la rénovation est trop couteuse par rapport au prix de l’immobilier.

La question est quel va être cette nouvelle carotte, et a qui va-t-elle pouvoir profiter?

Car si c’est comme le LMNP qui semblé voué a disparaitre, et qui pour le moment est remplacé par les SCI à l’IS… Clairement ce ne sont pas le même type de profil qui pouvait profiter du LMNP et celui qui peut profiter d’une SCI…

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Investir dans un appartement via la loi Pinel ?

#176 04/06/2021 09h33

#177 04/06/2021 12h47

Bernard2K, le 02/06/2021 a écrit :

#178 04/06/2021 12h49

Oblible, le 03/06/2021 a écrit :

#179 04/06/2021 13h05

Tlaloc a écrit :

Bernard2K, le 02/06/2021 a écrit :

#180 04/06/2021 13h06

lechatquiroucoule, le 03/06/2021 a écrit :

#181 04/06/2021 14h26

[+1] #182 04/06/2021 18h20

Jeff33, le 03/06/2021 a écrit :

[+1] #183 04/06/2021 19h51

#184 04/06/2021 20h36

#185 02/09/2021 20h41

[+1] #186 03/09/2021 08h05

Tof91, le 02/09/2021 a écrit :

#187 03/09/2021 08h49

Tof91, le 02/09/2021 a écrit :

#188 03/09/2021 09h59

#189 03/09/2021 10h04

Range19 a écrit :

Tof91, le 02/09/2021 a écrit :

#190 03/09/2021 10h35

#191 29/11/2023 12h49

TheConversation a écrit :

#192 29/11/2023 13h53

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