Investir dans un appartement via la loi Pinel ?

ipalio · #151

Bonjour,

Je suis tout à fait d’accord, il faut des chiffres pour conclure.

L’investissement PINEL est souvent étudié uniquement sous l’angle de la réduction d’impôt. Surpayer le bien n’est pas forcément rédhibitoire, il faut étudier l’opération au niveau du résultat global.

Si vous n’avez pas votre propre modèle Excel, je me permets de partager un simulateur gratuit et sans adresse email: https://ipalio.com/
Le PINEL est prévu parmi tous les dispositifs proposés, y compris le calcul automatique du loyer plafonné selon la superficie du bien.

N’hésitez pas à partager les paramètres de votre projet PINEL qu’on puisse échanger sur des éléments concrets.

Au plaisir d’échanger

PS: Par souci de transparence, je précise que je suis le cofondateur du site gratuit ipalio.com.

Tlaloc · #152

Bonjour, quelle est la rentabilité maximale avant réduction d’impôt que vous ayez vue ?

En zone A, j’ai vu du 5% brut à Toulon.
Pas réussi à trouver mieux.

alexindep · #153

Bonsoir les IH,

Je me permets de remonter ce sujet, car je viens de faire un article sur le sujet dans lequel j’analyse un investissement PINEL "classique" en tenant compte de l’ensemble des frais pour un investisseur.

Il ne s’agit en aucun cas d’un témoignage « à charge » mais plutôt d’un éclairage sur les modalités d’un investissement en PINEL. Les « vendeurs » de PINEL semblent parfois manquer de transparence sur la réelle rentabilité d’un tel projet.

Ci-dessous la synthèse pour un investissement au prix d’achat 240000€ et en prenant 3 hypothèses de prix de revente différentes.

Hypothèse 1 d’une revente au prix moyen de l’ancien à Montpellier = 150000€
Hypothèse 2 d’une revente au prix moyen de l’ancien + 20% = 180000€
Hypothèse 3 d’une revente au prix d’achat, soit +60% que le prix moyen de l’ancien = 240000€

Comme vous pouvez le constatez, le résultat de l’opération est dans le rouge peu importe la durée de détention dans le cadre d’une revente au prix de marché ou dans le cadre d’une revente au prix de marché +20%. Les hypothèses prises dans cette étude sont pourtant optimistes et en faveur de l’investisseur en PINEL.

Alors on pourrait se dire que dans le cadre de l’hypothèse 3 et une revente au prix d’achat, soit +60% par rapport au prix moyen de l’ancien, le résultat net est positif. Effectivement, après avoir fait un effort d’épargne de 500€ par mois, notre investisseur peut espérer avoir un gain de 26000€ après 6 ans, 46000€ après 9 ans et 58500€ après 12 ans.

S’il n’avait pas investi et placé cet effort d’épargne sur un livret A, il aurait un patrimoine net plus important y compris dans cette 3ème hypothèse.

Plus de détails dans l’article, n’hésitez pas à me corriger au besoin.

Bonne soirée les IH !

Bernard2K · #154

Beau boulot. J’ajoute juste un petit détail concernant l’hypothèse de revente.

La location nue est en fait un bail indéfiniment renouvelable. Et un locataire avec un logement presque neuf et un loyer très bas, il reste… Or, un logement avec un locataire incrusté qui s’accroche à son loyer sous-évalué, c’est la plaie à vendre : on perd déjà tous les acheteurs en recherche de RP ; et les acheteurs de type investisseurs bailleurs vous brandissent l’argument du loyer trop bas pour négocier le prix à la baisse.

A chaque fois que je lis quelqu’un dire "à la fin de la période d’engagement, je vends", sous-entendu "je vends à prix normal sur le marché normal", je me dis "il a une baguette magique ou quoi ?".

C’est vrai que le locataire peut aussi s’en aller pile au moment où l’on veut vendre. Probabilité que ça arrive ?

lachignolecorse · #155

Toute l’astuce des vendeurs de Pinel est de passer sous silence l’estimation du montant de la revente. Donc la première chose à regarder dans un pinel est la décote entre le prix proposé et le prix de marché de l’ancien.

Sur le marché où je me trouve, le ratio est de l’ordre de 2 alors que l’évolution du prix de l’ancien est de l’ordre de 50% sur les 15 dernières années (ce qui est déjà pas mal). Donc si vous achetez un pinel à 200€, il n’en vaudra plus que 150€ dans 15 ans (avec néanmoins possibilité de petite prime pour bien récent).

Comme preuve de la tendance des marchands de Pinel, le simulateur proposé par Ipalio indique une revente au prix d’achat (à une date pas clairement définie), ce qui est pour moi, une condition beaucoup trop optimiste.

Bernard2k soulève un point important, la vente nécessite généralement l’expulsion du locataire pour ne pas subir une moins-value pour vente d’un logement loué. Donc à 3 années près, vous ne maîtrisez pas le point de sortie de l’investissement en location nue.

Range19 · #156

En réalité, tout cela nous le savons. Mais le grand public a besoin d’autre chose que réaliser un investissement intéressant.
La brosse à reluire des marchands de tous poils apporte à l’ego du client souvent bien plus que quelques calculs acharnés d’amis qui veulent réellement du bien.
Je n’arrive plus et ne cherche plus que très rarement à dissuader mes copains ou proches investisseurs en programme de défisc sur papier glacé.

Le rêve se vend mieux que la réalité, ce dans tous les domaines.

RadioInvest · #157

lachignolecorse a écrit :
Bernard2k soulève un point important, la vente nécessite généralement l’expulsion du locataire pour ne pas subir une moins-value pour vente d’un logement loué. Donc à 3 années près, vous ne maîtrisez pas le point de sortie de l’investissement en location nue.

Je ne suis pas sur de vous suivre, pourriez-vous m’éclairer :

Quelle différence y a t-il entre les 2 investisseurs suivants :

- Investisseur 1 met en vente son appartement parisien actuellement en location nue avec un rendement à la location de 2.5 % et donne congé à son locataire pour éviter de vendre un logement habité.

- Investisseur 2 met en vente son appartement de la première couronne parisienne actuellement en location nue (location type dispositif Pinel) avec un rendement à la location de 1% et donne congé à son locataire pour éviter de vendre un logement habité.

Aucun des deux ne maîtrise la date de sortie de son locataire puisqu’ils sont tous les deux en location nue alors pourquoi différencier les deux investisseurs ?

Pour quelle raison l’investisseur 2 passerait à côté des acheteurs de RP ?

PimPamPoum · #158

@Range19

J’apporterais une petite nucance. Ici, nous avons une approche patrimoniale un peu trop rationnelle avec un objectif d’independence financière et parfois un peu éloignée des préoccupations du grand public.
Certes le résultat est négatif sur ce type d’opération, mais je constate que c’est aussi souvent mis en œuvre dans une logique d’épargne forcée. Il faut comprendre que sans investissement, c’est de l’argent qui aurait été dépensé en consommation dans des bêtises (impulsivité, récompense immédiate, etc.). Les gens se connaissent, dans ce scénario, pour le foyer, à mon sens, le bilan patrimonial est positif et n’est pas forcement dénué de réflexion en amont.

Dernière modification par PimPamPoum (03/06/2021 09h09)

Oblible · #159

Il ne faut pas non plus oublier qu’en cas de baisse de revenu, d’expatriation … l’avantage fiscal disparait.

lachignolecorse · #160

RadioInvest a écrit :
Quelle différence y a t-il entre les 2 investisseurs suivants :

- Investisseur 1 met en vente son appartement parisien actuellement en location nue avec un rendement à la location de 2.5 % et donne congé à son locataire pour éviter de vendre un logement habité.

- Investisseur 2 met en vente son appartement de la première couronne parisienne actuellement en location nue (location type dispositif Pinel) avec un rendement à la location de 1% et donne congé à son locataire pour éviter de vendre un logement habité.

Aucun des deux ne maîtrise la date de sortie de son locataire puisqu’ils sont tous les deux en location nue alors pourquoi différencier les deux investisseurs ?

Pour quelle raison l’investisseur 2 passerait à côté des acheteurs de RP ?

L’avantage de vendre un bien vide est de cibler un maximum d’acheteurs (pour RP et locatif). Le vendeur qui résilie le bail pour vente à l’opportunité de le faire tous les 3 ans.

Si vous achetez un bien loué, vous ne pouvez résilier le bail durant les 2 premières années. Si c’est loué en nu, vous pourrez récupérer le bien entre 2 ans 1/2 et 5 ans… c’est long! De plus, il faut que l’acheteur ait envie de faire du locatif. Certes, vous profiterez probablement d’une décote pour l’achat d’un bien occupé, mais pas mal d’inconvénients aussi.

Bernard2K · #161

@radioinvest : la raison de la décote à la revente d’un Pinel est pourtant évidente, sans même parler des acheteurs de RP.

- Un appartement loué au prix de loyer du marché se vendra normalement à des investisseurs bailleurs normaux.
- Un appartement loué sous le prix de loyer du marché se vendra à des investisseurs bailleurs qui vont chercher à faire baisser les prix.

La différence, c’est que le propriétaire d’un Pinel est obligé de virer son locataire s’il ne veut pas subir de décote à la revente. L’acheteur d’un appartement "normal" peut le vendre occupé : pourvu que le loyer soit normal (voire un peu haut grâce à la qualité du bien), il vend un rendement.

Toute la question, c’est : "est-ce que mon bien est normal dans son marché ?". Un appartement occupé à Paris est normal, si le loyer est au niveau pratiqué habituellement. Un Pinel au loyer trop bas n’est pas normal, d’où décote.

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2021 09h45)

RadioInvest · #162

Bernard2K a écrit :
@radioinvest : la raison de la décote à la revente d’un Pinel est pourtant évidente, sans même parler des acheteurs de RP.

- Un appartement loué au prix de loyer du marché se vendra normalement à des investisseurs bailleurs normaux.
- Un appartement loué sous le prix de loyer du marché se vendra à des investisseurs bailleurs qui vont chercher à faire baisser les prix.

Je voulais savoir pourquoi vous considériez que celui qui souhaite vendre son appartement dit Pinel à des acheteurs potentiels de RP ne pouvait pas trouver preneur.

Ici je ne vois pas pourquoi le rendement locatif rentre en ligne de compte car à Paris par exemple, celui qui achète un T3, avec l’encadrement des loyers a un rendement très faible, le vendeur de T3 trouve donc comme acheteur des gens qui cherchent une RP.

Je pense que pour une réflexion globale, il faut différencier T1/T2 Pinel versus T1/T2 "vrai ancien" d’une part et T3 Pinel versus T3 "vrai ancien" car la typologie d’acheteurs est à mon sens complètement différente : achat pour louer dans le 1er cas (l’acheteur regarde le rendement locatif, dans ce cas il exclut l’achat d’un ancien Pinel) versus achat RP pour habiter (l’acheteur ne regarde pas le rendement locatif, il est intéressé par l’ancien Pinel car les caractéristiques d’un logement T3 de 2020 sont à ses yeux meilleures qu’un logement des années 70 pour y vivre).

Dernière modification par RadioInvest (03/06/2021 10h34)

Timinel · #163

Bonjour

Pimpampoum a écrit :
Certes le résultat est négatif sur ce type d’opération, mais je constate que c’est aussi souvent mis en œuvre dans une logique d’épargne forcée. Il faut comprendre que sans investissement, c’est de l’argent qui aurait été dépensé en consommation dans des bêtises (impulsivité, récompense immédiate, etc.). Les gens se connaissent, dans ce scénario, pour le foyer, à mon sens, le bilan patrimonial est positif

Je me permets de ne pas etre tout a fait d’accord avec cela.
1) on peut faire de l’epargne " forcee" en versant tout les moins XXX euros sur une AV ( et meme un PEA mais je n’irai pas jusque la , juste le fond euros)

le bilan a 6, 9 ou 12 ans sera " positif" et ca fait une grosse difference en terme de patrimoine.

2) J’espere que pour epargner il ne faut pas se faire une telle violence entre le banquier qui attend son remboursement, le locataire qui n’est pas si facile et le fisc qui surveille de pret.. ( oui le tableau est plus rose souvent )

3) si on est pret a "subir" le 2, pourquoi ne pas chercher le projet qui sera positif dans les differentes situations ( dans le plus de situations identifiées )

il me semble que la part d’irrationnalité vient surtout ( uniquement ? ) de la carotte fiscale , a partir du moment ou on paie 6, 10k d’impot on " pose parfois le cerveau" pour une solution pour ne pas les payer et generalement on est dans une categorie ou on peut epargner.

c’est la meme logique qu’en allant voir un banquier pour investir en bourse:
" vous pouvez placer 300 euros tous les mois sur un ETF ,vous ne ferez pas mieux que les autres ni pire , sinon j’ai cette categorie de titre, ca sous performe , mais vous aurez quand meme une partie de votre epargne a la fin et ca c’est mieux que rien" .

cdt

Dernière modification par Timinel (03/06/2021 10h53)

Jeff33 · #164

C’est un débat sans fin cette histoire de Pinel.

Il faut arrêter de dire " le Pinel, c’est pas bien, le Pinel ceci, le Pinel cela…"

Il y a tout simplement 2 types de catégories de personnes :
- les gens qui recherchent de la rentabilité, du cash flow, du déficit avec des travaux… : ce sont principalement la catégorie de personne de ce forum. Mais cela demande du travail, de la négociation, de la patience, des visites et des visites (certains parlent de plus de 20 visites par mois), des travaux (synonyme de tracas si on n’est pas un minimum bricoleur)…..
- et puis il y a des gens qui ne veulent pas s’embêter avec tout ça, qui veulent du clé en main….

Le pinel a ses avantages (clé en main, réduction d’impôt, pas de recherche, pas de temps perdu, pas de travaux, pas de….) et ses inconvénients (largement discuté ici et que tout le monde connaît).

Dernière modification par Jeff33 (03/06/2021 10h45)

piwai · #165

Il faut tout de même souligner que dans la catégorie "clés en mains", le Pinel n’est pas forcément un "bon" produit : du LMNP ancien en rénovation via une société spécialisées dans la chasse / rénovation / souvent location sera sans doute meilleur qu’un Pinel !

En particulier, le LMNP offrira vraisemblablement une situation cashflow meilleure que le Pinel. Accessoirement, les délais ne sont pas les mêmes car pas de VEFA en LMNP mais juste +/- 6 mois pour trouver le bien et le rénover.

Bernard2K · #166

RadioInvest a écrit :
Je voulais savoir pourquoi vous considériez que celui qui souhaite vendre son appartement dit Pinel à des acheteurs potentiels de RP ne pouvait pas trouver preneur.

Ce que je dis, c’est en fait :
- vendre occupé (avec un bail de location nue), c’est se couper des acheteurs de RP, pour les raisons données par lachignolecorse : l’acheteur qui voudrait y habiter ne pourra pas récupérer le logement avant 2,5 ans au moins ;
- ce qui n’est pas un problème, pourvu qu’on puisse vendre à des investisseurs bailleurs. Et c’est là que le rendement rentre en ligne de compte, et qu’un loyer sous-évalué comme c’est souvent le cas en Pinel va faire baisser le prix de revente.
- c’est sûr que si l’objectif est de vendre vide, alors il faut ~~virer~~, oups pardon, donner congé ce qui prend longtemps (et qui a un formalisme lourd) ; la différence, c’est que le revendeur de Pinel est presque obligé de faire cela pour en tirer le meilleur prix ; le vendeur de "normal" n’est pas obligé.

Après, si on veut détailler un peu plus :

Traditionnellement, on dit que vendre loué amène à vendre moins cher, parce que les acheteurs de RP sont prêts à mettre plus cher en cas de "coup de cœur". Je ne suis pas sûr que ça soit toujours le cas, surtout pour un appartement typé locatif, car l’équilibre de la demande entre RP et investisseur bailleur a un peu changé avec la covid :
- les acheteurs de RP, en ce moment, ils ont des coups de cœur pour des biens avec extérieur : villa, ou au moins terrasse ou grand balcon.
- Réciproquement, il y a plein d’apprentis bailleurs qui seront contents d’acheter relativement un bien déjà occupé : pas de travaux, de pas de vacance locative… Vu l’engouement actuel pour l’investissement locatif, je ne suis pas sûr du tout que cette distinction soit toujours valable.

Concernant votre exemple, je n’y ai pas répondu, car je le trouve très mal choisi : l’appartement à Paris se vendra, qu’il soit occupé ou vide, parce que c’est Paris. On ne peut pas tenir des raisonnements généraux en comparant Paris à la première couronne, ni même Paris à quoi que ce soit d’autre. Paris a une attractivité telle que tout se vend très cher, peu importe l’état d’occupation.

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2021 12h34)

RadioInvest · #167

Bernard2K a écrit :
Concernant votre exemple, je n’y ai pas répondu, car je le trouve très mal choisi : l’appartement à Paris se vendra, qu’il soit occupé ou vide, parce que c’est Paris. On ne peut pas tenir des raisonnements généraux en comparant Paris à la première couronne, ni même Paris à quoi que ce soit d’autre. Paris a une attractivité telle que tout se vend très cher, peu importe l’état d’occupation.

A l’occasion, je me ferai un plaisir de vous faire visiter quelques coins de la 1ère couronne parisienne, pour vous montrer des biens qui partent "comme des petits pains" aussi vite qu’à Paris intra-muros…

Autrement, savez-vous s’il existe des statistiques véritables pour étayer l’assertion suivante : "tous les propriétaires de Pinel vendent au même moment à 9 ans après la période de défiscalisation"
(les durées de 6 et 12 étant plus rares).

Car à la lumière des éléments que vous donnez, on peut se demander s’il y a vraiment un flot vendeur à 9 ans ou si c’est une légende urbaine vu l’asynchronisme de durée des baux entre les locataires d’un même immeuble, les propriétaires qui auront l’opportunité de passer en LMNP (et qui ne vendront pas), ceux qui attendront (par choix ou non) la 10e ou la 11e la fin du bail pour vendre (n’ayant pas pu ou voulu le faire à la 9e année)… J’ai l’impression qu’il existe autant de situations que de biens dans chaque immeuble.

lechatquiroucoule · #168

Bonjour,

Je ne sais pas s’il existe des statistiques mais j’ai trouvé un cas intéressant à côté de chez moi. En glanant les annonces du bon coin, les mêmes photos revenaient sur plusieurs biens, ce qui m’a intrigué.
Il s’agit de Pinel car c’est même indiqué dans une des annonces, l’immeuble date de 2011…

Tous ces biens sont des studios de 21/22m2 dans la même tranche de prix, certains ont disparu depuis mais il reste une dizaine à ce jour.

Sur un des bien, le loyer indiqué est de 320€ CC. Les prix de vente s’échelonnent entre 108k (loué) et 122k (libre).

Recherche leboncoin en question

Xavier.

eureka38 · #169

Avec un tel loyer, et des prix aussi hauts ils vont être difficiles à vendre !

Oblible · #170

Sur une des annonces ils indiquent 1ke de charges annuelles, si vous rajoutez la taxe foncière et les autres frais, vous aurez une rentabilité < 1%.

lechatquiroucoule · #171

eureka38 a écrit :
Avec un tel loyer, et des prix aussi hauts ils vont être difficiles à vendre !

Même pas ! deux ont été vendus en 2019 et 2020 : 111k (21m2) / 115k (22m2).
Ca donnerait presque envie de faire du Pinel.

Reste à mettre la main sur les prix vente en VEFA pour juger de la décote si elle existe. Pas simple car le programme commence à dater.

Xavier.

RadioInvest · #172

lechatquiroucoule a écrit :
Reste à mettre la main sur les prix vente en VEFA pour juger de la décote si elle existe. Pas simple car le programme commence à dater.
Xavier.

5200 € / m2 c’est pas mal du tout pour de la défiscalisation tant décriée
C’est dommage que sur DVF nous n’ayons pas accès au prix de vente de 2011 effectivement, je serai curieux de connaître l’évolution du prix du m2 car je doute qu’en 2011 ils aient acheté à 5000 du m2.

Bernard2K · #173

Juste un détail : du Pinel en VEFA pour un immeuble achevé en 2011, ce n’est pas possible. Le dispositif a été voté dans la loi de finances 2015 votée le 29.12.14.

eureka38 · #174

Si ce n’est pas de la fin de Pinel c’est tout de même bizarre qu’il y ai tant de lots à vendre en même temps dans cet immeuble.

Bernard2K · #175

Il y a eu une succession de dispositifs défiscalisants assez similaires : Scellier, Duflot, Pinel. Ces ventes correspondent probablement à la fin de la période d’engagement de l’un de ces dispositifs.

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lachignolecorse a écrit :

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RadioInvest a écrit :

[+1 / -1] #161 03/06/2021 09h42

#162 03/06/2021 10h19

Bernard2K a écrit :

[+1] #163 03/06/2021 10h38

Pimpampoum a écrit :

#164 03/06/2021 10h44

#165 03/06/2021 11h01

#166 03/06/2021 12h27

RadioInvest a écrit :

#167 03/06/2021 13h44

Bernard2K a écrit :

[+1] #168 03/06/2021 15h16

#169 03/06/2021 18h55

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#171 03/06/2021 21h20

eureka38 a écrit :

#172 03/06/2021 22h33

lechatquiroucoule a écrit :

#173 03/06/2021 22h47

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