Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 22/10/2016 00h26 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (achat d'une maison ancienne pour location ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), réduction d'impôt)

Membre
Réputation :   

Bonsoir,

Nous étudions la possibilité d’acheter une maison de 54 m² à Hourtin et la louer à un membre de notre famille.
Le prix(non négocié) est de 162000€ FAI.
Nous possédons déjà un studio à BX loué 450€ CC pour lequel il n’y a plus de crédit.
Nous pensons prendre la totalité à crédit et louer le bien 550€ CC
Nous savons que question rentabilité ce n’est pas haut, mais nous voudrions loger un membre de la famille et éventuellement diminuer nos impôts.

Quel serait le type de location qui serait le plus avantageux pour nous, LMNP réel ou nu réél ?
De plus nous envisageons de créer une micro-entreprise mais qui n’à rien a voir avec l’immobilier (prestation de service), est-ce que ça pose problème si on fait du LMNP ?

Merci par avance pour les renseignements apportés.

Bonne soirée

Seb

Message édité par l’équipe de modération (22/10/2016 14h35) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), réduction d'impôt

Hors ligne

 

#2 22/10/2016 00h48 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (achat d'une maison ancienne pour location ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), réduction d'impôt)

Membre
Réputation :   644 

Bonjour,

la rentabilité n’est pas "pas haute", elle est catastrophique :
- 500 € HC x 12/(165000x1.08) = 3,3 % BRUT.
- le prix d’achat que vous indiquez est à la limite haute de la fourchette de prix indiquée par meilleursagents : Prix immobilier Hourtin (33990) La maison le mérite-t-elle vraiment ?
- vos revenus ne sont pas énormes si j’en crois votre TMI de 14 %. Donc ce crédit va obérer votre capacité à emprunter, pendant toute sa durée de remboursement. De facto, vous renoncez quasiment à emprunter pour acquérir d’autres biens.
- la location à des proches, c’est toujours piégieux. Et si cette personne ne paie pas ses loyers, vous allez lui envoyer l’huissier ? J’ai vu mes parents se pourrir la vie 15 ans parce qu’ils louaient un appartement à une tante qui s’est avérée d’une avarice maladive et a sombré progressivement dans la folie…
- bref, vous faites dans la solidarité familiale mais vous faites un très mauvais investissement.
- le LMNP est presque toujours plus intéressant. Avec une rentabilité aussi basse, vous avez intérêt à amortir sur une durée longue, comme ça vous ne paierez pas d’impôt pendant au moins 20 ans.

Au final, n’y a-t-il vraiment d’autre moyen d’aider cette personne ? Par exemple se porter caution pour elle afin qu’elle puisse louer "dans le circuit normal" ?

Hors ligne

 

#3 22/10/2016 07h48 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (achat d'une maison ancienne pour location ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), réduction d'impôt)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos renseignements.
Certes ça ne va pas changer grand chose à la rentabilité mais j’ai fais une faute de frappe, c’est 152000€ avec les frais d’agence.
C’est vrai que nous allons nous bloquer, c’est pour cela que nous étudions ce projet sans partir bille en tête.
De plus la maison vaut elle vraiment d’être dans la fourchette haute?
Je regarde les biens au alentour pour nous faire une idée.
Nous la visiterons que vendredi prochain, le membre de notre famille la déja vue, elle est propre, bien entretenue…
Mais elle n’a pas demandé si la fosse toute eaux était au norme, regardé l’electricité ect…

Une question une pièce ne peut être appelée chambre que si elle fait 9m² minimum, c’est pour la location ou aussi pour la vente?
Est-ce normal qu’une agence appelle une pièce "chambre" alors qu’elle fait moins?
Merci encore.

Bonne journée

Sebing

Hors ligne

 

#4 22/10/2016 09h49 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (achat d'une maison ancienne pour location ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), réduction d'impôt)

Membre
Réputation :   644 

La rentabilité devient 500*12/(152000*1.08) = 3.65 %. Effectivement ça reste très mauvais.

Je n’ai jamais trouvé de texte disant qu’une chambre doit faire 9 m² minimum.

Vous avez généralement des prescriptions de surface minimum dans le règlement sanitaire départemental. Regardez les articles 40.1 à 40.3 ici : http://www.siba-bassin-arcachon.fr/site … ironde.pdf

Donc d’après le règlement sanitaire départemental, une chambre, comme toute autre "pièce principale", doit faire 7 m² minimum, et posséder une fenêtre (éclairement naturel) qui s’ouvre (aération). Une pièce qui fait moins de 7 m² ou bien qui n’a pas d’éclairage naturel n’est pas une pièce "principale".

Une logement doit posséder UNE pièce principale d’au moins 9 m². Il n’y a donc que dans le cas où la chambre est la seule pièce du logement (studio ou T1) qu’elle doit alors répondre à la taille minimale de 9 m².

A propos de surface : vérifiez la hauteur minimale de 1,80m. Ca a l’air d’être bas de plafond sur les bords, si ça fait moins de 1,8 mètre ça ne compte plus en surface habitable.

Electricité et fosse toutes eaux : lisez bien les diagnostics. Le vendeur doit vous fournir les diagnostics, y compris le diagnostic assainissement, au plus tard à la signature du compromis. Et ne croyez pas ce que dit l’agent immobilier. A l’oral, il y a 99 % de chances qu’il vous dise "bien sûr elle est aux normes", même si elle ne l’est pas.

Dernière modification par Bernard2K (22/10/2016 10h14)

Hors ligne

 

#5 22/10/2016 11h53 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (achat d'une maison ancienne pour location ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), réduction d'impôt)

Membre
Réputation :   

Merci pour le RSD de gironde, je vais le lire ce week-end.
Pour la taille minimale des chambres, c’est pour la location.
Pour la fosse tout eaux, je sais qu’une loi est passée obligeant l’acheteur de remettre celle-ci au norme (si elle ne l’ai pas).
Malheureusement passer par une agence aujourd’hui n’est pas gage de tranquillité mais pour moi c’est bien le contraire et en aucun cas je ne bois les paroles d’un agent immobilier.

Merci encore pour les informations.

Sebing

Hors ligne

 

#6 22/10/2016 12h41 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (achat d'une maison ancienne pour location ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), réduction d'impôt)

Membre
Réputation :   644 

sebing a écrit :

Pour la taille minimale des chambres, c’est pour la location.

Citez une source fiable SVP !!! Sinon, relisez ce que j’ai écrit.

Dernière modification par Bernard2K (22/10/2016 12h42)

Hors ligne

 

#7 22/10/2016 13h23 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (achat d'une maison ancienne pour location ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), réduction d'impôt)

Membre
Réputation :   

Désolé, j’avais mal lu.
C’est vrai que ce "Mythe" de la chambre de 9m² persiste, il en parle même lors des émissions de télé.
Et quand on gratte on trouve pas sad
Je vous remercie pour cette mise au point
Sebing

Hors ligne

 

#8 24/10/2016 10h03 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (achat d'une maison ancienne pour location ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), réduction d'impôt)

Membre
Réputation :   127 

sebing a écrit :

Mais elle n’a pas demandé si la fosse toute eaux était au norme, regardé l’electricité ect…

Pour avoir fait pas mal de visite il y a peu, la majorité des fosses ne sont plus aux normes.
Seul ceux qui ont faire l’effort de rénover ses dernières années sont aux normes, mais alors, ceux ci vous le disent clairement avec facture à l’appui (c’est un coût non négligeable).
Par contre, il y a pas mal d’endroit où le département donne des aides pour la mise aux normes (aux propriétaires occupants sûrs, aux bailleurs, je ne sais pas)

Au passage, rien à voir, mais en faisant une rapide recherche sur Hourtin, je trouve des risques.
Feux de forêt, tempête, érosion marine et avancée dunaire (lien)
Voir si les assureurs ne le facture pas dans leurs tarifs.

D’ailleurs, j’ai souvent entendu que les habitations en bord de mer subissaient une usure plus rapide du fait du vent et du sel.
Est ce le cas (une balade dans le secteur en regardant attentivement permet de le vérifier), et l’avez vous intégré dans votre budget ?

Hors ligne

 

#9 24/10/2016 22h26 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (achat d'une maison ancienne pour location ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), réduction d'impôt)

Membre
Réputation :   

Ma maison est à 50m de la mer, burinée par le vent, les tempêtes et le sel, je n’ai pas plus d’usure que les autres; à moins d’avoir des volets en bois mal entretenu ou des balcons alu non traité marine il n’y a pas de problème majeur.

Hors ligne

 

#10 25/10/2016 10h21 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (achat d'une maison ancienne pour location ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), réduction d'impôt)

Membre
Réputation :   127 

Pas plus que les autres au même endroit, mais plus que ceux loin de la mer.
Comme vous le dites, il faut entretenir sérieusement.
D’ailleurs, l’entretien est à la charge du propriétaire, donc vous devrez surveiller, tout en ayant un bien en location, pas pratique! wink

Hors ligne

 

#11 05/11/2016 19h17 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (achat d'une maison ancienne pour location ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), réduction d'impôt)

Membre
Réputation :   

Après avoir lu vos réponses et vu la maison, le projet se fera sans moi.

Je continue mes recherches.

Cordialement

Sebing

Hors ligne

 

#12 06/11/2016 11h23 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (achat d'une maison ancienne pour location ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), réduction d'impôt)

Membre
Réputation :   644 

Vous avez fait le bon choix ! Bonnes recherches pour la suite !

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech