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#1 04/11/2016 21h27 → Zbh93 [Paris 10] : étude de cas immobilier (20 m2, 170 k€) (20 m2, 75010, immobilier, paris)

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Bonjour à tous,

Je cherche à réaliser mon premier investissement. J’habite en région parisienne.
Je voudrais ainsi avoir votre retour sur ce type de bien pour faire du meublé haut de gamme pour étudiants ou jeunes cadres.

C’est un local au RDC de 20 m2, situé dans le 10 ème (pas loin du New Morning), orientation côté court (pas très lumineux), vendu par agence.
Travaux de rénovation il y a tout à faire (pas de perte de place).
Ravalements, cage d’escalier récents. Faibles charges.

Prix FAI: 136000 (pas de négociation possible)   sad
Travaux : je compte maximum 20 000 euros (dont 3000 euros pour meublé).
Frais de notaire: 12 000 (car ajout de frais de géomètre 2500 euros)
Frais de garantie 1800 euros

Taux crédit: 1,7% + 0,25 assurance sur 25 ans
Total environ : 170 000 euros

Si apport de 16 000 euros.
Crédit = 154 000 euros sur 25 ans =665 euros/mois

Loyer estimé = 830 euros charges comprises (780 loyer hors charge majoré simulé en respectant l’encadrement de loyer : Propriétaires : comment fixer mon loyer - encadrement des loyers - Ministère du Logement et de l’Habitat durable)

J’ai compté pour les charges
Taxe foncière: 300 euros
Charges copro: 600 euros
Travaux imprévus : 500 euros / an
frais comptable pour LMNP : 500 euros / an
assurance PNO : 200 euros / an

J’arrive à un petit cash flow positif de 40 euros / mois…  Bref, pas de quoi devenir rentier.

Que pensez vous pour un premier investissement ?

Pour info, salaire mensuel env. de 6000 euros (foyer) et notre ratio d’endettement est de 27% (achat résidence principale).

Message édité par l’équipe de modération (05/11/2016 14h22) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : 20 m2, 75010, immobilier, paris

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#2 04/11/2016 23h42 → Zbh93 [Paris 10] : étude de cas immobilier (20 m2, 170 k€) (20 m2, 75010, immobilier, paris)

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Personne pour m’éclairer ?

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#3 05/11/2016 00h11 → Zbh93 [Paris 10] : étude de cas immobilier (20 m2, 170 k€) (20 m2, 75010, immobilier, paris)

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Quelques remarques :
- tous vos coûts et charges sont arrondis et semblent être mis à la louche. Vous ne pouvez pas être précis dans vos calculs en procédant de la sorte. Par exemple les travaux semblent élevés à 500 €/an si vous avez déjà fait une rénovation complète.
- est-ce qu’un studio en RDC et peu lumineux va se louer au loyer maxi ?
- pourquoi des coûts de géomètre, et surtout pourquoi sont-ils à la charge de l’acheteur ?

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#4 05/11/2016 00h11 → Zbh93 [Paris 10] : étude de cas immobilier (20 m2, 170 k€) (20 m2, 75010, immobilier, paris)

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Bonsoir,

je trouve le rendement très insuffisant pour un bien de type studio (avec turn over important potentiellement), de plus avec les contraintes énoncées :
- travaux à bien estimer et à bien gérer (suivi de chantier)
- plafonnement du loyer
- effet RDC
- peu de luminosité
- frais d’agence

Vous évoquez des frais de géomètre, il y aura un nouvel Etat de Descriptif de Division à réaliser car les plans ne sont plus conformes avec l’existant ? Ce point a été validé lors de la dernière AG de l’immeuble ? 2500 € de frais de géomètre me parait très important, j’ai réalisé ce type d’opération pour 3 logements situés sur le même palier il y a quelque temps pour 1000 € environ.

Vous souhaitez absolument investir sur Paris par soucis de proximité du bien et vous espérer une très grosse valorisation de celui-ci dans les 30 prochaines années à venir ?

NB : je ne connais absolument pas le marché parisien qui pour moi est trop spéculatif (mon opinion personnelle)

Dernière modification par Gamma76 (05/11/2016 00h14)

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#5 05/11/2016 00h46 → Zbh93 [Paris 10] : étude de cas immobilier (20 m2, 170 k€) (20 m2, 75010, immobilier, paris)

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Bernard2K a écrit :

Quelques remarques tous vos coûts et charges sont arrondis et semblent être mises à la louche. Vous ne pouvez pas être précis dans vos calculs en procédant de la sorte. Par exemple les travaux semblent élevés à 500 €/an si vous avez déjà fait une rénovation complète.
- est-ce qu’un studio en RDC et peu lumineux va se louer au loyer maxi ?
- pourquoi des coûts de géomètre, et surtout pourquoi sont-ils à la charge de l’acheteur ?

- Oui, c’est vrai que j’ai arrondi la TF (290 euros), les charges qui sont environ de 580 euros … les frais de notaire également en simulant sur le site notaire paris.
Au global, j’ai pris le pire cas.
J’ai réalisé les calculs via le simulateur rendement locatif.
- oui vous avez raison pour les travaux imprévus. J’ai pris de la marge 500 euros.
Je pourrais les supprimer ou revoir à la baisse. Je voyais cela plutôt comme un matelas de sécurité.
-pour le loyer maximum, c’est une bonne question. Si quelqu’un a une idée de loyer pour un bien dans ce quartier complètement rénové avec des prestations haut de gamme.

Concernant les coûts de géomètre, c’est vrai que j’ai oublié de préciser que le bien existant est un local qui sert d’entrepôt pour la copro.
Il faut donc créer un nouveau lot en faisant intervenir un géométre. Ces frais sont à la charge de l’acheteur. Ces frais m’ont été annoncé par l’agent immobilier. Le montant reste donc à  confirmer.
Cette création a déjà fait l’objet d’un vote par l’AG.
C’est un bien qui est aujourd’hui remis au marché suite à un refus de près de l’ancien acheteur.

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#6 05/11/2016 00h56 → Zbh93 [Paris 10] : étude de cas immobilier (20 m2, 170 k€) (20 m2, 75010, immobilier, paris)

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Je connais bien le quartier, en particulier le New Morning.

Le prix d’achat paraît correct, pour un rez-de-chaussée avec gros travaux.

Par contre ça se louerait plutôt 600/650 euros.
Comment justifiez-vous un loyer supérieur, avec le handicap du RdC peu lumineux ?
En plus quartier pas très orienté "meublé haut de gamme".

De toutes façons, à Paris intra-muros vous n’aurez jamais une bonne rentabilité
(à la limite 6 % avec des parkings).

Comparer avec une SCPI ou une foncière qui vous donne 5 % net sans souci.


Dif tor heh smusma

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#7 05/11/2016 01h09 → Zbh93 [Paris 10] : étude de cas immobilier (20 m2, 170 k€) (20 m2, 75010, immobilier, paris)

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Gamma76 a écrit :

Bonsoir,

je trouve le rendement très insuffisant pour un bien de type studio (avec turn over important potentiellement), de plus avec les contraintes énoncées :
- travaux à bien estimer et à bien gérer (suivi de chantier)
- plafonnement du loyer
- effet RDC
- peu de luminosité
- frais d’agence

Vous évoquez des frais de géomètre, il y aura un nouvel Etat de Descriptif de Division à réaliser car les plans ne sont plus conformes avec l’existant ? Ce point a été validé lors de la dernière AG de l’immeuble ? 2500 € de frais de géomètre me parait très important, j’ai réalisé ce type d’opération pour 3 logements situés sur le même palier il y a quelque temps pour 1000 € environ.

Vous souhaitez absolument investir sur Paris par soucis de proximité du bien et vous espérer une très grosse valorisation de celui-ci dans les 30 prochaines années à venir ?

NB : je ne connais absolument pas le marché parisien qui pour moi est trop spéculatif (mon opinion personnelle)

-Pour les frais de géométrie, j’ai répondu précédemment.

- pour les travaux, j’ai fait faire un premier devis par un entrepreneur que je connais et qui a déjà travaillé pour moi pour ma résidence principale. Cependant, vous avez raison de souligner ce point important.

-En effet, le rdc et le peu de luminosité peut faire peur dans un premier temps (malgré la présence d’une très grande fenêtre. Cela explique un peu le prix actuel.

Je ne suis pas forcément arrêté sur ce bien.
Je souhaiterais avoir vos retours et notamment ceux ayant investi sur Paris

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#8 05/11/2016 02h03 → Zbh93 [Paris 10] : étude de cas immobilier (20 m2, 170 k€) (20 m2, 75010, immobilier, paris)

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Bonjour,
Pour avoir investi à Paris sur une surface comparable mais dans un quartier autrement meilleur, j’ai l’impression que votre bien (je ne parle même pas d’appartement) n’est pas l’affaire du siècle et surtout vous devriez accorder davantage d’importance au fait qu’il n’est pas considéré comme une habitation.
Le géomètre ne décide de rien et ce que dit l’agent vaut zéro. C’est peut-être ce qui a finalement fait fuir le potentiel acheteur précédent car le prix affiché semble ne pas tenir compte de l’état non habitable du bien et de sa destination à modifier.
Il va falloir modifier le règlement de copropriété et faire valider tout cela par le notaire non? Qu’en dit-il? Avez-vous votre propre notaire? Ce dernier point est hautement important surtout dans cette situation.
Avez-vous une évacuation sanitaire en diamètre 100mm?

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#9 05/11/2016 02h19 → Zbh93 [Paris 10] : étude de cas immobilier (20 m2, 170 k€) (20 m2, 75010, immobilier, paris)

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Effectivement, très bonne remarque de Kc44.

Avez-vous par ailleurs songé aux coûts d’acheminement d’un nouveau compteur ERDF (qui ne sera peut être délivré qu’après avoir obtenu un Consuel électrique), ainsi qu’un compteur/décompteur d’eau et la fibre optique ?

A mon humble avis, il faut négocier très sévèrement ce type de bien vu le risque encouru, le temps à passer en démarches administratives et surtout le temps d’études car il y a ici changement de nature d’un bien… A ne pas prendre à la légère !

D’ailleurs, techniquement, en cas de vente, la somme est dispatchée à l’ensemble des copropriétaires ou bien cette somme soit être conservée dans les comptes de la copropriété en vue de grosses dépenses ultérieures ?

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#10 05/11/2016 08h37 → Zbh93 [Paris 10] : étude de cas immobilier (20 m2, 170 k€) (20 m2, 75010, immobilier, paris)

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Autre question, y a-t-il eu un diagnostic Carrez? Quelle est la superficie exacte en loi Carrez de ce local?

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#11 05/11/2016 12h18 → Zbh93 [Paris 10] : étude de cas immobilier (20 m2, 170 k€) (20 m2, 75010, immobilier, paris)

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Effectivement, vous avez raison d’insister sur les travaux.
Les points kc44 et gamma76  sont en effet des éléments que je dois vérifier lors de ma prochaine visite.
Je vais prendre soin de vérifier les points suivants avec mon artisan et surtout avec la copro:
- si présence de compteur électrique individuel (présence d’électricité existant dans le local)
- si possibilité de passer la fibre optique (point d’ailleurs je n’avais pas songé, merci à Gamma76)
- concernant le métrage exacte; j’attends le dossier complet de la copro (diagnostic, modification du local en habitation); pour répondre à kc44, l’acheteur précédent n’a pas fuit le bien mais n’a pas réussi à obtenir son financement. Si je devais signer un compromis, ce sont bien sûr des éléments à vérifier avec mon notaire.
Le dossier est normalement disponible (je dois le confirmer lors de ma prochaine visite) auprès de ma copro.

Si vous voyez d’autres points à vérifier ?

kc44 a écrit :

Bonjour,
Pour avoir investi à Paris sur une surface comparable mais dans un quartier autrement meilleur, j’ai l’impression que votre bien (je ne parle même pas d’appartement) n’est pas l’affaire du siècle

Je suis d’accord sur ce point mais si nous regardons de plus près (recherche sur le bon coin ou se loger), vous pouvez remarquer qu’à ce prix pour une surface comparable dans le même quartier. Je n’ai rien trouvé en dessous de 155000. Je ne suis pas à ma première visite non plus. Si vous avez des contacts afin de trouver de meilleures affaires, je suis très intéressé.

ArnvaldIngofson a écrit :

Je connais bien le quartier, en particulier le New Morning.

Le prix d’achat paraît correct, pour un rez-de-chaussée avec gros travaux.

Par contre ça se louerait plutôt 600/650 euros.
Comment justifiez-vous un loyer supérieur, avec le handicap du RdC peu lumineux ?
En plus quartier pas très orienté "meublé haut de gamme".

Je suis très étonné par le loyer indiqué.
En faisant également une recherche de loyer pratiqué dans le secteur, je n’ai rien trouvé en dessous de 750, et encore ils n’ont pas tout le confort que je souhaite apporter à l’appartement.

Dernière modification par Zbh93 (05/11/2016 12h46)

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