Bascarol [IdF] : étude de cas immobilier (création de 20 appartements ds un monument historique)

Qu’est-ce qu’un monument historique ?
Un monument historique (MH) est un site qui est répertorié au registre des monuments historiques dépendant du Ministère de la Culture. Base Mérimée

Ils sont protégés par le livre VI du code du Patrimoine et la loi du 31 Décembre 1913.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id … 020-10-18/

Cela peut être :
-    Un bâtiment (Eglise, monastère, Château…)
-    Une partie du bâtiment (une entrée, un porche, une façade, un lavoir…)
-    Un objet immobilier (Statut, une perte d’accès principale…)
-    Un objet mobilier (un orgue, une cheminée…
-    Une œuvre (tableau, portrait.)

Le MH a aussi les « abords » Loi du 7 juillet 2016 qui définit le périmètre protégé.
Soit un périmètre est clairement défini, soit il n’est pas clairement défini et à ce moment-là c’est la bande « à moins de 500m » du site classé qui est privilégiée.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/art … elui%2Dci.

Voir code du Patrimoine, code de l’urbanisme

Depuis cette loi du 7 juillet 2016 il y a aussi « Les Sites patrimoniaux remarquables » qui sont des quartiers, des jardins, des secteurs urbains ou paysagers. Il remplace anciennement ce que l’on appelait :
-    Les secteurs protégés
-    Les zones de protection du patrimoine
-    Les aires du patrimoine

En 2010 est sortie aussi « La continuité écologiques des cours d’eau » pour les moulins par exemple.
Enfin reste le patrimoine Mondiale de l’UNESCO avec les zones tampon, peu de chance de créer des appartements dans ces sites.

Ce qui va nous intéresser dans ce post ce sont les travaux dans :
-    Les immeubles classés
-    Les immeubles inscrits
-    Les abords d’un MH

Un MH apporte l’avantage hormis fiscale de pouvoir obtenir l’aide d’un architecte des bâtiments de France (ABF), les aides financières des collectivités, j’y crois peu pour des appartements, une fiscalité réduite et une transmission de patrimoine sans fiscalité.
L’architecte des ABF n’est pas votre ennemi, même s’il ne parle pas d’économie, ce n’est pas son rôle, mais de toute façon il est incontournable. Alors autant tenté de travailler avec lui.

Il faut distinguer 2 types de MH, les classés et les inscrits et les « abords ». Ces derniers ne sont pas MH et donc ne bénéficie que de très peu d’aide et aucune défiscalisation à ma connaissance.
Pour les abords vous avez seulement l’obligation de consulter soit un architecte du patrimoine soit un Inspecteur des ABF pour la couleur de la façade, de l’enseigne, des volets, etc.…

Immeubles classés en France
Environ 14 000 immeubles
Environ 30 000 sont inscrit. (Source Ministère de la Culture)
Je dis « environ » car ces données étaient exactement de 14 100 et 29 500 au recensement du patrimoine de 2015.

Pas de données officielles pour les immeubles aux abords d’un périmètre.

Différence entre Classés et Inscrit
Je cite :

Sont classés parmi les monuments historiques, « les immeubles dont la conservation présente, au point de vue de l’histoire ou de l’art, un intérêt public ». C’est le plus haut niveau de protection.

Sont inscrits parmi les monuments historiques « les immeubles qui, sans justifier une demande de classement immédiat au titre des monuments historiques, présentent un intérêt d’histoire ou d’art suffisant pour en rendre désirable la préservation ».

La différence est aussi sur les aides éventuelles, 30% pour les sites inscrits contre 50% pour les sites classés.
Encore une fois peu d’intérêt pour les aides sauf si c’est un château visitable et que vous souhaitez le mettre en RP.

Les travaux en immeubles Classés :
-    Les immeubles classés demandent obligatoirement comme MoE (voir plus haut la définition) un architecte du patrimoine référencé. Je ne parle pas ici de l’architecte des ABF mais bien de votre architecte. Ce dernier est donc inscrit comme Architecte en chef des MH. IL sera le référent de l’architecte des bâtiments de France ou de l’inspecteur. Permis de Construire (PC) obligatoire.
Les ABF interviennent sur :
-    Les extérieures,
-    Les parties communes
-    Les intérieurs s’ils sont classés comme la cheminée, l’orgue, les portes d’entrées.
Sont avis est primordiales pour conserver le titre de MH et pouvoir mettre le logo (important) ci-dessous.



Les travaux en immeubles Inscrits :
-    Les immeubles inscrit demandent juste un architecte comme MoE (voir plus haut la définition). Ce dernier est inscrit à l’ordre des architectes et doit suivre les consignes environnementales et patrimoniales édicté par les ABF.
Les ABF interviennent sur :
-    Les extérieures,
-    Les parties communes

Les travaux en immeubles aux abords :
-    Les immeubles aux abords doivent suivre les consignes environnementales et patrimoniales édicté par les ABF. Pas d’architecte nécessaire sauf si permis de construire (PC) 
Les ABF interviennent sur :
-    Les extérieures, couleurs, matériaux (bois ou fer), ravalement, toiture.
Attention si vous réalisez des travaux de structures comme travaux sous œuvre, confortement, consolidation, une autorisation du patrimoine est Obligatoire. Donc vous ne faite rien sans les ABF sinon aie aie ! Ils ne font pas dans la dentelle.

Un site intéressant pour l’édifice référencé le POP et la base Mérimée pour voir si le site est déjà classé.
https://www.pop.culture.gouv.fr/

Suite dans quelques heures et photo des appartements terminés

Bonjour,

Quelques photos aujourd’hui.





Appartement dans la tour


Plancher Chauffant


Construction de l’arbalète

Bonjour,

Aujourd’hui on aborde la ventilation, trop souvent négligée. Une bonne ventilation des locaux permet d’améliorer l’hygiène, évite la condensation et le développement de champignon dans les pièces humides, agit sur la sécurité des appareils de combustion, éventuellement améliore la ventilation dans les zones au Radon.

On retrouve plusieurs types de pathologies gazeuses et organiques dans un appartement
-    NO2 (dioxyde d’azote), SO2 (dioxyde de soufre)
-    CO (monoxyde de carbone)
-    Les COV Composés Organiques Volatiles (formaldéhydes et benzène) dans les détergents, produit des meubles surtout neuf, des vêtements…
-    Les particules fines, ultrafines et fibres (amiantes, fumées de tabac, pollens…)
           .Notamment concernant les zones géologiques amiantifères (Nord de la Corse, Bretagne, ect..) sont principalement des zones à ventiler.
-    Légionnelles, moisissures
-    Allergènes acariens certaines personnes peuvent être sensible.
-    Radon (radioactivité naturelle, teneur en uranium des terrains)
                  .Les zones orangées ci-dessous sont impacté et les locaux doivent être ventilées.

Vérifiez votre Zone RADON en cliquant  ici



.Réglementation :
Arrêté du 24 mars 1982, sans oublier la RT2012 (Réglementation Thermique 2012) et l’arrêté du 28 Octobre 1983 pour les ventilations hygroréglables
Arreté du 24 Mars 1982

L’arrête de 1982 défini les premières règles du dispositif mécanique de ventilation, avec des débits minimums en m3 en fonction du nombre et du type de pièces.
Le DTU 68.3 malheureusement je ne peux pas le publier sur le site car sa reproduction et diffusion est interdite. Mais des résumés diffusables sont ici et là.
Résumé DTU et RT 2012
La RT 2012 rend obligatoire la ventilation de toutes les pièces avec un test d’étanchéité pour les rénovations et constructions neuves.

Un peu d’histoire, car la ventilation est source de nombreuses pathologies et problèmes de nos bâtiments.  Elle agit sur notre santé et celle de vos locataires. Au fil des années on a appris sur les biens fait de l’aération et fait évoluer les systèmes de ventilations.
Connaitre l’histoire est prévenir des pathologies que vous pourriez rencontrer lors de vos futurs achats

Avant 1937 on considérait que les défauts d’étanchéités des bâtiments suffisaient pour aérer naturellement l’appartement. Il existe à ce jour encore des bâtiments de cette conception. Le taux de ventilation normative est égal à zéro. La condensation fait ses premières victimes, le développement des moisissures et champignons est assez courant.

Après 1937 les premières règles sont édicté pour de la ventilation naturelles par entrées d’air par pièce. Grilles basses et hautes en façades commencent à fleurir.  Déperditions énergétiques importantes mais au moins ça aère les pièces.

A partir de 1969/1970 se développe l’aération naturelle par l’adjonction d’accessoires sur les ouvrants.  On voit naitre les bouches d’aération aux fenêtres, le détalonnage des portes et surtout des bouches d’aération en sorties de toitures.

En 1990, on standardise la ventilation hybride, dit naturelle et mécanique. On parle de Hygroréglables, double flux, de VMC…

A partir de 2000 on travaille sur la ventilation mécanique contrôlée double flux. C’est-à-dire que l’on extrait l’air vicié vers l’extérieur et on importe de l’air neuf sur l’intérieur. On utilise aussi cet air que l’on comprime pour préchauffer le ballon d’eau chaude. Principe du ballon thermodynamique. A cette époque chauffage/ventilation/ballon ECS (eau chaude sanitaire) sont intimement et techniquement liés.

Les 3 types de ventilations principaux sont :
Les simples flux autoréglables
Les simples flux hygroréglables
Les doubles flux

La VMC simple flux

La VMC simple flux, deux systèmes :
-    L’autoréglable, on va dire le plus simple et la base des systèmes. Cela maintient un débit constant de l’air suivant les bouches d’extraction sur les fenêtres dit « réglables »
-    L’Hygroréglable qui permet de réguler le renouvellement d’air en fonction du taux d’humidité des pièces. Bien sûr, ce doit être OBLIGATOIREMENT associées à des bouches d’extraction Hygroréglables.

La VMC double flux

La VMC double flux :
-    Un seul système, l’air mis en circulation aussi bien en soufflage qu’en extraction circule sur l’ensemble de l’appartement. L’air vicié à T° ambiante est utilisé pour réchauffer l’air neuf à T° extérieure.
L’air vicié est expulsé vers l’extérieure en air non réchauffé. Les calories ayant été utilisées pour chauffer l’air neuf, elle est donc rejeté en air non calorifiques. 
L’air neuf circule en circuit fermé jusqu’à son extraction.

Soyons clair dans la majeure partie des cas une simple flux suffit à condition que :
-    Le débit soit respecté
-    Les entrées d’air soient respectées (fenêtres, portes…)
-    Les bouches d’extraction dans les locaux humides soient installées

Calcul du débit :
Le débit est règlementé par l’arrêté de 1982. Pour calculer la puissance du groupe on additionne tous les flux des pièces avec comme base, voir tableau ci-dessous :


Pour calculer la puissance du groupe VMC, on additionne la totalité de la puissance nécessaire en fonction du nombre et du type de pièce dans le tableau ci dessus.
Il est formellement interdit de descendre en dessous des minimas pour l’ensemble du logement (voir colonnes 2 du tableau).
Les minimas peuvent être plus bas (10 pour 1 pièces et 35 pour 7 pièces) a condition uniquement dans cette condition, d’avoir un VMC Hygroréglable.

Ensuite il faut dimensionner le réseau aéraulique et dimensionner les tubes en fonction. Mais ca c’est une autre histoire qui suivra.

Acoustique :
Attention, lors de la pose il ne faut pas poser les tubes du réseau aéraulique sur les charpentes et structures du toit. Le risque de résonnance est important. Tout doit être suspendu, groupe VMC sur silent bloc ou suspendu, tubes, clapet… obligatoirement suspendu. Aucun contact doit être entre le réseau aéraulique et un élément structurel quelconque.

Exemple de ce qu’il ne faut pas faire


Le réseau aéraulique repose sur la structure, donc vibrations fortes et nuisances sonores

Quelques prix :
Entrée d’air autoréglable

Entrée d’air hygroréglable

.Pascal

Dernière modification par bascarol (09/11/2020 08h25)