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Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 06/03/2022 16h38

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Bonjour,

Une folie mais pour le bien, Je vais signer pour un appartement sur le 92. Le but est qu’il soit loué 2 ou 3 ans tout au plus et qu’il soit habité par ma fille.
Je pense en même temps à la succession et comment transmettre cet appartement.

VOTRE PROFIL :
- Statut : 60 ans marié sous contrat régime séparation de biens,
- TMI, 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : Très bonne
- Fiscales : nul
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : très bonne
- Sociales  : Très bonne
- Temps disponible : c’est difficile mais le bien est à 5mn de mes bureaux

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : appartement 2 pièces
- Année de construction  1999
- Étage 5/5, luminosité terrasse, surface (39m²carrez), avec ascenseur
-  Inhabité
- syndic professionnel en place
- Chauffage collectif sur réseau de ville
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété : Oui
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels  Télé-relevés 
- Études de la copropriété : 78 copropriétaires,
- Concierge  oui
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN
- Département 92
- Centre-ville, 200m du métro,
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique taux de chômage de la ville 5.2%
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien , non à 200m du centre ville, 200m du métro, ville à forte réputation sécuritaire

RENTABILITÉ DU BIEN

Recherche pas la rentabilité pour des raisons personnelles et la quartier est à + de 10 000€/m²
- Coût du bien avec frais de notaire 525k€
- Loyer  envisagé  entre 1 000€ et 1200€
- Taux de vacance envisagé (16%) étudiant donc 2 mois /an
- Frais de gestion locative envisagé si délégation (Inconnu)

- Travaux immédiats : NON
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.  NON
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : NON RT 2005
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Gommage de la façade en pierre réalisé en 2021

- Taxe foncière hors TEOM  : 1300€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)  Pas encore pris
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés  : Pas encore réfléchie

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport  270 000€
- Type de crédit : amortissable, in fine 0.96%
- Taux du crédit avec assurance  1.32%
- Durée du crédit  : 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : NON

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) pas envisagé pour le moment
- location meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) OUI LMNP envisagé

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ?
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------

Mon but transmettre et garder un pied sur IDF.
Ma fille va habiter dans cet appartement mais dans 2 ou 3 ans, cause étude longue et scolarité à l’étranger.

Je veux donc le louer "temporairement" disons que je veux le récupérer rapidement ce qui bloque instinctivement la location nue.

Dans la cadre de la transmission de patrimoine, je réfléchis à 2 solutions

Achat en nom propre à 3 avec ma femme et ma fille. Apport de chacun 45% : 45% : 5%
Achat en SARL de famille, mais j’ai lu les commentaires de GBL !
Montage en SCI à l’IS car LMNNP,

Voila je cherche un peu ma route sur la succession du patrimoine. 
Vous avez bien compris que je recherche pas une rentabilité mais un moyen de réduire mon empreinte fiscale dans la transmission.

Merci

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), patrimoine

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#2 06/03/2022 18h09

Membre (2020)
Réputation :   11  

Bonjour,

Sur la partie structure d’acquisition, si l’objectif principal est la transmission alors il faut direct écarter l’indivision.

Vous serez donc en société, ce qui vous permettra de transmettre le bien sans fiscalité en passant par une cession de la nue-propriété des parts à votre fille directement après l’acquisition. A ce moment la société vaut 0 donc cession sur la base de la valeur nominale.

En SCI ou SARL de famille selon la fiscalité souhaitée et ce que vous permet la banque. Pour un bien qu’on ne veut pas revendre l’IS n’est pas une trop mauvaise une option. Vous pouvez également opter pour l’IS puis y renoncer dans 3 ans, mais du coup il faudra payer l’IS sur les amortissements pratiqués.

Ceci dit, pour 3 ans seulement de location avant de mettre l’appartement à disposition de votre fille, à moins que l’impôt soit un vrai problème, j’éviterais l’IS et donc je partirai sur de la location nue.

Dernière modification par dusgas (06/03/2022 18h11)

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