Gaetanlh [24] : étude de cas immobilier (immeuble de 7 appartements avec travaux)

Bonjour
La taxe foncière est élevé, c’est presque 10% des loyers par mois. Vous avez des devis pour la pno ?
Quel régime fiscale ? Il faudrait calculer les impôts par mois, même si je suppose qu’avec les travaux vous n’en paierez pas les premières années. C’est un peu rapide pour le cash flow de dire les loyers rembourse les mensualités, je vous conseille de faire l’exercice proprement.

Nakor26 a écrit :

Bonjour
La taxe foncière est élevé, c’est presque 10% des loyers par mois. Vous avez des devis pour la pno ?
Quel régime fiscale ? Il faudrait calculer les impôts par mois, même si je suppose qu’avec les travaux vous n’en paierez pas les premières années. C’est un peu rapide pour le cash flow de dire les loyers rembourse les mensualités, je vous conseille de faire l’exercice proprement.

Pour y être, sur périgueux et les communes limitrophes, la taxe foncière est très élevée. Par exemple, un 50m2 peut vous couter facilement 800 euros.
2 mois de loyer, c’est un frein considérable pour la rentabilité.

Bonjour,
Effectivement faîtes bien vos calculs.

Une idée qui me semble intuitivement mauvaise : faire le ménage des communs vous mêmes. Pourquoi ?

Range19 a écrit :

Bonjour,
Effectivement faîtes bien vos calculs.

Une idée qui me semble intuitivement mauvaise : faire le ménage des communs vous mêmes. Pourquoi ?

Faire le ménage moi-même permettrait de réduire les coûts au début et de suivre d’encore plus près cet investissement.

Sebdu66 a écrit :

Bonjour Gaétan,

Pourquoi ne pas faire que du LMNP (sauf celui déjà loué) ? Je suis d’accord avec Range19, évitez de faire le ménage vous même et profitez en pour chercher un autre investissement aussi sympa que celui ci en a l’aire !

Bon courage !

Si je passe tout en LMNP, fiscalement, cela pourrait être encore plus avantageux. Néanmoins, sur ce marché, deux grands T2 et un T3 en meublé sont moins recherchés qu’en nu.

"Traknet a écrit :

Bonjour,

Votre projet me paraît intéressant ! Je tenais à laisser un petit message d’encouragements surtout en tant que Bordelais. Je vais maintenant laisser place aux experts du forum.

Cependant j’ai une question, pourquoi souhaitez vous refaire les menuiseries si ces dernières sont en bon état ? Passage bois -> PVC double vitrage ?

Je pense que vous devriez aussi écrire sur papier une simulation précise et réaliste de votre futur cashflow. Il vaut mieux être précis lorsqu’il est question d’argent et d’investissement. N’hésitez pas à faire plusieurs simulations, par exemple avec tout l’immeuble en LMNP et une autre avec l’exploitation que vous proposez. Vous verrez rapidement ce qui est le plus rentable.

Bon courage !

Les menuiseries actuelles sont de grands fenêtres en bois avec de la peinture écaillée. Ainsi, je souhaite les changer pour en mettre des PVC avec volets roulants intégrés. Cela sera meilleur pour l’isolation.
Concernant la rentabilité, je l’ai calculé ainsi :
135.000 FAI + 10.800 (frais de notaire) + 120.000 (travaux dont menuiseries) = 265.800 euros.
Loyers annuels bruts hors provisions pour charges : 30.000 euros.
Soit 30.000 / 265.800 = 11,28% brut.

A cela, j’ajoute 3.167 euros pour la Taxe Foncière et l’assurance PNO (250 euros), ce qui fait 11,14%.
N’hésitez pas à me le dire si je me trompe

Votre projet me semble solide. Trois remarques :

1/ Ne faites pas le ménage vous-même ! En tant que propriétaire, vous serez amené à négocier avec vos locataires tôt ou tard, et vous vous devez de conserver une image "d’homme respectable", d’autant plus que vous êtes jeune. Ce sera plus dur s’ils vous voient faire la bonniche toutes les semaines…
2/ Passer de huit à sept appartements. Vous-êtes vous renseigné sur la réglementation dans ce cas ? Je ne suis pas compétent dans ce domaine, mais je doute que vous puissiez décider de tout tout seul, sans autorisation, alors qu’il s’agit d’un immeuble près du quartier historique.
3/ Faites un emprunt sur douze ou quinze ans, pour pouvoir amortir rapidement une bonne partie du capital et retenter un autre immeuble après. En effet, au bout de quatre ans vous avez payé près d’un tiers du capital du prêt, soit 90 000 euros, et vous êtes un emprunteur intéressant pour une banque.

Rastignac

La question du ménage se pose effectivement, mais si on pouvait éviter de dire que les personnes qui font le ménage ne sont pas des hommes/femmes respectables, mais des bonniches, ce serait bien.

Dernière modification par anneso (28/08/2019 09h13)

Précisions pour Anneso et Titoux, ainsi que pour d’autres qui auraient mal compris mon expression de "faire la bonniche".

1/ Cela n’a rien à voir avec les gens qui effectuent le métier de femme de ménage ou d’employé de maison, un travail bien sûr respectable. Comme professeur, avec des quatrièmes en zep, j’ai déjà bloqué la porte de la classe le vendredi 17h en empêchant tout le monde de sortir tant que la salle de classe n’était pas propre, justement parce que la femme de ménage m’en avait fait la remarque (en fait, cela venait du cours précédent…). Ce ne fut pas facile…
2/ Cette expression, tout comme "je ne suis pas t.a bonne" renvoie plutôt à une remarque qu’une dame fait à son compagnon qui participe peu aux tâches ménagères. Je crois que pour les gens de ma génération, la cinquantaine, environ 90 % des hommes l’ont déjà entendu de leurs compagnes… Cela souligne un travail gratuit et pénible. C’est le cas ici.
3/Je suis surpris qu’un habitué de la gestion locative, comme Titoux, ne perçoive pas la contradiction entre cette fonction ménagère visible et l’image de marque d’un propriétaire qui va être amené à négocier, en particulier pour un jeune homme qui débute. Comment gérer des problèmes de voisinages entre locataires et faire preuve d’autorité quand ils vous ont vu passer la serpillière toutes les semaines … Vous disposez de compétences que je ne possède pas…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (28/08/2019 17h18)

Rastignac a écrit :

Précisions pour Anneso et Titoux, ainsi que pour d’autres qui auraient mal compris mon expression de "faire la bonniche".

1/ Cela n’a rien à voir avec les gens qui effectuent le métier de femme de ménage ou d’employé de maison, un travail bien sûr respectable. Comme professeur, avec des quatrièmes en zep, j’ai déjà bloqué la porte de la classe le vendredi 17h en empêchant tout le monde de sortir tant que la salle de classe n’était pas propre, justement parce que la femme de ménage m’en avait fait la remarque (en fait, cela venait du cours précédent…). Ce ne fut pas facile…
2/ Cette expression, tout comme "je ne suis pas t.a bonne" renvoie plutôt à une remarque qu’une dame fait à son compagnon qui participe peu aux tâches ménagères. Je crois que pour les gens de ma génération, la cinquantaine, environ 90 % des hommes l’ont déjà entendu de leurs compagnes… Cela souligne un travail gratuit et pénible. C’est le cas ici.
3/Je suis surpris qu’un habitué de la gestion locative, comme Titoux, ne perçoive pas la contradiction entre cette fonction ménagère visible et l’image de marque d’un propriétaire qui va être amené à négocier, en particulier pour un jeune homme qui débute. Comment gérer des problèmes de voisinages entre locataires et faire preuve d’autorité quand ils vous ont vu passer la serpillière toutes les semaines … Vous disposez de compétences que je ne possède pas…

Rastignac

J’avais saisi le second degré de votre remarque. Pas de souci de mon côté cela. :-)