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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 05/03/2019 11h39 → Gaetanlh [33] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (achat, agen, immobilier, investissement, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

Je suis en train de faire une offre sur un immeuble dans le centre ville d’Agen. Je peux m’y rendre chaque week-end donc cela faciliterait la gestion, je vous remercie d’avance de tous les bons conseils que vous pourrez m’apporter !

VOTRE PROFIL

- En couple mais célibataire fiscalement, employé, TMI 14%, 25 ans. Revenu mensuel, environ 2000 euros après impôt.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables / Moyenne
- Fiscales / Moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) / Pas bon mais j’y travaille
- Sociales / Bonne
- Temps disponible / Quelques heures par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport
- Année de construction : Immeuble en pierre, fin 19ème-début 20ème siècle
- Étage : 2 étages, bonne exposition, 85 m2 /  3 studios : RDC : 23m², 1er étage : 25m², 2ème étage 27m².
- Baux : RDC : Septembre 2019, 1er étage : Juin 2019, 2ème étage; congé en cours mais plusieurs dossiers de locations reçus d’après le propriétaire.
- Pas de syndic.
- Chauffage individuel électrique.
- Volets bois classique
- Espaces verts dans la copropriété : Non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels.
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Agen, Lot-Et-Garonne / 47
- A côté de la Mairie.
- Bassin d’emploi : Plusieurs gosses sociétés sont domiciliés à Agen et Boé (centre industriel). Des petits commerces, une grande rue commerçante et des services publics sont proches de l’immeuble.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Je pense.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 145.000
- Loyer déjà pratiqué : 1.030 euros / mois HC
- Taux de vacance envisagé (1 mois chaque année = 8%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0 euros

- Travaux immédiats : 0 euros.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 0
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) 0

- Taxe foncière hors TEOM : 1.126 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés 2%

- Rentabilité brute :8,93%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1,85
- Durée du crédit : 20 ans.
- Frais de tenue de compte ?
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) ?
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP au réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Le cash-flow serait légèrement positif mais je préfère prendre mes précautions. S’agissant de 3 studios, je ne suis pas à l’abri d’un turn-over. De plus, tous les meubles sont dans un bon état général, chacun des appartement est loué meublé donc le LMNP au réel s’impose.

J’attends donc vos avis sur cet investissement et vos conseils pour pouvoir l’améliorer.

Bien à vous,
Cordialement,

Mots-clés : achat, agen, immobilier, investissement, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 05/03/2019 13h35 → Gaetanlh [33] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (achat, agen, immobilier, investissement, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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La rentabilité n’est pas très élevée. Bon, c’est le prix d’un investissement simple, livré clé en mains, et en centre ville.

Sur un immeuble aussi ancien, la question va aussi être : date de la dernière rénovation, qualité de celle-ci ? Quel état des parties communes ?

Donc quels travaux à prévoir et dans quel délai ? Car ça peut varier énormément. Il faut avoir l’oeil exercé pour le repérer. Certains propriétaires vendent des immeubles où tout est à faire, car ils ont investi il y a 10, 15 ou 20 ans, ils ont bien amorti cet investissement, et ils revendent quand il faudrait bientôt refaire une rénovation, mais que ça ne se voit encore pas trop. Et c’est d’ailleurs une stratégie parfaitement pertinente donc il n’est pas étonnant que ça soit si fréquent !

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#3 05/03/2019 14h52 → Gaetanlh [33] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (achat, agen, immobilier, investissement, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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La rénovation est à première vue de bonne facture. Je l’ai visité, rien ne m’a sauté aux yeux.
La toiture est en bon état, tout comme la plomberie, aucune trace de dégâts des eaux. L’électricité est aux normes selon le diagnostic électrique.
Les parties communes ont été refaites il y a 6 mois (peinture et sol). Le double vitrage est installé dans chacun des appartements, l’interphone général fonctionne bien.

Je vais essayé de faire baisser le prix de 20-30%. Sinon, je passerais à autre chose.

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#4 05/03/2019 14h54 → Gaetanlh [33] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (achat, agen, immobilier, investissement, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

Avez vous reçu les diagnostics, notamment celui électrique? Le logement est il bien isolé?

Comme disait Bernard2K, sur ce type de biens, il faut s’attendre à des travaux sur le moyen terme, plus ou moins importants, selon l’entretien qu’a eu l’actuel propriétaire.

Avez vous consulté toutes les factures des derniers travaux réalisés? De quand date le dernier entretien de toiture? Quel est l’état des boiseries, du sol, y-a-t-il une VMC? L’entretien a-t-il été réalisé? Quel est l’état des plomberies? Le chauffage électrique est il récent?

Quel est le profil des locataires actuels?

Les communs sont ils bien entretenus?….

Prenez le temps de tout regarder minutieusement car le prix de l’investissement peut vite s’envoler si on n’anticipe pas les travaux.

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