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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 03/01/2020 21h41

Membre
Réputation :   11  

Bonsoir,

Je viens vers vous ce soir car je revisite un immeuble en plein centre-ville d’une ville en Dordogne de 30.000 habitants environ (vous avez le choix entre deux wink )

VOTRE PROFIL

- Salarié en CDI, 2.200€ par mois après impôt, sinon je serais aux alentours de 2.400 euros. Pacsé depuis peu avec Madame sous le régime de la séparation des biens, je souhaite acheter seul.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptable : Moyen
- Fiscales : Moyen
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Débutant, mais mon père est un Michel Morin (comme on dit chez nous) donc la peinture et petits travaux, il n’y aura aucun soucis.
- Sociales : OK
- Temps disponible : Les week-ends pour les travaux puis quelques heures par mois pour le suivi.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Il s’agit donc d’un immeuble de 3 studios et un T2 avec cour et cellier dans un immeuble dans une impasse dans l’hyper-centre de la ville, à 50m de la Mairie donc l’emplacement est top. Il y a aussi un garage attenant d’environ 30m2, je réfléchis à ce que j’en ferais (emplacement pour voiture, caves pour les appartements, aménagement en cinquième appartement).
Concernant les appartements, il y a un studio de 18m², un second de 22m2, un troisième de 28m2 ainsi qu’un T2 avec garage et cellier de 52m2.

LOCALISATION DU BIEN

Hypercentre d’une ville de 30.000 habitants en Dordogne..
Vu l’emplacement, il est probable que les appartements prennent de la valeur une fois rénovés. Dans une des rues principales de la ville, à proximité de la Mairie, des petits commerces et des lieux de vie (cinéma, restaurants, bars,…), l’emplacement est attrayant.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais d’agence : 102.000 euros, soit 110.000 euros avec frais de notaire.
- Loyer déjà pratiqué : 1200 euros.
- Loyer envisagé : 1400€ après travaux (hypothèse basse)
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans = 4%

- Travaux immédiats : 45000€ de travaux immédiats : raccordement du tout à l’égout, soutenir une poutre défaillante en mettant en place un IPN, remplacer quatre WC et trois douches, mise en peinture de tous les appartements, remettre aux normes les compteurs (disjoncteurs) électriques.
La toiture est en bon état, la VMC installée, BAL aussi, plomberie en bon état.

Je compte faire une partie des travaux moi-même (peinture). Mais ça, je ne lui en ai pas parlé et ne compte pas le faire.

(- Mobilier : 2500€ si je meuble le plus petit studio.)
- Taxe foncière hors TEOM : 1400€
- Assurance PNO : 450 euros / an.
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 500 euros / an.
- Rentabilité brute : 10,7% environ.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0, mais j’ai de l’épargne de précaution.
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,4%
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution : 20000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

Les appartements seront normalement tous loués nus. J’hésite à louer le plus petit des studios en meublés histoire de rentabiliser l’espace et de débuter la location meublée doucement. La demande est bonne.

Pour cet investissement, je vise simplement l’auto-financement, ce qui n’est pas une mince affaire.
Je retourne demain sur place afin d’affiner le chiffrage des travaux, surtout lié à la poutre défaillante (?).
L’emplacement étant idéal à côté des services publics, des petits commerces, et des lieux de vie, je suis assez intéressé par ce premier investissement.
Je reste à l’écoute de vos avis experts afin de m’aider à débuter l’investissement locatif smile

Bonne soirée !

Mots-clés : appartement, immobilier, investir

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#2 04/01/2020 11h20

Membre
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Réputation :   633  

Bonjour,

Gaetanlh a écrit :

Pour cet investissement, je vise simplement l’auto-financement, ce qui n’est pas une mince affaire.

Je n’ai pas tous les détails mais avec un rendement brut de 10,7% et un emprunt à 1.4% cela devrait normalement être le cas, non ?

Personnellement, je trouve que dans une ville de cette taille, loin de toute grande ville, sur un bien avec pas mal de travaux, votre objectif est bien insuffisant.

Vous parlez de loyer déjà pratiqué, des locataires sont donc sans doute en place, ce qui est d’autant plus une contrainte qu’au regard des travaux à réaliser il est probable que leur profil soit moyen.
Si c’est le cas les avez vous rencontré ? Connaissez vous leur profil ?
Dans le même temps vous parlez des travaux à réaliser ce qui laisse supposé qu’ils ne soient pas en place ?

Si ma compréhension est bonne et qu’il s’agit de Bergerac, le prix au m2 parait élevé au regard des travaux à effectuer et leur coût.
Des travaux du genre poutre qui flanche et raccordement au tout à l’égout font disparaître dès l’énoncé pratiquement tous les investisseurs : il faut en profiter pour très fortement négocier (et être certains des coûts et délais à assumer).
Savez vous depuis combien le bien est en vente ? Pourquoi il est vendu ? En direct ou par intermédiaire ?

A votre descriptif, le stationnement n’est-il pas un problème ? Les locataires veulent par expérience le moins marcher possible pour accéder à leur automobile ou décharger les courses.

Faire du meublé est sans doute une très bonne idée. Pourquoi sur un seul lot ?


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#3 04/01/2020 11h55

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Bonjour DDTee, je vous remercie de votre réponse.
Concernant l’autofinancement, cela devrait être le cas effectivement. De plus, il n’y a aucun locataire en place ce qui facilite grandement la réalisation des travaux.

J’ai réussi à avoir le propriétaire au téléphone, il n’a plus envie de gérer le bien puisqu’il n’est plus sur place mais dans une autre région. En effet, le propriétaire a posté une annonce sur un célèbre site entre particuliers il y a à peu près un mois et une agence a publié cette annonce que la semaine dernière. Or, erreur de ma part, je n’ai pas vérifié l’historique des annonces et est donc visité … par l’agence (avec un prix affiché à 118.000), sans toutefois signer de bons de visites.
Puis-je donc passé directement avec le propriétaire ? La jurisprudence n’est pas clair à ce sujet.

Comparé au prix affiché, j’ai déjà fais baissé le prix d’environ 15% (affiché à 118.000 dans une agence et 128.000 dans une seconde). J’attends donc la réception des devis d’entreprises TCE afin de renégocier à la baisse. J’y retourne cette après-midi avec ces dernières.

Le stationnement n’est pas un soucis puisque de nombreuses places de parking sont disponibles dans la rue et de grands parkings gratuits existent à proximité.

Dernière modification par Gaetanlh (04/01/2020 11h56)

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[+1]    #4 04/01/2020 13h12

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Je ne sais ce que vous avez considéré comme travaux (en dehors de ce que vous nommez) mais à voir les photos de l’annonce, il y a pas mal de travail.

Vous auriez tout intérêt à monter en gamme et refaire toutes les sdb, cuisines, certains sols… au risque sinon d’être assez déclassé. Les appartements ne correspondent plus du tout à l’attente d’aujourd’hui. Les espaces sont intéressants mais nécessitent comme déjà dit pas mal de travaux.
Sans doute auriez vous intérêt à faire du LMNP (et à louer ainsi bien plus cher tout en bénéficiant des amortissements).

Il me semble sur une photo déceler un problème d’humidité et à l’ensemble du bâti un niveau d’isolation thermique d’une autre époque ?

On peut voir des radiateurs de chauffage central, vous n’avez pas parlé de chaudière et on n’en voit pas sur les photos. Individuel, collectif ? Gaz, fuel ? Il y a aussi bizarrement un horrible convecteur beurk qui traîne ?!?

Il faudrait faire un peu plus que changer disjoncteur mais refaire le tableau, vérifier que tout soit à la terre et idéalement ajouter des prises.

Comment savez vous que la toiture est bonne ?
Avez vous vu les diags ? Les factures des derniers travaux effectués (carnet d’entretient de l’immeuble) ?
Si vous ne faites que les peinture vous même, je doute que votre budget soit suffisant. Vous êtes vous renseigné sur le prix des travaux et le montant de la taxe pour le raccordement tàégout ?

Visiter avec l’agence, pour la seconde visite, est une source d’ennui, vous auriez du faire marche arrière en constatant votre erreur.
Avec qui avez vous discuté le prix, agence ou vendeur ?
Comment vous y êtes vous prit ?

Edit : je viens de lire votre profil et de comprendre que vous travaillez dans une agence immobilière. Certaines de vos remarques m’étonnent pour un professionnel… notamment sur la double visite vendeur/agence et sur les bons de visites, qui me laisse très dubitatif.
Vous êtes bien le premier agent immobilier à trouver la loi floue wink

Dernière modification par DDtee (04/01/2020 13h18)


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#5 05/01/2020 15h31

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J’avais étudié cette annonce il y a un mois. Je l’avais rapidement écartée car bâtiment totalement enclavé au sein d’un îlot (et prix beaucoup trop élevé compte tenu des travaux à faire).

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