Fstn [34] : étude de cas immobilier (résidence année 70, 7e étage)

Bonjour Fstn,

Sans connaitre votre marché, quelques éléments de réponses à vos interrogations.

- le taux de vacance de 1 mois par an me semble trop optimiste (surtout en mettant en gestion). Vous risquez d’avoir des départs en stage en février ou avril par exemple. Des périodes où il sera plus compliqué de relouer. Quid du saisonnier dans votre ville sur les périodes d’été?
- il y aura nécessairement des frais liés à une résidence de près de 50 ans. Mise aux normes ascenseur, isolation thermique, reprise de l’étanchéité de la toiture (vous serez juste en dessous..). Toutefois la façade semble propre, ce qui est positif. Il y aura toutefois des coûts importants que vous ne pourrez que difficilement anticiper et qui vous mettront en CF négatif
- il manque des frais dans vos calculs (PNO, CFE, comptable, etc)
- il sera évidemment possible de lancer une colocation en octobre. Mais vous aurez 3 chambres à remplir, donc il faudra de la demande. Sur ce point, mes différentes expériences montrent néanmoins que cette période n’est pas interessante, car les derniers arrivants (rentrée de fac en décalé par exemple) n’ont pas encore pu se loger et se retrouvent dans l’urgence. Mais c’est un risque supplémentaire
- un appartement en dernier étage est plus gourmand en énergie l’hiver. Est il plus chaud l’été ?
- le surcout pour les travaux au 7e est difficilement quantifiable. Dans votre cas, avec de "petits travaux" cela ne devrait pas être important si le matériel rentre dans l’ascenseur (à l’inverse du Placo par exemple)
- miser sur une PV sur un immeuble qui aura plus de 70 ans à la fin de votre prêt avec toutes les normes énergétiques qui risquent d’apparaitre semble ambitieux

Quelques remarques supplémentaires;

- attention aux chambres trop petites. Les colocataires veulent de l’espace et fuient les minuscules chambres du CROUS pour cela notamment. Cela peut poser problème à la location et induire un turn over plus important
- n’est il pas envisageable d’agrandir les chambres plutôt qu’une deuxième SDB ?
- la norme est de 9m2 pour une chambre (pour toucher les APL, etc). Vos chambres font elles bien 9m2 carrez ? Si moins de 9m2, pas de bail individuel possible par exemple. Le risque est que la loi évolue et passe, par exemple, à 10m2.
- vous allez mettre en gestion : les frais agence risquent de faire fuir des colocataires. A quoi bon payer des frais d’agence si on ne pense rester que 3 ou 6 mois ?
- j’ai rentré des colocataires ne souhaitent pas d’une colocation organisée par un propriétaire. Idem pour une agence.
- connaissez vous une agence de confiance et réactive ? Car choisir, pour vous, des personnalités pouvant vivre ensemble est un exercice périlleux (au delà des dossiers)
- à mes yeux le rendement est beaucoup trop faible. Il ne me semble pas pertinent de partir sur un projet sans CF, ou même en CF négatif sur la durée du prêt en y intégrant tous les frais, pour une colocation de ce type, dans un immeuble 70’s, à distance.
- la charge de travail pour une colocation est importante est trop souvent sous-estimée selon moi. Cela va donc couter cher en gestion et risque de poser de gros soucis si l’agence n’est pas réactive et sérieuse.
- si vous n’avez pas de demande en colocation (avez vous testé le marché?) cet appartement peut il être loué à une famille ? Si oui à quel prix ? Votre CF sera alors très négatif.

Plusieurs pistes (rien d’original) pour rendre le projet rentable :
- négocier pour baisser (très?) fortement le prix
- créer une chambre supplémentaire si la configuration le permet pour augmenter les revenus
- gérer sans agence (personne de confiance sur place ? gestion par l’un des colocataires pour les visites ?)
- chercher un autre projet plus rentable. Cela serait mon choix, mais je ne connais pas votre marché. Gérer un studio, en direct, ne serait il pas plus simple pour vous depuis l’étranger ? Cela permet de se familiariser avec la gestion avant de passer à un projet plus ambitieux.

Dernière modification par dalki (05/07/2019 15h49)