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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 10/06/2018 15h50

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Bonjour à tous,

Hier à la lecture d’un article je me suis demandé si ma stratégie financière ne pourrait pas être optimisée en 2018 et 2019.. sauf que j’ai beau creuser je m’emmêle les pinceaux, est-ce que quelqu’un pourrait m’aider?

En 2018 je suis auto entrepreneur en achat revente d’objets , prélèvement à la source en même temps que mes cotisations rsi, CA estimé environ 75000€
J’ai un appartement en location saisonnière classe en tourisme qui devrait me rapporter environ 6000€
J envisageais de peut être le vendre (plus value de 25000€ car acheté il y a 2ans)
J’ai acquis un appartement ou je mets 20000€ de travaux et qui devrait me rapporter de nouveau 6000€ en saisonnier classé ou alors 5000€ en nu
J’ai vendu des actions que j’avais acquise il y a 8ans sur lesquelles je vais faire une plus value de 7000€.

Voilà je pense que c’est tout.
La question est donc est-ce que je ne serai pas gagnant de finalement louer mon deuxième appartement en nu plutôt qu’en saisonnier pendant 3ans afin de bénéficier des réductions fiscales des travaux avant de le passer en tourisme après?
Est-ce que je devrais garder le 1er appartement ou le vendre? Et alors même question sur le type de location du second Appartement?
Je me mélange pas mal vis à vis de mes revenus exceptionnels et n’arrive pas à déterminer mon gain selon la situation..

Merci d’avance

Dernière modification par Bre (10/06/2018 15h51)

Mots-clés : année, blanche, fiscalité, imposition, location nue

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#2 10/06/2018 17h57

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Le déficit foncier est avant tout intéressant pour défiscaliser ses revenus globaux, a fortiori s’ils sont fortement imposés.

Pour votre activité d’AE, tant que vous pouvez bénéficier du versement libératoire à l’IR (a priori intéressant dans votre cas), vous n’êtes pas concerné.

Pour la plus value immobilière, à vérifier mais comme elle est imposée indépendamment des autres revenus via un prélèvement libératoire, vous ne pourrez y échapper même avec un déficit foncier.

Pour la plus value mobilière, avec un abattement de 65 % et un TMI faible (14%), il n’y a plus grand chose à économiser.

L’imputation d’un excédent de déficit foncier sur les revenus fonciers des dix années suivantes ne vous offrira pas plus d’économies que la location meublée, voire moins.

Vu que vos perspectives de loyer en meublé sont assez nettement supérieures à celles en nu, je pense, mais il faudrait un calcul précis, que s’embarquer dans une location nue avec déficit foncier ne vaut pas forcément le coup.

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#3 10/06/2018 20h40

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Merci de votre réponse, il y a juste la dernière phrase que je ne comprends pas bien..
Que pourrais-je envisager de faire cette année compte tenu de ma situation pour moins sentir ma plus value mobiliere, et surtout la plus value immo si je décide de vendre un de mes appartements?

Merci!

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#4 10/06/2018 21h57

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A mon sens on ne doit pas dire que l’on choisit le nu ou le meublé pour la seule motivation d’effacer une plus value de 7000 euros qui va logiquement bénéficier d’un abattement de 65 % et sera imposée à 14% puisque çà ne représente finalement que quelques centaines d’euros.

Pour la plus value immobilière, je n’ai jamais eu le cas concret à traiter mais je dirais que l’existence d’un déficit foncier ne peut avoir pour effet de récupérer une partie de l’impôt payée lors de la vente de votre bien (impôt calculé et prélevé directement par le notaire). A vérifier.

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#5 11/06/2018 07h26

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Bre a écrit :

J’ai acquis un appartement ou je mets 20000€ de travaux et qui devrait me rapporter de nouveau 6000€ en saisonnier classé ou alors 5000€ en nu

Pardon, mais si ces chiffres sont justes, il faut abandonner le saisonnier car trop peu rentable. J’explique :
- location meublée : on déclare aux impôts les recettes = loyer CC.
- location nue, on déclare aux impôts les revenus fonciers bruts = loyers HC.

Comme il doit y avoir environ 1000 € de charges en saisonnier, ça veut dire que, si raisonne en hors charges, vous n’arrivez pas à avoir plus de loyer en saisonnier qu’en nu. Or, une location saisonnière doit rapporter 2 à 3 plus qu’une location nue.

Soit vous sous-estimez vos futures recettes saisonnières ; soit vous vous y prenez comme un manche (loué trop peu cher et/ou taux de remplissage trop bas), soit vous faites du black pour effacer une partie des recettes de la location saisonnière.

En tout cas, vu le surcroît de travail que représente la location saisonnière, si vous n’arrivez qu’à faire 1000 € de plus de recettes en saisonnier, ce qui doit à peine payer les charges supplémentaires, il faut arrêter le saisonnier.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#6 11/06/2018 08h02

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Il faudrait effectivement savoir ce que signifie précisément "me rapporte".

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#7 11/06/2018 17h49

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Bernard2K a écrit :

Bre a écrit :

J’ai acquis un appartement ou je mets 20000€ de travaux et qui devrait me rapporter de nouveau 6000€ en saisonnier classé ou alors 5000€ en nu

Pardon, mais si ces chiffres sont justes, il faut abandonner le saisonnier car trop peu rentable. J’explique :
- location meublée : on déclare aux impôts les recettes = loyer CC.
- location nue, on déclare aux impôts les revenus fonciers bruts = loyers HC.

Comme il doit y avoir environ 1000 € de charges en saisonnier, ça veut dire que, si raisonne en hors charges, vous n’arrivez pas à avoir plus de loyer en saisonnier qu’en nu. Or, une location saisonnière doit rapporter 2 à 3 plus qu’une location nue.

Soit vous sous-estimez vos futures recettes saisonnières ; soit vous vous y prenez comme un manche (loué trop peu cher et/ou taux de remplissage trop bas), soit vous faites du black pour effacer une partie des recettes de la location saisonnière.

En tout cas, vu le surcroît de travail que représente la location saisonnière, si vous n’arrivez qu’à faire 1000 € de plus de recettes en saisonnier, ce qui doit à peine payer les charges supplémentaires, il faut arrêter le saisonnier.

Si je les sous estime c’est de 1000€ environ. En fait je fais du saisonnier sans en faire, je m’explique: cela fait déjà 1an et demi que j’en fais et généralement les gens restent 2/3 mois, il n’y a que pour juillet là ou ca s’est emmanché autrement et que j’ai vraiment des touristes à la semaine.
Le calcul que je fais est que je gagne un peu plus en saisonnier, que je suis largement moins imposé, qu’il est fort possible sur l’année de gagner finalement 7 ou 8000 mais surtout je gère mes locataires puisque quasi aucun risque d’impayé et je pense qu’au bout d’un an et demi des appartements saisonniers au sens classique sont en largement moins bon état que le mien (3 griffures qui partent à l’éponge magique en 18mois)

Après, je suis peut être pessimiste mais à part paris ou lyon qui arrive à faire 2 ou 3 fois la recette d’un nu? Toutes les villes au bord de mer permettent certes d’engranger pas mal d’argent (sur une petite ville que j’apprécie je m’étais penché sur le sujet) environ 7000 par saison estivale avec les fiestas qui vont avec, et là les entrées sorties sont du sport,et ensuite il faut réussir à trouver des locataires pour le restant de l’année.

Voilà mon point de vue et pourquoi je loue ainsi.

Dernière modification par Bre (11/06/2018 18h03)

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#8 11/06/2018 19h41

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OK, vous êtes en location de moyenne durée, 2 ou 3 mois, sauf mois d’été. Ca rapporte moins que le vrai saisonnier. Dans le vrai saisonnier, on descend souvent à 1 ou 2 nuits minimum, avec location par des plateformes type Airbnb ; ça rapporte beaucoup plus, mais cela demande beaucoup de travail pour gérer les réservations, les arrivées et les départs. Votre solution est tout à fait pertinente et représente un bon compromis pour celui qui ne veut pas y passer trop de temps.

Effectivement, la fiscalité est moindre, surtout si vous arrivez à faire classer votre bien en meublé de tourisme (71 % d’abattement au micro).

Notez aussi qu’il me semble me rappeler que le saisonnier ne doit pas dépasser 3 mois ; notez aussi que, pour faire un bail simple basé sur le code civil, comme c’est le cas pour la location saisonnière, il faut que vos locataires aient leur résidence principale ailleurs. En effet, si votre bien loué devient leur résidence principale, vous devriez alors leur faire un bail meublé "loi ALUR" de 1 an (ou 9 mois pour les étudiants).

Sur l’idée de louer nu pour déduire les travaux en revenus fonciers au réel : oui, ça fonctionne… sauf que votre locataire peut se trouver très bien dans cet appartement et rester 15 ans. Vu que vous voulez récupérer l’appartement pour le remettre en location meublée, vous n’aurez pas de solution légale pour le mettre dehors (les motifs admis étant reprise pour vendre, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux).

Dernière modification par Bernard2K (11/06/2018 19h50)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#9 12/06/2018 05h43

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Bernard2K a écrit :

OK, vous êtes en location de moyenne durée, 2 ou 3 mois, sauf mois d’été. Ca rapporte moins que le vrai saisonnier. Dans le vrai saisonnier, on descend souvent à 1 ou 2 nuits minimum, avec location par des plateformes type Airbnb ; ça rapporte beaucoup plus, mais cela demande beaucoup de travail pour gérer les réservations, les arrivées et les départs. Votre solution est tout à fait pertinente et représente un bon compromis pour celui qui ne veut pas y passer trop de temps.

Effectivement, la fiscalité est moindre, surtout si vous arrivez à faire classer votre bien en meublé de tourisme (71 % d’abattement au micro).

Notez aussi qu’il me semble me rappeler que le saisonnier ne doit pas dépasser 3 mois ; notez aussi que, pour faire un bail simple basé sur le code civil, comme c’est le cas pour la location saisonnière, il faut que vos locataires aient leur résidence principale ailleurs. En effet, si votre bien loué devient leur résidence principale, vous devriez alors leur faire un bail meublé "loi ALUR" de 1 an (ou 9 mois pour les étudiants).

Sur l’idée de louer nu pour déduire les travaux en revenus fonciers au réel : oui, ça fonctionne… sauf que votre locataire peut se trouver très bien dans cet appartement et rester 15 ans. Vu que vous voulez récupérer l’appartement pour le remettre en location meublée, vous n’aurez pas de solution légale pour le mettre dehors (les motifs admis étant reprise pour vendre, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux).

Oui je suis au courant pour ces conditions, l’appartement étant près d’une centrale nucléaire je n’ai quasiment que des gens en déplacement pour une mission.
Pour le nu et déduire les travaux je pense que ce n’est pas intéressant dans le principe « classique » mais l’article que j’ai lu indiquait que c’était le jackpot pour 2018 si on effectuait de gros travaux car on déduisait 150% des travaux des revenus, le calcul et les conditions étant assez compliqué je n’ai pas réussi à comprendre si cela était un bon plan pour moi ou non..

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#10 12/06/2018 09h07

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Il y a plusieurs exemples sur le forum, et chaque cas est particulier.

C’est surtout intéressant quand il y a d’une part des revenus à défiscaliser et d’autre part une forte pression fiscale sur ces mêmes revenus (TMI élevé).

Mon avis est que dans votre situation si la location meublée vous offre un certain confort de "travail" et qu’elle est aussi rentable que la location nue, alors vous ne devez pas faire cas de l’année blanche et opter pour la location meublée.

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