Rétractation du vendeur après signature d'une offre d'achat ?

Merci pour cette réponse rapide.

Concernant l’annulation du congés, le notaire me dit que c’est le coût des démarches pour qu’un huissier de justice annule officiellement le document. Je n’ai malheureusement pas beaucoup plus d’informations sur ce point.

Concernant ce que je veux, je veux l’appartement dans les conditions qui ont été signé dans l’offre d’achat. Finalement, je veux simplement que le vendeur respecte ses engagements quitte à faire une vente longue. Seulement d’après les dires du notaire du vendeur, celui-ci chercherait un autre acheteur, quitte à faire la vente alors que le droit de préemption n’est pas clos.

Il me semble que le vendeur veut vendre rapidement, quitte à le faire illégalement et ça ne semble pas interpeller son notaire. Ce point me fait me poser des questions…

Bonsoir,

"Après la visite du bien, je fais une proposition d’achat début Août, contre-signée par le vendeur. L’offre d’achat, vérifiée par mon notaire, est conforme et stipule que le compromis de vente doit être signé dans le mois suivant la date d’offre d’achat."

Vous avez effectivement la réponse. Le vendeur n’est plus engagé vis à vis de vous quelque soit la cause pour laquelle le compromis n’a pas été signé.

Ben31 a écrit :

A la réception de l’offre, le locataire a rédigé une lettre de résiliation de bail pour quitter le logement; celui-ci étant muté et n’ayant pas envie d’acheter l’appartement.

Pour résumer, en faisant une demande de congé 15 mois avant le terme du bail, le vendeur a ouvert un droit de préemption au locataire. Seulement, le fait qu’il l’ai fait trop tôt décale la date d’effectivité à 6 mois avant la fin du bail initial, à savoir 04/2019.
En conséquence, la vente du logement est bloquée jusqu’au 04/2019 car si le locataire souhaite acheter le logement en Avril il est prioritaire.

Je ne comprends pas tout là… Puisque le locataire est parti de lui même pour des raisons qui lui sont propres, il n’est plus locataire de l’appartement. Il a donc renoncé à l’ensemble de ses droits s’y rapportant (y compris le droit de préemption).
Je ne vois pas à quel titre il pourrait faire volte face en avril 2019 ?

Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses.

petitbiscuit a écrit :

Quoi qu’il en soit, si vous souhaitez avoir une posture contentieuse, vous pouvez demander en justice (via un avocat) d’obtenir une sûreté sur le bien (une hypothèque judiciaire) le temps que la question soit résolue. Le plus probable dans ce cas est que le vendeur préfère finalement vous vendre pour s’épargner une procédure assurément plus longue que les délais que vous évoquez.
Seulement, vous aurez également quelques frais d’avocat…

Information très intéressante, savez-vous à combien peuvent se chiffrer les frais d’avocats environ ?

Neo45 a écrit :

Je ne comprends pas tout là… Puisque le locataire est parti de lui même pour des raisons qui lui sont propres, il n’est plus locataire de l’appartement. Il a donc renoncé à l’ensemble de ses droits s’y rapportant (y compris le droit de préemption).
Je ne vois pas à quel titre il pourrait faire volte face en avril 2019 ?

Mon notaire me dit que le droit de préemption est decorrélé du bail. Le locataire a en effet quitté l’appartement depuis mais son droit de préemption n’en a pas été impacté. Mes connaissances sur le sujet viennent exclusivement de mon notaire, donc si vous avez un texte l’égale stipulant que la libération du logement par le locataire annule le droit de préemption, je suis intéressé pour le voir. 

lachignolecorse a écrit :

à votre place, j’aurai signé/je signerai le compromis car c’est au vendeur de démontrer le refus de préemption de son ancien locataire. Une fois que le compromis est signé, vous refusez de signer l’acte définitif tant que le refus de préemption du locataire n’est pas démontré. C’est votre notaire qui est frileux. Tout dépend du contenu du courrier envoyé au locataire. Mais n’oublions pas qu’il ne sera bientôt plus locataire et que le droit de préemption disparaît de fait.

Par contre, à la signature du compromis, ne versez pas d’acompte. Ça vous évitera de courir après votre argent si le locataire achete finalement l’appartement.

Vous évoquez aussi le fait que la libération du logement annule le droit de préemption, avez-vous une source fiable svp ?
Concernant le compromis, la vendeuse refuse de trouver une date avec son notaire et ne réponds ni à mes appels ni à mes messages.
Concernant l’accompte, l’offre d’achat stipulait « Au terme du compromis, il pourra être versé un dépôt de garantie de xxxx€. »: comment est-ce que je peux renoncer à verser un acompte sachant que je m’y suis engagé ?

Ben31 a écrit :

Mon notaire me dit que le droit de préemption est decorrélé du bail. Le locataire a en effet quitté l’appartement depuis mais son droit de préemption n’en a pas été impacté. Mes connaissances sur le sujet viennent exclusivement de mon notaire, donc si vous avez un texte l’égale stipulant que la libération du logement par le locataire annule le droit de préemption, je suis intéressé pour le voir.

Tout comme Lachignolecorse, je n’ai pas de source. Il s’agit pour moi aussi de logique. Je trouverai totalement absurde que quelqu’un n’habitant plus un logement puisse conserver des droits dessus. Qui plus est un droit de préemption.

Ne pouvez-vous pas vous renseigner auprès d’un second notaire, voir d’un agent immobilier ?

Après on peut fort logiquement supposer que votre notaire a de biens meilleures connaissances que moi à ce niveau là. C’est même à espérer, sans quoi je vous souhaite bonne chance…

Ben 31 a écrit :

Concernant l’accompte, l’offre d’achat stipulait « Au terme du compromis, il pourra être versé un dépôt de garantie de xxxx€. »: comment est-ce que je peux renoncer à verser un acompte sachant que je m’y suis engagé ?

Vous remuez actuellement ciel et terre pour que votre interlocuteur honore ses engagements envers vous, quant à la signature du compromis de vente.
Ne trouvez-vous pas un peu contradictoire, de votre côté, d’essayer de revenir sur des engagements que vous avez pris envers ce même interlocuteur ?

Dernière modification par Neo45 (21/09/2018 08h44)

Bonjour,

Le droit de préemption du locataire semble perdurer après la libération des lieux :

L’article 15 de la loi de 89 précise :
"Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis."
et ne distingue pas le cas où le locataire part avant le début ou pendant les 2 premiers mois du préavis.

Il suggère aussi, dans un cas particulier, que le locataire peut ne plus être dans les lieux :
"Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque"

Par ailleurs, la cour de cassation a estimé par un arrêt du 10 décembre 2008 dans un cas ou les locataires sont restés dans les lieux que :
"les effets du congé pour vente donné par anticipation doivent être reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné de sorte que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu’à l’expiration des deux premiers mois du délai de préavis"

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/09/2018 10h31)

@perecastor

Ce que je comprends, c’est que le compromis a été signé avant le mariage …
A mon sens, le notaire met des bretelles en plus de sa ceinture, parce que théoriquement, la vente est acquise depuis le compromis, faute d’annulation par rétractation ou conditions suspensives.

Le bien est, toujours théoriquement, un bien propre de Mme puisqu’acquis antérieurement au mariage.

Que Mme finance son emprunt via des revenus devenus communs, c’est un problème classique de récompense en cas de dissolution du mariage, ca ne vous concerne pas.

On reste dans du théorique, donc je laisserai faire, mais si Mr utilise son "délai de rétractation", il serait possible de contester la validité de cette rétractation au motif que Mme est, du fait du code civil sur la vente parfaite, engagée depuis cet avant-contrat, donc bien avant le mariage.

J’ai eu un peu le même cas, congé pour vente donné au locataire et mon notaire se rend compte que le congé pour vente a été donné au prix FAI (qui était le prix d’achat), sauf que le locataire et le propriétaire se connaissant, le congé pour vente aurait dû être fait au prix net vendeur (aucune raison de payer pour la mise en relation puisqu’ils se connaissent déjà).

Cela a retardé de 3 semaines la signature de l’acte authentique car il a fallu que le locataire envoie un courrier au notaire stipulant qu’il renonçait à l’achat. Par la suite, tout s’est bien déroulé pour la signature (hormis le départ du locataire mais c’est une autre histoire).

Bref, une de solutions qui peut convenir à tout le monde sans passer par la case procès ou autre serait que le locataire de l’époque envoie un courrier à l’actuel proprio précisant qu’il renonce à l’achat. Franchement ça vaut peut être le coup de l’appeler si vous avez son numéro, quitte à lui filer un billet de 50€ pour le dédommager des 10 minutes qu’il va prendre à écrire le courrier et le poster.
Ça arrangerait tout le monde et permettrait également au vendeur de pouvoir vendre avant Juin 2019.

Neo45 a écrit :

Vous remuez actuellement ciel et terre pour que votre interlocuteur honore ses engagements envers vous, quant à la signature du compromis de vente.
Ne trouvez-vous pas un peu contradictoire, de votre côté, d’essayer de revenir sur des engagements que vous avez pris envers ce même interlocuteur ?

Si, je pense d’ailleurs ne pas revenir sur ce point si la signature du compromis avait lieu.

Bernard2K a écrit :

Cas 2.2) le bien vous est ensuite vendu moins cher que le prix indiqué dans l’offre reçue par le locataire. C’est très important, car la loi veut que le propriétaire adresse une nouvelle offre à ces conditions ; et le locataire a alors un mois pour acheter, même s’il n’est plus locataire à ce moment-là. Cf. cette jurisprudence Cour d’appel de Dijon, du 23 mai 2000, 98/02249 | Legifrance trouvée ici : Le droit de préemption de l?ex-locataire déguerpissant - Maître Damien VIGUIER, avocat
Vous noterez, lors d’une lecture attentive de ce jugement, que le notaire qui est informé du droit de préemption du locataire engagerait sa responsabilité ; dans le cas jugé, le vendeur est reconnu seul responsable car le notaire n’était pas au courant du congé donné donc du droit de préemption ; votre notaire a donc tout à fait raison d’être méfiant dès lors qu’il est courant qu’il a été délivré un congé pour vendre. C’est notamment pour cela qu’un notaire qui prépare la vente d’un logement vide demande copie du dernier bail et du congé.

Conclusions :
- votre notaire a raison de se méfier, car sa responsabilité pécuniaire serait engagée si la vente était ensuite reconnu nulle parce qu’il n’a pas tenu compte du droit de préemption du locataire.
- le vendeur a eu grand tort de délivrer un congé pour vendre ; car s’il avait communiqué avec son locataire, il aurait appris que celui-ci comptait partir pour cause de mutation, donc qu’il suffisait d’attendre ; et de toute façon il était stupide de donner pour vendre en 2018 en espérant vendre dans la foulée, alors que l’échéance du bail est en octobre 2019 ; désormais, ce congé pour vendre risque de l’empoisonner pour réaliser cette vente, tant que les délais ne seront pas purgés.
- je partage l’analyse de corsaire00 : vu que le délai d’un mois est passé sans que le compromis soit signé, l’offre est caduque et vous n’avez rien à gagner à rentrer en contentieux sur ce cas. Oubliez-le et laissez le vendeur se démerder avec les difficultés qu’il s’est crée tout seul !

La constance de la qualité de vos interventions m’impressionnera toujours.
Nous sommes justement dans le cas 2.2) car le prix a été négocié. Je vais maintenant définir avec mon notaire la meilleure issue à cette situation.

Merci à vous tous pour votre aide précieuse.