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#51 16/03/2016 10h53 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Bonjour,

Le dossier présenté plus haut semble faire effet, puisqu’on me propose des financements 110%, y compris le mobilier, sur 20 et 25ans.

Ce qui m’a étonné est que ces offres sont uniquement pour l’immeuble, sans demander de domiciliation des revenus, ni rachat de mes crédits existants.
Le courtier m’a expliqué avoir défendu mon dossier prioritairement sur l’investissement puisque le délais d’ici le premier paiement est assez court, mais quand même!

Donc bonne surprise smile

Je rencontre mon banquier demain, on verra bien si il veut me garder ou pas.

Par ailleurs, j’ai commencé à faire le tour des popottes en matière d’Expert Comptable, je cherche quelqu’un qui puisse m’accompagner dans mes investissements, mais aussi dans mes autres engagements, notamment l’association dans lequel je suis engagé.

Pour l’immeuble, je pense trouver autour de 700€ d’après les premiers échanges.

Sinon, pour le mobilier, je cherche un fournisseur qui soit capable de me conseiller en déco. Comment procédez vous?

Le suédois, Le roi du boudin ???

Ces enseignes ont elles des fonctionnements globaux ou chaque magasin développe son action localement, probablement en lien avec des artisans du coin?

Pour le suédois, je suis réticent dans la mesure où l’enseigne est à environ 1h de route, difficile d’être réactif après le boulot avec cette configuration?

Merci d’avance pour vos retours smile


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#52 26/04/2016 15h54 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Nous sommes propriétaires: l’aventure continue!

Pfiou, long feuilleton avec son lot de stress jusqu’à la signature de l’acte…

Suite à la consultation de courtiers, j’ai rencontré mon banquier qui a fait de sacrés efforts pour me garder.

Il s’est aligné sur la concurrence, et a fait des offres convaincantes sur ma situation globale, notamment en proposant de racheter des prêts en cours sans prendre de garantie dessus…

Mais surtout, depuis mon dernier message, ma compagne est tombée malade, donc lors de la constitution du dossier où il faut répondre aux questions médicales, la case "en arrêt maladie" a été cochée pour elle, déclenchant les questionnaires médicaux jusqu’à un refus d’assurance…

Mon banquier a néanmoins accepté de financer l’achat avec une assurance 100% sur ma tête, mais pas d’assurance sur celle de ma compagne, co-emprunteuse… Cela valait refus mais il nous suit!

Vu ce contre temps la signature intervenait avant mise en place du prêt, le notaire a pu jouer les prolongations bien que j’ai pris l’engagement de ne pas conditionner la vente à l’obtention d’un prêt…

Tout est bien qui avance bien, nous avons signé ce jour avec un prêt en place 1,95% sur 20ans "mi assuré" à 100%, différé partiel de 5 mois.

Avec les clés, nous allons pouvoir avancer plus vite dans la constitution des devis, la course contre la montre continue pour mobiliser au minimum notre trésorerie personnelle et bien valider l’ "auto financement".

A l’occasion je partagerais un reportage photo.

Dernière modification par Pruls (26/04/2016 15h55)


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#53 01/08/2016 14h27 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Bonjour,

depuis le mois d’avril et mon dernier message, l’entreprise avec laquelle je pensais travailler m’a fait faux bond, usé par le retard à la signature.
Un autoentrepreneur a pu commencer le chantier, sans pouvoir tenir mes délais, donc j’ai cherché une entreprise complémentaire.

L’une de celles rencontré a proposé de gagner une chambre sur la cave, en "sous-plex". Bien que plus chère, cette solution amenant un loyer supplémentaire, elle a remporté le chantier.

Depuis, l’auto-entepreneur m’a indiqué que finalement, le lino ne pouvait être posé comme il l’avait imaginé… Je lui ai donc fourni du parquet à poser à sa charge. Mais il a abandonné le chantier car il a foiré la pause.
Très mauvaise expérience avec une personne qu’on m’avait recommandé, surtout lorsqu’il a essayé de refiler la raison de son abandon à l’autre entreprise, ou encore à d’autres clients "harceleurs".
Il m’a envoyé une proposition de solde, mais je ne suis pas sûr de le payer, compte tenu des aléas liés à la reprise de son chantier par une autre entreprise.

Tout ceci est stressant à gérer, mais bougrement formateur. Un véritable partenariat semble s’installer avec l’entreprise principale (et maintenant unique) du chantier, jusqu’à imaginer ensemble un service de conciergerie, manquant par ici.

J’écris ses lignes avec l’enthousiasme généré par la perception du premier dépôt de garantie "de réservation".
Le second devrait suivre, ainsi que le troisième et quatrième avant la fin du mois.

Les visites sont positives et motivantes: "votre appart’ est luxueux", "c’est plus cher mais on voit pourquoi", alors que les travaux sont encore en cours, sans que le mobilier ne soit installé…
Au final, j’ai l’impression qu’un coup de cœur se déclenche avec l’emplacement, les prestations de base (parquet haute qualité, mur sobre en blanc, cuisine entièrement intégrée) et le niveau d’aménagement (lave linge, lave vaisselle, appareil à raclette, dressing…)

Évidemment, la lumière de l’été aide!

J’ai toujours en tête le reportage photo.


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#54 04/08/2016 08h26 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Bonjour Pruls,

Merci pour ce retour.
Effectivement, trouver le(s) bon(s) artisan(s) est une chose vraiment pas facile, même lorsque c’est une entreprise recommandée… j’en ai fait l’expérience.

J’espère que cela va marcher avec la nouvelle entreprise.

Et n’hésitez pas à mettre des photo smile

Vous parlez aussi d’un concept de "conciergerie". C’est très intéressant comme idée. Quels genres de services imaginez-vous proposer ? Autour de l’immobilier uniquement (réno, maintenance et gestion) ou alors autre chose ?

Bonne journée


Auteur du bestseller "107 Principes Immobiliers" (TOP 3 Amazon - Noté 4,8/5)

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#55 04/08/2016 11h18 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Bonjour,

dans mon esprit, il s’agit d’accueillir les locataires façon gites (éventuellement taxi depuis la gare, présentation du logement, bons plans à proximité…) et assurer la fin de séjour (EDL sortant, questionnaire qualité, ménage, lessive…).

L’entreprise avec laquelle je travaille a tout un volet entretien/maintenance, la gestion technique pourrait donc s’intégrer simplement dans les services de conciergerie.

A voir comment organiser les réservations et les contrats, probablement par un site de mise en relation (Air BnB…). Il me semble que la gestion de biens suppose une carte professionnelle?


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#56 04/08/2016 13h26 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Bonjour,
Ikea France peut fournir de l’aide à la conception… mais pour les entreprises, à voir pour un particulier. Si toutefois vous avez un Kbis (qui n’aurait même rien à voir avec votre activité de LMNP) - ça passe.

Sinon vous pouvez déjà vous inspirer des "roomset" sur leur site - très pratique pour avoir des idées d’aménagements et palettes de couleur etc.. avec une partie du matériel présent sur la photo listé en bas de page avec les prix.

Le site France:
Technical Error
Et Suisse:
INSPIRATION MOBILIER BUSINESS

qui présentent quelques différence et peuvent être complémentaires, il y a surement la même chose pour les autres pays si vous voulez donner une ambiance plus nordique ou au contraire italienne - allez voir sur les sites des pays respectifs.

leur catalogue business est aussi pas mal:

IKEA Business Brochure 2016

Zaser

Dernière modification par zaser (04/08/2016 13h53)

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#57 04/08/2016 14h28 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Dans la lignée du B2B, Darty a un service dédié, qui m’a fait une offre économique vraiment intéressante. Par contre, ils ont pas pu tenir mes délais.

J’anticiperai plus une prochaine fois.


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#58 26/09/2016 12h29 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Bonjour à tous,

un rapide message pour donner quelques nouvelles.

3 logements sur 4 sont loués, le dernier a été réservé puis j’ai du libérer la réservation.

En effet, l’entreprise avec qui j’entrevoyais un partenariat a fait de lourdes erreurs, m’empêchant de louer le dernier logement.

Outre les menues réserves à lever (dont la pose des boites aux lettres qui titille mes locataires), elle m’a adressé une facture majorant de 20% le devis initial, et n’a pas fourni de ventilation dans le dernier logement… La pièce en sous-plex est moisie.

Heureusement, j’ai arrêté de payer à temps, gardant ainsi l’avantage financier pour gérer cette crise, mais j’ai été contraint de rencontrer un avocat par le biais duquel je vais mettre en demeure l’entreprise.

D’abord très hautaine, l’entreprise est revenu à de meilleurs sentiments quand elle a compris que le trou dans sa trésorerie ne serait pas comblé en essayant de m’intimider.

J’espère qu’une issue amiable pourra être trouvée, sans quoi je risque de m’engager dans une longue procédure judiciaire…

L’un des risques pour moi est que le logement ne trouve pas d’entreprise pour être finalisé, et que le loyer attendu ne rentre pas.
Même si la procédure vis à vis de l’entreprise devait aboutir favorablement, j’y laisserai des plumes.

Je maintiens donc une pression amicale sur l’entreprise en étant le plus rigoureux que possible vis à vis des écris…

On est loin du scénario que j’avais imaginé…

A suivre quelques photos pour vous donner une idée du résultat pour les logements terminés:

Salon

Cuisine

Salle d’eau

Dernière modification par Pruls (26/09/2016 12h34)


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#59 26/09/2016 14h06 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Du blanc, du parquet et des cuisines modernes…Cela devrait se louer plutôt bien !

Bon courage pour le dernier appartement!

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#60 26/09/2016 16h15 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Vous avez manifestement pas de chance avec les intervenants travaux !

Pouvez-vous nous en dire sur vos choix concernant l’origine du mobilier, de la cuisine..? Les coûts par lot ?
Vous souhaitiez trouver un intermédiaire qui ne soit pas une agence pour la mise en location/gestion, comment avez vous procédé ?

Bonne courage pour la suite des travaux/procédures !


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#61 26/09/2016 16h24 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Bonjour,

je pense que l’entreprise vaut le coup, malgré tout, mais a fait preuve d’une telle négligence administrative que nous sommes confronté à un fort désaccord. Bon la VMC c’est nul de sa part quand même!

Vraiment déçu, il sera difficile de regagner une confiance réciproque.

Le mobilier: but + cdiscount (super service après vente, j’ai gratté 200€ de bons d’achat sur des détails)
=> Attention aux délais de livraison, il faut compter 1 mois pour avoir des prix
=> Attention au stockage du bazar, j’avais pas imaginé le volume que représente tous les meubles et équipements de 4 logements!

Les cuisines chez Le roi du boudin, achetées en même temps que les fournitures de sol de façon à dépasser le plafond de 10k TTC 20%, déclenchant une ristourne de 5%.

En passant par l’entreprise, je prends la réduc + une TVA à 10%.

L’électroménager je pense que Darty B2B est le mieux placé, si on a le temps d’attendre la livraison.

Pour l’instant, je n’ai pas abouti pour la question de l’intermédiaire pour louer en saisonnier. Cela pourrait être une option si je peine pour mon dernier logement.


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#62 30/12/2016 10h19 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Bonjour,

un point de fin d’année sur mon aventure immobilière.

3 logements sur 4 sont loués, les travaux toujours en souffrance.

Des réserves restent à lever dans les logements loués, dont l’absence de boite aux lettres. J’ai décidé de payer l’électricité des locataires, de façon à les conserver en attendant de résoudre mon problème avec l’entreprise.

Il reste aussi le 4ème logement à finir, l’entreprise à laisser le chantier en plan en en gardant la clé!

Donc contentieux en cours, je suis surpris de la réaction de l’entreprise puisque l’accord amiable était proche.
Maintenant, je dois missionner un expert immobilier pour qu’il fige la situation. En effet, si je missionne une autre entreprise pour finir les travaux, la première pourra dire que c’est elle qui a fait le job…

Cette expertise semblerait devoir couter la bagatelle de 4000€ + 6 mois de délais… Si je fais les comptes, 10 mois de vacances + 4k d’expertise + les frais d’électricité + les frais d’avocat, j’en ai pour environ 10 000€ de pertes. Autrement dit, une fois missionné l’expert, impossible d’éviter le procès, les sommes seraient trop importantes pour m’assoir dessus.

Mon idée est donc de faire partir un AR indiquant que je missionne un expert afin de présenter le dossier au juge, et de passer en parallèle un coup de fil à l’entreprise en lui proposant de revenir à la table de négo.
Vu la légèreté administrative de l’entreprise, j’espère pouvoir la convaincre de finir les travaux et éviter un procès même s’il serait probablement en ma faveur.

Sinon, il me faudra prendre mon mal en patience et surtout reprendre la main sur l’immeuble bloqué par ce contentieux.

Ce n’était pas exactement comme cela que j’imaginais l’investissement immobilier. Encore une mauvaise expérience avec une entreprise du bâtiment.

Bonne année à ceux qui me liront!


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#63 30/12/2016 12h05 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Bonjour,
A la lecture de votre dernier message, je ne peux que vous mettre en garde sur le risque d’aller jusqu’à la procédure. L’entreprise risque de ne jamais payer ce pour quoi elle sera condamnée et il y a de fortes chances de toute façon que la somme corresponde à celle des travaux uniquement. Sachez que tous les frais que vous engagez sont à votre charge et qu’il y a une bonne probabilité qu’ils le restent. L’entreprise le sait déjà ou le saura si elle finit par prendre conseil.

Après avoir acheté un appartement, j’ai découvert une affaire le concernant. L’ancienne propriétaire avait engagé au moins 30000euros de frais divers (architecte, experts, procédures diverses) avant de finir par faire des travaux à la va-vite et tout revendre. Elle a obtenu 8000€ du tribunal à verser par le syndic. L’entreprise avait eu 12 ans - soit le temps de la procédure - pour disparaitre de la circulation.
A votre place, je privilégierais mon intérêt à court-terme, à savoir finir les travaux avec une autre entreprise et mettre un locataire au plus vite. La vacance a un coût qui ne sera jamais, jamais compensé, soyez-en sûr.
Les tribunaux vont vous envoyer d’expert en expert, ce monde s’auto-alimente en se renvoyant la balle mais le demandeur voit rarement une issue positive et l’angoisse générée ne mérite pas de s’acharner. Comme en bourse, prenez vos pertes et passez à autre chose, la priorité est d’avancer.

Dernière modification par kc44 (30/12/2016 12h06)

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#64 30/12/2016 17h02 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Je partage l’opinion de @kc44 les mesures envisagées me semblent risquées et disproportionnées (4000€ pour une première expertise !!! un simple constat d’huissier 10X moins cher suffirait à faire peur et à enregistrer un "état constaté").
Vous êtes un investisseur particulier pas un promoteur ou un office HLM, regardez votre intérêt et comment y parvenir le plus rapidement possible.

Dernière modification par DDtee (30/12/2016 17h34)


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#65 20/02/2017 11h26 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Ma question est en rapport avec l’intitulé de la file, mais est assez différente du sujet en cours.

Je souhaite faire une offre pour une maison. Pour me renseigner j’ai appelé l’agence. J’en ai déduis la localisation du bien et je suis aller sonné directement chez le propriétaire.

J’ai par contre donné mon nom et mon numéro de téléphone à l’agence.

Je souhaite entamer les discussions sur le prix avec le propriétaire.
Comment aborder la chose ? Est t-il possible de squeezer l’agence ?

Dernière modification par AleaJactaEst (20/02/2017 11h27)

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#66 20/02/2017 12h16 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Vous n’avez rien signé, vous pouvez.

La conséquence est de perdre l’agence comme partenaire pour l’avenir.


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#67 20/02/2017 13h15 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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AleaJactaEst : un simple coup de fil où l’AI vous donné des infos sur le bien me semble beaucoup trop court pour que le vendeur soit obligé de passer par cet AI. Cet AI ne vous a pas fait visiter le bien ni mis en relation avec le vendeur. De toute façon, si l’AI tentait un coup de bluff pour se faire payer sa commission, ça serait envers le vendeur, pas envers vous.

Par contre, si le mandat est exclusif, le vendeur ne peut pas vous vendre en direct pendant la durée du mandat ; c’est totalement exclu, même si l’AI n’a eu aucun rôle dans la rencontre entre le vendeur et vous.

Sinon, Pruls, je relisais l’histoire de cet appartement, et on peut dire que vous avez bien galéré. Par curiosité :
- comment ça s’est fini avec la locataire récalcitrante ? Le vendeur a réussi à la virer et à vous vendre un immeuble vide ?
- comment ça s’est fini avec la dernière entreprise, celle qui vous a fait un souplex sans aération et est partie avec les clés sans finir les travaux ?

Sinon, la lecture de vos malheurs avec les entreprises me fait dire qu’à partir d’un certain niveau de complexité, un maître d’œuvre n’est pas de trop (architecte, ou sinon maître d’oeuvre indépendant, à la rigueur économiste du bâtiment ou équivalent). Ses apports sont :
- bonne conception du projet. Par exemple, ne pas faire un souplex sans aération, voire sans traitement du sol et des murs pour éviter les remontées d’humidité. Ou déconseiller franchement le souplex. Il traduit cette conception en plans d’exécution que les entreprises doivent suivre à la lettre : c’est précis et carré.
- choix des entreprises. Il a son réseau d’entreprises fiables.
- suivi du chantier : faire intervenir les entreprises dans le bon ordre ; faire tenir les délais aux entreprises ; repérer tout début de malfaçon pour le faire corriger rapidement par l’entreprise.
- s’assurer que le chantier est bien fini et faire le PV contradictoire de réception des travaux.

Dès qu’on se passe du maître d’oeuvre sans avoir les compétences et la poigne pour le remplacer, ça peut merder sur chacun des 4 items suslistés :
- mauvaise conception. Une installation simple, l’entreprise sait faire, mais dès qu’on est sur des cas un peu inhabituels (ex. souplex) l’entreprise et/ou le maître d’ouvrage (vous) font une conception erronée (ex. souplex sans aération).
- choix d’entreprises qui ne tiennent pas la route (ça a été votre cas, 3 fois de suite si j’ai bien compté : celle qui a refusée finalement le chantier, l’auto-entrepreneur qui s’est révélé dépassé, et la 3e entreprise qui devait faire un truc bien mais s’est plantée).
- mauvais timing des travaux (genre le peintre qui passe après le vitrificateur du parquet), ou délais qui explosent. Quand une entreprise a deux chantiers, un avec maître d’oeuvre qui applique des pénaltiés de retard, et le votre sans maître d’oeuvre, vous pouvez être sûr qu’elle se dépêche de finir le premier chantier, en négligeant le votre.
- ne pas faire le PV de fin de chantier, ce qui expose à divers problèmes : pas de constat sur d’éventuelles malfaçons ; pas de démarrage de l’assurance de l’entreprise (l’assurance de 2 ans sur les équipements et 10 ans sur la structure ne démarre qu’à la réception contradictoire des travaux).

J’en ai déjà longuement parlé sur d’autres fils.

Dernière modification par Bernard2K (20/02/2017 13h27)

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#68 20/02/2017 14h46 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Bonjour,

merci pour l’intérêt que vous portez à mon aventure!

Bernard2K a écrit :

Pruls, je relisais l’histoire de cet appartement, et on peut dire que vous avez bien galéré. Par curiosité :
- comment ça s’est fini avec la locataire récalcitrante ? Le vendeur a réussi à la virer et à vous vendre un immeuble vide ?

Le courrier de fin de bail a eu son effet, elle est partie tranquillement. Bon, son déménagement a duré 1 semaine mais elle est bel et bien partie d’elle même.

Bernard2K a écrit :

- comment ça s’est fini avec la dernière entreprise, celle qui vous a fait un souplex sans aération et est partie avec les clés sans finir les travaux ?

Je suis encore en galère avec elle. Mon avocat est pas super réactif.
Je l’ai durement relancé en mettant en avant le conseil de DDtee. Je vais ainsi essayer reprendre la main pour remettre carré pour cet été.

Bernard2K a écrit :

Sinon, la lecture de vos malheurs avec les entreprises me fait dire qu’à partir d’un certain niveau de complexité, un maître d’œuvre n’est pas de trop (architecte, ou sinon maître d’oeuvre indépendant, à la rigueur économiste du bâtiment ou équivalent).

[…]

- choix d’entreprises qui ne tiennent pas la route (ça a été votre cas, 3 fois de suite si j’ai bien compté : celle qui a refusée finalement le chantier, l’auto-entrepreneur qui s’est révélé dépassé, et la 3e entreprise qui devait faire un truc bien mais s’est plantée).

Oui, encore qu’il faille trouver un bon professionnel. J’ai en tête un gars qui m’a toujours fait des devis trop cher et refusé certaines de mes demandes.

Aurais-je une meilleure expérience avec un gars qui sait dire non au risque de perdre une affaire?

Pour moi, c’est formateur. J’espère que les ratio de la premières années seront proches d’un investissement classique et que tout rentrera dans l’ordre pour la rentrée prochaine.

Heureusement que j’ai les reins solides pour gérer le stress et les non recettes!


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#69 20/02/2017 20h50 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Pruls a écrit :

Oui, encore qu’il faille trouver un bon professionnel. J’ai en tête un gars qui m’a toujours fait des devis trop cher et refusé certaines de mes demandes.

Aurais-je une meilleure expérience avec un gars qui sait dire non au risque de perdre une affaire?

Ce n’est pas facile à dire !

Déjà, la demande du particulier est souvent évasive, du type "j’aimerais un souplex", ou "j’aimerais une cuisine optimisée malgré la faible place disponible". Même si le particulier a des plans, ça va être souvent des croquis griffonés ou des plans approximatifs réalisés sur ordinateur avec un freeware.
Pour répondre à ce type de demande, l’entreprise est quasiment obligée d’avoir un bureau d’études interne (quelle que soit la forme que ça prend, depuis le chef d’entreprise qui fait ses plans le week-end, jusqu’au véritable bureau d’études interne avec des ingénieurs dédiés ; en passant par celui qui fait faire ses plans et devis par son grossiste).

C’est là que le maître d’oeuvre est intéressant : il transforme des demandes évasives en plans d’exécution précis. Ca limite la marge de manoeuvre de l’entreprise qui doit appliquer des plans précis au lieu d’interpréter la demande évasive initiale. Cela dit, je ne déifie pas non plus le maître d’oeuvre. Les entreprises doivent souvent corriger ou adapter les plans proposés, avec des remarques du type "pfiou, mais vous avez vu où il nous avait mis la réservation, heureusement qu’on l’a déplacée, c’était n’importe quoi".

Ensuite, désolé de vous le dire, il y a la "chiantise" du particulier. Celui qui surveille trop son artisan, celui qui change le projet en cours de route, prend le risque de voir l’artisan prendre ses cliques et ses claques et quitter le chantier. Je me rappelle d’un cas comme ça où le particulier en était à son deuxième entrepreneur et cherchait le troisième. A chaque fois, il surveillait, il pinaillait, et à un certain moment, l’artisan prenait tous ses outils et quittait le chantier !

Dans le genre expression à éviter avec un artisan (ou un architecte d’ailleurs) : "j’ai vu sur internet que…". C’est bien de se renseigner, mais évitez d’opposer des infos de faible fiabilité glanées en quelques minutes sur internet, avec les connaissances d’une personne qui a des années d’études et d’expérience professionnelle.

Je ne dis pas que c’est votre cas, je fais juste quelques généralités sur la base de ce que j’ai vu autour de moi ; après il y autant de cas particuliers qu’il y a de couples client/artisan !

Dernière modification par Bernard2K (20/02/2017 20h54)

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#70 27/06/2017 18h54 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Bonsoir Pruls,
Il y a bien longtemps que je n’ai pas fréquenté ces pages.J’ai lu avec intérêt le passage du réel au virtuel.
Où en êtes-vous aujourd’hui ?

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#71 27/06/2017 20h21 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Bonjour,

une locataire vient de partir, elle a fait visiter l’appart à des amis pour qu’ils piquent mes idées d’équipements. Apparemment, elle n’avait jamais vu de logement aussi bien meublé.

Côté entreprises, je suis en train de finaliser de nouveaux devis, une casserole de l’ordre de 4k€ et un an de loyer non encaissé au compteur.
Côté positif, les prestations seront améliorées. Par exemple, l’électricien chiffre une platine vigik au lieux d’une sonnette de base. C’est le prix à payer pour une reprise de chantier.

Mes 2 autres locataires vont partir, je vais donc voir le temps qu’il me faudra pour relouer. Aurais-je des bacheliers ou seront-ce comme cette année des profs en formation qui découvrent leur affectation tardivement?

J’ai pensé à vous dernièrement, en me disant que la rentabilité est moins au rendez vous que sur le papier, mais que je suis très fier de m’être lancé. Aucun regret puisque je suis dans ma zone de risque acceptable, que des leçons.

Cordialement.


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#72 29/06/2017 10h20 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Il y a toujours un gap entre théorie et pratique, l’essentiel est de l’avoir anticipé.

Le risque lié aux entrepreneurs est systématique ; la compétence n’est pas la qualité la mieux partagée dans ce monde… et l’honnêteté ne serait-ce qu’intellectuelle, n’en parlons même pas.
J’ai quelques copains éternels satisfaits : mais leurs chantiers sont très mal faits même si à la hauteur de leurs attentes… souvent piteuses.

Bon courage pour la suite et continuez à enrichir ce fil.

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#73 29/06/2017 21h32 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Faut prendre du recul par rapport à l’objectif de cash flow positif.

J’ai mis environ 30k sur un investissement qui génère des loyers supérieurs aux échéances d’emprunts. En finissant les travaux, même avec ma casserole, je deviens propriétaire d’un immeuble d’au moins 200k sans mettre plus de ma poche en 20 ans.

En gros x7 en 20ans, soit à la grosse un taux de rendement interne de l’ordre de 30%. Donc même si je devais remettre 30k et descendre à 15%.

Évidemment, ce calcul est à prendre comme un repère à la grosse, RDV dans 20 ans pour vérifier!


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#74 30/06/2017 12h17 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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L’important est à mon sens que vous ayez gardé un objectif qualitatif. L’immeuble ne vaudra ce que vous espérez que si les travaux ont été correctement réalisés.

Je pensais me lancer dans le meublé "pour voir" mais sur un seul logement qui vient de me passer sous le nez. Emplacement idéal, standing top… prix raisonnable car travaux. Dommage.

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#75 30/06/2017 12h34 → Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ? (expulsion, notaire, négociation)

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Pruls a écrit :

En gros x7 en 20ans, soit à la grosse un taux de rendement interne de l’ordre de 30%. Donc même si je devais remettre 30k et descendre à 15%.

Mes calculs indiquent que faire x7 en 20 ans ne nécessite qu’un rendement de 10.2% :
   (1+10.2%)^20=7   (ou 7^(1/20)=1+10.2%)
Avec un rendement de 30%, après 20 ans, on aurait fait x190 :
  (1+30%)^20=190
En remettant (au départ) 30k, on ferait x3.5 en 20 ans ce qui correspond à un rendement de 6.46%
   (1+6.46%)^20=3.5

C’est effectivement dans 20 ans qu’on constatera le rendement sur cette période.


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