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#1 10/05/2018 20h35

Membre (2018)
Réputation :   3  

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : salarié CDI, 28 ans, revenus 38k brut annuel

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne
- Fiscales : moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : < moyenne
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : juste le week-end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel (appartement)
- Année de construction : NC
- Étage : 1er, luminosité : bonne , surface 51m2 (3 pièces) , ascenseur : non
- Déjà occupé ? Inhabité ? --> libre
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? bénévole
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? individuel électrique
- Volets isolants ou persiennes ? je ne me rappelle plus hmm
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? je ne me rappelle plus hmm
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
- Concierge  ? non
- Décoration :  plutôt vieillotte, il faut garder juste le parquet

LOCALISATION DU BIEN

- Département : 51, ville d’environ 45000 habitants
- Centre ville (pas en plein centre mais à 500 mètres du début du coeur du centre ville)
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Je ne connais pas très bien l’endroit, mais je sais qu’il y a environ 9% d’étudiants
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? pas forcément

RENTABILITÉ DU BIEN

(j’ai utilisé le site Rendement Locatif)

- Coût du bien avec frais de notaire : 54,5k
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 500 euros HC (envisagé)
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans

- Travaux immédiats : 15k
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: NC, rien à priori

- Rentabilité brute : 8%
- Rentabilité nette : 5,16%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 15k
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,8%
- Durée du crédit : 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée, LMNP réel

CASH FLOW

- + 78 euros / mois

Quelque précision en dehors du template :
- je suis résidant en IDF et le bien est situé dans le 51.
- le bien me plait beaucoup mais je suis un peu perplexe pour le profil des locataires : il s’agirait probablement de la colocation étudiante (et j’ai peur qu’il reste vide l’été) ou des familles avec un enfant (d’après ce que j’ai entendu c’est des profils plus risqués que d’autres).
- l’absence de charges (ou presque) est un gros point positif je trouve

Dernière modification par Finkbrau (10/05/2018 20h41)

Mots-clés : appartement, immobilier, location

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#2 14/05/2018 22h07

Membre (2018)
Réputation :   3  

Pendant l’attente d’une réponse, j’ai essayé de trouver quelques infos sur l’emplacement.

Il paraît que la ville soit un peu dans une phase de déclin (pas énorme quand-même).
Autre point :  j’ai un peu de doutes sur l’idée d’investir de chez moi. J’ai d’ailleurs ouvert ce topic dans l’espoir de trouver un moyen pour concilier rentabilité et proximité :https://www.investisseurs-heureux.fr/t17333

Sincèrement j’hésite encore. Peut-être que je devrais essayer de trouver un compromis entre ville de province et ville pas en déclin quand-même.

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#3 14/05/2018 22h45

Membre (2016)
Top 20 Portefeuille
Réputation :   533  

Finkbrau" a écrit :

- Département : 51, ville d’environ 45000 habitants
- Centre ville (pas en plein centre mais à 500 mètres du début du coeur du centre ville)
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Je ne connais pas très bien l’endroit, mais je sais qu’il y a environ 9% d’étudiants

Je n’habite plus le département depuis quelques années déjà, mais je présume que vous parlez de l’ancienne préfecture de région Champagne Ardenne ?

À ma connaissance la ville a quand même perdu pas mal d’emplois ces dernières années : Fermeture de casernes militaires, perte de fonctionnaires régionaux, … Bien sûr, lorsqu’un emploi est perdu, c’est toute une famille qui risque de partir.

Alors bien sûr il y a des étudiants comme vous l’évoquez avec l’IUT. Par contre vous parlez de 9%. Une rapide recherche sur internet m’a permis de voir que l’objectif de la ville était d’avoir 3000 étudiants (soit 6,7%) en 2020. Il est donc peu probable qu’il y en ai aujourd’hui 9%.
De plus, l’IUT de Châlons n’est qu’une antenne de l’Université de Reims Champagne Ardenne.

J’y étais le week-end dernier, et le principal centre commercial de la ville (CARREFOUR) semble avoir du mal à trouver de nouvelles boutiques pour combler les "vides" dans la galerie marchande. Je ne saurais dire quel pourcentage de locaux non occupés il y a, mais il y en a plusieurs répartis un peu partout dans la galerie marchande.
Il n’y a évidemment pas que du négatif. La "Foire de Châlons", est, si je ne dis pas de bêtises, la deuxième plus importante foire agricole du pays. 

Sinon la ville est située :
. à une quarantaine de kilomètres au sud de Reims (plus grande agglomération de l’ancienne région Campagne Ardenne) qui me semble, elle, plutôt dynamique.
. à une trentaine de kilomètres au nord de Vitry-le-François, sous préfecture qui ne cesse de décliner depuis des années ("ma" ville).
. à une trentaine de kilomètres au sud est d’Epernay, autre sous-préfecture, capitale du Champagne, avec de prestigieuses Maisons installées avenue de Champagne.

Il me semble qu’elle est desservie par une ramification du TGV est (mais sur voie classiques). Les autoroutes A4 (Paris / Strasbourg)  et A26 (Reims / Troyes) desservent la ville. L’aéroport Paris-Vatry se situe à une trentaine de kilomètres au sud ouest.

De mon point de vue, lorsque j’étais adolescent Châlons était pour moi une "grande" ville plutôt dynamique comparé à ma "petite" ville du sud du département. Aujourd’hui, vu de loin et de l’extérieur, Châlons me semble en effet un peu déclinante.
Bien sûr ce n’est que ma perception des choses.

Tout cela pour vous dire que ne connais absolument pas le potentiel locatif de la ville… Je sais, ça ne vous avance pas. Néanmoins ça vous aidera peut-être à la connaître un peu plus. Chose que vous devriez faire par vous-même avant même d’envisager y investir wink

Dernière modification par Neo45 (14/05/2018 23h00)


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#4 14/05/2018 23h00

Membre (2018)
Réputation :   3  

Merci pour votre aide Neo.
Effectivement je parle de Chalôns.

Je pense que investir dans une ville comme ça n’est pas forcément catastrophique car il y a toujours un peu d’activité, mais il faut oublier tout espoir de plus-value ou de revendre le bien facilement si le taux remontaient et qu’on a besoin de liquidité pour d’autres projets.

En faisant une sorte de simulation que j’aime bien (l’annonce fake sur Leboncoin) j’ai vu qu’il y a un peu de demande. Mais dit plus haut, les perspectives ne sont pas grandioses.

J’ai fait quelque visite à Troyes aussi, mais j’ai l’impression que les seules affaires rentable soient celles de la location à des étudiants avec beaucoup d’avantages mais avec un gros inconvénient selon moi : la vacance locative l’été (très probable en tout cas).

Je regarde avec beaucoup d’intérêt les vidéos sur YouTube de Cédric Berthelon (qui n’est pas un charlatan qui vend des formations à 1000€) et il a investit sur Troyes et Poitiers mais avec des appartements 2 pièces. La plupart du temps ça lui a permis de trouver des locataires de type "jeune couple" qui restent en général longtemps dans l’appartement.
Je devrais peut-être m’orienter vers ce genre d’investissement.

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#5 14/05/2018 23h08

Membre (2016)
Top 20 Portefeuille
Réputation :   533  

Je n’ai aucune connaissance de l’investissement locatif. Personnellement je suis orienté investissement boursier. Donc peut-être bien que Châlons peut permettre un investissement "honnête". Je ne peux pas me prononcer à ce sujet.

Pour ce qui est de la vacance estivale pour la location étudiante, j’ai envie de vous dire que ça dépend. J’ai fais mes études à Reims il y a 10/15 ans.
J’ai toujours conservé les appartements durant les étés. Ce sont mes parents qui me financaient le loyer, mais il était plus avantageux de le garder deux mois "pour rien" plutôt que de devoir en retrouver chaque année un nouveau.
Après, peut-être effectivement que mon cas n’est pas représentatif du tout.


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#6 15/05/2018 12h46

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Vous refaites tout à l’intérieur, et meublez, pour 15 k€ soit 280 €/m² ? Pas infaisable si on fait une grande partie des travaux soi-même, mais ce chiffrage est quand même très bas. Je vous invite à bien définir ce que vous voulez faire comme travaux, puis à les faire chiffrer par des devis.

N’oubliez pas non plus que coordonner plusieurs corps de métier, à distance, est un exercice difficile…

Avez-vous prévu un budget d’entretien ? Pour un tel appartement, un budget annuel de 3 à 500 € par an semble raisonnable.

Mêmes réflexions sur l’immeuble complet, donc aussi sur la copro. Qu’il y ait un syndic bénévole et économe, c’est très bien, mais il arrive toujours un moment où il faut faire des travaux. D’ailleurs, à part "absence de charges (ou presque)", vous ne dites rien sur l’immeuble et sur la copro. De quand date l’immeuble ? Dans quel état est-il ? Quel sont les prochains travaux à prévoir ? Avez-vous obtenu et lu attentivement les 3 derniers compte-rendus d’AG ainsi que les appels de charges ? Quelle est la répartition bailleur/locataire de ces charges ?

Dernière modification par Bernard2K (15/05/2018 12h53)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#7 15/05/2018 13h14

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Je me suis plongé dans le marché locatif sur le 51 et le moins qu’on puisse dire est qu’il y a des villes où il y a pléthore de biens à vendre comme à Châlon. Je viens de trouver quelques infos sur le marché de l’emploi, taux de chômeurs supérieur à 15%, taux de pauvreté à 20%… Mais ce n’est pas parce que la ville est sinistrée qu’il faut la fuir par contre, je vous recommande d’être sélectif sur la situation du bien. Ou de faire du logement social…

300€/m² pour rénover un bien, c’est jouable si vous faîtes tout vous même. Je rénove des biens à 350€/m² en faisant tout moi-même (avec de la récup de meubles et finitions basiques). Si vous avez de l’électricité, de la plomberie, une salle de bain à refaire par un artisan, faites faire des devis pour valider votre budget.

J’ai visité Troyes le week-end dernier et très bonne impression. Et des prix inférieurs à Reims. Mais je pense que le marché de la location doit se limiter au centre ville et à la zone universitaire. Sinon, j’ai vu un bien à vendre à chaource (30km de Troyes), 540 m², 7 appartements, 13 garages pour … 79 000€.

Dernière modification par lachignolecorse (15/05/2018 13h22)


Faire et laisser dire

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#8 15/05/2018 19h44

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Bernard2K a écrit :

Vous refaites tout à l’intérieur, et meublez, pour 15 k€ soit 280 €/m² ? Pas infaisable si on fait une grande partie des travaux soi-même, mais ce chiffrage est quand même très bas. Je vous invite à bien définir ce que vous voulez faire comme travaux, puis à les faire chiffrer par des devis.

J’ai refait mon T3 en IDF pour ce chiffre là donc je me suis dit qu’en province ça devrait être même plus facile. Mais j’ai peut-être fait appel à une société vraiment vraiment pas chère !
En tout cas il vaudrait mieux faire quelques devis avant de soumettre une éventuelle offre effectivement.

Bernard2K a écrit :

N’oubliez pas non plus que coordonner plusieurs corps de métier, à distance, est un exercice difficile…

Là effectivement j’ai des gros doutes sur l’investissement locatif à distance tout court.
C’est pour ça qu’en parallèle j’ai ouvert ce topic : https://www.investisseurs-heureux.fr/t17333

J’ai cherché longtemps en IDF mais je n’ai pas trouvé de biens ou même de secteur vraiment intéressant pour avoir une bonne rentabilité. Pourtant j’ai passé pas mal de week-ends à traverser l’IDF dans tous les sens.

Bernard2K a écrit :

D’ailleurs, à part "absence de charges (ou presque)", vous ne dites rien sur l’immeuble et sur la copro. De quand date l’immeuble ? Dans quel état est-il ? Quel sont les prochains travaux à prévoir ? Avez-vous obtenu et lu attentivement les 3 derniers compte-rendus d’AG ainsi que les appels de charges ? Quelle est la répartition bailleur/locataire de ces charges ?

Je n’ai pas bien approfondi ces éléments car je voulais d’abord décider si investir à Chalons ou pas.
D’après l’agence les seules charges sont celles relatives à l’assurance de l’immeuble et l’entretien des parties communes.
L’immeuble est en bon état.

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#9 17/05/2018 13h52

Membre (2018)
Réputation :   5  

Bonjour Finkbrau,

En ce qui me concerne, j’investis comme vous à distance en habitant en IDF.
Pour ne rien simplifier mon premier bien est à Grenoble et le second sur Poitiers.

Je vais prendre l’exemple de mon dernier investissement qui est à Poitiers. J’ai eu beaucoup de conseils de la part d’un gars qui s’appelle Cédric Berthelon et il m’a donné les contacts de ses artisans là bas qui au final étaient ceux recommandés par l’agence avec laquelle j’ai fait affaire. Il a du réseau sur d’autres villes comme Troyes, Le Mans, Tours et d’autres qu’il m’avait donné mais que je n’ai pu en tête. Cela peut valoir le coup de contacter ce genre de professionnels.

Là où je veux en venir c’est que les artisans qui m’ont été recommandés ont l’habitude de communiquer et travailler ensemble. Cela se ressent sur la manière sur le process des travaux. J’ai vu une différence énorme sur la gestion de mes travaux à Poitiers et à Grenoble.

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#10 19/05/2018 09h08

Membre (2018)
Réputation :   3  

J’ai eu le temps de réfléchir un peu et grâce à vos conseils aussi je me dirige vers l’abandon de cette piste.

Les raisons principales :
- pas trop envie d’effectuer mon premier investissement dans un contexte avec pas mal de risques
- montant des travaux peut-être un peu sous estimé (même si je pourrais effectuer des devis pour mieux comprendre)
- dynamisme de la ville trop bas (indices économiques, % d’étudiants pas trop élevé)

Je pense que pour mon premier investissement il vaut mieux que je me lance dans quelque chose de de plus sûr comme Troyes qui est testé et approuvé par Cedric Berthelon que je connais également.

Si je devais acheter 10 biens, j’aurais essayé volontiers celui qui fait l’objet de cette étude car je trouve que c’est un bon produit : immeuble OK, très peu de charges, bien aménagé, avec un peu de déco bien choisie il y a de quoi faire un très très bel appartement.

Mais je compte n’en acheter qu’un à court et moyen terme, je ne voudrais pas me louper.

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