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#1 30/01/2019 11h21

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Bonjour,

Je me permets de solliciter vos avis sur cet appartement que j’ai visité il y a une dizaine de jours à Barcelone. Je l’ai visité au hasard d’une balade photo dans un quartier que je ne connaissais pas. Depuis j’ai pris le temps de le découvrir, d’étudier les loyers pratiqués, la population, les transports etc. et j’en conclue que c’est peut être une affaire à creuser : dans la présentation ci-dessous quels sont les points qui vous semblent perfectibles ?

PRE-REQUIS

Lecture du livre L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne : fait (et j’ai pris des notes)

VOTRE PROFIL
- Statut, age, TMI, revenus : couple marié de jeunes quadras, TMI 20%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : expert
- Fiscales : expert
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : basique
- Sociales : moyen
- Temps disponible : oui

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : appartement 3 pièces, salon et chambre principale sur rue ; la cuisine et 2 autres petites chambres (cloison à abattre pour en faire 1 grande) donnent sur un patio intérieur. Cuisine et sdb à rénover entièrement. Sols, murs et plafonds à rafraîchir.
- Année de construction : 1968
- 1er étage (sur 4 au total) sans ascenseur, exposé sud est, bonne luminosité dans le salon, 52m2.   
- Chauffage individuel au gaz
- Fenêtres et volets roulants, très bon état
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? compteurs individuels
- Copropriété : mixte propriétaires/locataires, pas plus d’info pour l’instant je dois me renseigner
- Pas de concierge/gardien

LOCALISATION DU BIEN
- Département, ville : Barcelona
- Centre-ville, périphérie : quartier proche du centre ville, bien desservi, et l’appartement est proche du métro
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Très probablement, même si je n’en tiens pas compte dans mes simulations

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 115000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 750€
- Taux de vacance envisagé : 0% (la demande locative est forte et le loyer envisagé est correct)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : gestion directe
- Travaux immédiats : rafraîchissement, cuisine, salle de bains. Autour de 20K€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : non
- Coût des travaux à 5 ans / 10 ans (façade, toiture) : pour les travaux à long terme je provisionne 1%/an de la valeur du bien
- Taxe foncière : 300€
- Rentabilité brute : 7,8%
- Rendement opérationnel brut : 5,2%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 51,000€ (épargne fonds euros)
- Type de crédit : 84,000€ amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 3%
- Durée du crédit : 15 ans
- Frais de tenue de compte : non
- Épargne de précaution en cas d’impayés  : oui

CASH FLOW
- proche de zéro.

Mots-clés : espagne, immobilier, locatif, premier investissement

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#2 02/04/2019 14h55

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Retour sur ce bien qui est toujours en vente (les délais s’allongent à Barcelone, les vendeurs tardent à percevoir l’accalmie) avec un prix en baisse qui se rapproche de mon budget, je vise 95000€. Cela dit je tiens compte du budget travaux proposé par l’agence (20k€ pour refaire cuisine et salle de bains, sols et plafonds, abattre 2 cloisons) à quel moment puis-je faire intervenir un architecte pour avis et/ou devis ?
Si je fais déplacer l’architecte chaque fois que je visite un bien intéressant, tôt ou tard il va se lasser non ? Ou est-il courant de payer pour ce service ? S’il découvre le chantier après la signature, je risque de mauvaises surprises.

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