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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 13/03/2018 10h27

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Bonjour,

Je sollicite votre expérience en tant qu’investisseurs immobiliers pour avoir votre avis à quoi donner la préférence lors du  choix de bien. Je m’explique – un appartement m’intéresse avec plein d’atouts : plein centre-ville avec l’accès à la gare en moins de 5 minutes, mais tout en restant au calme presque total dans une petite rue peu passante à l’écart des grands axes. Le jardin privatif avec peu de vis-à-vis, au calme lui aussi. Le souci – c’est un T3 avec 69 m2 (un énorme salon de 30m2 qui peut passer à 37m2 si on ouvre la cuisine). Mais le fait qu’il y a bcp de m2, il est plus chère que les autres T3 en moyenne.

Ces m2 sont difficilement exploitables. J’avais une idée de faire un grand dressing mais est-ce que cela rajouterai bcp de valeur au bien ? en tout cas pas comme une vraie chambre. Et pour créer une vraie chambre, la seule solution c’est de transformer la cuisine en chambre– le gros chantier qui donnera une pièce pas carrée mais plutôt en longueur + report de la cuisine au fonds du salon et qui n’aura pas de fenêtre du coup. En plus pas sûr que c’est faisable. Je pense que oui car derrière le muret c’est les toilettes (donc canalisation et les arrivés d’eau).

Donc qu’en pensez-vous  :
- M2 ou nb de pièces pour valoriser le bien ?
- Quel ordre de prix pour déplacer la cuisine ?

Je précise également qu’il ne s’agit pas d’un investissement locatif mais de l’achat de la résidence principale. J’essaie d’appliquer la logique d’investissement tout de même, même s’il y a une partie affective – c’est un coup de cœur cet appartement et je m’y vois très bien dedans.

Dernière modification par Monceau (13/03/2018 10h29)

Mots-clés : ajout pièce, critères, grande surface

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#2 13/03/2018 10h41

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69m² ça n’est pas énorme pour un T3, je pense que ça doit correspondre à peu près à la moyenne. Je me trompe ? Qu’est-ce qui vous fait dire que c’est beaucoup ?
Je ne pense pas que rajouter une chambre à surface égale va faire prendre de valeur. Vous risquez même d’en perdre si le résultat est moyen. Si votre acheteur veut transformer en T4 il pourra le faire lui même, à son goût, et en payant les travaux. Si vous les engagez vous même vous ne les récupérerez probablement pas intégralement à la revente, et les acheteurs qui veulent un T3 ne seront plus intéressés.
Et une valorisation à grosse maille se fait sur la surface, pas sur le nombre de pièces. En plus, les grands salon-séjours sont à la mode, alors pourquoi cloisonner maintenant ?

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#3 13/03/2018 10h54

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La moyenne des m2 pour les T3 que j’ai vu c’était de 55-63 m2.Et cela se joue beaucoup sur le prix global avec les prix au m2 similaires. Ces m2 n’apportent pas un réel intérêt selon moi car le salon n’est pas traversant (donc forcément un peu sombre au fond). En plus il y a des m2 "inutiles" avec un espace de distribution des pièce.

En consultant les fiches patrim j’ai constaté que plus il y avait des m2, moins ça coutait au m2 ce qui fait que tous les biens se vendaient aux prix globaux plus au moins similaires. Le propriétaire est très fermé à la négociation. A priori il vend déjà en dessous du prix acheté –il l’a pris neuf en Robien. J’ai tenté la proposition basse et j’ai eu le non ferme sans contre-proposition. D’où mon inquiétude de l’acheter trop cher.  Et d’où mes investigations pour savoir comment on peut rentabiliser ces m2 que je payerais.

Dernière modification par Monceau (13/03/2018 10h55)

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#4 13/03/2018 11h10

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Il y a des amateurs pour les grands salons (par exemple pour faire un espace bureau ou pour placer un vidéoprojecteur) donc ce n’est pas forcément inutile.

Nous avions été confronté au même sujet lors de l’aménagement d’un plateau. La solution avait été de créer la SdB dans le ’fond’ du salon car c’est une pièce qui ne nécessite pas de fenêtre, et cela permettait de gagner de la place pour faire chambre + dressing attenant.

Mais ce n’est pas forcément faisable dans votre cas.

A ce stade, je raisonnerais surtout par rapport à vos propres besoins. C’est intéressant de réfléchir à la revente mais cela risque de vous pousser vers des biens très standardisés qui ne correspondent pas à votre mode vie / vos envies. Et on est souvent surpris par les besoins des acheteurs par la suite (sauf défauts rédhibitoires habituels).

Tetrapil

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#5 13/03/2018 11h10

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Bonjour,
Je suis d’accord avec Sven : 69m² pour un T3, ça me paraît plutôt cohérent.
Et un "grand" séjour de 30 m², c’est confortable.
Je pense qu’on vit dans nos séjours, pas dans nos chambres.
Et cela fait beaucoup de travaux. Vous gagnerez de l’habitabilité, mais perdrez probablement du confort.
Lors d’une discussion avec un notaire récemment, celui-ci m’a dit qu’il n’avait aucun mal à vendre des biens dans lesquels tout était nickel, sans travaux à prévoir, même s’ils étaient "chers". Entendre par là, au-dessus du marché. Les biens avec travaux ont plus de mal à trouver preneur.
Donc si vous voyez cet achat comme un investissement, pourquoi ne pas envisager lors de vos futurs travaux d’en faire un bien irréprochable, plus facile à vendre un bon prix ?
Cordialement,
Phil.

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#6 13/03/2018 11h39

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C’est vrai que le prix au mètre carré décroît avec le nombre de mètre carrés, mais de là à dire que le prix est le même quand on augmente la surface… si c’était vrai, les studio ne se vendraient pas ! Je connais pas votre marché local mais votre affirmation m’étonne. Un T3 de 69m², aujourd’hui, ça ne me semble pas exceptionnel (et carrément petit pour un T4).

S’il a acheté un Robien neuf, il va forcément vendre (très) en dessous de ses espérances… Notez qu’on peut reprocher plein de choses aux projets Robien, mais en général les appartements eux-mêmes sont pas trop mal conçus (je ne parle pas de la qualité de réalisation mais de la qualité de dessin). Si le promoteur a estimé que cette surface là était la bonne pour un T3, il y a des chances qu’il ait raison.

Je ne pense pas que des m² en plus soient sans valeur. Un logement grand est, à nombre de pièces égales, plus confortable qu’un logement petit, et cela doit se répercuter sur le prix de marché sauf cas particuliers. Si vraiment vous êtes certain de ce que vous voyez dans Patrim - qu’un T3 69m² se vend au même prix qu’un 55 - faites une offre en conséquence. Si vous avez raison les autres acheteurs feront de même.
Le découpage ne me semble pas une solution pertinente. Si le T3 était très grand, la création d’une 3è chambre *pourrait* apporter un peu de valeur, mais vu ce que vous décrivez je pencherais plutôt vers une destruction effective de valeur si vous découpez (en comptant le coût des travaux).

Votre inquiétude d’acheter trop cher, par contre, est tout à fait valide. Le propriétaire en demande probablement beaucoup trop cher car il a surpayé le logement à l’achat. N’hésitez pas à faire une offre "basse" et, surtout, ignorez son prix d’affichage (effet d’ancrage).

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#7 13/03/2018 11h48

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Par définition le vendeur aura du mal à baisser le prix, car il vendra certainement moins cher que le prix auquel il a acquis le bien dans le cadre d’un produit de défiscalisation. Il a refusé votre première offre, soit. Vous pouvez si le bien en vaut la peine refaire une offre, légèrement rehaussée en lui indiquant que votre offre est valable 15 jours par exemple ou même 30 jours si vous êtes joueur. Que vous lui laissez le temps d’y réfléchir, que vous n’avez pas besoin d’une réponse immédiate.

Laissez vivre l’annonce pendant ce temps, laissez le vendeur se rendre compte qu’il ne vendra pas son bien au prix souhaité (je dis cela sans connaitre votre marché ni la qualité du bien). La totalité des vendeurs espèrent vendre vite et et bien, c’est bien normal. Au bout de plusieurs semaines en vente, peut être que sa position évoluera et que vous pourrez en profiter.

Reste qu’il s’agit dans votre cas d’un achat pour une RP et que l’aspect affectif aura forcement une incidence.

Dernière modification par dalki (13/03/2018 11h49)


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#8 13/03/2018 12h03

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Monceau a écrit :

le fait qu’il y a bcp de m2, il est plus chère que les autres T3 en moyenne.

Ces m2 sont difficilement exploitables.[…]

Cela répond au moins en partie à la question : pourquoi payer le même prix pour des m2 inexploitables ? Si on applique la logique investissement locatif, pensez-vous qu’un locataire accepterait de payer plus cher pour des m2 en plus mais inutiles ?

Cela dit :

Monceau a écrit :

Je précise également qu’il ne s’agit pas d’un investissement locatif mais de l’achat de la résidence principale.

Autant acheter un bien atypique ou mal distribué pour faire de l’investissement locatif est au mieux un pari, au pire une mauvaise idée ; autant pour une résidence principale, le coup de cœur n’est pas à rejeter d’office. Juste garder en tête qu’en y cédant vous ne faites sans doute pas la meilleure opération financière qui soit, mais si c’est cet appartement qui vous plait et que vous sentez que vous y serez bien, ça n’a pas de prix.

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#9 13/03/2018 15h04

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Merci pour vos conseil précieux.

Je suis aussi preneuse dans ce cas des conseils pour négocier. Voici les chiffres :

A priori l’appartement était acheté neuf en 2006 pour 275 000. Il était en vente depuis 3 mois dans une agence et là le propriétaire a changé d’agence et à priori baissé le prix de vente aussi - il est affiché à 259 000.

En faisant mes recherches sur patrim et aussi les autres apparts en vente, j’ai proposé 225 000 (ce que j’estime aurait été un assez bon marché pour l’appart). j’aurais voulu l’avoir pour 235 000 au-delà du quoi j’estime que je vais surpayer. J’ai eu le refus avec l’indication de l’agent que « il a déjà baissé bcp », « il lâchera 10 000 tout au plus », « l’appart est au prix – je suis pas inquiet, on va le vendre ».

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#10 13/03/2018 15h33

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Monceau a écrit :

A priori l’appartement était acheté neuf en 2006 pour 275 000

Ça n’est pas votre problème. Oubliez absolument cette valeur qui par effet d’ancrage va vous pousser à surpayer.
Si d’après Patrim vous pensez que 225k€ est correct, faites déjà cette proposition.

Votre achat est pour une RP donc il vous faut comparer à rester locataire. Connaissez-vous ce simulateur ?
Simulateur Achat Vs Location - Google Drive

En sachant combien de temps vous pensez rester, et connaissant les prix des loyers du coin (plus faciles à déterminer les prix de vente car les loyers ne se négocient quasiment jamais), vous verrez jusqu’à quel prix il est raisonnable de payer ce bien. Et vous connaissez (ou pouvez connaître) le loyer exact payé par les locataires de l’appartement que vous visez donc vous serez assez précis dans l’évaluation à ce niveau là.

Sur la façon de mener la négociation, je ne suis pas spécialement qualifié pour apporter de conseils. Justifiez déjà votre offre à l’agent (Patrim, etc.) et croisez les doigts pour avoir raison. Si l’agent vous jure que vous avez tort, demandez lui à quel prix il a vendu des biens comparables. Au final si quelqu’un d’autre estime que l’appartement vaut 30k plus cher que vous, vous ne serez pas gagnant de toute façon. Vous trouverez un autre bien.

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#11 13/03/2018 15h58

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Monceau a écrit :

Je suis aussi preneuse dans ce cas des conseils pour négocier.

Difficile de se mettre à votre place.
Encore une fois, pour du locatif vous pouvez vous "cacher" derrière les chiffres et décider sans affect : jusqu’à 235k€ l’appartement est suffisamment rentable, j’achète ; au delà, pas assez rentable, je laisse.
Pour une résidence principale, qui plus est ’coup de coeur’ ;o)
Mettez-vous en situation : l’agent immobilier vous appelle pour vous informer que l’appartement est vendu, au prix demandé, comment le prenez-vous ? Et s’il vous dit qu’il s’est vendu pour 230k€ ?

Pour la négociation, plutôt que rester buté sur "cet appartement vaut 225k€ donc je ne paierai pas 1€ de plus", voyez si une attitude plus empathique ne peut pas faire pencher la balance en votre faveur ? Du genre "oui je comprends, c’est un très bel appart et le prix demandé me paraît raisonnable, malheureusement j’ai des contraintes et aujourd’hui je ne peux pas proposer beaucoup plus que 225k€" ?

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#12 20/03/2018 12h02

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Bonjour,

pour donner les nouvelles  - négociation est au point mort. Le proprio n’est pas prêt à négocier. Les offres successives à 225 000, 237 500 et 245 000 ont eu le "non" ferme. Le propriétaire est tellement dégouté de perdre de l’argent sur cette transaction qu’il préfère à la limite de le remettre en location que de baisser le prix.

J’ai indiqué à l’agent qu’il peut me recontacter s’il change d’avis et si je suis toujours à la recherche à ce moment-là.
Dur dur d’abandonner…

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#13 20/03/2018 12h11

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Le temps jouera en votre faveur si le vendeur ne veut vraiment pas baisser son prix car il risque de ne pas trouver d’acheteur. Il ne faut pas oublier qu’un vendeur qui ne vend pas un bien vide paie la TF, les charges, perte de l’avantage fiscal, etc. Sa position peut évoluer si la vente traîne plusieurs mois.

Peut être tout simplement que ce vendeur n’est pas le bon pour vous.

Rien ne vous empêche toutefois de contacter l’AI d’ici un mois pour le relancer et renouveler votre offre.

Dernière modification par dalki (20/03/2018 12h12)


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#14 22/03/2018 09h43

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Bonjour à tous,

Les collègues m’ont dit sur le ton de blague « t’as qu’à louer son appart s’il le remet en location » mais cette blague a fait germer une idée dans ma tête. Et si je lui proposais un arrangement suivant : une vente longue (on va dire 6 mois) et pendant ces 6 mois je lui loue son appartement. En effet – c’est gagnant pour lui et pour moi :
- De toute façon vu l’état des choses j’ai encore pour 4-6 mois de ma location actuelle à payer (si on tient compte des délais de vente et il faut déjà que je trouve)
- Je vivrais déjà dans les meilleurs conditions que mon appart actuel (plus spacieux et avec l’extérieur) et je payerai pas forcement bcp plus cher car je sors de la petite couronne pour aller dans une vrai banlieue.
- Le propriétaire aura l’impression de récupérer son manque à gagner avec les mois de locations que je lui propose

Est-ce que c’est faisable selon vous ? Voyez-vous les contraintes ou les inconvénients bloquants ?

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#15 22/03/2018 09h55

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Si vous comptez lui proposer d’acheter au prix "horriblement bas" (tel qu’il le perçoit) que vous avez proposé, je vois mal pourquoi il accepterait même avec six mois de loyer en plus. Sans compter qu’un appartement loué vaut moins cher, donc il n’est pas vraiment gagnant à accepter votre proposition. Cela dit, il est déjà établi qu’il n’est pas très rationnel vu qu’il s’illusionne sur la valeur réelle de l’appartement, donc peut-être qu’il accepterait même si ça n’est pas vraiment dans son intérêt.

Pour vous, je ne vois que des avantages. Deux que vous ne listez pas: ça permet d’essayer avant d’acheter (!) et, une fois locataire, vous bénéficiez du droit de préemption sur la vente.

Pour la réalisation, vous pouvez soit signer le bail d’habitation et le compromis de vente, soit uniquement le bail et vous accorder oralement sur un compromis six mois plus tard. Cette deuxième option me semble plus à votre avantage car elle préserve votre capacité à vous rétracter, sans vraiment donner cette faculté au propriétaire (car s’il veut vendre il ne pourra raisonnablement vendre qu’à vous une fois que vous êtes son locataire).

C’est la grande joie du Robien&co : mauvaise affaire pour le bailleur, bonne affaire pour le locataire.

Dernière modification par sven337 (22/03/2018 09h55)

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#16 22/03/2018 10h08

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Le prix que je lui propose n’est pas aussi en décalage du prix qu’il veut. Il a déjà baissé et aujourd’hui il veut 259 000, frais d’AI compris qui doivent être d’ordre de 9 000. Donc il veut récupérer en net 250000. Je lui propose d’acheter à 245 000 ce qui avec un effort de l’agent immo lui laisserait 240000.
Si on rajoute 6 mois de loyer il va récupérer un bon 5000 euros à minima (je sais pas à combien il pense le louer mais je peux supposer compte-tenu du marché). donc son effort de baisse ne sera que de 5000 selon lui. et puis commencer à toucher de l’argent quasi-immédiatement de l’appart, qui lui coute aujourd’hui, va sans doute l’adoucir.

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