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#1 29/08/2015 19h38 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

Membre
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Bonsoir,

pardonnez moi si ce sujet à déjà été traité sur le forum mais j’ai beau cherché, je ne trouve pas réponses à mes questions.

J’aimerais savoir quels sont les critères de financement, de capacité d’emprunt pour un prêt hypothécaire pour un immeuble de rapport n’ayant pas de travail.

Ce que je cherche à savoir est quelle est la mise de fond minimum nécessaire pour ce projet, à savoir que je n’ai aucune dette et que je vivrai chez ma mère.

Taux en vigueur pour 200.000€ d’emprunter à 2.4% est de 1050€/mois sur 20ans en fixe =>  12600€/an

Un bien offrant du 9% brute. Pour passer de la rentabilité brute a nette, on m’a dit que 2 mois de loyers doivent être imputés donc (9%*200000)*(10/12) = 15000€/an.
En admettant que l’immeuble soit en bonne condition, bonne localisation qui réduit la période de non location.

Ensuite, j’ai pu lire que les banques ne prennent en compte que 70% du montant du loyer (brute/nette ?? je ne sais pas) pour permettre le financement.
Donc 70% de 18.000€ (brut) = 12.600€

On remarque qu’en ne prenant que 70% du montant des loyers on arrive au même montant que le remboursement donc ça devrait passer mais j’ai un gros doute la dessus car n’ayant aucune autre rentée d’argent, la banque ne me prêterait pas.

Et si je décidais de mettre une mise de fond pour réduire le montant du prêt ?
De combien devrais être la mise de fond ? 5%-10%-15%-20%-30% ?

Si mise de fond 20% = 160.000 de prêt = 10.080€ de remboursement annuel
70% du revenu brut = 12600€ donc ça laisse une marge. Mais est ce suffisant… ?

Merci de répondre à mes interrogations

Message édité par l’équipe de modération (30/08/2015 14h57) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : financement, immeuble de rapport

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#2 29/08/2015 21h06 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Réputation :   36 

Sans travail les banques vont être vraiment très frileuses a moins que vous ayez une grosse assurance vie a nantir …

adrienm a écrit :

Un bien offrant du 9% brute. Pour passer de la rentabilité brute a nette, on m’a dit que 2 mois de loyers doivent être imputés donc (9%*200000)*(10/12) = 15000€/an.

Si vous vous basez sur des "on ma dit" pour faire une estimation de rentabilité net votre projet et plutôt mal parti. D’autre membre bien plus expérimentés que moi pourront surement vous aiguiller mais en fonction du projet deux loyers c’est léger.

Il faut prévoir effectivement plusieurs loyer en fonction du nombre d’appartement (pour les vacances locatives) mais aussi la taxe foncière, des provisions pour travaux …

Je ne peux que vous conseiller de bien vous renseigner a ce sujet.


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#3 29/08/2015 21h38 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Bonjour,

laissez tomber, aucune chance vu votre situation.


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#4 29/08/2015 21h45 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Non pas d’assurance vie que les banques pourraient s’approprier.

Votre remarque est judicieuse et il est évident que dans une recherche réelle d’immeuble de rapport, énormément de données doivent être récoltées afin d’avoir une idée précise et concise de la différence entre le brut et le net.

Cependant le sujet principal de ce fil est de savoir si une banque peut financer un premier immeuble de rapport qui s’autofinance vu les taux faibles actuellement en l’hypothéquant à 100% sur la valeur de celui-ci.
Est ce qu’une mise de fond est nécessaire ? Et de savoir de combien doit être celle ci.

Maintenant on s’entend pour dire que tous dossiers est différent et que la plupart des préteurs le sont aussi. Mais je pensais peut-être trouver une certaine forme de règle qui régit le tout.

Cordialement

Bonjour,

laissez tomber, aucune chance vu votre situation.

Bonjour, pourriez vous être un petit peu plus précis car étant novice, n’ayant jamais fait d’investissement immobilier, je ne comprends pas bien le risque que les prêteurs prennent sur un projet ou la mensualité de paiement est assurée par des loyers avec une marge de manœuvre (70% seulement)
De plus, frais notariaux payés et 25% de mise de fond sur la valeur du bien.

En cas de vacance locative, c’est couvert par les 30% qui n’ont pas été pris en compte dans le calcul.
En cas d’impayés de ma part, ayant mis une mise de fond de 25% et la banque ayant hypothéquée 100% du bien, ils le saisissent et retrouveront leur 75% sans problème en cas de vente publique.

Désolé d’avoir peut-être des idées un peu simplistes mais j’essaie d’apprendre smile

Dernière modification par adrienm (29/08/2015 21h56)

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#5 30/08/2015 08h10 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Il ne suffit pas d’avoir un projet rentable, ou d’acheter à un très bon prix. La banque veut un emploi salarié, un salaire qui tombe tous les mois qu’elle pourra saisir si problème.

Même avec le SMIC on peut commencer à emprunter. Mais débuter sans salaire, c’est impossible.


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#6 30/08/2015 08h52 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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adrienm a écrit :

[…] étant novice, n’ayant jamais fait d’investissement immobilier

Bonjour,
Je pense que du point de vue de la banque, le risque est là. En particulier en tant que débutant :
- avez vous bien estimé la rentabilité du projet
- arriverez vous à trouver des locataires qui paye leur loyer
- avez vous bien estimé les coûts lié à la rénovation

Je n’ai pas du tout d’investissement immobilier, mais de ce que j’ai lu sur le forum, il me semble me souvenir : "commencez petit pour ensuite pouvoir montrer au banquier que vous avez déjà un ou 2 projets qui tourne bien et il vous suivra sur un projet plus gros".

Dernière modification par Kerisnak (30/08/2015 08h53)

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#7 30/08/2015 10h15 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Je rejoins ce qui à déjà été exprimé, sans salaire ni expérience vous ne trouverez aucune banque pour un tel projet.
Bon courage smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 30/08/2015 10h27 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Bonjour,

il faudra être ULTRA convaincant auprès de la banque…
Pourquoi prendrait-elle un risque pour vous prêter ce capital ? Qu’allez-vous lui apporter en échange ?

Avant de la rencontrer, documentez-vous, lisez tous les topics sur l’investissement locatif.
Parcourez tous les blogs sur le sujet (il y en a plein).

En vous lisant, par exemple :

Ensuite, j’ai pu lire que les banques ne prennent en compte que 70% du montant du loyer (brute/nette ?? je ne sais pas) pour permettre le financement.

On voit de suite que vous n’êtes pas au point sur le sujet.
Désolé d’être aussi "cru", mais soyez réaliste.

Cordialement,
Frédéric


Parrain LINXEA - Bourse Direct - BINCK - FORTUNEO - WeSave -  YOMONI - Contact : cliquez ici

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#9 30/08/2015 17h02 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Merci à tous pour vos réponses.

Il est évident que d’arriver devant un banquier en ne maitrisant pas son dossier est source à problèmes et que j’ai encore beaucoup à apprendre.

Cependant je n’arrive pas à comprendre les risques que la banque pourrait prendre dans le cadre d’un dossier béton avec toutes les analyses d’usage quant aux locataires, aux frais, aux renos si le bien est évalué par la banque au prix du marché et qu’il y a une mise de fond qui réduit son exposition.

D’où ma question, dans quelle(s) situation(s) peut on trouver un immeuble de rapport qui s’autofinance ? Car avec les taux actuels, il ne semble pas trop complexe de trouver un rendement qui couvre l’ensemble de la mensualité de remboursement. Mais d’un autre coté, on ne permet pas de se faire financer… bizarre

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#10 30/08/2015 17h14 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Bonjour,

c’est pourtant simple, ex:
sans salaire qui rentre et avec un immeuble inferieur à 3 lots, il suffit d’un mauvais payeur (avant expulsion il faut compter 2 ans) pour que les deux autres loyers ne rembourse pas le pret …
Et la ou normalement votre salaire sert à palier ce probleme, comment comptez vous faire?

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#11 30/08/2015 17h16 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Bonjour
Le risque pour le prêteur est simple: un problème arrive dans votre immeuble (foudre, dégât des eaux, etc) qui vous empêche de louer, comment rembourser l’emprunt (disons pendant 3 mois) si vous n’avez pas de flux financier (type salaire)?

D’autant plus alors que vous n’avez pas d’expérience.

Par ailleurs, la banque reçoit régulièrement des dossiers identiques au votre, mais avec 2 salaires. Pourquoi s’embêter ait-elle?

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#12 30/08/2015 17h32 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Bonjour,

Gardez en tête que vous présentez publiquement une vision naïve de l’investissement immobilier en considérant et affirmant que votre projet serait sans risque… vison qui en elle même est constitutive d’un risque.
Commencez par apprécier ce que sont les risques réels dans un environnement règlementaire et fiscal incertain et n’oubliez pas d’apprécier en quoi vous êtes un profil risqué pour apporter les réponses qui séduiront un financeur.

Envisagez vous de travailler ?

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#13 30/08/2015 18h56 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Pas de travail, pas de capital, donc pas de prêt.
En général, il vaut mieux apprendre à marcher avant de se mettre à courir, même si c’est "sans risque"…comme disent les vendeurs de Pinel…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#14 30/08/2015 19h10 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Imaginez-vous à la place du banquier.

Un "jeune", sans être condescendant mais je pense que les banquiers peuvent nous voir comme manquant de maturité financière d’après une amie bossant dans le secteur.
Pas de travail, donc ne pouvant palier aux problèmes en cas de coups durs (vacances locative, travaux).

Il leurs faut un minimum.

Je pense qu’entant que propriétaire de même que vous feriez un choix sur vos locataires en prenant celui qui apporterait un dossier permettant de vous rassurer. Le banquier c’est la même chose.

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#15 30/08/2015 19h31 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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ZX-6R a écrit :

Même avec le SMIC on peut commencer à emprunter. Mais débuter sans salaire, c’est impossible.

Plus important encore que le niveau du salaire, les trois lettres CDI.
Là ça fait tilt.

Dernière modification par Geronimo (30/08/2015 19h32)

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#16 30/08/2015 20h44 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Kerisnak a écrit :

Je n’ai pas du tout d’investissement immobilier, mais de ce que j’ai lu sur le forum, il me semble me souvenir : "commencez petit pour ensuite pouvoir montrer au banquier que vous avez déjà un ou 2 projets qui tourne bien et il vous suivra sur un projet plus gros".

Non, ça c’est une sacrée bêtise. L’investissement le plus facile est le premier. Les banques adorent les primo accédants. Aucune expérience, souvent pour acheter des biens peu rentables, et pourtant la banque prête sans problème, alors que si je prends mon exemple personnel, (nombreux investissements, tous en cash flow positif, tous en PV latente, des PV déjà concrétisées, du cash de côté, un patrimoine net déjà sympa….) et bien ça ne suis pas, car je suis considéré comme une sorte de professionnel, et donc hors cadre….


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#17 30/08/2015 21h07 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Merci à tous pour vos réponses.

Il est évident que je compte travailler pour pouvoir accès au financement mais je ne sais pas si vous avez lu ma présentation, je suis nouveau immigrant au Canada donc le temps d’avoir des papiers me permettant d’être libre dans le choix du travail.

Pour conclure ce message, une petite info que j’ai pu récolter en appelant un courtier hypothécaire à Montréal, qui d’ailleurs est française et spécialisée dans l’obtention de prêts pour les nouveaux immigrants, elle m’a mentionné que les banques prêtent pour un immeuble de 2 à 4 logements (duplex, triplex et quadruplex comme on dit ici) sans avoir de revenu du travail si la mise de fond est de 35% à 45% de la valeur du plex car pour eux, si défaut de paiement il y a, ils vendent le bien et retrouveront leur argent car la mise de fond est importante.

Non, ça c’est une sacrée bêtise. L’investissement le plus facile est le premier. Les banques adorent les primo accédants. Aucune expérience, souvent pour acheter des biens peu rentables, et pourtant la banque prête sans problème, alors que si je prends mon exemple personnel, (nombreux investissements, tous en cash flow positif, tous en PV latente, des PV déjà concrétisées, du cash de côté, un patrimoine net déjà sympa….) et bien ça ne suis pas, car je suis considéré comme une sorte de professionnel, et donc hors cadre….

Je suis certain qu’ici les banquiers auraient une toute autre approche concernant votre cas. Je me souhaite un jour de faire comme vous.

Cordialement

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#18 30/08/2015 21h18 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Désolé, je parlais pour la France, je ne connais pas le Canada.


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#19 30/08/2015 21h38 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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ZX-6R a écrit :

Non, ça c’est une sacrée bêtise. L’investissement le plus facile est le premier. Les banques adorent les primo accédants. Aucune expérience, souvent pour acheter des biens peu rentables, et pourtant la banque prête sans problème, alors que si je prends mon exemple personnel, (nombreux investissements, tous en cash flow positif, tous en PV latente, des PV déjà concrétisées, du cash de côté, un patrimoine net déjà sympa….) et bien ça ne suis pas, car je suis considéré comme une sorte de professionnel, et donc hors cadre….

Eh bien, merci d’avoir rectifié mon erreur dans ce cas. Avez-vous une explication par rapport au comportement de la banque ? J’aurais "naïvement" tendance à faire plus confiance à quelqu’un qui a déjà mené à bien plusieurs projets …

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#20 30/08/2015 21h44 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Oui c’est très simple. Les banques ne sont pas logiques, elles répondent juste à des critères. La logique voudrait qu’elles prêtent plus facilement à quelqu’un qui montre de l’expérience plutôt qu’à un novice, mais ce n’est pas la réalité. N’importe quel CDI complètement ignare en matière d’investissement peut s’acheter un studio en pinel en empruntant 100% de la somme dans n’importe quelle banque. Les voyants seront au vert.


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#21 30/08/2015 21h49 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Pinel = neuf = valeur estimative de la contrepartie de la banque réelle et ne nécessitant pas une expertise.
CDI = revenus réguliers pour payer l’emprunt

Cela me paraît au contraire tout ce qu’il y a de plus logique de la part de la banque.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#22 30/08/2015 22h06 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Pour mon achat de 2014.
Pour emprunter 37000 euros avec 110000 euros d’épargne et pas de crédit en cours , la banque m’a refusé car j’étais en intérim ( infirmier en plus tout le monde sait qu’il y a du travail )

J’ai du acheté cash…

Bref … pour un immeuble sans cdi … c’est pas possible ….


Le mouvement fait l'argent.

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#23 30/08/2015 22h12 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Jef56 a écrit :

Pinel = neuf = valeur estimative de la contrepartie de la banque réelle et ne nécessitant pas une expertise.
CDI = revenus réguliers pour payer l’emprunt

Cela me paraît au contraire tout ce qu’il y a de plus logique de la part de la banque.

Pinel = bien surévalué vendu pour de la defisc, bien souvent situé en banlieue vu que construction neuve = potentiel de baisse bien plus important qu’en centre ville et attractivité moindre, loyer souvent modéré vu que offre importante, cash flow négatif

CDI = ou c’est une sécurité pour la banque, c’est certain, mais ça ne montre en rien les capacités d’investisseur, et un CDI se romp, les divorces existent etc…

Chacun sa lecture…


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#24 31/08/2015 06h33 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Bonjour Adrienm

Pour revenir a votre sujet ( et en faisant quelques liens sur votre présentation ),

Vous mettez la charrue avant les bœufs.
- vous êtes investis en REIT, ça fait déjà de l’immobilier, et il y a des conseils pour vous dire de ne pas trop entrer sur des actifs risques
- bourse Vs immobilier : vous acceptez de ne pas courir 2 lièvres à la fois, mais cette file la , semble dire le contraire ( le 2eme lièvre devrait être un revenu fixe en salaire c’est sans doute le meilleur investissement pour l’instant)

Pour en revenir a votre investissement immobilier:
   - le marché est tendu a Montréal, vous avouez votre méconnaissance du marché => pour l’instant vous êtes mal partis pour réaliser un bon investissement ( avec cash-flow positif sécurise puisque vous avez peu de marge de manoeuvre ).  Aujourdhui, par rapport aux canadiens installes et intéresses par l’immobilier vous avez peu d’avantages concurrentiels pour dénicher le bon immeuble.
   - SI la banque vous prete .. vous allez surpayer le credit (  cf point 1 sur vos  handicaps …)
   - Vous anticipez une hausse des taux ( il n’y a pas de taux fixe ) : comment vous allez reussir a palier a cela ?

Je vous cite :

Cependant, n’ayant pas de connaissance du marché à Montréal même, il me semble à première vue (mais encore, je l’avoue je n’ai fait que regarder sur internet les offres et appeler que 2-3 agents immobilier) que le marché montréalais est excessivement tendu. En dehors, c’est autre chose mais je n’ai aucune envie de vivre au milieu de "rien".

Je m’explique, brièvement :
-Comme partout, l’immobilier a fortement augmenté ces dernières années ce qui fait que les prix sont excessifs et en 2008, contrairement aux USA, le marché canadien a continué sa progression. On parle souvent de bulle. Et ne parlons même pas de Toronto et Vancouver…

-Au Canada, les loyers sont encadrés et donc ils n’ont pas suivi la même courbe d’augmentation que celle des prix de vente donc on se retrouve avec des rentabilités brutes non négociées de 3-4%. Quand un locataire s’en va, on n’a pas le droit de réajuster le prix du loyer au prix du marché.

-Les taux d’emprunts ne sont pas fixes mais variables, ce qui, dans la situation actuelle est extrêmement risqué car si on regarde l’historique des taux, on est plutôt vers 5% que 0.75% actuellement donc sur un projet immobilier locatif de 20ans, c’est certain qu’en investissant maintenant, hausse il y aura.
En plus les taux étant bas poussent le prix à l’achat vers le haut car les mensualités de remboursements sont plus faibles.

Cependant, il existe des clubs d’investisseurs immo qui proposent pour $3000 des formations sur plusieurs mois pour comprendre le marchés et dénicher des aubaines mais encore là, est-ce réellement rentable pour moi ou pour ceux qui les proposent.

=> il semble que de vous meme vous abandonniez l’idee.

pour le point de l’autofinancement, il faut faire vos propres calculs (la situation est très différente sans doute de la France.. ) mais en France il faut compter 9-10% en general pour de l’autofinancement. les 3-4 %annonces a Montreal m’en paraissent tres loin d’autant que la fiscalité du canada n’est pas neutre non plus.

Cdt

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#25 31/08/2015 09h57 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Bonjour adrienm

Au Canada les banques prêtent en général a 80% de la valeur du bien - que la banque détermine par une évaluation indépendante - mais sauf exception c’est 80% du prix paye maximum. Donc a vous d’avoir le 20% de cash + frais de notaire+ la fameuse taxe de bienvenue.
Les "CDI" n’existent pas. Vous avez un boulot ou pas - on vous demandera votre revenu brut, vos dépenses de base et un bilan de vos actifs/passifs.
Etre proprio exige des aptitudes pour faire le maximum soi-même - pour la rentabilité.
En présentant votre projet a la banque le fait de savoir faire l’entretien et pas juste la collecte et compta vous aidera.

Mais avant tout faut connaitre la mentalité des locataires et le système. Et oui on peut augmenter les loyers selon les dépenses mais pas assez. Faire du meuble pour étudiants est une possibilite pour sortir du cadre ou ces règles s’appliquent - apres 1 an vous pourrez louer en nu au loyer que l’appartement vaut sur le marche… donc possiblement bien plus cher …bien sur faudra qu’il soit en parfait état. donc si vous ne faites pas le gros vous-même et limitez les pros au sablage de plancher de bois et électricité/plomberie majeure …ça ne sera pas tres rentable.

Bien choisir le quartier … et donc le genre de locataires… Vaut mieux avoir du court terme que les emm…de locataires en place depuis longtemps, qui refusent toute augmentation et résisteront a un nouvel "immigrant"!

Visitez des triplex et quadruplex - voir 6 plex … et comparez.
Avec un peu de chance vous tomberez sur un agent qui vous donnera un "crash course"
De plus les normes du bâtiment ne sont pas les memes qu’en France. Pas mal de vieux immeubles ont des listes de non-conformités niveau feu ou securite - et ça ça peut couter cher a résorber. Et attention a l’état du toit plat  - le poids de la neige en hiver !-

Ceci n’est pas pour vous décourager . d’autant plus que j’ai un copain qui a fait ça - en arrivant de France il a pris son temps pour s’adapter puis s’est acheté de l’immo commercial - subdivise en plusieurs locaux loues a des artisans ou petites cies. Puis un deuxième tres gros (250 locataires) en pleine crise - et maintenant au bout de 10 ans il pourrait s’arrêter et vivre tres bien n’importe ou.

Mais les débuts sont durs! Et être proprio n’est pas donne a tout le monde car…on n’a jamais la paix.

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