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Forums des investisseurs heureux

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#26 31/08/2015 15h10 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Réputation :   82 

ZX-6R a écrit :

Non, ça c’est une sacrée bêtise. L’investissement le plus facile est le premier. Les banques adorent les primo accédants. Aucune expérience, souvent pour acheter des biens peu rentables, et pourtant la banque prête sans problème, alors que si je prends mon exemple personnel, (nombreux investissements, tous en cash flow positif, tous en PV latente, des PV déjà concrétisées, du cash de côté, un patrimoine net déjà sympa….) et bien ça ne suis pas, car je suis considéré comme une sorte de professionnel, et donc hors cadre….

C’est surtout que vous rentrez difficilement dans les cases.
Un exemple idiot, sur boursorama, je rencontre un bug sur l’interface de saisie des emprunts immos. L’affichage ne me permet la saisie que de 3 emprunts! (pratique, quand j’en ai déjà 2 pour ma RP).

sissi a écrit :

Mais les débuts sont durs! Et être proprio n’est pas donne a tout le monde car…on n’a jamais la paix.

Effectivement, être proprio, c’est un boulot à plein temps.

Hors ligne

 

#27 31/08/2015 16h44 → Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ? (financement, immeuble de rapport)

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Bonjour à tous, merci d’avoir pris le temps de lire ma présentation et d’y répondre.

@Timinel

Timinel a écrit :

- vous êtes investis en REIT, ça fait déjà de l’immobilier, et il y a des conseils pour vous dire de ne pas trop entrer sur des actifs risques

Vous avez tout à fait raison. Depuis très longtemps, je voulais faire de la richesse via le locatif via le principe de levier tout en sachant que le locatif est tout sauf un investissement passif car il y a énormément de choses à gérer.
Je suis rentré dans les REITs un peu par hasard et en me disant que je faisais ça pour 10% de mon patrimoine et que j’étais dans une logique à long terme car ça reste de l’immobilier et de la bourse en même temps donc j’ai acheté des sociétés trop chers mais solides en me disant que dans 15ans j’aurais fait un bon investissement.

Timinel a écrit :

Pour en revenir a votre investissement immobilier:
   
=> il semble que de vous meme vous abandonniez l’idee.

Abandonner non, un peu de découragement, oui mais je me dis que je suis nouveau ici et que je ne connais pas tous les rouages du système et que je dois mal interpréter les rentabilités brutes proposées à Montréal et que je ne cherche pas au bon endroit, de la bonne façon. Donc, ayant reçu mon visa de travail, je peux maintenant trouver du travail et me mettre à la recherche active d’un bien un peu plus rentable que ceux présentés sur Internet ou proposés par les 2 agents immo que j’ai appelés.

Timinel a écrit :

pour le point de l’autofinancement, il faut faire vos propres calculs (la situation est très différente sans doute de la France.. ) mais en France il faut compter 9-10% en général pour de l’autofinancement. les 3-4 %annonces a Montreal m’en paraissent tres loin d’autant que la fiscalité du canada n’est pas neutre non plus.

En ce qui a attrait à l’autofinancement, je m’en doute que la plupart des gens sur le forum connaissent le système en France et que je sais aussi que les systèmes sont différents donc je n’attendais pas de réponses quant au Canada.

Par contre j’ai ouvert ce post pour avoir des renseignements si je décidais de rentrer en Europe car étant Belge d’une ville de 200.000 habitants, je vois des biens proposés à 9-10% non négociés dans des états lamentables visuellement (pour moi c’est une bonne chose car un peu de rénos et une hausse des loyers) alors j’envisageais un retour car si je veux en faire mon métier et que le marché montréalais ne sait pas me l’offrir alors pourquoi ne pas rentrer. Et comme vous le mentionnez, la fiscalité immo canadienne n’est en rien comparable à la belge qui est très très clémente.

Et comme toujours dans ce genre de situation, il y a du pour et du contre dans les 2 cas. Je ne parle pas uniquement du point de vue investissement.

Donc, je vais trouver du travail (bien meilleur salaire qu’en Europe), tenter du mieux que je peux de percer le monde de l’immobilier à Montréal et voir ce qu’il en est car je me dis qu’il y a des gens ici qui réussissent très bien. C’est qu’il y a des affaires mais faut il encore les trouver. Je me le souhaite.

Cordialement 

@sissi

Quand j’ai appelé le courtier hypothécaire, je n’avais pas encore de statut de résident permanent et donc elle me disait que mon statut serait celui d’investisseur étranger et que ceux ci ne doivent prouver rien du tout comme travail sauf mettre une mise de fond pour un duplex de 35% et plus pour plus de logements.
Après, si revenu fixe il y a, alors à ce moment là, la mise de fond peut-être plus faible et encore là il y a des différences si on est propriétaire occupant ou non. Si on l’est, on peut descendre jusqu’à 5% de mise de fond, ce qui prouve bien que s’il demande si peu c’est qu’ils attendent que le salaire du ménage compense le prêt même s’il y a des revenus locatifs.

Merci pour les conseils pour améliorer la rentabilité et l’astuce pour augmenter les loyers. Avez vous de l’immobilier à Montréal, vivez vous ici car vous semblez en connaitre sur le sujet.

Ou je suis un peu moins d’accord avec vous est sur le faite que les locataires de longue date ne sont pas très enclin à une indexation annuelle des loyers. J’ai l’impression que c’est la norme ici d’accepter une augmentation annuelle de 1% à 3% du loyer. Mais je vais me renseigner sur le sujet car c’est très important.

Concernant le crash course par un agent immo, je pense que c’est le mieux car j’hésite à suivre des cours dans des clubs d’investisseurs privés mais ça sent un peu la farce mais peut-être que je me trompe.

Je vise un triplex car je me dis que je réglerai un point essentiel, la résidence principale et puis j’aurai 2 locataires à gérer en étant sur place donc c’est une bonne façon de commencer. Le problème est que la rentabilité sur les 2,3,4,5-plex à Montréal est HORRIBLE car on dépasse le cadre mathématique d’un investissement purement locatif à 8-15 logements par exemple.
Car dans 90% des cas il y le proprio occupant, qui au fil des années à rendu son bien "trop luxueux" pour qu’il soit rentable en location. Et c’est bien une des règles en immo locatif, ne pas sur-rénover, ne pas rendre un logement en location aussi "parfait" que sa RP sinon on coule la rentabilité.

Ou tout simplement, ne devrais je pas me résigner à ne pas faire une bonne rentabilité sur un bien qui me sera aussi ma RP. Mais c’est difficile de concilier à la fois un quartier pour avoir sa RP (qui aura tendance à être dans un coin déjà bien établi donc plus cher) et d’un autre coté un endroit en plein développement qui sera surement bien dans quelques années pour du locatif mais qui pour l’instant ne donne pas forcement envie de vivre pour élever une famille.

Félicitations à vos deux connaissances. Maintenant, malheureusement, on n’est plus en temps de crise et les biens montréalais ont fait un bond énorme ces dernières années.
Pour conclure, je dirai que tout ce long message mentionne uniquement de la ville de Montréal, qui reste, toute proportion gardée comme Paris dans son fonctionnement (demande locative forte, rentabilité médiocre, bien prenant de la valeur plus rapidement qu’en dehors).
Mais si on décide de prendre sa voiture et d’investir à 1h de Montréal, alors là, oui on peut trouver des biens avec des rentabilités de 9%-10%-11% mais avec d’autres problèmes à résoudre.

Merci de m’avoir lu jusqu’au bout :)

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