Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 02/08/2015 09h20 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour, je consulte depuis un an ce forum qui est une véritable bible mais voilà  au moment de passer à  l’acte j’ai besoins de conseils sur un cas concret.
Mon profil, salarié de la fonction publique 55 ans,pas de résidence principale, revenus net de 32000 €/an ,impôts  sur le revenu de 2500€/an et 1,25 part pour la déclaration (1 enfant à charge en garde alternée ). Économies de 140000 € provenant  de la moitié de la vente de ma résidence principale …..
Objectif investir dans un immeuble afin d’avoir un complément  de retraite le moment venu , au vu des conditions actuelles je table sur 8 à 10 ans de travail avant la fin d’activité .
Donc ce week end j’ai visité  un immeuble situé à 40 mn  de Toulouse,  pour information ce bien est à  300 kms  de chez moi ,dans une bourgade de 15000 habitants très agréable.
Vendeur pressé qui brade (les aléas  de la vie …) 100000 €, une surface 320  m2 divisée en 8 lots tous loués distribués  de la manière suivante.
RDC: 2 T1 300€ et 250€
R+1: 2 T1 300€ et 337€
R+2: 1 T1 330€ et 1 chambre meublée 260€
R+3: 1 T2 en duplex 300€ et un loft 48 m2 400€
Total mensuel de 2477 €/mois
Taxe foncière  de 3900€

Après avoir effectué  une visite de 80% des lots ,il s’avère que l’ensemble est sain et possède une bonne distribution des pièces, chaque lot possède son propre compteur EDF et sous compteur pour l’eau. Cave et sous cave de 60 m2  chacune réservées au propriétaire . Chauffage électrique des lots.
Les loyers sont sous évalués .
Travaux à prévoir  mais sans urgence ,façades,  peinture volets et des communs et pose de menuiseries PVC pour les 2 lots du RDC.
J’ai passé une annonce sur le bon coin pour trouver une personne de confiance (10 propositions en 24 heures)sur place pour gérer les baux et les états des lieux, je compte néanmoins faire un passage toutes les 3 semaines sur site dans un premier temps. Au vu des tarifs pratiqués par les agences 11€/m2  pour état des lieux et établir le bail ,somme répartie entre le locataire et le propriétaire je préfère me passer de leurs services.
Questions:
-Sachant qu’un lot est loué en meublé aux prochains départs de locataires passer en meublé et passer en LMNP
-Afin de diminuer l’impôt sur le revenu montage d’une SCI avec mes 2 enfants ( pour le mineur accord du juge il me semble ) ou passage en meublé  comme invoqué  ci dessus.
-Achat à crédit  mais dans ce cas de figure ou la rentabilité est forte durée du crédit à envisager?
J’ai essayé d’être le plus objectif possible ,j’ai lu et relu tous les liens postés  sur ce site mais j’ai vraiment besoin de conseils sur ce cas précis .

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci

Hors ligne

 

#2 02/08/2015 11h43 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   221 

Bonjour,

Le prix semble vraiment bas, la rentabilité excellente.
Soyez vigilant qu’il n’y ait pas un loup sur la dynamique de la ville, la structure de l’immeuble, les locataires en place (demandez les relevés de comptes de versement des loyers)

- Vous ne pourrez passer en LMNP uniquement les lots loués meublés pas ceux loués nus.
- Sans être spécialiste de SCI celle-ci facilitera la succession mais pas forcément la fiscalité sur le revenu
- Durée du crédit : si votre objectif est un complément de revenu pour la retraite, pourquoi pas durée jusqu’à celle-ci


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

En ligne

 

#3 03/08/2015 20h11 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Merci pour votre réponse DDtee,  je m’interroge sur la fiscalité en réel  et c’est vrai que c’est énorme. Faut il envisager de suite les travaux mentionnés dans la présentation , je vais également réfléchir à la possibilité de faire des lots en meublé au fur et à mesure des changements de locataire . Le potentiel est là  et je suis en phase de compromis. Je viens également  de m’abonner à  "rendement locatif" afin d’étudier divers scénari de gestion  . Je suis preneur de tout conseils pour mener a bien cette acquisition.
Cordialement

Hors ligne

 

#4 03/08/2015 21h28 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour triple10,
Ce projet ressemble à une très belle opportunité, 300€/m2 cela n’est vraiment pas cher. Pas de gros travaux style toiture ou autre?
Pour faire diminuer la fiscalite, vous pouvez passer par des conventions Borloo anciens pour des locations nues, vous trouverez des infos sur ce forum. Sinon le lmnp semble adapte, ce ne sont pas de grandes surfaces et l’investissement travaux et meubles pour les lots concernés pourra être amorti.
Sur rendement locatif, si vous passez tous les lots en lmnp, le regime BIC arrive t il devant le regime reel ?

Hors ligne

 

#5 03/08/2015 21h40 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   224 

heu… 26% net de rentabilité, méfiez vous quand même, je dis pas que ça n’existe pas mais ya un sacré paquet d’investisseurs qui seraient plus qu’intéressés. Si c’était en vente "publique" via agence ou sur internet, il faudrait savoir depuis combien de temps. Si ça fait plus que 2 ou 3 jours, ya un problème!


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#6 03/08/2015 21h42 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   52 

Bonjour,

D’accord avec Sherlock, et si cela se trouve vous êtes même en dessous des montants au m2 pour le Borloo…

Très belle affaire, bravo.

Hors ligne

 

#7 03/08/2015 22h08 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
Prix très attractif. Je partage les interrogations des autres membres…
Soit c’est une excellente affaire, soit il y a quelque chose.
Compte tenu du prix, vous pouvez dépenser 500 € d’expertise si vous êtes décidé afin d’en avoir le coeur net.
C’est ce que j’avais fait pour ma 1 ère acquisition.
Cordialement,
Franc

Hors ligne

 

#8 03/08/2015 22h11 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   39 

Concernant la fiscalité,il me semble qu’il y’a déjà la possibilité de réaliser quelques travaux.Ensuite,pourquoi ne pas acheter des biens à rénover qui s’autofinanceront à peu près,histoire de défiscaliser?

celà dit si votre seul problème est fiscal avec une telle rentabilité,ça devrait être vivable(même en payant plein tarif)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

Hors ligne

 

#9 03/08/2015 22h13 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

C’est sur ,beaucoup de monde sur le coup mais en forçant la main au vendeur pour faire une visite en priorité, "premier arrivé ,premier servi  ". En espérant pouvoir arriver rapidement au compromis.
Sur rendement locatif en passant tout en meublé le statut lmnp bic arrive devant le réel  avec au passage une grosse baisse des impôts mon cas (de 8129€ je passe a 2356 €) et une augmentation du cash flow  qui passe de 329 € à 556 €/ mois.
Impressionnant
Petite question , il faut garder un peu de trésorerie mais que me conseillez vous pour les 140 KF € dispo?

Hors ligne

 

#10 03/08/2015 22h16 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   34 

Bonjour,

D’expérience, je ne peux que vivement vous conseiller ce que propose Fran23 : prendre attache d’un expert immobilier pour une visite complète.

Vu la surface, ce sera probablement plus que les 500€ estimés, mais il faut arrêter de penser qu’un bien immobilier s’achète comme une baguette de pain ;big_smile

Cet expert immobilier vous dira (et surtout écrira) exactement ce qu’il en est, et il vous aidera également à évaluer le montant des travaux qu’il faudra prévoir.

Deux gros avantages de recourir à ses services :

1/ vous rassurer (et nous aussi), car 26% de rentabilité, c’est soit la super affaire, soit ça sent l’arnaque ou le marchand de sommeil (ou le loueur saisonnier mais je m’égare ;big_smile)

2/ vous permettre de vous retourner en cas de soucis. Cela arrive dans l’immobilier, comme dans tout domaine et vous aurez alors un écrit d’un expert à faire valoir. Et ça peut valoir très très cher en cas de litige

un troisième avantage serait de vous permettre de négocier encore plus à la baisse, mais vu le prix…

En tous cas foncez ne laissez pas passer cette affaire si elle est réellement ce qu’elle semble être !


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

Hors ligne

 

#11 03/08/2015 22h19 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   224 

Petite rectification pour le BIC / réel.

BIC = meublé

et vous êtes soit en micro BIC (abattement de 50% sur les loyers), soit au réel.

Mais dans tous les cas en meublé vous êtes en BIC.

Il faut donc dire "micro BIC" ou "réel".


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#12 03/08/2015 23h02 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   40 

Bonjour,
Je déteste jouer les rabats-joie mais avec ce genre de rentabilité (obtenu sans partir au combat via une grosse négo  !) je ne peux m’empêcher de croire qu’il y a un loup.
Pour tempérer un peu, je pense que les loyers annoncés sont charges comprises. Comme les compteurs d’eau ne sont pas individuels, ça fait chuter un peu la rentabilité.
Ce qui me gène, c’est le manque de "mixité" dans la typologie des lots. Ce sont essentiellement des petits appartements, tout ça concentré dans le même immeuble, ça risque d’être un peu plus sport  à gérer.
C’est quel type de population dans les appartements? De vieux poivrots célibataires? Des jeunes au RSA?

Vous devriez essayer de demander au vendeur de justifier (via ses relevés de comptes? ) que tous les loyers sont à jour…
Démarrer par des procédures d’expulsions n’est jamais agréable…

En tous cas, si tout est clean…chapeau pour cette pépite !

Hors ligne

 

#13 04/08/2015 21h58 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Merci pour l’info concernant la comparaison entre LMNP micro Bic et reel. Si vos charges et votre amortissement ne dépassent pas la moitié de vos loyers (cas des projets extrêmement rentables) alors vous pouvez rester au lmnp micro BIC qui est beaucoup plus simple à gerer., ce que confirme rendement locatif. Mais dans le cas où à terme vous passer tous vos logements en meuble et si ce bien sera votre unique investissement immobilier locatif comme j’ai cru comprendre. attention on y prends vite goût surtout quand cela fonctionne bien smile

Hors ligne

 

#14 06/08/2015 20h16 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Avez vous avancé sur le projet car avec cette rentabilité, l’affaire va vite être ficelée.

Hors ligne

 

#15 07/08/2015 13h07 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous mon projet avance et merci pour le conseil de procéder à un contrôle de la structure. J’ai un devis estimatif de 700 e HT par un bureau de contrôle que je connais . Peut on porter sur le compromis que l’acquéreur peut se désister de la vente en cas de dommage sur la structure nécessitant des travaux supérieur à 20000 e par exemple, car le contrôle ne pourra se faire avant le compromis.
J’ai également eu un 1er rendez vous à la banque (CA) ce matin donc pour 100000 e d’acquisition et 20000 e de tx prêt à 2.24 hors assurance sur 12 ans ,mensualités de 1074 e.
On me propose également un crédit infine vu que j’ai les fonds donc 328,06 e d’intérêts et assurance/mois sur 12 ans , coût du crédit 48760 e et pour le crédit normal 26634 e. A voir donc suivant la proposition en assurance vie….
Point important également le vendeur brade (si pas de dommages…) son bien , je passe de 285000 e à 100000 e , après avoir parcouru le net et le forum je ne trouve pas d’info ou alors confuses , mais d’un point de vue fiscal sur quelle base vont -ils se baser pour le calcul des "frais de notaire".
Merci pour vos réponses

Hors ligne

 

#16 07/08/2015 14h26 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour c’est vous qui avait eu l’achat? bien joué ,étonnant de retrouver l’acheteur de ce bien qui m’a fait raler ,  j’ai appelé  et le vendeur m’a dit que le premier qui l’a visité l’a prix en négociant en plus.  Vous l’avez eu a combien?
c’est l’affaire du siècle je vous le garantie, cela fait un moment que je regarde cette ville en plus et je n’ai pas été assez réactif puisque j’ai fait une proposition ailleurs qui a été refusé …
Donc gros regret pour cet immeuble c’est clairement bradé et une telle rentabilité je n’ai jamais vu même dans cette commune où les rentabilité est intéressante mais la taxe foncière énorme!
La façade faudra surement la refaire mais beaucoup d’aides de la mairie.
Si vous décidez de renoncer à la vente je suis preneur smile
Pour les frais de notaire ils se basent sur le prix de l’immeuble hors travaux et hors frais d’agence.
Pour le crédit in finé, le marche de la revente dans cette ville n’est pas top . Perso je ne le ferais pas vu la rentabilité faut pas être trop gourmand non plus.
Par contre les t1 cela va tourner pas mal et il faut compter sur un peu de vacances. Sous loués les t1 pas sûr si vous voulez remplir vaut mieux continuer ainsi
tenez nous au courant.r
patrice

Dernière modification par patito (07/08/2015 17h08)

Hors ligne

 

#17 07/08/2015 16h59 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Pourriez-vous révéler le nom de cette ville mystère du coup ?
Je suis vraiment curieux dans quel coin de France, peut on trouver ce genre d’affaire smile.

Hors ligne

 

#18 07/08/2015 17h11 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Ben il vous l’a dit 40 min de toulouse smile
Cela fait un moment que je cherche sur cette commune et je vous assure des rendements comme celui la cela n’existe pas en general meme en immeuble cela tourne entre 9 et 13% brut max
Une fois une proposition basse sur un immeuble est partie a 17% brute mais c’etait deja exeptionnel et immeuble avec un soucis cave tres humides et parties communes aussi par exemple
Apres au niveau job c’est un peu sinistré mais cela se loue quand meme et la caf fonctionne beaucoup:)

Hors ligne

 

#19 07/08/2015 18h25 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Je vous donnerai le nom de la ville une fois signé promis !
Patito un mp pour échanger nos points de vue ?

Hors ligne

 

#20 07/08/2015 18h48 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Message envoyéwink

Hors ligne

 

#21 07/08/2015 19h46 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

triple10 a écrit :

J’ai un devis estimatif de 700 e HT par un bureau de contrôle que je connais . Peut on porter sur le compromis que l’acquéreur peut se désister de la vente en cas de dommage sur la structure nécessitant des travaux supérieur à 20000 e par exemple, car le contrôle ne pourra se faire avant le compromis

Bonne idée. Car sinon effectivement l’avant contrat contient en général une clause indiquant que le bien est acheté en l’état qu’il faudra donc supprimer/modifier.
L’alternative, pour faire les choses plus simplement, serait de faire passer le bureau dans le délai de rétractation de 7 jours.

Au delà des 7 jours et sans mention au compromis, il faudra prouver que le vice caché était connu du vendeur, ce qui sera plus sportif…

Hors ligne

 

#22 07/08/2015 19h56 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Les bureaux de contrôle ne sont pas toujours dispo dans la semaine et de plus il faut établir le rapport et si problème demande de devis …
Si quelqu’un peut m’aider par rapport au prix de vente/prix initial . Je crains fortement que l’administration fiscale demande son dû….
Qu’en pensez-vous ? Avez vous eu des cas ou exemples similaires?

Hors ligne

 

#23 07/08/2015 21h25 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Triple10 a écrit :

Si quelqu’un peut m’aider par rapport au prix de vente/prix initial . Je crains fortement que l’administration fiscale demande son dû….
Qu’en pensez-vous ? Avez vous eu des cas ou exemples similaires?

Que voulez vous dire ? S’il s’agit des frais de notaires, vous paierez environ 8% de 100 000 €. Cela ne pose pas de difficulté. Quelle est votre question ?

triple10 a écrit :

Les bureaux de contrôle ne sont pas toujours dispo dans la semaine et de plus il faut établir le rapport et si problème demande de devis …

Le problème c’est que cela sera à mon avis difficile à contractualiser et que l’agence va
peut être trainer des pieds.

Le plus simple, si c’est possible, le bureau vient avant signature du compromis. S’il vous dit oralement avant de vous adresserle rapport qu’il n’y a aucun désordre, vous signez le compromis. Ce que vous voulez, c’est un avis de pro du BTP.

Si probleme, vous repousser la signature du compromis.

Dernière modification par Franc23 (07/08/2015 21h35)

Hors ligne

 

#24 07/08/2015 21h54 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Que voulez vous dire ? S’il s’agit des frais de notaires, vous paierez environ 8% de 100 000 €. Cela ne pose pas de difficulté. Quelle est votre question ?
Je parle du prix payé par le vendeur qui est de 285000 e et moi j’achète à 100000 e le delta est important!
Que fait l’administration fiscale dans ce cas , elle prend la valeur du bien au dernier acte  soit 285000 pour calculer les frais ?

Hors ligne

 

#25 07/08/2015 21h58 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

Membre
Réputation :   

Je ne sais pas si cela peut vous aider, mais un maçon qualifié ou un maître d’œuvre peut dans un premier temps et je pense rapidement vous apporter son avis professionnel sur la qualite de la construction. Meme si vous n’aurez pas de certificat a la sortie, vous pourrez signer votre compromis l’esprit tranquille. Je ne sais pas si certains ont fait intervenir des bureaux de contrôles et quels sont leurs sentiments, mais ces bureaux sont habitués a intervenir sur de gros chantiers et très peu sur du particulier, quel intérêt porteront ils a votre demande et a quel tarif?
Les DPE sont ils en cours de réalisation, ils peuvent vous donner une premiere idee sur la qualite de la construction : amiante, electricite, termites.
De quelle année est la construction?

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech