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Forums des investisseurs heureux

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#26 07/08/2015 22h23 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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triple10 a écrit :

Que voulez vous dire ? S’il s’agit des frais de notaires, vous paierez environ 8% de 100 000 €. Cela ne pose pas de difficulté. Quelle est votre question ?
Je parle du prix payé par le vendeur qui est de 285000 e et moi j’achète à 100000 e le delta est important!
Que fait l’administration fiscale dans ce cas , elle prend la valeur du bien au dernier acte  soit 285000 pour calculer les frais ?

Non, vous payez les frais sur 100 000.
Compte tenu de la hausse de ces dernières années, cela vaut mieux pour elle, votre cas est exceptionnel…

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#27 23/08/2015 00h02 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Bonjour,

Projet magnifique. Vous avez trouvé en direct via LeBonCoin ou vous avez fait du porte à porte? Je suis surpris que sous la pression du nombre de demande le vendeur n’ait pas augmenter le prix !

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#28 23/08/2015 08h48 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Le notaire vous fera payer les "frais de notaire" sur 100 000€, mais si le fisc estime le prix trop bas, il pourra très bien vous demander de payer des "frais de notaire" basé sur le prix réel du marché car il jugera que vous avez sous payé le bien.


Left the Rat Race in 2013

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#29 24/08/2015 13h19 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Je suis dubitatif de la perte sèche de 185ke subie par le vendeur. Quelle raison motive cette vente ?
Quid des créanciers ?
Sinon, vous risquez simplement un petit redressement sur les droits d’enregistrement, calculés sur la valeur vénale (=réelle), mais rien sur les émoluments du notaire.

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#30 24/08/2015 22h13 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Bonsoir le projet avance
@Unmahic oui trouvé sur le bon coin , le vendeur est réglo et pour le moment tous les documents demandés sont envoyés
@ZX-6R merci pour votre réponse concernant les frais éventuels sur le delta de la vente , mon notaire m’a également tenu le même discours  (il me semble que "les frais "sur cette différence seraient de l’ordre de 5%environ au lieu de 8%)
@kikou effectivement concernant la perte difficile à expliquer mais vendeur est pris dans les aléas de la vie …..

J’espère arriver à mener ce projet à terme .

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#31 24/08/2015 23h18 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Bonjour,
Je n’arrive pas à comprendre pourquoi le fisc vous demanderais de régler le delta des droits de mutation par rapport au prix d’achat initial…
A moins qu’il considère que le prix n’est pas réel et sincère ( une belle grosse enveloppe avec des billets de 500 € pour le vendeur par exemple smile )
A plusieurs reprise j’ai acheté des biens moins cher que le vendeur ne les avait acheté, on ne m’a jamais rien demandé en ce sens.
Ce n’est quand même pas de votre faute si le vendeur avait fait une mauvaise affaire lors de son acquisition…et vous une excellente aujourd’hui !

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#32 25/08/2015 09h53 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Bonjour, dans la même ville j’ai vu passé le même genre de chose. Un immeuble rénové acheté au plus du marché il y quelques années, une rénovation de qualité au de la de ce que l’on trouve dans le locatif , plus plus de 250000 euros de mémoire , et l’offre qui est passée était de 130000 euros .
La personne vendait tout ses biens car elle était en outre-mer.
Les gens qui partent à l’étranger ou hors de la france métropolitaine , ou bien qui ont de grave difficultés financières bradent leur biens.

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#33 25/08/2015 09h56 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Les bonnes affaires sont pour les chanceux qui les trouvent !

C’est dans quelle ville, c’est secret ? étant dans le sud je connais sans doute

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#34 25/08/2015 12h58 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Pour la ville c’est pas possible de divulguer le nom maintenant pour 2 raisons :
- je n’ai pas encore signé le compromis
-un membre de ce forum en l’occurrence patito est en recherche sur ce secteur

Pour info lors de mes recherches sur le bon coin je tape dans la case en haut a gauche des catégories les mots suivants:
divorce, cause séparation , succession, décès , mutation, besoin d’argent ,(liste non exhaustive ) je sais c’est pas top mais au moins on sait ce qu’il en est et cela permet de connaître déjà un peu la situation du vendeur sans tourner autour du pot !
Essayez , et vous verrez !!
Et vous comment faites vous ????

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#35 25/08/2015 22h13 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Bonjour,

Méfiez vous de Patito, en "OFF" il m’a dis qu’il allait faire une contre offre supérieure à la votre pour vous "griller" smile

Y’a plus de gentlemen quand on parle de rendements supérieurs à 20% ! Tous les coups sont permis smile

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#36 25/08/2015 22h45 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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@Guillaume33
Je vous reconnais bien là…
Rastignac (qui attend son chèque… patiemment…)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#37 03/10/2015 11h30 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Bonjour à tous , quelques nouvelles du projet. Le compromis est signé , je ne pensais pas y arriver ! A la lecture des différents contrôles obligatoires il y a bien sur de l’électricité à refaire , mettre un compteur d’eau pour chaque appartement , quelques tuyaux d’aération et d’écoulement amianté ainsi qu’un peu de plomb sur 3 portes y compris les cadres. Concernant le diagnostique énergétique , pas fait à 80% car pas de facture d’EDF présentée par le locataire. Pour les 2 lots ayant pu être fait on est entre f et e avec des grilles pain… En ayant visité tous les lots , je me dis qu’il y a du boulot , pas de gros œuvre mais le potentiel est là . J’avoue que quelque fois le doute m’envahit un peu sur ce projet mais je pense que c’est déjà arrivé à beaucoup d’entre vous , non ?( si vous avez des témoignages là dessus ça mettra un peu de baume ….) Actuellement 2 T1 sont inoccupés, j’ai donné devant le notaire l’autorisation au propriétaire  de relouer, mais je voulais qu’il incluse une GRL sur les prochains baux , mais cette garantie est elle transmissible en cas de vente?
Concernant le crédit je constate que certains d’entre vous arrivent à ne pas payer les frais de dossier. Quelle est votre technique , ou alors vous êtes de bons clients . Pour information ma banque actuelle est le CA et pour le crédit cela passera par la société générale. Dois je leur proposer de domicilié mes comptes chez eux? Pour info mon remboursement de crédit est de 800E/mois pour 2400E de rentrée locative .
Je suis preneur de tous conseils et expériences

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#38 03/10/2015 11h38 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Guillaume33 a écrit :

Bonjour,

Méfiez vous de Patito, en "OFF" il m’a dis qu’il allait faire une contre offre supérieure à la votre pour vous "griller" smile

Y’a plus de gentlemen quand on parle de rendements supérieurs à 20% ! Tous les coups sont permis smile

Non mais guillaume …..

Pour ce qui est des doutes perso, c’est souvent vu les sommes engagées c’est normal.
Pour l’assurance , pas convaincu que cela soit une bonne idée… ou alors choisissez là avec un délais de carence très court pour les indemnités… et je ne vois pas comment elle pourrait être cédée pour la vente…
Avec le cash flow que vous avez, je la trouve un peu superflue, car même si un locataire ne vous paye pas le loyer des autres couvrira largement le soucis… et les mensualités prévues pour l’assurance peuvent être mises de côté pour mettre en place un fond de secours pour un retard de paiement…
Sur cette ville, vous aurez des étudiants ou des gens avec la CAF pour les t1 et vu les petits loyers cela ne me semble pas un grand risque d’impayés.

Pour les frais de dossiers cela dépend de la politique des banques, peut-être les négocier juste à la baisse?

Dernière modification par patito (03/10/2015 11h40)

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#39 06/10/2015 10h24 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Bonjour,

En l’occurrence ce serait l’absence de doute qui serait inquiétante sur un gros projet immobilier ! Tirez en du positif et creusez bien chaque aspect de votre investissement afin d’en limiter le risque.

Lors de mon acquisition d’un immeuble de 6 lots en mai dernier, un ancien de l’immobilier m’avait prédit 6 mois de galères à gérer suite à l’acquisition du bien, au fur et à mesure que les soucis sont découverts. Avec du recul je ne peux acquiescer, ayant découvert pas mal de défauts historiques de l’immeuble (toiture, chaudière, assainissement, antenne TV notamment) que je continue encore à régler aujourd’hui. Au final ce seront près de 3 ans de provisions pour travaux budgétisés dans mes calculs de renta qui vont être consommés, ainsi que beaucoup de temps et d’énergie. Un moindre mal compte tenu que l’investissement dépasse pour le moment mes objectifs sur le cœur du projet : la demande locative est là, j’ai eu le luxe de pouvoir choisir des bons locataires et de louer un peu plus cher que prévu.

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#40 06/10/2015 20h52 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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@paquito et perecastor merci pour vos remarques et encouragements. Je regarde maintenant pour souscrire une assurance PNO  et AXA mon assureur me propose 600 €/an pour 300 m2 environ . Est ce correct pour vous ?

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#41 06/10/2015 22h08 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Bonsoir,

super projet. Plutôt qu’une GRL je ne peux que vous encourager à prendre plutôt des locataires avec caution solidaire. La caution doit être faite dans les formes (voir les exemples sur internet) et écrite de la main de la caution. La caution se transmet valablement au nouveau propriétaire, sauf si la caution inclut une clause disant qu’elle ne s’engage que vis à vis du propriétaire actuel, ce qu’il faut bien sûr veiller à éviter.

La caution (solvable) est l’une des rares solutions pour se garantir contre un locataire qui ferait une procédure de sur-endettement et bénéficierait de l’annulation des dettes sur décision du juge (cas rare mais ça existe) ; comme je l’ai expliqué dans un autre fil.

Dernière modification par Bernard2K (06/10/2015 22h09)

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#42 07/10/2015 10h08 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Cela me semble plutôt correct.

Pour mon assurance PNO unique pour tout l’immeuble (dommages et responsabilité civile) auprès de la M***F (l’assurance multi-risques immeuble étant selon eux réservée pour les copropriétés/syndics) :

324€/an sans meubles ou 420€/an avec 17000€ de meubles jusqu’à 300m² de surface
552€/an avec 17000€ de meubles et surface > 300m²
Franchise 282€

La surface totale s’entend murs compris (la cave comptant pour 1/2), pas le nombre de logements. Si vous ne savez pas estimer l’emprise au sol total de votre bien alors l’assureur prendra 10% en plus des surfaces au sol intérieures.

Pas de distinction entre baux de location nues ou meublées, juste une surprime si on souhaite également assurer les meubles

Il y a probablement moins cher sur le marché (prime annuelle et/ou franchise) mais pour des solutions moins claires (par exemple un contrat PNO par appartement couvrant implicitement les parties communes et le bâtiment) ou chez des assureurs non-mutualistes, qui par expérience font un peu plus de difficultés le jour où on les sollicite.

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#43 09/10/2015 21h51 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Bonsoir , fait nouveau j’ai jusqu’au 24 novembre pour signer la vente définitive,  sinon je devrais régler les frais de publicité.  En effet le bien partait aux enchères . Problème pour obtenir le crédit dans les temps ( montage de l’offre ,délai de rétractation ..) mais le banquier va faire le forcing . Le cas échéant en attendant l’acceptation du crédit,  je peux régler sur mes fonds propres mais comme le crédit ne sera pas effectif le jour de la vente je ne pourrais pas déduire les intérêts. …
Autre question, étant donné  que le bien est prévu pour donner 2400€ de revenus mensuel quand tout est loué,  je dépasse donc le plafond de 15000€ et je passe donc les frais au réel obligatoirement . Le maximum déductible  est de 10900 € ? Pour l’immeuble  ou par appartement ?
Si je fais des travaux et que dans l’année je passe certains lots en meublé quid de la fiscalité  , je suis un peu perdu . Dois je rester 3 ans au réel ?

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#44 09/10/2015 22h51 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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Bonsoir,

Beaucoup de confusion dans vos propos. Il est urgent pour vous de bien étudier la fiscalité.

Pour les 10900 que vous citez, cela ne correspond à rien…donc je ne sais pas d’où vous sortez ce chiffre?

Vous parlez peut être du déficit foncier imputable sur vos revenus globaux? si c’est le cas c’est 10700 et bien entendu pour l’ensemble ( et non pour un appartement ! )

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#45 09/10/2015 23h55 → Achat d'un immeuble de rapport : cas concret ! (lmnp (loueur en meublé non professionnel), rapport, sci)

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triple10 a écrit :

Le cas échéant en attendant l’acceptation du crédit,  je peux régler sur mes fonds propres mais comme le crédit ne sera pas effectif le jour de la vente je ne pourrais pas déduire les intérêts. …

Je ne comprends pas votre remarque, vous voulez dire que vous ne pourrais jamais déduire les intérets de votre crédit si celui-ci n’est pas concomitant à la vente ?
A quel articles du CGI vous référez vous pour cela ?

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