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#26 13/06/2014 11h26 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   317 

Dans le cas d’un immeuble locatif , il faut faire le prorata en fonction des surfaces pour ajuster le prix des meublés et faire de l’amortissement.

Dans le cas d’une rénovation d’un immeuble , il faut faire passer un agent immobilier pour définir les prix des appartements à la date de début de l’amortissement

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#27 13/06/2014 11h28 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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Réputation :   76 

ok merci…

l’avantage du F3, c’est la facilité de la gestion car les locataires restent plus longtemps que les petite surface… Mais la rentabilité est nettement diminué.

Je vais réfléchir pour partir sur les deux projets  citez ci dessus.

Je vous tiens informer.


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#28 13/06/2014 11h31 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   76 

Par contre je ne comprend pas le calcul de l’amortissement, j’ai fais des recherches mais je trouve peu d’information.
Ma femme qui est comptable ne connait pas aussi…

Comment se calcul t’il? Avez vous un texte? un lien pour que je comprenne ceci?

Merci par avance.


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#29 13/06/2014 11h38 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   317 

Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#30 13/06/2014 11h59 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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Réputation :   76 

merci Philippe , voici un lien facile à comprendre :

http://www.epargne-en-france.com/immobi … 5rGvvl_vyQ

cela veut dire par exemple pour l’achat d’un appartement F3 à 33000 euros, par exemple pour la toiture, on prend 8% sur 33000 qui fait 2640 amortie sur 25 ans donc 105.6 euros par ans? et faut faire ce calcul pour tout les composant afin d’avoir l’amortissement final???


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#31 13/06/2014 12h07 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   76 

Le terrain ne peut pas être amorti, il faut donc le déduire de l’investissement avant de calcul l’amortissement.

Comment se calcul le prix d’un terrain pour un appartement…?


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#32 13/06/2014 12h24 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   221 

Le prix du terrain et sa part dans le construit change selon les villes, rapprochez-vous de votre notaire ou d’un comptable spécialisé dans le lmnp, dans la région.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#33 18/06/2014 18h53 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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Réputation :   76 

cricri77700 a écrit :

merci pour votre post beausoleil…

Et oui avec les devis cela a plutôt donné 200000 euros mais avec des réserves en ma faveur.

J’ai continué à me renseigner avec bâtiment de france ainsi que d’autre organisme… c’est vrai que c’est compliqué. Pour une grosse rentabilité avec un immeuble remis entièrement , faut prendre quelques risques.

Cependant, la proposition à été refusé ce jour avec une contre proposition à 150000 euros.
J’ai refusé et vais partir sur un autre projet car j’ai continué à faire de nombreuses visites, j’ai visité tout Cahors ( presque *) )

Cela m’a permit d’acquérir un peu d’expérience sur la recherche d’un bien pour un investissement locatif.

je suis sur deux projet, avec une offre faite ce soir même :

Un appartement F3, 50 m2 a rénové entièrement sauf les fenêtres qui ont été changés il y a 3 mois.
montant des travaux : 10000 euros maximum ( cuisine, nouvelle douche, nouveaux radiateurs, sol et peinture ) sauf l’électricité, je ferai tout moi même.

c’est une copropriété de 6 appartements, la façade a été terminé il y a 1 mois, la toiture il y a 10 ans ainsi que dernièrement l’électricité des parties communes .
Tout les gros travaux ont donc été effectué.

le bien à été loué pendant 20 ans à la même personne et depuis janvier, l’appartement est à vendre . C’est des personnes âgées qui vendent.

en janvier, il a été mis à prix 45000 euros ( avec la façade qui n’avait pas été faite à ce moment ) puis 40000 il y a 1 mois . j’ai fais une proposition à 33000 euros qui est accepté sur réserve. En effet, il a une visite lundi, si il propose pas plus, il sera d’accord pour cette proposition. c’est donc bien partie.

Taxe foncière 610 euros
loyer hors charge : 420 euros ( c’est quasiment le moins cher des F3 de cahors et il sera tout neuf )

réponse lundi….

Par contre sur le sit rendement locatif, la rentabilité change énormément si je ne le loue pas en meublé passant de 9 à 6%

Pourtant les F3 sont souvent non meublé, je n’ai pas vraiment compris pourquoi.????

Deuxième projet ou j’ai déjà effectué deux visite et je retourne le voir samedi  :

Immeuble de 3 studios de 23m2
2 studios sont propre , juste la peinture à refaire et refaire les kitchenettes pour que cela soit très propre, douche récente, double vitrage ect…
Le 3 ème studio est entièrement à concevoir, les murs sont brut. Le vendeur vend beaucoup de matériel avec ( il à acheté les douche par 3, les radiateurs par 3, kitchenette, rail, placo ect… )
Montant des travaux total : 10000 euros avec les partie commune à rafraichir
prix de vente: 60000 euros 55000 euros le vendeur est ok…  50000 ???? en négociation
taxe foncière : 680 euros
loyer : 250 euros HC par studio
Pas de copropriété.
la toiture de l’immeuble à été refaite il y a 1 ans.

La bien sur, se sera en LMNP.

Je vous donne des nouvelles concernant mes deux projets :

Pour le premier, la proposition de 33000 est toujours en réflexion, le vendeur me dira OK si ce weekend l’appartement n’est pas vendu.

Par contre, j’ai étudié attentivement les demande en logement locatif sur cahors: J’ai fais le tour des agences qui font de la gestions locative.

La demande est forte en studio, T1 T1bis et T2 : Je vais donc transformé le T3 ( qui, avec 48m2 est petit pour un F3 ) en T2 et agrandir le séjour.

Le montant des loyer sera en fourchette basse de 400 euros/mois HC
Pour 33000 euros avec 8000 euros de travaux, l’appartement sera comme neuf.
Sachant que les fenêtres en double vitrage on été changé le mois dernier et que la façade de l’immeuble à été refaite… ( donc 8000 euros pour refaire les sol, peinture, cuisine et salle de bain je suis assez large. )

Pour le deuxième, une proposition à été faite à 50000 euros .
J’aurai aussi une réponse pour ce weekend.
La toiture à été refaire et avec 10000 euros, j’aurai 3 beaux bijoux
Fourchette basse : 250 euros HC par studio

Après plusieurs mois de visite, je me lance dans ces deux projet qui m’ont l’air vraiment intéressant et qui réponde à la demande locative de Cahors.

Dernière modification par cricri77700 (18/06/2014 18h54)


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