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Forums des investisseurs heureux

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#1 09/04/2013 16h11 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

Membre
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Merci de l’accueil sur le site. J’ai une question concernant le devenir du stock d’amortissements en LMNP. Ayant quelques diplômes de comptabilité, je suis surpris de voir très souvent à ce sujet sur de nombreux sites que ce stock serait reportable sur les bénéfices LMNP futurs sans limitation de durée, exactement comme les amortissements réputés différés dans les LMP. Pouvez-vous m’éclairer à ce propos : par quels textes ce report est-il prévu ? ce stock doit-il être mentionné et tenu à jour tous les ans et dans ce cas la question est où , sur quel tableau fiscal ou annexe ? même question ce qui concernerait l’utilisation future du stock ?  merci d’avance.

Mots-clés : amortir, amortissement, lmnp

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#2 09/04/2013 18h59 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

Modérateur
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Bonjour,

Les déficits sont reportables pendant 10 ans pour les biens situés en France.
A inscrire sur la déclaration 2042C (Cases 5GA à 5GJ)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/381_capture_lmnp_2042c_2011.jpg

Pour les seuls amortissements, c’est comme pour une comptabilité habituelle avec les tableaux d’amortissements linéaires.

Peut-être trouverez vous quelques informations utiles dans ce sujet : LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée (3/10)

Bienvenue parmi nous.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#3 10/04/2013 09h28 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

Membre
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Je me permets d’intervenir, car je ne suis pas d’accord avec la réponse apportée par Sky.

Les amortissements reportés ne sont pas des déficits et ne doivent pas figurer en tant que tels sur la 2042C. Les déficits de la 2042C sont des charges de l’année hors amortissements n’ayant pu être absorbées par les recettes de l’année. Un Lmnp ne peut afficher de résultat déficitaire du fait des amortissements, donc de facto il ne peut y avoir de déficit issu des amortissements.
Pour ma part, je fais une annexe sur papier libre, indiquant le montant des amortissements reportés par année, et la reprise éventuelle ultérieure. Sur la 2033-B en ligne 350 j’indique le montant repris le cas échéant, et je remplis l’annexe 2033-D en indiquant en libellé qu’il s’agit des amortissements reportés (car on y indique des "déficits", terme qui n’est pas tout à fait approprié).
Il n’y a pas à ma connaissance de durée de report des amortissements.

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#4 10/04/2013 14h49 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

Membre
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En parlant d’amortissements, une question me vient car je suis sur le point de signer pour un appartement que je veux passer en meublé.
Il est bien connu que pour diminuer les frais de notaire, on peut détailler les meubles meublants de l’appartement proprement dit. Exemple : appartement 100k + 2k de meubles.

Je me demande si, avec cette liste "valorisée", il est possible d’amortir les meubles sur une durée de x années. Comme on le ferait pour des meubles neufs mais là, la facture est remplacée par cette annexe au compromis/acte.

Merci de l’éclairage.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#5 10/04/2013 15h52 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

Membre
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Bonjour Lemouz,

C’est justement ce que j’ai fais dans mon cas.

J’ai acquis un bien pour 63 500 € dont 6 500 € de meubles.

Et bien, en collaboration avec le comptable nous avons pris cette base pour amortir le mobilier.
Nous sommes partis sur 5 ans dans mon cas.

Donc pour répondre à votre question, OUI c’est possible, et c’est d’ailleurs l’unique alternative que je vois, sauf à racheter du mobilier neuf comme vous l’indiquez très justement.

Espérant avoir répondu à votre interrogation.

Bien cordialement,

Despe44


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#6 10/04/2013 21h05 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

Membre
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Bien sûr, au réel on peut amortir les meubles rachetés en même temps que l’immeuble. Vous pouvez les détailler pour des durées d’amortissements différentes, ou bien plus globalement, cela dépend du type de meubles, de leur valeur, de leur "âge".

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#7 10/04/2013 21h19 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

Membre
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Concernant le stock d’amortissements LMNP, je suis tout à fait d’accord avec la réponse d’Isa6068 :

- il est impossible de créer du déficit du fait des amortissements
- cette fraction d’amortissement est reportable sur les bénéfices futurs
- le report est illimité dans la durée
- un tableau de suivi de ces amortissements est à joindre à la liasse fiscale


Parrain INGDirect (ZYSFCHN), Fortuneo (12496460), Boursorama, Bourse Direct, et Binck par mail

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#8 11/04/2013 00h35 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

Modérateur
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Isa6068 a écrit :

Je me permets d’intervenir, car je ne suis pas d’accord avec la réponse apportée par Sky.

Oui en effet je me suis mal exprimé et à la relecture je comprend que l’amalgame puisse être fait mais nous sommes sur la même "longueur d’ondes" et vous l’avez mieux explicité que moi.

+1


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#9 10/06/2013 17h14 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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bonjour
j ai une petite question:si je fait du deficit en lmnp reportable sur plusieurs annees sur un bien A puis je le transferer sur un bien B au bout de x annees
concretement j habite le bien B actuellement (depuis 8 ans avec tres petit credit dessus)  et achete le A(tres cher).puis je accumuler du deficit en louant le A en lmnp disons sur 2 ou 3 annees avec comme but de creer puis de transferer apres ce deficit sur le bien B que je metterai a ce moment la en location lmnp et irait vivre moi dans le A?
cette question est importante car elle conditionnera si je vais dans le A immediatement et paye des impots sur les loyers du B ou si j attend un peu avec comme objectif de ne pas en payer (en fin en tout cas le moins possible)
merci pour ceux qui si connaissant me repondrons

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#10 04/07/2013 18h01 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Bonjour,

Je doit voir demain ma comptable qui n est pas experte en immobilier ( CER France , plus spécialisé dans l agriculture ) et qui ne connais apparemment pas l’amortissement pour le meublé.

Je suis déjà allé la voir avant l achat pour connaitre les différentes possibilités d’impositions et elle ne m en a pas parlé, mes parents ont aussi un logement en meublé et ne font pas d ammortissement non plus.

Je cherche donc un texte de loi ou quelque chose d officiel pour montrer a ma comptable.

Mon cas;

Achat d un corps de ferme a 130K€ :
80K€ RP
50K€ pour 2 logements locatif

Pour ces 2 logements je vais réalisé 40k€ environ dont une partie seront pour un agrandissement des locations.

Dans ces 40k€ il y aura environ 10k€pour une micro station qui sera utilisé pour la RP et les locations.

Merci d avance


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#11 04/07/2013 18h19 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Procurez-vous le livre de Me.Le Boulc’h, par exemple.   (il reprend à la fin pas mal de textes légaux relatif à la location meublée).

Peut-être vaut-il mieux aussi trouver un comptable qui s’y connaisse un peu.  Iriez-vous consulter un oncologue pour un problème cardiaque ?

Dernière modification par GoodbyLenine (04/07/2013 18h22)


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#12 04/07/2013 19h54 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Bonjour Julien,

Comme GoodByLenine, je vous conseille de chercher un autre comptable. Certes un comptable peut ne pas connaître toutes les spécificités d’un domaine donné mais c’est quand même lui de chercher les informations…

Le texte de loi c’est facile à trouver c’est le Code Général des Impôts qui doit devenir votre bible.
Vous montrerez à votre comptable la Section II du Chapitre Premier du Titre Premier de la Première Partie du Livre Premier (ouf)
Vous insisterez sur la détermination des bénéfices imposables des Bénéfices Industriels et Commerciaux, en particulier l’article 39C qui stipule

Le Code Général des Impôts a écrit :

2. En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens consentie directement ou indirectement par une personne physique, le montant de l’amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.

Ce qui signifie que l’amortissement ne peut pas constituer de déficit et qu’il intervient après les autres charges

Le Code Général des Impôts (encore lui) a écrit :

3.L’amortissement régulièrement comptabilisé au titre d’un exercice et non déductible du résultat de cet exercice en application des 1 ou 2 peut être déduit du résultat des exercices suivants, dans les conditions et limites prévues par ces 1 ou 2.

Ce qui signifie que la réserve d’amortissement est reportable sans limite de durée

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#13 12/01/2014 20h39 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Bonjour,
Suite a mon premier investissement locatif, je suis en train d’étudier la déclaration. J’ai déjà envoyé mon P0 et attend mon siren.
Comment faites vous pour amortir votre bien en meublé? Vous prenez tout simplement un amortissement sur 30 ans ou vous essayer d’amortir par composants?
Bien cordialement.

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#14 13/01/2014 09h21 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Bonjour Alexis,

Soit tu déclares en micro bic et dans ce cas tu prends tes recettes et tu deduis 71% si ton appartement est classé meublé de tourisme ou 50% si ton appartement n’est pas classé.

Si tu veux déclarer ton appartement au réel, le mieux est de passer par un comptable mais il est vrai que généralement on amortit les murs sur 30 ans (quoique certains comptable arrive à le faire passer sur 20 ans) et le mobilier sur 10 ans.

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#15 13/01/2014 20h38 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Merci. Bonne soirée.

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#16 31/08/2014 21h25 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Herrecir40 a écrit :

Si tu veux déclarer ton appartement au réel, le mieux est de passer par un comptable mais il est vrai que généralement on amortit les murs sur 30 ans (quoique certains comptable arrive à le faire passer sur 20 ans) et le mobilier sur 10 ans.

Bonjour,

Je me permets de relancer le sujet car la question de l’amortissement se pose actuellement pour moi.
J’ai envie d’éviter le passage du comptable dans l’immédiat (pour la durée de l’activité déficitaire) car je trouve ça intéressant et amusant de le faire moi-même.

J’ai fini la lecture (très instructive) de Me Le Boulch’ même si je l’ai trouvé principalement orienté vers le LMP et le LMNP axé vers le dispositif Censi Bouvard.

Cependant il n’a pas répondu a quelque uns de mes questionnements, notamment l’amortissement.
Il donne en exemple des amortissements mais concernant des biens neufs.

Dans le cas d’un achat dans l’ancien, comment calculez vous l’amortissement ?
-par corps d’état?
-au global en considérant une durée d’amortissement "forfaitaire" de 30 ou 35ans, sachant que c’est de l’ancien et que des travaux viendront ultérieurement rythmés (et donc rallongés) la durée de vie du bien? Je ne connais pas le passif des travaux de la copropriété donc il est difficile de me positionner sur la "durée de vie" restante du lot Elec ou du gros oeuvre…. (et je pense que pour un comptable, ce doit être le même problème)

Je vous remercie!

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#17 31/08/2014 21h29 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Un comptable prend des fourchettes" par composant.

En partant de la valeur vénale,  on considère qu’elle englobe tout.

Faites des recherches,  vous trouverez la décomposition en composants et les % associés.

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#18 31/08/2014 23h30 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Merci de votre réponse.

Pour la répartition, j’ai ce qui faut. Elle est d’ailleurs indiquée dans l’ouvrage de Me Le Boulch’.
Ma question portait plutôt sur la durée de l’amortissement :
- faites-vous une durée globale pour l’ensemble (hors foncier) ? ou faites vous une répartition par corps d’état ?
Sachant que c’est de l’ancien, comment fixez vous ces durées? (arbitrairement type 30 ans sur l’ensemble, ou 10ans sur l’élec, etc…) ?

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#19 01/09/2014 00h08 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Il y a des durées par composant. Je n ai pas le dossier sous la main mais je vais pouvoir vous répondre précisément.

Ce qui fera probablement objet du débat avec le fisc c’est le % représentant le foncier. Sans comptable et sans arguments (a part ma contribution wink  ) je crains que vous serez en difficulté face à une contre proposition de l’administration fiscale.

Enfin, sans comptable vous aurez peu de chance que le CGA valide vos comptes (ou du moins les regarde). Sans CGA rien ne dit que le fisc ne va pas vous "prioriser"  pour les contrôles.
Enfin, j ai pas mal discuté avec mon comptable. La granularité de l amortissent est au jour. Important pour la première (et  donc la dernière) année de l’amortissement.

Ps. Isa68  est super  calée sur le sujet.  Faites des recherches sur ses interventions ce sera très instructif.

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#20 01/09/2014 13h02 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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voilà un exemple de répartition possible et les durées d’amortissement.

GO 40% = 360 MOIS
FACADE 10% = 240 MOIS
IGT 25% = 180 MOIS
AGENCEMENT 25% = 120 MOIS

Le BOFIP dans le N° 213 du 30 DECEMBRE 2005 relatif au C.G.I., art. 237 septies donne les fourchettes suivantes pour les logements sociaux

GO 40 à 50% et une durée > 50 ans
FACADE 5 à 20% et une durée de 20 à 50 ans
IGT 20 à 30% et une durée de 15 à 30 ans
AGENCEMENT 20 à 25% et une durée de 5 à 10 ans

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#21 01/09/2014 13h28 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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bonjour

ça me semble être un bon compromis smile
Je partais sur un amortissement "global" de 30 ans sur 85% du bien (en prenant en compte 15% pour le foncier non amortissable).

Et puis honnetement, sachant que c’est pour du LMNP, que c’est mon premier bien, ces amortissements vont etre "stocké" pour au moins 4-5 ans avant d’être déduits (le temps d’amortir frais d’acquisition, et la deduction des charges…). Donc choisir 30 ou 35ans, ne changeront finalement rien.
Le changement se fait en cas d’investissement multiple, couplé a du Censi Bouvard, et dans le cas ou on arrive en période bénéficiaire…

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#22 01/09/2014 14h43 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Note : Pour un investissement bénéficiant du Censi-Bouvard (ou pour la part en bénéficiant si le bien fait + de 300k€), il n’y a PAS d’amortissement possible.


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#23 01/09/2014 18h42 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Tout à fait smile
Je disais juste qu’il est intéressant lors d’un investissement en Censi Bouvard de coupler avec un meublé en LMNP classique car l’amortissement du Censi Bouvard se fait sur les recettes des autres investissements de la même catégorie (à savoir BIC).

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#24 12/03/2015 12h41 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Un amortissement s’effectue proportionnellement à la durée annuelle effectivement louée. Si par exemple j’ai loué 9 mois sur 12, mon amortissement pris en compte sera l’amortissement annuel X9/12.
Si je déclare les 3 mois non loués en avantage en nature en tant qu’usage personnel, pourrais-je déduire l’amortissement annuel dans sa totalité?
merci d’avance pour votre réponse

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#25 25/06/2015 06h27 → LMNP : stock d'amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ? (amortir, amortissement, lmnp)

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Bonjour

Je suis comme bad en train de rédiger ma liasse fiscale (très en retard …)

Pour les mêmes raisons que lui (notaire+agence) je ne vais pas payer d’impôts là-dessus avant un-moment. Donc tous mes amortissements vont se reporter. J’ai rempli le formulaire 2033B à cet effet, mais est-ce qu’il faut aussi remplir quelque chose dans le 2033D?

Je n’y connais rien en compta et je me demandais si il y avait un lien avec les amortissements dérogatoires….De manière générale, est-ce qu’il y a quelque chose pour moi à remplir dans la 2033D (ou l’année prochaine) sachant que c’est un LMNP tout ce qu’il y a de plus banal…

Merci!

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