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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/11/2011 02h59 → LMNP avec imposition réelle et amortissement : calcul de la PV ?

Membre
Réputation :   12 

J’ai lut sur le net des choses contradictoires sur le sujet, aussi je me tourne vers vous pour m’apporter une réponse.
Pour les LMNP qui amortissent leur bien (choix de l’imposition réelle),  le calcul de la plus value se fait sur la valeur d’achat ou la valeur comptable? (dans le cas d’une société à l’IS sur la valeur comptable, ok mais dans le cas simple d’un particulier ?).

Merci pour vos éclaircissement.

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#2 08/11/2011 03h12 → LMNP avec imposition réelle et amortissement : calcul de la PV ?

Modérateur
Réputation :   1083 

Pour une vente faite actuellement, par un LMNP (= tout contribuable qui n’est pas LMP), ça se fait sur la valeur d’achat, car c’est le régime des +values des particuliers qui s’applique (éxonéré après 30 ans). Dans son livre, Le Boulc’h écrit "Tout se passe comme si le contribuable n’avait pratiqué aucun amortissement pour la détermination de son résultat comptable et fiscal".  Mais ça pourrait changer un jour (Le Boulc’h parle d’une "véritable singularité")…

A noter que l’amortissement pratiqué pour les réductions d’impôt Censi-Bouvard impacte la plus-value (et ça se complique en cas de revente avant d’avoir utilisé tous les amortissements).


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#3 08/11/2011 10h29 → LMNP avec imposition réelle et amortissement : calcul de la PV ?

Membre
Réputation :   224 

Quand tu vas chez le notaire, tu ne lui dis même pas que tu as exploité le bien en meublé, tu vends comme si c’était une location nue.


Left the Rat Race in 2013

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#4 08/11/2011 10h57 → LMNP avec imposition réelle et amortissement : calcul de la PV ?

Membre
Réputation :   12 

Ce n’est pas assimilable à une quelconque forme de fraude?

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#5 08/11/2011 13h15 → LMNP avec imposition réelle et amortissement : calcul de la PV ?

Membre
Réputation :   224 

bah non.

D’un, il ne te demande pas, et de 2, les ventes de LMNP sont assimilées à des ventes de particuliers, il n’y a aucune fraude là dedans!


Left the Rat Race in 2013

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#6 11/04/2016 08h37 → LMNP avec imposition réelle et amortissement : calcul de la PV ?

Membre
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ZX-6R a écrit :

Quand vous allez chez le notaire, vous le ne lui dites même pas que vous avez exploité le bien en meublé, vous vendez comme si c’était une location nue.

A condition que le futur acheteur ne souhaite pas défalquer les meubles pour baisser les frais de notaire .. Sinon ,  la vente du bien sera forcement une vente de bien meublé non ?

Dernière modification par pandora64 (11/04/2016 08h38)

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#7 18/04/2016 07h37 → LMNP avec imposition réelle et amortissement : calcul de la PV ?

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Je confirme : aujourd’hui les amortissements n’ont pas d’impact sur la PV qui est soumise au régime des particuliers.

Mais c’est en train de changer…

Immobilier : menace sur le statut de loueur en meublé - Capital.fr

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#8 18/04/2016 09h11 → LMNP avec imposition réelle et amortissement : calcul de la PV ?

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Mais est-ce prix d’achats + travaux? Ou seulement prix d’achat?

Quand vous dites que c’est en train de changer, a quel terme pensez vous que ça aura changé?

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#9 18/04/2016 12h46 → LMNP avec imposition réelle et amortissement : calcul de la PV ?

Modérateur
Réputation :   1083 

Il est erroné d’écrire "c’est en train de changer". La rigueur demanderait plutôt d’écrire "une étude, reprise par les médias, envisage diverses pistes, dont une pourrait faire évoluer la situation".

Ce n’est pas le première fois que des réformes sont étudiées (sur le statut des loueurs en meublé). Certaines ont fini par déboucher sur une évolution du statut, tandis que d’autres (les plus nombreuses) ont été enterrées. Nul ne peux à ce jour avoir de certitude sur ce qu’il adviendra de cette étude, et encore moins quand.

Actuellement (et, à mon avis, ceci a peu de chances de changer prochainement), les règles d’imposition des plus-values immobilières, pour une personne physique, sont les mêmes, que ce bien ait été loué meublé (avec des amortissement comptabilisés, que ce soit LMNP ou LMP) ou pas. Notons que c’est aussi le cas pour les biens achetés (et "amortis") sous les régimes Périssol, De Robien, Borloo, Besson, Scellier, Pinel, Censi-Bouvard, etc.
Donc en particulier : prix de revient = prix d’achat + frais d’achat + travaux (non comptabilisés en "charges").


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#10 19/04/2016 07h17 → LMNP avec imposition réelle et amortissement : calcul de la PV ?

Membre
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Vous avez raison GoodbyLenine, il ne s’agit que d’un projet de réforme, dont le contour n’est d’ailleurs pas arrêté.
Cependant je constate que cette année, la déductibilité des frais de compta a failli y passer, et l’administration s’en est tenue à 2/3 des dépenses : le statut a déjà commencé à être raboté.

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