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#1 29/05/2014 21h32 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   75 

bonjour,

Depuis quelques temps, je visite beaucoup d’immeuble sur cahors.
Cahors est la préfecture du lot avec 20000 habitants.
C’est une ville avec beaucoup d’étudiant ( IFSI, divers BTS et l’université de toulouse qui se délocalise à cahors avec 60 étudiants pour le moment )

Un immeuble requière mon attention,

C’est un immeuble dans une rue ou les immeubles sont classés monument historique de cahors à 1min du centre ville. A proximité des commerces et des écoles.
Le bien comprend:

2 locaux commerciaux loué 499 + 430 euros HC
9 studios de 20/22/22/23/25/25/28/30/35 m2
1 T2 de 40m2

tout est à refaire ( toiture, fenêtre, façade, parties communes ect… vraiment tout )
j’ai fais venir des artisans : le montant des travaux est estimé à 160000 euros avec cette sommes, tout est refait à neuf sans exception. ( avec cuisine douche chauffage neufs…)

l’immeuble est à vendre à 170000 euros et nous sommes proche d’un accord entre 135000 et 140000 euros.

taxe foncière  : 5000 euros

les studios seront loués 250 euros facilement HC ( en moyenne cela se loue entre 220 et 330 euros suivant la surface ) je compte ici 250 euros par studio sur 10 mois ( vacance locative des étudiants  )
le T2 à 400 euros

soit 26500 euros de loyer pour les appartements + 11100 euros pour les locaux commerciaux ( un cordonnier et un bar ) loué depuis 4 ans chacun et qui marche bien.

soit 37600 de loyer pour 310000 euros investie frais de notaire inclus.

soit brut à 12.2%

cette rentabilité est, je pense calculer sur des loyer bas , de plus l’immeuble sera refait entièrement à neuf.

J’ai mis une fausse annonce sur le bon coin sans photo et avec uniquement un mail en contact.
Résultat : 12 mails en 3 jours. puis j’ai retiré l’annonce.

je pense avoir trouver une bonne rentabilité avec un immeuble qui sera neuf donc sans surprise et donc facilement louer.

Pensez vous comme moi que c’est une bonne affaire?

vous pouvez trouver ma présentation dans "nouveaux arrivants "

j’ai 25 ans , infirmier, propriétaire de ma résidence principal sans crédit, un enfant, TMI 14%
et bien sur passionné de l’immobilier depuis mes 20 ans.

cordialement

Mots-clés : cahors, immeuble


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#2 29/05/2014 21h54 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   127 

D’après ce que vous présentez la rentabilité est bonne même très bonne.

Deux chiffres a creuser, même si je ne peux pas vous aider la dessus,  le montant des travaux et le taux de remplissage.

Perso j’aurais compter 150k€ pour les 10 logements au quels rajouter les parties communes, la façade et la toiture (si toutefois ils sont a rénover ).

Bonne chance. Tenez nous au courant de l’avancement de ce beau projet.

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#3 29/05/2014 22h13 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   75 

le montant des travaux est de 160000 euros compris avec les avantages suivant :
Sachant que c’est un immeuble dans un quartier historique, la ville me paie 50% sur le devis de la façade et des remplacements de mes fenêtres. ( soit 30 fenêtres en tout ) .

Le taux de remplissage à 250 euros de loyer en moyenne sera important, l’immeuble sera remis à neuf. J’ai calculé la rentabilité sur 10 mois avec un loyer bas. Je pense ne pas me tromper.

Autre point positif, mon beau frère est artisan électricien plomberie et chauffagiste et travail avec un maçon depuis quelques années.
Donc une confiance extrême pour les travaux…
La façade et les fenêtres seront faites par des artisans de la mairie 
la toiture par une connaissance de mon beau frère.


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#4 29/05/2014 22h15 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   127 

Good …

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#5 29/05/2014 22h25 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   96 

Tout semble nickel, excellente rentabilité… on a pas ça en ile de France ;-)

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#6 29/05/2014 23h01 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   54 

Si votre immeuble ne tombe pas sur le coup de la loi Malraux, je foncerais aussi.
Par contre, l’expérience familiale des monuments historiques, c’est un dépassement assuré du budget travaux.

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#7 30/05/2014 06h40 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   313 

Qu’est-ce qu’il ont dans le 77 à investir tous à 20 ans ?
Entre Pumbadu77 et Cricri7700 , c’est un vrai club d’investisseur immobilier précoce.

Beaucoup de studios dans cet immeuble , cela vous met une contrainte de remplir absolument en septembre , une forte probabilité de vacance locative en été.
Une bonne gestion de la trésorerie sera indispensable.

Si vous êtes du 77 comme le laisse penser votre pseudo , comment allez vous gérer 9 studios à distance ?

La mairie paye pour la façade et les fenêtres dans un quartier historique , avez vous des contreparties en terme de loyer réduits ou de type de locataire pour cette aide ?

Visiblement vous semblez sur de louer facilement mais ce n’est pas parce que vous avez reçu 12 mails en 3 jours que ce sont des candidats sérieux à retenir.
Je n’aime pas trop faire ce type de sondage , je préfère regarder les offres et demandes sur la ville n terme de location afin de cerner la concurrence présente.
Actuellement sur leboncoin , il y a 36 annonces de studios à louer et nous sommes dans la période ou rien ne se louera avant la fin de l’été.
Rien que sur le boncoin pour des annonces de particulier alors soyez prudent sur trop d’optimisme à louer facilement.

Grosse taxe foncière , l’équivalent de 10 mois de location pour 2 studios.

Pour les locaux commerciaux , un bar génère du bruit et suivant sa fréquentation peut être rendre difficile la location à une étudiante.
Les cordonniers ont t’il un avenir à Cahors ? 

A la louche , vous allez emprunter 300 K€ donc avec les revenus locatifs vous avez une bonne rentabilité sur le papier , au bout de combien de temps pourrez vous louer car les travaux on sait quand ça commence mais pas quand ça finit ….

Les revenus locatifs seront  faiblement imposés du fait des travaux importants et des intérêts d’emprunt initiaux mais lorsque vous épuisez cette bouée de sauvetage alors attention de ne pas couler sous la fiscalité

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (30/05/2014 06h45)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#8 30/05/2014 13h37 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   75 

Merci à tous de vos réponses

Philippe, Merci de vos questions, je vais essayer d’y répondre

Qu’est-ce qu’il ont dans le 77 à investir tous à 20 ans ?
Entre Pumbadu77 et Cricri7700 , c’est un vrai club d’investisseur immobilier précoce.

et oui , c’est jeune qu’il faut commencer…

Beaucoup de studios dans cet immeuble , cela vous met une contrainte de remplir absolument en septembre , une forte probabilité de vacance locative en été.
Une bonne gestion de la trésorerie sera indispensable.

la rentabilité à été calculé sur 10 mois… je pense que 50% seront étudiant car de nombreuses personnes vivent dans du " vieux " à Cahors beaucoup touche le SMIC et donc vivent dans un studio. Dans ce projet, il y a des grands studios ainsi que un T2.

Si vous êtes du 77 comme le laisse penser votre pseudo , comment allez vous gérer 9 studios à distance ?

J’Habite à Cahors

La mairie paye pour la façade et les fenêtres dans un quartier historique , avez vous des contreparties en terme de loyer réduits ou de type de locataire pour cette aide ?

Justement, non, pas de convention avec l’ANAH par exemple

Visiblement vous semblez sur de louer facilement mais ce n’est pas parce que vous avez reçu 12 mails en 3 jours que ce sont des candidats sérieux à retenir.

J’ai aussi mon oncle qui loue 3 studios depuis 15 ans à cahors, jamais de problème , toujours louer au moins 10 mois par ans depuis 15 ans.

Je n’aime pas trop faire ce type de sondage , je préfère regarder les offres et demandes sur la ville n terme de location afin de cerner la concurrence présente.
Actuellement sur leboncoin , il y a 36 annonces de studios à louer et nous sommes dans la période ou rien ne se louera avant la fin de l’été.

A Cahors, 50% des personnes qui recherche un studio ne sont pas étudiants ( jeune infirmière, aide soignante ou autre par exemple… l’hôpital est à 800 mètre )

Rien que sur le boncoin pour des annonces de particulier alors soyez prudent sur trop d’optimisme à louer facilement.

Si vous avez regardez, avez vous pu constater que la plupart des locations proposées sont " vieux "
Au même prix, je propose du entièrement remis à neuf intérieur et extérieur et une vrai cuisine ( pas les kits 1er prix)  De plus mes studios sont plus grands

Grosse taxe foncière , l’équivalent de 10 mois de location pour 2 studios.

Pour sa Cahors c’est chère… une partie sera déduite pour les ordures ménagères.

Pour les locaux commerciaux , un bar génère du bruit et suivant sa fréquentation peut être rendre difficile la location à une étudiante.
Les cordonniers ont t’il un avenir à Cahors ?

Il est la depuis 4 ans, sa l’air plutôt de bien marcher…   

A la louche , vous allez emprunter 300 K€ donc avec les revenus locatifs vous avez une bonne rentabilité sur le papier , au bout de combien de temps pourrez vous louer car les travaux on sait quand ça commence mais pas quand ça finit ….

D’après mon beau frère, en 3 mois c’est bon.
Pour être sur, je compte 6 mois.


Les revenus locatifs seront  faiblement imposés du fait des travaux importants et des intérêts d’emprunt initiaux mais lorsque vous épuisez cette bouée de sauvetage alors attention de ne pas couler sous la fiscalité

Au bout de 8 ans, je perdrai environs 3% de rentabilité qui remontera petit à petit.
Cela restera une bonne rentabilité.

Je pense avoir penser à pas mal de paramètre,
J’ai quelques BOX en région parisienne en location, c’est mon premier gros achat immobilier.
Je voulais partir sur un immeuble plus petit mais celui la est vraiment bien placer…

Dernière modification par cricri77700 (30/05/2014 13h39)


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#9 30/05/2014 13h48 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   61 

Bonjour et félicitations pour votre entreprise.

J’arrive malheureusement avec un voire plusieurs tempéraments à votre enthousiasme.

Je lis à l’instant que votre beau frère dit que le tout peut se faire en 3 mois. C’est totalement improbable, sans doute n’a-t-il pas l’expérience d’une rénovation d’immeuble avec tous corps d’état…
Entre les autorisations administratives, les dossiers de subventions, et les travaux proprement dits, tablez plutôt sur un an…
Règle n°1 : s’assurer de la qualité réelle des intervenants, de leur expérience, de leur caractère… et avant toute chose, de vrais devis, pas d’estimations à la louche, les meilleurs se trompent.

En quoi sont les éléments structurels de l’immeuble (murs, sols, toits) ?

Bonne chance mais soyez très rigoureux avant de commencer.

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#10 30/05/2014 13h56 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   313 

Merci pour vos réponses , pas nécessaire de faire des rappels de mes questions.

Idem avec Range19, une rénovation d’immeuble ne prendra pas que 3 mois sauf à monopoliser plusieurs entreprises avec une coordination impeccable des interventions.

Visez plutôt une rénovation progressive de manière à pouvoir commencer à louer en Septembre puis poursuite des travaux.

Bon courage et n’hésitez à nous faire un suivi de l’avancement

Philippe


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#11 30/05/2014 18h17 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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si je fais tout moi même, je confirme le délai des trois mois car c’est ma famille qui est artisan, donc la coordination sera parfaite.

Mais je rejoins l’idée des dossiers de subvention, qui la sera plus long, mais dans mon cas, ils peuvent prendre en charge 60/70% du montant des travaux.

Mais mes loyers seront divisé par deux ( plafonnement des loyer ).
Mais à ce prix, pas de vacance locative.

c’est sur ce point que je me penche actuellement pour finaliser mon projet.


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#12 02/06/2014 05h45 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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Bonjour Cricri

cricri77700 a écrit :

si je fais tout moi même, je confirme le délai des trois mois car c’est ma famille qui est artisan, donc la coordination sera parfaite.

Mais je rejoins l’idée des dossiers de subvention, qui la sera plus long, mais dans mon cas, ils peuvent prendre en charge 60/70% du montant des travaux.

.

Et bien écoutez Range19 car il a raison.. Et votre  famille artisan devrait le savoir, même si je doute pas de la coordination parfaite.

Je vous cite…

cricri77700 a écrit :

Un immeuble requière mon attention,

C’est un immeuble dans une rue ou les immeubles sont classés monument historique de cahors à 1min du centre ville. A proximité des commerces et des écoles.
Le bien comprend:

cordialement

alors au mieux, vous êtes dans un environnement protégé, au pire classé.

Donc rajouter à votre délais 3 mois de dépôt de permis de construire ET 6 mois d’instruction pour un immeuble en environnement protégé voir plus s’il est classé.
Plus 3 mois de travaux ce qui donne 1 an.

Tout cela si votre dossier est parfait, sinon rajoutez le temps que vous mettrez pour rendre un dossier parfait (couleur, choix des fenêtres, des portes, type de ravalement couleurs….)

Allez à l’urbanisme, demandez les préconisations et regardez l’ampleur de ce que vous aurez à réaliser comme travaux.

Immeuble classé, ce n’est pas vous qui décidez de ce qu’il faut faire, mais l’Architecte des ABF.

Tenez nous au courant.
Cdt

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#13 02/06/2014 06h13 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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Dans un secteur sauvegardé , vous allez devoir prendre les fenêtres qui vous seront imposés comme taille , nombre de carreau , couleurs  etc ….

Que des contraintes administratives avec les lenteurs que cela comportent

Philippe


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#14 04/06/2014 21h04 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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3 mois de travaux? je vous le souhaite mais attention à ne pas planifier vos remboursements  en fonction de ce timing: il est probable que cela vous réserve des surprises…

Cdt
K16

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#15 10/06/2014 21h39 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

Membre
Réputation :   75 

Après avoir eut les renseignements ainsi que tout les devis, le délai passe de 3 mois à 6 mois. ( ma famille était en effet optimiste)

Concernant le secteur sauvegarder, la ville fait une opération façade avec 50% de remise sur le devis. Soit 15000 euros à la place de 30000. Cela prend environs 3 mois avant d’avoir l’aval de la mairie. Je pense que pour le reste c’est pareil, j’attend encore plusieurs réponses. C’est un gros projet.

Je vous tiens informer, demain, je fais enfin une offre concrète.
J’ai le montant total des travaux : 200000 euros ( façade, fenêtre, toiture, électricité plomberie chauffage cuisine salle de bain…. tout sera refait à neuf avec interphone dans chaques appartements ect ect… )

l’immeuble sera négocier à 130000 euros environs.

en gros cela fera 350000 euros l’immeuble tout compris tout refait ( pas de surprise par la suite) pour 9 studios, 1 T2 et 2 locaux commerciaux déja loué 900 euros les 2.
Un studio sera loué 300 euros facilement
400 euros pour le T2.

Je me questionne si je transforme 3 studios en un T4 ( car il y a de la place à récuperer en plus de ces 3 studios ) pour avoir différente surfaces

J’ai fais le tour de toutes les agences immobilières de cahors pour la pèche aux info , il y a beaucoup de demande.

je vous tiens informer…..


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#16 11/06/2014 06h45 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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Réputation :   47 

cricri77700 a écrit :

Concernant le secteur sauvegarder, la ville fait une opération façade avec 50% de remise sur le devis. Soit 15000 euros à la place de 30000.
…..

Bonjour,

Quand la Mairie subventionne les travaux il faut savoir qu’elle a un "droit de regard" sur ces travaux.
Donc dossier suivi par un ABF (Architecte des Bâtiments de France) .
Ne soyez pas modeste dans vos délais, vous verrez que discuter avec un ABF prend beaucoup de temps car inévitablement il y aura des manques dans votre dossier.

Donc n’hésitez pas à travailler en amont avec eux, et a leur montrer les devis, ils seront de bons conseils et vous éviterons des allers et retours.

50% c’est bien, en général c’est plutôt proche des 40%.

A bientôt

PS Pour contacter le SDAP de Cahors qui vous aidera dans vos démarches des ABF.

le Service départemental de l’Architecture et du Patrimoine du Lot  -> cliquez sur SDAP Pratique -> Notre Organisation
et la vous aurez tous les N° des techniciens et autres conseillés des ABF du Lot

Cdt

Dernière modification par bascarol (11/06/2014 07h08)

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#17 11/06/2014 22h47 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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proposition faite à 135000 euros….

A suivre


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#18 12/06/2014 22h02 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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je note que le montant de vos travaux est passé de 160 k€ à 200 k€ ; et en effet le délai de 3 même 6 mois me semblait comme à beaucoup ici,  irréaliste
concernant la rentabilité, vue votre taxe foncière, il vaut mieux regarder le net : 37600 € de loyers moins TF de 5000 € = 32600 € loyers nets pour un achat estimé à 350 k€ (offre à 135 k€ + 200 k€ de travaux + notaire 10 k€ + agence ? ) soit 9,3 % net (même si c’est une belle rentabilité elle est à rapprocher du 12% brut initialement prévu ; avez vous regardé le cash afin de ne pas vous trouver coincer sans argent et ne plus pouvoir finir les travaux : voir rq de Philippe30 sur la progressivité des travaux ?
ce qui me gêne ce sont les commerces ; je ne suis pas certain et n’ai pas pris le temps de chercher sur le forum mais il n’y a pas à ma connaissance de GLI pour les commerces ; et, pour l’avoir vécu, en cas de dépôt de bilan et plan de redressement vous pouvez vous retrouver plusieurs mois sans loyer….un point à prendre peut-être en compte

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#19 12/06/2014 22h38 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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merci pour votre post beausoleil…

Et oui avec les devis cela a plutôt donné 200000 euros mais avec des réserves en ma faveur.

J’ai continué à me renseigner avec bâtiment de france ainsi que d’autre organisme… c’est vrai que c’est compliqué. Pour une grosse rentabilité avec un immeuble remis entièrement , faut prendre quelques risques.

Cependant, la proposition à été refusé ce jour avec une contre proposition à 150000 euros.
J’ai refusé et vais partir sur un autre projet car j’ai continué à faire de nombreuses visites, j’ai visité tout Cahors ( presque *) )

Cela m’a permit d’acquérir un peu d’expérience sur la recherche d’un bien pour un investissement locatif.

je suis sur deux projet, avec une offre faite ce soir même :

Un appartement F3, 50 m2 a rénové entièrement sauf les fenêtres qui ont été changés il y a 3 mois.
montant des travaux : 10000 euros maximum ( cuisine, nouvelle douche, nouveaux radiateurs, sol et peinture ) sauf l’électricité, je ferai tout moi même.

c’est une copropriété de 6 appartements, la façade a été terminé il y a 1 mois, la toiture il y a 10 ans ainsi que dernièrement l’électricité des parties communes .
Tout les gros travaux ont donc été effectué.

le bien à été loué pendant 20 ans à la même personne et depuis janvier, l’appartement est à vendre . C’est des personnes âgées qui vendent.

en janvier, il a été mis à prix 45000 euros ( avec la façade qui n’avait pas été faite à ce moment ) puis 40000 il y a 1 mois . j’ai fais une proposition à 33000 euros qui est accepté sur réserve. En effet, il a une visite lundi, si il propose pas plus, il sera d’accord pour cette proposition. c’est donc bien partie.

Taxe foncière 610 euros
loyer hors charge : 420 euros ( c’est quasiment le moins cher des F3 de cahors et il sera tout neuf )

réponse lundi….

Par contre sur le sit rendement locatif, la rentabilité change énormément si je ne le loue pas en meublé passant de 9 à 6%

Pourtant les F3 sont souvent non meublé, je n’ai pas vraiment compris pourquoi.????

Deuxième projet ou j’ai déjà effectué deux visite et je retourne le voir samedi  :

Immeuble de 3 studios de 23m2
2 studios sont propre , juste la peinture à refaire et refaire les kitchenettes pour que cela soit très propre, douche récente, double vitrage ect…
Le 3 ème studio est entièrement à concevoir, les murs sont brut. Le vendeur vend beaucoup de matériel avec ( il à acheté les douche par 3, les radiateurs par 3, kitchenette, rail, placo ect… )
Montant des travaux total : 10000 euros avec les partie commune à rafraichir
prix de vente: 60000 euros 55000 euros le vendeur est ok…  50000 ???? en négociation
taxe foncière : 680 euros
loyer : 250 euros HC par studio
Pas de copropriété.
la toiture de l’immeuble à été refaite il y a 1 ans.

La bien sur, se sera en LMNP.


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#20 13/06/2014 05h49 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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@Vie au soleil

Un petit effort de mise en page permettrait de mieux apprécier vos interventions

Philippe


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#21 13/06/2014 06h52 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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rires……style trop laconique c’est ça ? c noté Philippe ; bonne journée à tous

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#22 13/06/2014 07h06 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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CRICRI : les F3 sont souvent non meublés car plus les surfaces augmentent plus les futurs locataires souhaitent mettre leurs mobiliers qu’ils ont déjà acquis (voir les post sur ce sujet) ; c’est assez logique n’est ce pas ?

Vous aurez donc en meublé sur du F3 beaucoup plus de turnover car c’est du meublé (mais cela n’est pas forcément un inconvénient pour tous d’après les post de Philippe30 qui en profite pour "donner un coup de peinture" entre 2 locataires) et surtout beaucoup moins de demandes ;

une piste, un peu "borderline" est de proposer vide ou meublé en imposant un bail meublé avec sur l’état des lieux "mobiliers x et y enlevés à la demande du locataire"….
Je ne pense pas que cela soit légal, mais je ne pense pas non plus que ce soit très "risqué" vis à vis du fisc (si certains peuvent confirmer ou infirmer cet avis non validé par l’expérience).

Le seul qui pourrait vous créer des soucis est je pense le locataire s’il décide de ne plus vous payer et de remettre en cause le bail meublé (le nu lui donnant plus de protection par rapport au risque d’expulsion)

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#23 13/06/2014 10h24 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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Commencer une relation avec un locataire sur un montage illégal ne me semble pas être la meilleur façon de procéder… comment ensuite lui demander d’appliquer la loi ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#24 13/06/2014 10h56 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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peut-on avoir un F3 que l’on loue en non meublé et des studios que l’on loue en meublé?

Je pense que non il faut un régime pour les impots et non deux ?


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#25 13/06/2014 11h16 → Investir dans unn immeuble de rapport à Cahors... (cahors, immeuble)

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Aucune difficulté particulière. Vous déclarer par exemple le F3 au foncier réel et les studios meublés en LMNP. Soit pour les impôts foncier pour l’un et BIC pour les autres.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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