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Forums des investisseurs heureux

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#1 09/06/2013 09h45 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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Bonjour,

Je suis sur le point de signer un appartement que souhaiterais louer en meublé. Fiscalement, je souhaiterais adopter le régime réel afin de pouvoir amortir le bien, déduire l’ensemble des charges déductibles, notamment les intérêts d’emprunt.

Mon entrepreneur m’a fait remarquer que si l’on amortissait le bien, la plus-value en cas de revente se calculait sur la valeur d’achat du bien défalquée des amortissements passés. Est-ce vrai ?

Précision : ma logique est long-termiste. Je ne souhaite pas vendre. J’ai une optique de rente à long terme.

Alexis

Mots-clés : amortissement, meublé, plus-value

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#2 09/06/2013 09h52 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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Bonjour,

Oui c’est vrai. Exonérée au bout de 30 ans je crois.
Pour avoir fait le calcul vraiment simplifié avec un comptable, les impôts payés du fait de ne pas amortir le bien sont équivalents au surplus d’impôt sur la plus-value payé sur le bien résultant de l’amortissement (on avait fait la simulation sur 20 ans je crois).

Donc dans votre cas où vous ne souhaitez pas vendre sur le long terme, autant amortir le bien.

Dernière modification par Sito (09/06/2013 09h54)

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#3 09/06/2013 10h21 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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Réputation :   14 

Sito a écrit :

Bonjour,

Oui c’est vrai. Exonérée au bout de 30 ans je crois.
Pour avoir fait le calcul vraiment simplifié avec un comptable, les impôts payés du fait de ne pas amortir le bien sont équivalents au surplus d’impôt sur la plus-value payé sur le bien résultant de l’amortissement (on avait fait la simulation sur 20 ans je crois).

Donc dans votre cas où vous ne souhaitez pas vendre sur le long terme, autant amortir le bien.

Pouvez-vous citer vos sources car je pense que l’entrepreneur parler d’une SCI à l’IS.

sujet déjà traite ici :
LMNP avec imposition réelle et amortissement : calcul de la PV ?


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#4 09/06/2013 11h03 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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Ma source est mon comptable. Effectivement, je parlais pour un particulier, aucune idée dans un autre cas.

Mais votre lien me met le doute du coup…

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#5 09/06/2013 11h59 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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Bonjour,

Le régime de la taxation des plus-values de cession des logements loués meublés dépend de la qualité du loueur à la date de cession ;

si loueur professionnel :

- lorsque l’activité est exercée pendant au moins 5 ans et que le total des recettes annuelles n’excède pas certaines limites, les plus-values de cession sont exonérées d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux

a compter du 1er janvier 2009, le seuil d’exonération totale a toutefois été ramené à 90 000 € HT de recettes (contre 250 000 € auparavant) et celui d’exonération partielle à 126 000 € HT (350 000 € auparavant)

si loueur non professionnel :

Lorsqu’un LMNP cède son local d’habitation meublé, la plus ou moins-value qui en résulte relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Donc c.f régime classique qui a changé dernièrement :

Voir :

http://www.pap.fr/argent/impots/les-plus-values-immobilieres/calculer-la-plus-value-immobiliere-imposable-a1317

pap.fr a écrit :

Tableau des abattements
Durée de détention en années *     Abattement après la réforme
Moins de 6 ans     0
Entre 6 et 7 ans     2 %
Entre 7 et 8 ans        4%
Entre 8 et 9 ans        6%
Entre 9 et 10 ans        8%
Entre 10 et 11 ans        10%
Entre 11 et 12 ans        12%
Entre 12 et 13 ans        14%
Entre 13 et 14 ans        16%
Entre 14 et 15 ans        18%
Entre 15 et 16 ans        20%
Entre 16 et 17 ans        22%
Entre 17 et 18 ans        24%
Entre 18 et 19 ans        28%
Entre 19 et 20 ans        32%
Entre 20 et 21 ans        36%
Entre 21 et 22 ans        40%
Entre 22 et 23 ans        44%
Entre 23 et 24 ans        48%
Entre 24 et 25 ans        52%
Entre 25 et 26 ans        60%
Entre 26 et 27 ans        68%
Entre 27 et 28 ans        76%
Entre 28 et 29 ans        84%
Entre 29 et 30 ans        92%
Plus de 30 ans        100%

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#6 09/06/2013 12h28 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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Merci pour ces réponses.
Si je comprends bien, pour un particulier en LMNP, on calcule la plus-value en tenant compte de la valeur d’achat et non de la valeur comptable.
Étonnant au final tout de même car il s’agit d’une vraie niche fiscale ?

Alexis

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#7 09/06/2013 13h07 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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Pour le lnmp je ne sais pas si on tient compte de la valeur d’achat ou comptable mais je vous ai juste donne le regime d’imposittion

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#8 09/06/2013 13h16 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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Personne n’a la référence juridique ?

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#9 09/06/2013 16h21 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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On tient compte de la valeur d’achat. C’est le régime de la plus value du particulier. Les amortissement déduits ne viennent pas majorer la plus value.


Left the Rat Race in 2013

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#10 09/06/2013 16h41 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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Pas de référence juridique mais une citation du livre de Me LE BOULC’H sur la location meublée :

Plus-value / LMNP
Il n’est pas tenu compte de l’incidence des amortissements comptabilisés pendant la période de location meublée, même lorsque ceux-ci ont été pris en compte pour diminuer le montant du résultat fiscal.
Cette règle constitue une véritable singularité au regard de l’application des règles régissant les BIC puisque celles-ci prévoient, en règle générale, que les amortissements déduits par l’exploitant fassent l’objet d’une reprise lors du calcul de la plus-value, celle-ci étant déterminée par référence à la valeur nette comptable, c’est-à-dire au prix de revient diminué du montant des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt.

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#11 09/06/2013 19h10 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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Merci.
Je viens de commander le livre, qui vient d’être actualisé apparemment (mai 2013).

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#12 09/06/2013 19h13 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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Les retours ne sont pas super, c’est apparemment orienté "débutants" et ne va pas en profondeur. Si vous pouvez faire un retour à ce sujet, ça serait sympa.


Left the Rat Race in 2013

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#13 09/06/2013 19h23 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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Je confirme LMNP à l’IR PV soumis au régime des PV immobilières des particuliers.

Ne pas oublier dans le calcul de la plus value de rajouter au prix d’acquisition un forfait de 7.5% et si le bien a plus de cinq ans un forfait de 15% pour travaux ou valeur réelle des travaux si cette valeur n’a pas été comptabilisé pour diminuer les bénéfices ( ou les RF dans le cs d’une location nue).

Ca sert les cours…


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#14 16/07/2013 23h19 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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ZX-6R a écrit :

Les retours ne sont pas super, c’est apparemment orienté "débutants" et ne va pas en profondeur. Si vous pouvez faire un retour à ce sujet, ça serait sympa.

Bonsoir,

J’ai acheté le livre et je viens juste de le terminer.
Etant débutant, je l’ai trouvé vraiment très intéressant, il permet de faire une synthèse de beaucoup de files existants sur ce site.
Pour les "expérimentés", il peut certainement être utile pour mettre à jour certains aspects relatifs aux nouvelles dispositions qui entrent en vigueur en 2013.

Scénium

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#15 12/09/2013 08h10 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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Bonjour,

Je suis sur un projet d’achat de studio qui est déjà loué (400 euros hc à étudiant), cet achat a pour but un investissement locatif.
Ma question concerne le régime fiscal : d’après mes lectures le LMNP me semble le plus attrayant, le bail actuel du locataire n’est pas un bail meublé, puis-je à la fin de son bail (aout 2014) transformer la location en location meublé sans pbs et donc passer en régime LMNP ? (lors du changement de locataire)
Cela pose-t-il problème pour la partie amortissement du bien ? (puisque que je souhaite passer en meublé quelques mois après l’achat et non de suite)

Merci pour vos éclaircissements

Michel

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#16 12/09/2013 10h23 → LMNP : plus-value sur bien meublé amorti ? (amortissement, meublé, plus-value)

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Ne pas tenir compte du message précédent, je voulais créer une nouvelle discussion mais ça a répondu à celle-ci, sûrement mauvaise manip de ma part.

Cdlt

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