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Forums des investisseurs heureux

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#51 30/08/2013 18h26 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Si je faisais une synthèse des nombreux agents immobilier que j’ai pu croiser, je crains d’en avoir plus rencontrés des "incapable de trouver une affaire intéressante" que des "je trouve une superbe affaire, quitte à en être illégalement le premier bénéficiaire".
Je ne veux évidemment pas généraliser, j’ai pas du rencontrer l’élite de la profession… Quitte à être complètement hors sujet, je voudrais bien une appli comment trouver le bon agent immo !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#52 01/09/2013 11h18 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Pour l’instant j’arrive à un ratio d’1 bon agent immobilier pour 15 qui n’ont pas l’air motivés pour défendre les intérêts de l’acheteur (et même parfois du vendeur ce qui m’amène la question de leur utilité et de leur volonté de vraiment faire la vente pour certains biens.)

Sinon, première déconvenue avec ma banque, pas de problème pour obtenir le crédit pour le bien dont je viens de signer le compromis il y a maintenant bientôt 2 semaines.
Par contre, financement à 100% de la valeur du bien. En bon naïf et jeune bleu dans ce domaine, la valeur du bien incluait pour moi les frais d’agence, mais ce n’est pas le cas.
La banque me demande donc de financer l’ensemble des frais (FA + notaire + frais bancaire + frais de garantie) pour un environ 20K€ (je n’ai pas encore le coût exact des frais de garantie et bancaires) pour un montant total d’environ 103K€ pour l’achat de ce bien.
Autant dire qu’en devant mettre 20% d’apport, ça va rapidement limiter le nombre de biens que je peux acheter.

Je trouve ma nouvelle banque bien rigide sur ce point : le bien représente 85K€ et je souhaitais un financement total de 92K€ soit 7K€ de différence, en sachant que j’ai des liquidités qui couvrent l’intégralité du prix d’achat (103K€).

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#53 01/09/2013 13h03 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Clairement, il va s’agir pour vous de trouver le conseiller qui saura présenter les choses à sa hiérarchie. Et il n’est pas forcément dans votre banque actuelle hmm

Un courtier peut vous faire gagner du temps, ou des échelons si il est capable de s’adresser directement à la personne qui prend les décisions.


Pourquoi pas Vous?

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#54 06/09/2013 14h40 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Bon finalement, ma banque accepte le financement d’une partie des frais d’acquisition (environ la moitié). Le taux final ressort à 3.15% sur 18 ans hors assurance.
J’attends le détail des frais et de la couverture de l’assurance.

Prochaine étape, la signature avant fin octobre !!!

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#55 06/09/2013 14h49 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Bonjour,

Pourquoi 18ans? Pour allonger le prêt à 20 ans avec un taux moins cher?


Pourquoi pas Vous?

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#56 06/09/2013 16h30 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Je voulais la durée max pour le prêt pour pouvoir maximiser mon cashflow mensuel (avec l’intention de rembourser en anticipé si tout se déroule bien, ou limiter la casse si tout se passe mal).
18 ans c’est le max que j’ai réussit à avoir en faisant le tour des banques pour l’achat de murs pro.

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#57 06/09/2013 16h40 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Les conditions semblent effectivement généralement différentes pour les biens pro sur la durée de financement ainsi que parfois sur le taux.


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#58 08/09/2013 11h04 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Pruls a écrit :

alco a écrit :

bon comme tout agent immobilier ils se gardent les meilleurs coups mais comme ils ne peuvent pas tout acheter….

Ils sont pas censés ne pas faire de business avec les biens qu’ils rencontrent via leur travail? Pour ne pas abuser des vendeurs?

Si mais en pratique, c’est bien comme cela que çà se passe !


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#59 08/09/2013 11h06 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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NYBR a écrit :

Bon finalement, ma banque accepte le financement d’une partie des frais d’acquisition (environ la moitié). Le taux final ressort à 3.15% sur 18 ans hors assurance.
J’attends le détail des frais et de la couverture de l’assurance.

Prochaine étape, la signature avant fin octobre !!!

Bonjour NYBR,

Vous avez trouvé une banque qui finance un bien pro sur plus de 15 ans ? Nous, nous avons toujours rencontré une barrière au delà. (nous étions cependant dans un financement avec tous les frais inclus).

Vous pourriez nous donner le nom de la banque ?


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#60 08/09/2013 11h11 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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NYBR a écrit :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1 … _titre.png

J’utilise un excel maison pour juger de la pertinence d’un bien immo.
Ci-dessus l’exemple avec le bien que je viens d’acheter.
C’est sans prétention, je peux le mettre à disposition pour certains d’entre vous si ça vous intéresse. Ca permet au moins d’avoir une idée rapide du cashflow mensuel, de la rentabilité, et des flux financiers.
Je m’en sert pour présenter mes projets aux banques.

Félicitations pour votre excel !
une remarque : la valeur d’un bien commercial ne se juge pas vraiment sur la base de la surface ( prix au m²). C’est vraiment le ratio loyer annuel/coût du bien qui fait le prix. (sachant que les us et coutumes sont de se caler sur 10%)


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#61 08/09/2013 11h44 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Bonjour,

Je suis au CIC pour le financement de ces murs pro. J’ai très peu négocié le taux, les frais de dossier et je prends l’assurance maison. En contre partie, je voulais un taux sur 18 ans et la possibilité de faire des remboursements anticipés sans frais.
J’ai quand même un patrimoine net assez important par rapport à la valeur de ces murs qui provient de l’héritage de mon père (cf. ma présentation), le jeu de la négociation avec la banque est donc sûrement faussé en ma faveur.
De plus j’ai obtenu ce financement sur 18 ans au moment où je souhaitais changer de banque et faire racheter mon crédit immo RP, donc je suis venu avec l’ensemble des mes liquidités, la domiciliation de mon salaire et des mes revenus locatifs existants ainsi que mon crédit RP sur 15 ans.
Pas évident donc que j’obtienne un financement sur 18 ans au prochain achat !

Pour info, la limite au CIC pour ce type d’investissement est, d’après ma conseillère, de 6 années max de revenus du foyer, en sachant qu’ils comptent 70% des revenus locatifs.

Pour l’excel, je finalise une version Béta que j’aimerais publier sur le forum afin d’avoir les retours de la communauté des IH. J’espère pouvoir le faire avant le week end prochain.

Bonne journée.

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#62 15/11/2013 09h30 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Bim !
Signature mercredi dernier, assez folklorique je dois dire, puisque quelques heures avant je n’étais pas sûr de signer le jour même pour cause de pièces manquantes au dossier du vendeur (la signature étais planifié depuis 1 mois…).

Je vais sûrement profiter de cet achat pour négocier la signature d’un bail notarié avec le locataire moyennant 1 mois de loyer HC de franchise.

Prochaine étape, un achat en 2014 avec travaux pour réduire mes revenus fonciers suite à la signature d’un bail commercial avec pas de porte en début d’année avec mon autre local.

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#63 24/11/2013 22h30 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Bonsoir et bravo pour cet investissement. Chaque étape est une petite victoire

Une petite remarque au sujet du pas de porte :

un pas de porte peut être considéré comme :
- un  supplément de loyer
- une indemnité

Si c’est un supplément de loyer, il représentera un revenu foncier imposable à l’IR. C’est intéressant pour le locataire car c’est une charge déductible des résultats

Si c’est une indemnité, elle ne sera pas imposable. Pour le locataire, elle ne constitue pas une charge déductible.
Dans ce cas, bien penser à le notifier dans le bail notarié.


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#64 25/11/2013 09h05 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Merci pour votre message.

Pour le pas de porte, effectivement j’ai bien noté la différence entre indemnité et supplément de loyer.
Par contre, après contact avec l’administration fiscale, il faut que le propriétaire soit en mesure de prouver que la perception du pas de porte entraine une baisse de la valeur vénale du bien pour pouvoir le déclarer en tant qu’indemnité.

Je vous invite à venir compléter cette file si vous avez des renseignements complémentaires à ce sujet : Pas de porte : quel est l’imposition d’un pas de porte

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#65 26/06/2014 17h20 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Quelques nouvelles : après un peu plus d’1 an d’activité, le locataire est en phase de dépôt de bilan. L’activité en elle-même avait l’air de bien fonctionner, mais malheureusement le gérant est visiblement gravement malade et n’est plus en mesure de travailler.
C’est toujours bon de rappeler les risques liés aux investissements immobiliers, et ce n’est pas forcément ceux auxquels on pense (je n’avais pas absolument pas prévu ce cas de figure smile ).

Heureusement pour moi, j’ai un très bon agent immo qui a déjà récupéré les clés moyennant un arrangement à l’amiable avec le locataire, qui a bien joué le jeu, ce qui m’évitera de faire jouer la clause exécutoire du bail notarié.

C’est le moment où je vais tester en conditions réelles la véracité du potentiel locatif que j’avais évalué pour ce local…
Pour l’instant, quelques repreneurs intéressés pour le même type d’activité (vente de nourriture sur place/à emporter), à suivre.

L’intérêt de ce local résidait aussi dans un petit garage d’environ 15m² séparé du local commercial par les parties communes, et qui intéresse visiblement le voisin direct. Reste à fixer un prix correct et voir la rentabilité de cette opération : la vente de ce garage ferait baisser le loyer de 850€ HC / mois à environ 700-725€ HC / mois.

La question suivante résidera dans l’utilisation à faire de ce cash : remboursement partiel du crédit en utilisant tout ou partie de l’argent de la vente, ou conserver de la trésorerie (notamment pour mon autre projet immobilier en cours).

A méditer.

Dernière modification par NYBR (26/06/2014 17h27)

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#66 27/06/2014 00h00 → Investissement dans des murs commerciaux au Havre ! (immobilier locatif, immobilier professionnel, murs commerciaux)

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Bonjour,

Effectivement, il s’agit d’un cas de figure que l’on n’envisage pas nécessairement.
Cela fait partie des aleas de l’investisseur immobilier.
Une question, si vous vendez votre garage, vous imaginez baisser le loyer d’environ 150 € : c’est beaucoup pour un garage  ?


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